No-Doc или Low-документ кредит (сокр: Нет / Low Documentation Loan) относится к кредитам , которые не требуют от заемщиков предоставить документацию своих доходов кредиторов или не требует много документации. Это финансовый продукт, обычно предлагаемый ипотечным кредитором потребителям, которые не могут претендовать на обычные кредитные продукты из-за колеблющихся или трудно поддающихся проверке доходов, например, самозанятых, или для обслуживания давних клиентов с хорошей кредитной историей. [1] От заявителей часто требуется внести значительный первоначальный взнос, то есть более крупный депозит либо в виде долевого участия в ценных бумагах, либо в виде личных сбережений.
Самостоятельно занятые , безработные , сезонные рабочие и новые иммигранты, как правило, с трудом выполняют строгие требования для получения ссуд. На ссуду с небольшим количеством документов или без требований к кредитной истории легче претендовать, но, как правило, процентная ставка значительно выше. [2]
Ссуды под низкие документы
Жилищные ссуды с низким доходом предназначены для самозанятых заемщиков, которые не могут предоставить налоговые декларации в качестве подтверждения своего дохода. Они по-прежнему требуют некоторой формы подтверждающих доказательств дохода заемщика, обычно в форме отчетов BAS, хотя некоторые кредиторы принимают декларацию бухгалтера или банковские выписки.
Высокий уровень просроченной задолженности по ссудам с низкой документацией, выданным до 2008 года, заставил кредиторов использовать ограничительный кредитный рейтинг для новых заявок на получение ссуд с низкой документацией. [3] По этой причине доля ссуд с низкой документацией, выданных крупными банками, значительно снизилась.
Ссуды без документов
Никакие док-ссуды не требуют каких-либо подтверждающих доказательств дохода заемщика, только декларацию, подтверждающую, что заемщик может позволить себе предлагаемые выплаты. Это называется ссудой под актив, поскольку оценка ссуды в первую очередь сосредоточена на возможности продажи ценной собственности и предлагаемой стратегии выхода.
Кредит должен быть нерегулируемым Национальным законом о защите потребительских кредитов, поскольку они не соответствуют требованиям NCCP по разумной проверке ситуации заемщика. По этой причине большинство ссуд без документов предназначены для коммерческих целей или для инвестиций во что-либо, кроме жилой недвижимости.
Частные деньги являются основным источником ссуд без документов, часто с процентной ставкой от 2% до 6% в месяц (от 24% до 72% годовых). Кредиторы, не соответствующие требованиям, сосредотачиваются на более низком риске ссуд без документов и предлагают более конкурентоспособные процентные ставки. С любым типом кредитора срок кредита обычно составляет от шести до двенадцати месяцев и часто требует высоких комиссионных или высоких процентных ставок за продление ссуды.
В Австралии
Австралийские ссуды с низким и без документов были созданы в первую очередь для того, чтобы дать самозанятым возможность получить личные ссуды в обстоятельствах, когда отсутствие документации, такой как платежные ведомости и групповые сертификаты, обычно делает это невозможным. [4] Они обычно предполагают более высокую процентную ставку, чем стандартные ссуды. По данным Резервного банка Австралии , ссуды с низким уровнем документации составляют около 5% банковских активов, и заемщики, использующие эти ссуды, в четыре раза чаще не могут дефолт, чем те, которые имеют стандартные ипотечные кредиты. [5]
Полемика
Эти кредиты широко использовались банками, ипотечными брокерами, заемщиками и банками из-за минимальных требований к документации. [6] Во время расследования Сената австралийские банки были обвинены в предоставлении ссуд с низким уровнем документации людям, которые не могли себе их позволить, и в подделке документов, чтобы ссуды выглядели жизнеспособными. В конечном итоге после принятия GFC правила были ужесточены . Защитник прав потребителей Дениз Брейли утверждала, что видела около 400 заявок на получение ссуды без документов или без документов, и все они после подписания имели признаки фальсификации. Одно приложение показало, что человек, получающий 40 000 долларов в год, зарабатывает почти 180 000 долларов в год. [7]
Банки, такие как Westpac, часто убеждали пожилых людей брать крупные ссуды на недвижимость по схеме Понци и другие инвестиции, часто сулящие высокую прибыль в качестве финансового «яйца-кладезя». Многие инвесторы потеряли свои сбережения и / или дома из-за этих схем, а некоторые финансовые учреждения впоследствии отказались предоставить заемщикам копии их заявок на получение кредита. [8] В ходе расследования были подготовлены документы, которые показали, что менеджеры по развитию банковского бизнеса рекомендуют ипотечным брокерам методы противодействия требованиям кредиторов. Сенатор Джон Уильямс раскритиковал бездействие Австралийской комиссии по ценным бумагам и инвестициям и призвал к рассмотрению дела Королевской комиссией [9].
