Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску
Эта статья о практике землеустройства. Для использования в других целях, см Зонирование (значения) .

Зонирование - это метод городского планирования, при котором муниципалитет или другой уровень правительства делит землю на районы, называемые зонами, каждая из которых имеет набор правил для новой застройки, который отличается от других зон. Зоны могут быть определены для одноразового использования (например, жилые , промышленные), они могут сочетать несколько совместимых видов деятельности путем использования, или в случае зонирования на основе формы различные правила могут регулировать плотность, размер и форму разрешенных зданий независимо от их использования. Правила планирования для каждой зоны определяют, может ли быть предоставлено разрешение на строительство для данной застройки. Зонирование может определять различные виды прямого и условного использования земли. Он может указывать на размер и размеры участков, на которые может быть разделена земля , или на форму и масштаб построек. Эти руководящие принципы установлены для того, чтобы направлять рост и развитие городов. [1] [2]

Зонирование - это наиболее распространенный метод нормативного городского планирования, используемый местными органами власти в развитых странах. [3] [4] [5] Исключения включают Соединенное Королевство и город Хьюстон . [6]

Схема зонирования генерального территориального плана города Скопье , Северная Македония . Разные районы городского зонирования представлены разными цветами.

Сфера [ править ]

Основная цель зонирования - разделить использование, которое считается несовместимым. На практике зонирование также используется для предотвращения вмешательства новых разработок в существующие виды использования и / или для сохранения «характера» сообщества.

Зонирование может включать в себя регулирование видов деятельности, которые будут приемлемы на определенных участках (например, открытые пространства, жилые , сельскохозяйственные , коммерческие или промышленные), плотности, с которой эти действия могут выполняться (от жилья с низкой плотностью, например, для одной семьи от домов к высокой плотности (например, многоэтажные многоквартирные дома ), высота зданий, количество пространств, которые могут занимать конструкции, расположение здания на участке ( отступы ), пропорции типов помещений на участке, например, сколько озелененного пространства, непроницаемой поверхности , полос движения и есть лиПредоставляется парковка .

Зонирование обычно контролируется местными органами власти, такими как округа или муниципалитеты , хотя характер режима зонирования может определяться или ограничиваться государственными или национальными органами планирования или соответствующими законодательными актами. [7] В некоторых странах, например во Франции, Германии или Канаде, планы зонирования должны соответствовать вышестоящим (национальным, региональным, штатным, провинциальным) планам и программным заявлениям. В случае Германии этот кодекс включает содержание планов зонирования, а также юридические процедуры. В Австралии земля, находящаяся под контролем (федерального) правительства Содружества, не подлежит контролю государственного планирования. [ необходима цитата ] Соединенные Штаты и другие федеральные страны похожи. [цитата ]Зонирование и городское планирование во Франции и Германии регулируются национальными или федеральными кодексами. В случае Германии этот кодекс включает содержание планов зонирования, а также юридические процедуры.

Детали того, как отдельные системы планирования включают зонирование в свои нормативные режимы, различаются, хотя намерения всегда одинаковы. Например, в штате Виктория , Австралия, зоны землепользования объединены с системой наложений схем планирования для учета множества факторов, которые влияют на желаемые городские результаты в любом месте.

Большинство систем зонирования имеют процедуру предоставления отклонений (исключений из правил зонирования), как правило, из-за некоторых предполагаемых трудностей, вызванных особым характером рассматриваемой собственности.

Истоки [ править ]

Истоки зонирования районов уходят корнями в глубокую древность . [8] Древний город, обнесенный стеной, был предшественником классификации и регулирования земель на основе использования. За пределами городских стен выполнялись нежелательные функции, которые обычно основывались на шуме и запахе; там же жили самые бедные люди. Пространство между стенами - это место, где происходили антисанитарные и опасные действия, такие как разделка мяса, вывоз мусора и сжигание кирпича. Внутри стены находились общественные и религиозные места, где проживало большинство людей. [9]

