Таймшер

Эта статья требует дополнительных ссылок для проверки . Пожалуйста, помогите улучшить эту статью , добавив цитаты из надежных источников . Материал, не полученный от источника, может быть оспорен и удален. Поиск источников:  «Таймшер»  -  новости  · газеты  · книги  · ученый  · JSTOR ( октябрь 2018 г. ) ( Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения )

Барнсдейл Холл Отель (Великобритания) таймшер домики. На территории отеля Best Western расположено несколько деревянных шале с А-образной рамой.

Таймшер (иногда называемый отпуск собственности ) является собственностью с разделенной формы собственности или пользования правами. Эти объекты недвижимости обычно представляют собой курортные кондоминиумы , в которых несколько сторон обладают правами на использование собственности, и каждому владельцу одного и того же жилья предоставляется определенный период времени. Единицы могут быть проданы в качестве частичного владения, аренды или «права использования», и в этом случае последний не имеет никаких претензий на владение недвижимостью. Право собственности на программы таймшера разнообразно и менялось на протяжении десятилетий.

История [ править ]

Термин «таймшер» был придуман в Соединенном Королевстве в начале 1960-х годов, расширив систему отпуска, которая стала популярной после Второй мировой войны . ^[1] Совместное использование дома для отдыха, также известное как совместное использование дома для отдыха, вовлекало четыре европейские семьи, которые купили бы коттедж для отдыха совместно, каждая из которых имела исключительное право пользования имуществом в течение одного из четырех сезонов. Каждый год они меняли сезоны, так что каждая семья одинаково наслаждалась сезонами. Эта концепция в основном использовалась родственными семьями, потому что совместное владение требует доверия и никакого управляющего имуществом не было. Однако немногие семьи отдыхают на протяжении всего сезона одновременно; таким образом, совместные дома для отпуска часто оставались пустыми в течение длительного времени.

Предприимчивые умы в Англии решили сделать еще один шаг и разделить курортный номер на 1/50 собственности, выделить две недели в год на ремонт и модернизацию и взимать плату за обслуживание с каждого владельца. Потребовалось почти десять лет, чтобы таймшеры в Европе превратились в отлаженное, успешное бизнес-предприятие.

Первый таймшер в США был запущен в 1974 году Карибской международной корпорацией (CIC), базирующейся в Форт-Лодердейле , Флорида . Она предлагала то, что она называла лицензией на отпуск на 25 лет, а не правом собственности. Компании принадлежали еще два курорта, с которыми обладатель лицензии на отпуск мог чередовать недели отпуска: один на острове Санта-Крус и один на острове Сент-Томас ; оба на Виргинских островах США . Продажа недвижимости на Виргинских островах началась в 1973 году.

Контракт был простым и понятным: компания CIC пообещала поддерживать и предоставлять указанный тип жилья (студия, двухкомнатная или двухкомнатная квартира) для использования «владельцем лицензии» в течение 25 лет (с 1974 г.) до 1999 года, например) в указанный сезон и согласованное количество недель, только с двумя дополнительными расходами: суточная ставка в размере 15 долларов США (за ночь), замороженная по этой цене на весь срок действия контракта. В контракте была предусмотрена плата за переключение в размере 25 долларов США на случай, если лицензиат решит использовать свое время на одном из других курортов. Контракт был основан на том факте, что стоимость лицензии и небольшие суточные по сравнению с прогнозируемым увеличением стоимости гостиничных тарифов на 25 лет до более чем 100 долларов за ночь сэкономят владельцу лицензии много отпускных долларов за срок лицензионного соглашения.В период с 1974 по 1999 год в Соединенных Штатах инфляция повысила текущую стоимость суточных до 52 долларов, что подтвердило предположение об экономии средств. Владельцу лицензии разрешалось сдавать в аренду или отдавать свою неделю в подарок в любом конкретном году. Единственным условием было то, что 15,00 долларов в сутки должны выплачиваться ежегодно, независимо от того, было ли помещение занято или нет. Эта «ежегодная плата, которую нужно платить», станет корнем того, что сегодня известно как «плата за обслуживание», когда Департамент недвижимости Флориды станет участвовать в регулировании таймшеров.00 суточных должны выплачиваться каждый год, независимо от того, было ли помещение занято или нет. Эта «ежегодная плата, которую нужно платить», станет корнем того, что сегодня известно как «плата за обслуживание», когда Департамент недвижимости Флориды станет участвовать в регулировании таймшеров.00 суточных должны выплачиваться каждый год, независимо от того, было ли помещение занято или нет. Эта «ежегодная плата, которую нужно платить», станет корнем того, что сегодня известно как «плата за обслуживание», когда Департамент недвижимости Флориды станет участвовать в регулировании таймшеров.

