Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Alt-A ипотека, коротко для альтернативной А-бумаги , типа американской ипотеки , которые, по разным причинам, считаются более рискованным , чем A-бумага , или «премьер», и менее рискованный , чем « субстандартная » в рискованных категориях. По этим причинам, а также в некоторых случаях из-за их размера, ссуды Alt-A не могут быть приобретены Fannie Mae или Freddie Mac . [1] Процентные ставки Alt-A, которые определяются кредитным риском , поэтому, как правило, находятся между процентными ставками по основным и субстандартным ипотечным кредитам, хотя единого принятого определения Alt-A не существует. [2]Как правило, ипотечные кредиты Alt-A характеризуются заемщиками с неполной документацией, средним кредитным рейтингом , более высокой стоимостью кредита и большим количеством инвестиционной собственности и вторичного жилья. [3] A-минус относится к Alt-A, причем некоторые кредиторы классифицируют их одинаково, но A-минус традиционно определяется как ипотечные заемщики с рейтингом FICO ниже 680, в то время как Alt-A традиционно определяется как ссуды, не имеющие полной документации. . [4] Ипотека Alt-A может иметь отличную кредитоспособность, но может не соответствовать критериям андеррайтинга по другим причинам. [5] В течение последнего десятилетия значительное количество ипотечных кредитов Alt-A возникло в результате рефинансирования., а не покупка недвижимости. [6] [ когда? ]

Ссуды Alt-A не следует путать с ссудами с альтернативной документацией, которые обычно считаются сопряженными с таким же риском, что и ссуды с полной документацией, несмотря на использование других документов для проверки соответствующей информации. [7] Как и в случае с субстандартной ипотекой, большая часть ипотеки Alt-A, как правило, создается специализированными кредиторами, а не банками и благотворительными фондами. [8]

Характеристики Alt-A [ править ]

В ипотечной индустрии США различные ипотечные продукты обычно определяются тем, чем они отличаются от типов «соответствующей» или «агентской» ипотеки, гарантированной государственными предприятиями (GSE) Fannie Mae и Freddie Mac .

Существует множество факторов, которые могут привести к тому, что ипотека не будет соответствовать традиционным принципам кредитования GSE, даже если кредитоспособность заемщика в целом высока. Вот несколько наиболее важных факторов:

  • Уменьшенный доход заемщика и документация по активам (например, «заявленный доход», «заявленные активы», «отсутствие подтверждения дохода»)
  • Отношение долга к доходу заемщика выше того, что Fannie или Freddie разрешит для кредита заемщика, активов и типа финансируемого имущества
  • Кредитная история со слишком большим количеством проблем, чтобы претендовать на «агентский» заем, но не так много, чтобы потребовать субстандартного кредита (например, низкий рейтинг FICO или серьезные просрочки, но без недавних списаний или банкротства )
  • Отношение ссуды к стоимости (процент от стоимости заимствованной недвижимости) сверх установленных агентством лимитов для рассматриваемой собственности, занятости или характеристик заемщика

Таким образом, ссуды Alt-A являются «альтернативой» стандартным ипотечным кредитам, обеспеченным GSE.

Соображения заемщика [ править ]

Примером лица, запрашивающего ипотеку с заявленным доходом, является лицо с множеством различных источников дохода, для документирования которых потребуется обременительный объем документов, например, доход от самозанятости или инвестиций. Обратите внимание, что сокращенные ссуды на документацию по-прежнему требуют, чтобы заемщики уполномочили кредитора заказывать свои налоговые декларации в произвольном порядке из налоговой службы , чтобы проверить доход в заявке.

Те же функции документации доступны в соответствии с правилами «субстандартного», а аналогичные функции могут даже быть доступны в соответствии с правилами агентства. Alt-A и subprime различаются тем, что, вообще говоря, заемщик Alt-A имел бы достаточный финансовый профиль, чтобы претендовать на «соответствующую» ипотеку, если бы только не один из факторов, упомянутых выше, тогда как subprime заемщик будет страдать от исключительно слабых характеристик кредита, дохода или активов. Однако в случаях, когда характеристики заемщика, собственности и ссуды особенно хорошо соответствуют руководящим принципам агентства, автоматизированные системы предварительного утверждения Fannie и Freddie обычно автоматически предоставляют ограниченные возможности документации без каких-либо дополнительных затрат. Более дорогие кредиты Alt-A или subprime не нужны сильным заемщикам для ускорения подачи заявок.

Помимо сокращенных возможностей документации, рекомендации Alt-A обычно также предлагают заемщикам большую гибкость, чем рекомендации агентства, в отношении кредитных рейтингов заемщика, доходов и уровней активов. Таким образом, заемщик, чей финансовый профиль может не соответствовать руководящим принципам агентства в отношении запрошенных условий ссуды, может по-прежнему иметь право в соответствии с руководящими принципами Alt-A.