Помимо простого различия между городской и загородной землей, большинство древних городов дополнительно классифицировали земли по типам и использованию внутри своих стен. Это практиковалось во многих регионах мира. Например, в Китае во времена династии Чжоу (1046 - 256 до н.э.), в Индии в ведическую эру (1500 - 500 до н.э.) и в военных лагерях, распространившихся по всей Римской империи (31 г. до н.э. - 476 г. н.э.). Поскольку жилые районы составляли большую часть города, эта ранняя форма районирования обычно происходила по этническому и профессиональному признаку; как правило, класс или статус уменьшались за пределами центра города. Одной из правовых форм его применения была кастовая система. [9]

Хотя пространство было выделено под важные общественные учреждения, культовые сооружения, рынки и площади, между древними и современными городами существует большое различие. На протяжении всей античности и до начала промышленной революции (1760–1840) большая часть работы выполнялась дома. Следовательно, жилые районы также функционировали как места труда, производства и торговли. Определение дома было привязано к определению экономии, что привело к гораздо большему смешению использования в жилых кварталах городов. [10]

В эпоху Просвещения и промышленной революции культурные и социально-экономические сдвиги привели к быстрому усилению применения и изобретению городских норм. [9] Сдвиги были вызваны новой научной рациональностью, появлением массового производства и комплексного производства и последующим началом урбанизации. Промышленность, уходящая из дома, была одним из основных факторов преобразования промышленных городов.

Перенаселенность, загрязнение и убожество городов, связанные с заводами, были основными проблемами, которые заставили городских властей и планировщиков задуматься о необходимости функционального разделения использования. Именно во Франции, Германии и Великобритании было изобретено первое псевдозонирование для предотвращения создания в жилых районах загрязняющих производств. Раннее использование современного зонирования было замечено в Германии в конце 19 века. [11]

Типы [ править ]

Существует большое разнообразие типов зонирования, некоторые из которых направлены на регулирование формы зданий и отношения зданий к улице со смешанным использованием, известные как основанные на форме, другие с разделением землепользования, известные как основанные на использовании, или комбинации из них. Системы зонирования на основе использования могут включать зоны одноразового использования, зоны смешанного использования - где разрешено сосуществование совместимой группы видов использования - или комбинацию зон одноразового и смешанного использования в одной системе.

Одноразовое зонирование [ править ]

Пример правил одноразового зонирования (карта округа Большого Виннипега, 1947 г.)

Зонирование для одноразового использования - это когда в каждой зоне разрешен только один вид использования. Известное как евклидово зонирование в Северной Америке из-за судебного дела в Евклиде, штат Огайо , которое подтвердило его конституционность, Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. 272 U.S. 365 (1926), оно было доминирующей системой зонирования на севере. Америка с момента его первой реализации.

Обычно определяемые одноразовые зоны включают: жилые, смешанные жилые и коммерческие, коммерческие, промышленные и пространственные (например, электростанции , спортивные комплексы , аэропорты , торговые центры и т. Д.). Каждая категория может иметь несколько подкатегорий, например, в коммерческой категории могут быть отдельные зоны для мелкой и крупной розничной торговли, офисного использования, проживания и других, в то время как промышленные могут быть подразделены на тяжелое производство, легкую сборку и складское использование. В Германии каждая категория имеет установленный предел шума (не часть строительных норм, а федеральный кодекс выбросов).

В Соединенных Штатах или Канаде, например, жилые зоны могут иметь следующие подкатегории:

  1. Жилые помещения, содержащие спальные блоки, в которых обитатели в основном временные по своей природе, в том числе: пансионаты , отели , мотели .
  2. Жилые помещения, содержащие спальные единицы или более двух жилых единиц, в которых обитатели в основном постоянные по своей природе, включая: многоквартирные дома , монастыри , общежития .
  3. Жилые помещения, в которых обитатели в основном постоянные по своему характеру и не классифицируются как Группа R-1 , R-2 , R-4 или I [ требуется разъяснение ] , в том числе: здания, в которых не более двух жилых единиц, учреждения по уходу за взрослыми для пять или менее человек на срок менее 24 часов.
  4. Жилые помещения, в которых здания приспособлены для использования в качестве жилых помещений для ухода / ухода за престарелыми, включая более пяти, но не более 16 человек.