Концепция таймшера в Соединенных Штатах привлекла внимание многих предпринимателей из-за огромной прибыли, которую можно получить от продажи одной и той же комнаты 52 раза 52 разным владельцам по средней цене в 1974–1976 годах, составлявшей 3 500 долларов в неделю. Вскоре после этого вмешалась Комиссия по недвижимости Флориды , принявшая закон о регулировании таймшеров во Флориде и сделав их платными за простые операции владения. Это означало, что в дополнение к стоимости недели отпуска владельцу необходимо было ввести плату за обслуживание и создание ассоциации домовладельцев . Эта плата за простое владение также породила компании по обмену местоположением таймшеров, такие как Interval International и RCI., так что владельцы в любой области могли обменять свою неделю с владельцами в других областях.

Аннулирование или расторжение договора таймшера на сегодняшний день остаются самой большой проблемой отрасли; ^{[ необходимая цитата ]} трудность была предметом комедии в популярных развлечениях.

Законодательство [ править ]

Отрасль регулируется во всех странах, где расположены курорты. В Европе это регулируется европейским и национальным законодательством. ^[2] В 1994 году Европейские сообщества приняли «Европейскую директиву 94/47 / EC Европейского парламента и Совета о защите покупателей в отношении определенных аспектов договоров, касающихся покупки права на использование недвижимой собственности на таймшер », который недавно был рассмотрен ^[3] и привел к принятию 14 января 2009 года Европейской директивы 2008/122 / EC. ^[4]

Установленные правила в Мексике [ править ]

С 17 мая 2010 года, Мексика «s Министерство экономики через Главное управление по стандартам установлены новые правила и требования для разработчиков таймшер услуг. Новые правила изложены в Официальной мексиканской норме (NOM), которая состоит из ряда официальных стандартов и правил, применимых к различным видам деятельности в Мексике. Следующие учреждения были задействованы во время новой стандартизации:

• Мексиканская ассоциация развития курортов (AMDETUR) ^[5]
• Национальный фонд развития туризма (FONATUR) ^[6]
• Федеральное управление по защите прав потребителей (PROFECO) ^[7]
• Министерство экономики (SE)
• Секретарь по туризму (SECTUR) ^[8]

Официальное название NOM: «NOM-029-SCFI-2010, Коммерческая практика и требования к информации для предоставления услуг таймшера». В нем установлены следующие стандарты:

• Маркетинговым компаниям не разрешается предлагать подарки и ходатайствовать перед потенциальными владельцами таймшеров без четкого указания реальной цели предложения. ^[9]
• Требования по отмене таймшер-контракта должны быть более практичными и менее обременительными.
• NOM признает права потребителей таймшеров на конфиденциальность. Поставщику таймшеров строго запрещено распоряжаться личной информацией потребителя без письменного согласия.
• Устные обещания должны быть записаны и закреплены в первоначальном договоре таймшера.
• Поставщик таймшера должен соблюдать все обязательства, указанные в контракте таймшера, а также внутренние правила курорта.
• Плата, которая должна быть произведена с потребителя, должна быть четко указана в формах заявки на таймшер, включая стоимость членства и все дополнительные сборы (сборы за обслуживание / сборы обменного клуба).

Чтобы новые правила применялись к любому физическому или юридическому лицу, предоставляющему таймшер, определение поставщика услуг таймшера было существенно расширено и уточнено. Если поставщик таймшеров не следует правилам, установленным в NOM, последствия могут быть значительными и могут включать в себя финансовые штрафы, которые могут варьироваться от 50,00 до 200 000,00 долларов США.