Соображения относительно собственности и размещения [ править ]

Помимо кредитного и финансового профиля заемщика, стандарты GSE также, как правило, являются наиболее строгими в отношении того, какую часть стоимости данного типа недвижимости или покупной цены разрешается предоставлять в ссуду на занимаемые владельцем, вторые («отпуск») и не занимаемые («инвестиции») дома и на каких условиях. Комбинация этих факторов собственности и занятости с данным профилем заемщика может переместить ссуду из категории «высших» ссуд, соответствующих агентству, в менее строгие категории, такие как Alt-A и subprime. Например, Fannie Mae может согласиться выкупить все ссуды, предоставленные конкретным кредитором на вторые дома для одной семьи в определенном районе, с определенным максимальным LTV для заемщиков в рамках данного дохода, активов и лимитов кредита. Заемщикам, превышающим эти пределы, или тем, кто ищет ссуды выше максимального LTV для вторых домов, необходимо будет подать заявку на ссуду Alt-A. Заемщикам, находящимся за пределами установленных лимитов доходов, активов и кредитов, возможно, потребуется рассмотреть вопрос о субстандартном финансировании, который по состоянию на 2008 год найти трудно.

Подобно кредитованию Alt-A, категории jumbo и super-jumbo обычно используют смесь руководящих принципов агентства и Alt-A для определения права заемщика, разрешая при этом более крупные максимальные суммы кредита, чем те, которые разрешены GSE (по состоянию на 2007 год, 417000 долларов США для одной семьи дом за пределами Аляски, Гавайев, Гуама и Виргинских островов США).

Переоценка риска [ править ]

См. Также: Кризис субстандартной ипотеки

Во время кризиса субстандартного ипотечного кредитования, который начался в 2007 году, ипотека Alt-A стала объектом особого внимания.

Одной из проблем, связанных с ссудами Alt-A, является отсутствие необходимых доказательств или документации, необходимой для утверждения ссуды. Таким образом, кредиторы могут быть склонны предлагать заемщикам искажать свои доходы или активы, чтобы претендовать на более крупный заем; в конечном итоге заемщики могут оказаться не в состоянии оплатить свои платежи, но кредиторы по-прежнему получают значительную прибыль. Поскольку ссуды Alt-A также являются предпочтительным вариантом финансирования для большинства инвестиционных объектов недвижимости, не занимаемых собственником, как класс они представляют гораздо большую вероятность дефолта заемщика.чем обычная, соответствующая ипотека, поскольку люди с большей вероятностью откажутся от собственности, в которой они не живут, чем рискуют потерять свое основное жилище. По состоянию на 2008 г. имелись убедительные доказательства слабости ценных бумаг, обеспеченных ипотекой Alt-A, по причинам, аналогичным кризисным для бумаг, обеспеченных субстандартной ипотекой.

Поскольку ссуды Alt-A в первую очередь не покупались GSE, они стали дороже, и их было труднее найти в результате общего кризиса на рынках ценных бумаг с ипотечным покрытием. Кредиты Alt-A по-прежнему были доступны от отдельных организаций, которые держали их «в портфеле», а не перепродавали их инвесторам, и с середины 2008 года был сильный толчок к тому, чтобы FNMA и FHLMC получили разрешение на покупку большего количества кредитов. их. Однако процентные ставки по этой категории кредитов существенно выросли в период с 2006 по 2008 год в результате сужения вторичного рынка .

См. Также [ править ]

  • Бумага
  • Субстандартное кредитование

Ссылки [ править ]

  1. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги , обеспеченные ипотекой , Глава 3 (Томсон Уэст, 2013 г.).
  2. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги , обеспеченные ипотекой , Глава 3 (Томсон Уэст, 2013 г.).
  3. ^ Fabozzi Fj. (2005). Справочник ценных бумаг с ипотечным покрытием , стр. 207-57 . McGraw-Hill Professional.
  4. ^ Alt-A Ипотека .
  5. ^ Fabozzi FJ. (1999). Ценные бумаги с фиксированным доходом, стр. 286 .
  6. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги , обеспеченные ипотекой , Глава 3 (Томсон Уэст, 2013 г.).
  7. ^ Инвестопедия. Альтернативная документация .
  8. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги , обеспеченные ипотекой , Глава 3 (Томсон Уэст, 2013 г.).

Внешние ссылки [ править ]

  • Домашняя страница Fannie Mae
  • Домашняя страница Freddie Mac
  • Ассоциация ипотечных банкиров Америки