История [ править ]

Разделение между использованием - особенность многих запланированных городов, спроектированных до появления зонирования. Ярким примером является Аделаида в Южной Австралии, центр города которой вместе с пригородом Северной Аделаиды со всех сторон окружен парком Adelaide Park Lands . Парк был спроектирован полковником Уильямом Лайт в 1836 году, чтобы физически отделить центр города от его пригородов. Парк окружают жилые районы с низкой плотностью населения, что обеспечивает приятную прогулку между работой в городе и семейными домами на улице.

Вид с воздуха на Чатсвуд , Австралия, глядя в сторону Сиднея . Границы между жилыми, коммерческими и промышленными зонами с низкой плотностью населения четко видны.

Сэр Эбенезер Ховард , основатель движения « города-сады» , привел Аделаиду ​​в качестве примера того, как можно использовать открытое зеленое пространство для предотвращения расширения и объединения городов за их пределы. [12] : 94 Его проект идеального города, опубликованный в его книге 1902 года « Города-сады завтрашнего дня» , предусматривал отдельные концентрические кольца общественных зданий, парков, торговых площадей, жилых и промышленных зон, окруженных открытыми пространствами и сельскохозяйственными угодьями. . Вся розничная деятельность должна была осуществляться в едином здании со стеклянной крышей - ранняя концепция современного торгового центра, вдохновленная Хрустальным дворцом . [12] : 4

Однако эти спланированные или идеальные города представляли собой статические конструкции, воплощенные в едином генеральном плане. Чего не хватало, так это регулирующего механизма, который позволял бы городу развиваться с течением времени, устанавливая руководящие принципы для разработчиков и частных лиц относительно того, что можно было построить и где. Это произошло в 1916 году, когда Нью-Йорк принял первое постановление о зонировании в масштабах города. [13]

Применение одноразового зонирования привело к появлению отличительной формы многих городов в Соединенных Штатах , Канаде , Австралии и Новой Зеландии , в которых очень плотное городское ядро , часто содержащее небоскребы , окружено жилыми пригородами с низкой плотностью населения , характеризующимися большие сады и зеленые улицы . Некоторые мегаполисы, такие как Миннеаполис – Сент-Пол и Сидней, имеют несколько таких ядер.

Критика [ править ]

Критики [ кто? ] утверждают, что отказ от повседневного использования на расстоянии пешей прогулки друг от друга ведет к увеличению трафика, поскольку люди должны садиться в свои машины и ездить на автомобиле, чтобы удовлетворить свои потребности в течение дня. Одноразовое зонирование и разрастание городов также подвергались критике за то, что затрудняли достижение баланса между работой и семьей, поскольку необходимо преодолевать большие расстояния, чтобы интегрировать различные сферы жизни. [14] Эти проблемы особенно остро стоят в Соединенных Штатах с их высоким уровнем использования автомобилей [15] в сочетании с недостаточным или плохо обслуживаемым городским железнодорожным транспортом и системами метро . [16]

Евклидово зонирование было описано [ кем? ] как функционалистский образ мышления, который использует механистические принципы для понимания города как фиксированной машины. Эта концепция противоречит взгляду на город как на постоянно развивающийся организм или живую систему, впервые высказанному немецким урбанистом Гансом Райхоу .

Еще один источник критики законов о зонировании исходит от тех [ кто? ], которые рассматривают ограничения как нарушение прав собственности физических лиц. При зонировании владелец недвижимости может не иметь возможности использовать свою землю для желаемой цели. Некоторые экономисты [ кто? ] утверждают, что законы одноразового зонирования работают против экономической эффективности и препятствуют развитию в условиях свободной экономики, поскольку слабые ограничения зонирования препятствуют более эффективному использованию данной территории. Даже без ограничений по зонированию, например, свалка, скорее всего, будет тяготеть к более дешевой земле, а не к жилому району. Законы о одноразовом зонировании могут помешать творческим разработкам, например, многоцелевым зданиям, и даже остановить безобидную деятельность, такую ​​как распродажа дворовых участков. [17] [ненадежный источник ]

Смешанное зонирование [ править ]