Способы использования [ править ]

Владельцы могут: ^{[ необходима ссылка ]}

• Используйте время их использования
• Сдать в аренду собственное использование
• Подарить
• Пожертвуйте его в благотворительный фонд (если благотворительная организация решит принять на себя бремя связанных с ним платежей по содержанию)
• Обмен внутри одного курорта или курортной группы
• Обмен извне на тысячи других курортов
• Продавайте его через традиционную или онлайн-рекламу, или через лицензированного брокера. Контракты таймшера допускают передачу через продажу, но это редко достигается.

В последнее время в большинстве систем баллов владельцы могут выбирать: ^{[ необходима ссылка ]}

• Назначьте время их использования системе баллов для обмена на авиабилеты, отели, туристические пакеты, круизы, билеты в парк развлечений.
• Вместо того, чтобы арендовать все фактическое время использования, арендуйте часть своих баллов, фактически не получая никакого времени использования, и используйте остальные баллы.
• Арендуйте больше баллов у внутренней биржи или у другого владельца, чтобы получить более крупную квартиру, больше времени для отпуска или лучшее место
• Сохраняйте или переносите баллы из одного года в другой

Однако некоторые разработчики могут ограничить доступность этих параметров в соответствующих свойствах.

Владельцы могут выбрать проживание на своем курорте в течение предписанного периода, который зависит от характера их собственности. На многих курортах они могут сдать свою неделю в аренду или подарить ее друзьям и семье.

Обмен таймшерами [ править ]

В качестве основы для привлечения масс к покупке таймшера используется идея обмена собственниками своей недели самостоятельно или через обменные агентства. ^[10] Два крупнейших - часто упоминаемых в СМИ - это RCI и Interval International.(II), которые вместе имеют более 7000 курортов. У них есть партнерские программы курортов, и участники могут обмениваться только с аффилированными курортами. Чаще всего курорты связаны только с одним из крупных обменных агентств, хотя курорты с двойной связью не редкость. Курорт таймшера, который вы покупаете, определяет, какая из обменных компаний может быть использована для обмена. RCI и II взимают ежегодный членский взнос и дополнительные сборы, когда они находят обмен для запрашивающего члена, и запрещают участникам арендовать недели, на которые они уже обменялись.

Владельцы также могут обменивать свои недели или баллы через независимые обменные компании. Владельцы могут обмениваться без необходимости заключения официального соглашения о присоединении к компаниям, если право собственности соглашается на такие договоренности в первоначальном контракте.

Из-за обещания обмена таймшеры часто продаются независимо от места их проживания. О чем не часто говорят, так это о разнице в торговых возможностях в зависимости от местоположения и сезона владения. Если курорт находится в лучшем регионе для отдыха, он будет очень хорошо обмениваться в зависимости от сезона и недели, назначенной конкретному отряду, пытающемуся произвести обмен. Тем не менее, таймшеры в очень желанных местах и ​​в разгар сезона являются самыми дорогими в мире при условии наличия спроса, типичного для любой зоны отдыха с интенсивным движением. Человек, владеющий таймшером в американском пустынном районе Палм-Спрингс, Калифорния. в середине июля или августа у них будет гораздо меньше возможностей для смены времени, потому что меньше людей приезжают на курорт в то время, когда температура превышает 110 ° F (43 ° C).

Разновидности [ править ]

Контракты с правом пользования и контрактами с правом пользования [ править ]

Основное различие в типах владения отпуском заключается между договорами с юридическим правом и договором с правом пользования.

По действующим контрактам использование курорта обычно делится на недельные периоды и продается как недвижимость через долевое владение. Как и в случае с любой другой недвижимостью, владелец может делать все, что угодно: использовать неделю, сдавать ее в аренду, отдавать, оставлять наследникам или продавать неделю другому потенциальному покупателю. Владелец также несет ответственность за равную часть налогов на недвижимость, которые обычно взимаются с платой за обслуживание кондоминиума. Владелец потенциально может вычесть из налогооблагаемого дохода некоторые связанные с имуществом расходы, такие как налоги на недвижимость . ^[11]

Официальное владение может быть таким же сложным, как и прямое владение недвижимостью, поскольку структура документов варьируется в соответствии с местными законами о собственности. Договоры аренды являются обычными и предлагают право собственности на фиксированный период времени, после которого право собственности возвращается к собственнику . Иногда договоры аренды предлагаются на неограниченный срок, однако многие договоры не передают право собственности на землю, а только на квартиру или единицу (жилье) жилого помещения.