Кейт Томпсон, один из бывших ипотечных брокеров года, призналась, что использовала завышенные цифры для активов и доходов заемщика. Однако она настаивает на том, что банки подстрекали ее к совершению этого обмана с помощью финансовых уловок, таких как заявление о росте капитала, например рост цен на жилье, в качестве дохода. Томпсон также утверждала, что банки время от времени приходили к ней в офис, чтобы сами написать эти заявления. Помимо фальсификации активов и доходов, также утверждалось, что временные ABN (Australian Business Numbers) также были созданы для предоставления бизнес-кредитов физическим лицам. Пока что в этом деле замешаны Westpac , Macquarie Bank , National Australia Bank , ANZ и Commonwealth Bank . [10] MFAA утверждало, что случаи мошенничества с кредитами с низким уровнем документации до GFC были «незначительными». [11]
В Соединенных Штатах
Ссуды без документов также вызывают споры в США. У них были более высокие процентные ставки и более высокие сборы. Они стали популярными во время жилищного пузыря 2004–2006 годов. Около 2005, низко- и не-документации кредиты перестали быть неясного и специализированный вид кредита для заемщиков с колебанием или трудно поддающиеся проверке доходов ,
и принял совершенно другой характер. Непервоклассные кредиторы теперь хвастались, что могут предложить заемщикам возможность более быстрого принятия решений и отсутствие необходимости предоставлять массу документов. Взамен они взимали более высокую процентную ставку. Идея прижилась: с 2000 по 2007 год кредиты с низким и без документов резко выросли с менее чем 2% до примерно 9% от всех непогашенных кредитов. Что касается секьюритизации Alt-A , 80% ссуд, выданных в 2006 году, имели ограниченную документацию или вообще отсутствовали. Как свидетельствовал перед FCIC бывший банковский регулятор Уильям Блэк, специалисты по мошенничеству в ипотечной отрасли описали ссуды с заявленным доходом как «открытое« приглашение к мошенничеству », которое оправдывает отраслевой термин« ссуды лжеца »» [12].
Angelo Мозило «S Countrywide Financial разработала„Fast-N-Easy кредит для ипотечного кредитора Fannie Mae .“Это не требует документации дохода или активов заемщика и выдавали кредиты заемщикам , которые долга к доходам уровни были значительно выше - 50% - чем то, что требовалось другими кредиторами ». [13] В течение 2005 года 68% ссуд« option ARM », выданных Countrywide и Washington Mutual, имели мало документации или требовали ее отсутствия. [14]
По словам Майкла Калхауна из Центра ответственного кредитования, покупатели жилья приходили к кредиторам «со своими W-2 и в конечном итоге получали ссуду без документов просто потому, что брокеру платили больше, а кредитору - больше, и было дополнительная прибыль осталась для Уолл-стрит, потому что по займу была установлена более высокая процентная ставка » [15]
Рекомендации
- ^ ОТЧЕТ ПО ЗАПРОСУ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА (PDF) . GPO. п. 110.
- ^ «Ипотека без документов позволяет платить за конфиденциальность - MSN Money» . Архивировано из оригинала на 2008-04-23 . Проверено 12 мая 2008 .
- ^ Низкая просроченная задолженность по документации - Moody's Investor Services
- ^ Лонг, Стивен Брокер дает свисток о субстандартном скандале '' ABC News '' 14/08/2012
- ^ Клан, Энтони и Крейтон, Адам РБА подвергает риску ссуд с низким уровнем документации "Австралийский" 22/08/2012
- ^ Клан, Энтони и Крейтон, Адам РБА подвергает риску ссуд с низким уровнем документации "Австралийский" 22/08/2012
- ^ Банки обманывали по ипотечным кредитам, сообщило расследование, '' Австралийское агентство Ассошиэйтед Пресс '' 08.08.2012
- ^ Жизни испорчены из-за мошенничества Westpac low-doc '' Австралийский '' 10/08/2012
- ^ Регулятор "пугливый" на банкротствах банка "Австралийский" 08.09.2012
- ^ Лонг, Стивен Брокер дает свисток о субстандартном скандале '' ABC News '' 14/08/2012
- ^ MFAA отклоняет заявления о мошенничестве до GFC «Австралийский брокер онлайн» 22/08/2012
- ^ ОТЧЕТ ПО ЗАПРОСУ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА (PDF) . GPO. п. 110.
- ^ Моргенсон, Гретхен (2011). Безрассудная угроза: как к этому привели чрезмерные амбиции, жадность и коррупция . Макмиллан. п. 182.
- ^ ВЫВОДЫ ФИНАНСОВОЙ КРИЗИСНОЙ СПРАВОЧНОЙ КОМИССИИ (PDF) . GPO. п. xxiii.
- ^ ОТЧЕТ ПО ЗАПРОСУ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА (PDF) . GPO. п. 90.