Активистка по планированию и общественному развитию Джейн Джейкобс много писала о связи между разделением использования и провалом проектов по обновлению городов в Нью-Йорке. Она выступала за плотную застройку смешанного типа и пешеходные улицы . В отличие от деревень и поселков, в которых многие жители знают друг друга, и пригородов с низкой плотностью населения, которые привлекают мало посетителей, в городах и центральных районах города возникает проблема поддержания порядка между незнакомцами. [18] : 26,39–44 Этот порядок сохраняется, когда днем ​​и вечером на улице присутствует достаточное количество людей с глазами [18] : 45-65. Это может быть достигнуто в успешных городских районах, которые имеют большое разнообразие использования, вызывают интерес и привлекают посетителей. [18] : 155-190 Работы Иакова, наряду с растущим беспокойством по поводу разрастания городов, часто считаются вдохновителями движения « Новый урбанизм ».

Чтобы приспособить видение нового урбаниста о пешеходных сообществах, объединяющих кафе , рестораны , офисы и жилую застройку в едином районе, в некоторых системах зонирования были созданы зоны смешанного использования. Они по-прежнему используют основные регулирующие механизмы зонирования, исключая несовместимые виды использования, такие как тяжелая промышленность или очистные сооружения , при этом разрешая совместимые виды использования, такие как жилые, коммерческие и розничные виды деятельности, чтобы люди могли жить, работать и общаться в пределах компактной географической зоны. [19]

Примеры включают:

  • Мельбурн , Виктория, Австралия [20]
  • Балтимор , Мэриленд Балтимор, Кодекс штата Мэриленд , ст. 32 § 6-201 (2017).
  • Сент-Энтони , Айдахо Сент-Энтони, ID муниципального кодекса §§ 17.06.090-17.06.120

Формальное зонирование [ править ]

Зонирование на основе форм регулирует не тип землепользования, а форму, которую может принимать землепользование. Например, зонирование на основе форм в густонаселенном районе может настаивать на небольшом отступлении, высокой плотности и доступности для пешеходов. Коды на основе форм (FBC) предназначены для непосредственного реагирования на физическую структуру сообщества с целью создания более удобных и адаптируемых сред. [21]

Париж , с видом на густонаселенный район Ла Дефанс .

Постановление Нью-Йорка 1916 года о зонировании также содержало элементы зонирования по форме. Это была реакция на здание Equitable Building, которое возвышалось над соседними домами, уменьшая доступность солнечного света. Он привел к отказу от высотных зданий с использованием математической формулы, основанной на высоте и размере участка , и привел к культовым формам многих ранних небоскребов . Нью-Йорк продолжал разрабатывать все более сложные правила, включая правила соотношения площадей , права на воздух и другие правила для конкретных районов.

Французская система планирования в основном основана на формах; Кодексы зонирования во французских городах обычно допускают множество типов использования. [22] Ключевые различия между зонами основаны на плотности каждого использования на сайте. Например, зона с низкой плотностью может иметь те же допустимые применения, что и зона с высокой плотностью. Однако доля жилых помещений в зоне с низкой плотностью населения будет больше, чем в зоне с высокой плотностью, по экономическим, а не по нормативным причинам.

Город Париж использовал свою систему зонирования, чтобы сконцентрировать офисные здания с высокой плотностью застройки в районе Ла-Дефанс, а не позволить сносить исторические здания по всему городу, чтобы освободить место для них, как это часто бывает в Лондоне или Нью-Йорке. [23] Строительство башни Монпарнас в 1973 году вызвало протест. В результате, через два года после его завершения строительство семиэтажных домов в центре города было запрещено. [24]

Условное зонирование [ править ]

Условное зонирование обеспечивает повышенную гибкость и позволяет муниципалитетам реагировать на уникальные особенности конкретного приложения землепользования. Использование, которое может быть запрещено при текущем зонировании, например, школа или общественный центр, может быть разрешено посредством зонирования условного использования. Разрешения на условное использование (также называемые разрешениями на специальное использование ) позволяют использовать земли, которые из-за их особого характера могут подходить только в определенных местах или организованы или эксплуатироваться определенным образом. [25]

Например:

  • Местные агентства могут ограничить время, место и порядок работы магазинов повседневного спроса, винных магазинов и точек быстрого питания.
  • Общественные сады могут быть разрешены при определенных условиях в определенных зонах.
  • В качестве условия утверждения можно поощрять или требовать от крупных проектов развития смешанного использования предлагать аренду коммерческих площадей для продуктового магазина в районе, где отсутствует доступ к здоровой пище.