В контрактах с правом пользования покупатель имеет право использовать собственность в соответствии с контрактом, но в какой-то момент контракт заканчивается, и все права переходят к владельцу собственности. Таким образом, договор о праве пользования дает право пользоваться курортом в течение определенного количества лет. Во многих странах существуют строгие ограничения на владение иностранной собственностью; таким образом, это распространенный метод развития курортов в таких странах, как Мексика . Следует проявлять осторожность с этой формой собственности, поскольку право использования часто принимает форму членства в клубе или права на использование системы бронирования, когда система бронирования принадлежит компании, не находящейся под контролем владельцев. Право пользования может быть потеряно с прекращением деятельности контролирующей компании., потому что право на использование контракта покупателя обычно имеет силу только с текущим владельцем, и если этот владелец продает собственность, арендатору может не повезти в зависимости от структуры контракта и / или действующих законов в зарубежных странах.

Право собственности на фиксированную неделю [ править ]

Наиболее распространенная единица продаж - фиксированная неделя; на курорте будет календарь с перечислением недель, примерно начинающихся с первой календарной недели года. Владелец может владеть документом на использование квартиры в течение одной определенной недели; например, 51 неделя обычно включает Рождество . Человек, которому принадлежит 26 неделя на курорте, может использовать только эту неделю в каждом году.

Плавающая неделя владения [ править ]

Иногда единицы продаются как плавающие недели, в которых в контракте указывается количество недель, проводимых каждым владельцем, и какие недели владелец может выбрать для своего пребывания. Примером этого может быть плавающая летняя неделя, когда владелец может выбрать любую летнюю неделю. В такой ситуации, вероятно, будет большая конкуренция в течение недель с праздниками, в то время как меньшая конкуренция, вероятно, будет, когда школы все еще работают. Некоторые плавающие контракты исключают основные праздники, поэтому они могут быть проданы как фиксированные недели.

Право собственности на ротацию или гибкую неделю [ править ]

Некоторые из них продаются как чередующиеся недели, обычно называемые гибкими неделями. В попытке дать всем владельцам шанс на лучшие недели, недели чередуются вперед или назад по календарю, поэтому в год 1 владелец может использовать неделю 25, затем неделю 26 года 2 и затем неделю 27 года. год 3. Этот метод дает каждому владельцу справедливую возможность провести лучшие недели, но, в отличие от своего названия, он не является гибким.

Очковые программы [ править ]

Вариант формы таймшера, основанного на недвижимости, который сочетает в себе функции обязательного таймшера с предложениями с правом использования, был разработан Disney Vacation Club (DVC) в 1991 году. Покупатели долей участия в таймшере DVC, которых DVC называет членами, получают документ, подтверждающий неделимый интерес к недвижимости в единице таймшера. Собственный интерес каждого члена DVC сопровождается ежегодным распределением отпускных пунктов пропорционально размеру имущественного интереса. Система отпускных баллов DVC позиционируется как очень гибкая.и может быть использован в различных вариантах для отдыха на курортах DVC в различных помещениях от студий до вилл с тремя спальнями. Отпускные баллы DVC можно обменять на каникулы по всему миру на курортах, не принадлежащих Диснею, либо они могут быть переданы в банк или заимствованы в будущем.

Структура DVC, которая использовалась на всех курортах таймшера, была принята другими крупными застройщиками таймшеров, включая Hilton Grand Vacations Company , Marriott Vacation Club , Hyatt Residence Club и Accor во Франции.

Курортные программы баллов также продаются по закону и с правом использования. Программы баллов ежегодно дают владельцу количество баллов, равное уровню владения. Затем владелец программы баллов может использовать эти баллы для организации поездок в курортной группе. Многие программы начисления баллов связаны с крупными курортными группами, предлагающими большой выбор вариантов назначения. Многие программы курортных пунктов обеспечивают гибкость по сравнению с традиционным недельным пребыванием. Участники программы курортных баллов, такие как WorldMark by Wyndham и Diamond Resorts International , могут запрашивать у всего доступного инвентаря курортной группы.