Законы о зонировании по странам [ править ]

Австралия [ править ]

Основная статья: Городское планирование в Австралии

Правовая основа для зонирования землепользования в Австралии устанавливается штатами и территориями , поэтому в каждом штате или территории действуют разные правила зонирования. Зоны землепользования обычно определяются на уровне местных органов власти и чаще всего называются схемами планирования. В действительности, однако, во всех случаях правительства штатов обладают абсолютной способностью отменять принятие решений на местном уровне. Для оспаривания решений существуют административные процедуры апелляции, такие как VCAT .

Штат / территорияРамки планированияРегулирование землепользования
ДЕЙСТВОВАТЬПлан территории на 2008 годПолитика землепользования
NTЗакон о планированииСхема планирования
Новый Южный УэльсЗакон о экологическом планировании и оценке 1979 г.Местные экологические планы (LEP)
QLDЗакон об устойчивом планировании 2009 г. отменен. Закон о планировании 2016Схемы планирования
SAЗакон о развитии 1993 г.План развития
ТАСЗакон о планировании землепользования и разрешениях 1993 годаСхемы планирования
ВИКЗакон о планировании и окружающей среде 1987 годаСхемы планирования
WAЗакон о планировании и развитии 2005 г.Схемы планирования

Законодательное планирование, также известное как городское планирование, контроль за развитием или управление развитием, относится к той части процесса планирования, которая связана с регулированием и управлением изменениями в землепользовании и застройке. [26] Планирование и зонирование имеют большое политическое измерение, поскольку правительства часто критикуют за поддержку разработчиков; также очень распространен нимбизм .

Канада [ править ]

В Канаде контроль за землепользованием является обязанностью провинции, вытекающей из конституционных полномочий в отношении собственности и гражданских прав. Эти полномочия были предоставлены провинциям в соответствии с законами о Британской Северной Америке 1867 года и закреплены в Законе о Конституции 1982 года . Право на зонирование относится к недвижимому имуществу или земле и построенным на ней улучшениям, которые становятся частью самой земли (в Квебеке, immeubles). Провинции уполномочили муниципалитеты и регионы контролировать использование земли в пределах своих границ, позволяя муниципалитетам устанавливать свои собственные подзаконные акты о зонировании. Существуют положения о контроле за землепользованием на неорганизованных территориях провинций. Провинциальные суды являются высшей инстанцией для апелляций и проверок.

Франция [ править ]

Во Франции Кодекс урбанизма или Code de L'Urbanisme является национальным законом, который определяет региональное и местное планирование и описывает процедуры получения разрешений на строительство. В отличие от Англии, где проектировщики должны по своему усмотрению разрешить использование или изменение типа здания, частная застройка во Франции разрешена, если застройщик следует юридически обязательным нормам.

Япония [ править ]

Районы делятся на двенадцать зон использования. [27] Каждая зона определяет форму здания и разрешенное использование. Форма здания контролируется зональными ограничениями по допустимому соотношению площадей и высоте (в абсолютном выражении и по отношению к прилегающим зданиям и дорогам). [27] Эти элементы управления предназначены для обеспечения достаточного освещения и вентиляции между зданиями и на дорогах. [27] Вместо зонирования для одноразового использования зоны определяются по разрешенному «самому интенсивному» использованию. Использование меньшей интенсивности разрешено в зонах, где разрешено использование более высокой интенсивности, но использование более высокой интенсивности не разрешено в зонах меньшей интенсивности. [27]

КатегорияОписание
Исключительно малоэтажная жилая зона 1 категорииПредназначен для малоэтажных жилых домов.

Разрешенное использование в этих зданиях включает небольшие магазины, офисы, начальные и средние школы.