Участник программы баллов может часто запрашивать неполные недели, а также пребывание на полную или несколько недель. Количество баллов, необходимых для проживания на рассматриваемом курорте, зависит от таблицы баллов. График баллов учитывает такие факторы, как:

• Популярность курорта
• Размер жилья
• Количество ночей
• Желательность сезона

Типы и размеры жилья [ править ]

Таймшер-недвижимость, как правило, представляет собой жилые помещения, варьирующиеся по размеру от студий (с комнатой на двоих) до трех- и четырехкомнатных. В этих более крупных единицах обычно могут с комфортом разместиться большие семьи. Обычно в квартирах есть полностью оборудованные кухни с обеденной зоной, посудомоечная машина , телевизоры , DVD-плееры и т. Д. Нередко есть стиральные и сушильные машины в апартаментах или на территории курорта. Площадь кухни и удобства будут соответствовать размеру конкретной квартиры.

Единицы обычно перечислены по тому, сколько единиц будет спать и сколько единиц будет спать индивидуально. Традиционно, но не исключительно:

• 2/2 спальных места - это обычно одна спальня или студия.
• Спальные места 6/4 обычно представляют собой две спальни с диваном-кроватью.

(Таймшеры продаются по всему миру, и у каждого места есть свои уникальные описания)

Уединенный сон обычно относится к количеству гостей, которым не нужно проходить через спальную зону другого гостя, чтобы воспользоваться туалетом . Курорты с таймшером, как правило, строго следят за количеством гостей, разрешенных на единицу.

Размер единицы влияет на стоимость и спрос на любом курорте. То же самое нельзя сказать о сравнении курортов в разных местах. Квартира с одной спальней в желаемом месте может быть дороже и пользоваться более высоким спросом, чем квартира с двумя спальнями на курорте с меньшим спросом. Примером этого может быть квартира с одной спальней на желаемом пляжном курорте по сравнению с квартирой с двумя спальнями на курорте, расположенном вдали от того же пляжа.

Стимулы продаж [ править ]

Таймшер часто стимулирует потенциального покупателя совершить экскурсию по собственности: ^{[ первоначальное исследование? ]}

• Пребывание на курорте по сниженной цене (курорт - это таймшер, и цель - продажа)
• Подарки (которые могут варьироваться от багажа до тостера и планшета до частичного возмещения стоимости проживания)
• Предоплаченные билеты (в кино, спектакль или другие развлечения, доступные на территории курорта)
• Игровые фишки (обычно на таймшер-курорте, легализовавшем азартные игры)
• Различные предоплаченные купоны на мероприятия, обычно для использования в месте отдыха или рядом с ним.
• Подарочные карты или аналогичные карты предоплаты для возмещения части стоимости проживания на курорте / месте.

Перспективы таймшера в отпуске получают эти стимулы в обмен на обещание маркетинговой компании, что они согласны совершить таймшер- тур до завершения своего пребывания. Если потенциальные клиенты отказываются участвовать в туре, они могут обнаружить, что стоимость их проживания значительно увеличена, возможно, им будет предложено покинуть собственность, а все стимулы отменены или аннулированы.

Тур [ править ]

Потенциальные покупатели (настоящим называют перспективы ) сидят в гостиничном номере (термин , назначенный отрасли продажи земли в 1960 - е годы) с большим количеством столов и стульев для размещения семей. Перспективы назначаются экскурсовода . Это физическое лицо обычно является лицензированным агентом по недвижимости, но не во всех случаях. Фактическая стоимость таймшера может быть указана только лицензированным агентом по недвижимости в Соединенных Штатах, если покупка не является правом использования, а не фактической сделкой с недвижимостью через владение . Поскольку таймшеры продаются на международном уровне, эти законы варьируются от места к месту. После периода разминки и кофе или перекуса состоится выступление на подиуме. приветствуя потенциальных клиентов курорта, а затем фильм, призванный ослепить их экзотическими местами, которые они могли бы посетить как владельцы таймшеров.

Затем потенциальным клиентам будет предложено совершить экскурсию по собственности. В зависимости от имеющегося на курорте инвентаря, тур будет включать в себя жилье, которое, по мнению гида или агента, лучше всего соответствует потребностям семьи потенциального клиента. После экскурсии и последующего возвращения в комнату приема гостей для устной презентации продаж потенциальным клиентам дается краткая история таймшера и его отношения к сегодняшней индустрии отдыха. Во время презентации им будет вручена книга курортного обмена от RCI , Interval International., или любая другая обменная компания, связанная с этим конкретным курортным отелем. Потенциальных клиентов попросят рассказать гиду о местах, которые они хотели бы посетить, если бы они были владельцами таймшеров. Остальная часть презентации будет построена вокруг ответов потенциальных покупателей на этот вопрос.

Если руководство лицензировано, потенциальному клиенту будет указана розничная цена конкретной единицы, которая, по его мнению, лучше всего соответствует потребностям потенциального покупателя. Если гид не является лицензированным агентом, лицензированный агент теперь вмешается, чтобы представить цену. Если потенциальный клиент отвечает «нет» или «я хотел бы подумать об этом», тогда у него появится новый стимул к покупке. Этот стимул обычно представляет собой цену со скидкой, которая будет хороша только сегодня ( хорошая только сегодняявляется ложным утверждением и использовалось в качестве средства закрытия продаж с первого дня зарождения индустрии таймшеров). Если снова будет получен ответ «нет» или «я хотел бы подумать над этим», торговый агент попросит потенциального клиента поговорить с одним из менеджеров, прежде чем потенциальный клиент уйдет. Именно в этот момент потенциальный клиент понимает, что тур на самом деле только начался. ^[12]

Теперь к столу будут приглашены менеджер по продажам, помощник менеджера или руководитель проекта . Эта процедура называется: «TO», или получить поворот над человеком , чтобы найти стимул , как правило , в виде меньшего менее дорогой единицы или торговли в единицу от другого владельца. Эта тактика обычно используется в качестве уловки для продажи, потому что курорт не заинтересован в перепродаже уже зарегистрированной собственности . Подобно индустрии продаж автомобилей, менеджер и продавец заранее точно знают, какая самая низкая цена будет предложена потенциальному клиенту, задолго до того, как потенциальный клиент приедет на экскурсию. Если один стимул не подтолкнет потенциального покупателя к покупке, вскоре последует другой, пока потенциальный клиент либо не совершит покупку, не убедит обычно очень вежливую команду продаж, что это не значит «нет», либо не встал из-за стола и не покинул здание.

Расторжение договора таймшера [ править ]

Продажа таймшеров часто требует значительных усилий и быстро развивается. Некоторые люди увлекаются азартом презентации продаж и подписывают контракт, только чтобы позже понять, что они, возможно, совершили ошибку.

Федеральная торговая комиссия США устанавливает «период обдумывания», который позволяет людям отменять некоторые виды покупок без штрафных санкций в течение трех дней. ^[13] Кроме того, почти во всех штатах США есть законы, которые конкретно регулируют расторжение контрактов на таймшер. Во Флориде новый владелец таймшера может отменить покупку в течение десяти дней. ^[14] Законы различаются в зависимости от юрисдикции в отношении того, подпадают ли покупатели за пределами штата к периоду расторжения, установленному в их штате проживания, или периоду расторжения, предусмотренному штатом, в котором была совершена покупка таймшера (например, во Флориде 10 -дневный период расторжения применяется ко всем покупателям; таким образом, покупатель из Техаса, у которого будет только пять дней в Техасе, имеет весь 10-дневный период, предусмотренный Статутом Флориды).

Другая распространенная практика заключается в том, чтобы потенциальный покупатель подписал «отказ от отмены», используя это в качестве предлога для снижения цены таймшера в обмен на отказ покупателя от права отмены (или уплату штрафа, например потерю 10% стоимости покупки. цена, если продажа отменена). Однако такой отказ не имеет юридической силы нигде в Мексике или Соединенных Штатах. ^[15] Если недавний покупатель таймшера желает расторгнуть или отменить договор таймшера, намерение отменить должно быть сделано в течение отведенного периода времени в письменной форме или лично; телефонного звонка будет недостаточно.

В последние годы индустрия отмены таймшеров сформировалась компаниями, которые предоставляют одну простую услугу: отмену таймшера. Однако некоторые из этих компаний подозреваются в мошенничестве. ^{[16] [17]}

Причины отмены [ править ]

Более чем вероятно, что новый владелец таймшера мог бы приобрести тот же продукт у существующего владельца на рынке перепродажи таймшера за значительно меньшую сумму, чем та, которую покупатель заплатил от застройщика курорта, просто выполнив компьютерный поиск. Во многих случаях такое же или похожее купленное жилье будет с радостью передано несчастному владельцу таймшера. Новый покупатель обычно платит только минимальную комиссию за передачу недвижимости и соглашается взять на себя плату за обслуживание, потому что существующий владелец не может найти покупателя для своего таймшера, не заплатив компании по перепродаже тысячи долларов, чтобы поглотить его для перепродажи. Причина этой аномалии в том, что львиную долю стоимости нового таймшера составляют комиссионные с продаж и накладные расходы на маркетинг, и владелец таймшера не может их получить.

Еще одна причина, по которой новый владелец может захотеть отказаться от покупки, - это раскаяние покупателя, вызванное спадом ажиотажа, вызванным торговой презентацией. Возможно, он осознал, что не уверен, что именно было куплено и как это работает, или, возможно, осознал неограниченный срок обязательства по выплате платы за поддержание прав собственности, или, возможно, заметил, что он слишком мало знает о компании по продаже таймшеров из-за к недостаточному времени в процессе продажи. ^[18]

Критика [ править ]

Федеральная комиссия по торговле США предоставляет потребителям информацию относительно таймшер цены и другую информацию. ^[19] Также известные как Универсальные программы аренды (ULP), таймшеры считаются ценными бумагами в соответствии с законом.

Многие владельцы таймшеров жалуются на слишком высокую ежегодную плату за обслуживание (которая включает налоги на недвижимость ). ^[20]

Разработчики таймшера утверждают, что цены по сравнению с проживанием в отелях в долгосрочной перспективе, по прогнозам, будут ниже для владельца таймшера. Однако у гостя отеля нет ежемесячного платежа по ипотеке в связи с отпуском, авансовых платежей, фиксированного графика, платы за обслуживание и заранее установленных мест отдыха. Многие владельцы также жалуются, что увеличивающаяся стоимость таймшеров и сопутствующих сборов за обслуживание и обмен растут быстрее, чем цены отелей в тех же районах. ^{[21] [22]}

Репутация отрасли серьезно пострадала из-за сравнения продавца таймшеров с продавцом подержанных автомобилей из-за давления на потенциального покупателя, заставляющего его «покупать сегодня». ^[23] «Указанная мной цена со скидкой хороша только в том случае, если вы купите сегодня», - это заявление отраслевого стандарта, позволяющее закрыть продажу при первом посещении курорта. Многие покинули таймшер-тур, жалуясь на то, что они утомлены потоком продавцов, с которыми им пришлось иметь дело, прежде чем они, наконец, покинули тур. Термин «ТО», или « перевернуть » человека, был придуман в земельной индустрии и быстро превратился в индустрию таймшеров. После того, как оригинальный гид или продавец сообщает потенциальному покупателю предложение и цену, «TO»отправляется, чтобы снизить цену и обеспечитьпервоначальный взнос .

Однако самая большая жалоба заключается в том, что перепродажа таймшера частным владельцем практически невозможна. ^{[ необходима цитата ]} В большинстве случаев владелец, желающий продать, буквально не может отдать таймшер . Возникли компании по перепродаже таймшеров, которые фактически взимают с владельца плату за принятие его / ее владения таймшером - утверждая, что компания по перепродаже должна взять на себя плату за обслуживание вместе с маркетинговыми сборами - до тех пор, пока это бремя не будет передано новому покупателю. ^[24]

См. Также [ править ]

У Wikivoyage есть путеводитель по таймшерам .

• Список таймшер-компаний
• Дробное финансирование
• Список типов домов
• Аренда на отпуск
• Все включено курорт

Ссылки [ править ]