Исключительно малоэтажная жилая зона категории 2Предназначен для малоэтажных жилых домов сверхнормативного использования, а также торговых зданий площадью до 150 м 2 .
Категория 1 Жилая зона средней и высотной этажностиПредназначен для средних и высотных жилых домов с больницами, университетскими зданиями и магазинами с площадью до 500 м 2, также допускается.
Категория 2 Средняя и Высотная Жилая зонаТо же самое , Категория 1 Средние и монолитный ориентированные жилая зона, за исключением магазинов и офисных зданий до 1500 м 2 допускаются
Жилая зона 1 категорииПредназначен для проживания с другими разрешенными зданиями, включая магазины, офисы и гостиничные здания площадью до 3000 м 2 и автомастерские до 50 м 2.
Жилая зона 2 категории:То же, что и в жилой зоне Категории 1, за исключением того, что разрешены караоке-боксы, и в этой зоне больше нет ограничений по размеру зданий.
Квазижилая зонаПредназначен в первую очередь для жилых домов с введением дорожного оборудования, связанного с автотранспортными средствами.

Те же разрешенные виды использования, что и в жилой зоне категории 2, с добавлением театров, ресторанов, магазинов и других развлекательных заведений с площадью более 10 000 м 2 и складскими помещениями.

Окрестности коммерческой зоныПредназначен для повседневных покупок в районе.

Те же разрешенные виды использования, что и квазижилая зона, с добавлением авторемонтных мастерских площадью до 300 м 2 .

Коммерческая зонаПредназначен для банков, кинотеатров и универмагов.

Те же разрешенные виды использования, что и в коммерческой зоне района, с добавлением общественных бань

КвазииндустриальныйПредназначен для объектов легкой промышленности и сферы услуг.

Те же разрешенные виды использования, что и в коммерческой зоне, с добавлением заводов с некоторой возможной опасностью ухудшения состояния окружающей среды.

Индустриальная зонаПредназначен для заводов.

Жилые дома и магазины можно строить, но школы, больницы и отели недопустимы.

Исключительно индустриальныйПредназначен для заводов. Любое внепроизводственное использование недопустимо.

Новая Зеландия [ править ]

Основная статья: Закон об управлении ресурсами 1991 г.

Система планирования Новой Зеландии основана на зонировании производительности на основе эффектов в соответствии с Законом об управлении ресурсами.

Сингапур [ править ]

Основная статья: Городское планирование в Сингапуре

Рамки для управления землепользованием в Сингапуре находятся в ведении Управления городской застройки (URA) через Генеральный план. [28] Генеральный план - это уставный документ, разделенный на два раздела: планы и письменное заявление. На планах показано зонирование землепользования, разрешенное по всему Сингапуру, а в письменном заявлении содержится письменное объяснение доступных зон и их разрешенного использования.

Филиппины [ править ]

Система зонирования на Филиппинах разъясняется в Постановлении о зонировании, разработанном Советом по регулированию жилищного строительства и землепользования (HLURB), и города и муниципалитеты несут ответственность за регулирование землепользования посредством постановлений, издаваемых каждым органом местного самоуправления. Филиппинская система зонирования делится на 11 типов в зависимости от плотности и использования и подчеркивает наиболее подходящее использование и упорядоченность сообщества. Определение каждой плотности может отличаться в постановлениях соответствующих единиц местного самоуправления, поэтому один муниципалитет может определить жилую зону с небольшой плотностью, чтобы разрешить 4-этажные здания, а другой может разрешить только 2-этажные здания. [29]

ТипОписание
ЖилойПредназначен или в основном используется для жилья. Можно разделить на области с низкой, средней или высокой плотностью.
Социализированное жильеВ основном предназначены для проживания малообеспеченных граждан, например жителей трущоб.
КоммерческийПредназначен для магазинов, офисов и предприятий. Можно разделить на области с низкой, средней или высокой плотностью.
ПромышленноеПредназначен для промышленных объектов. Можно разделить на легкие, средние и интенсивные зоны использования.
ИнституциональнаяПредназначен для институциональных учреждений. Могут быть разделены на области общего и специального использования.
СельскохозяйственнаяПредназначен для сельского хозяйства, аквакультуры и пастбищ.
АгропромышленныйПредназначен для интегрированных функций сельского хозяйства и производства.
лесПредназначен для лесного хозяйства.
Парки и другой отдыхПредназначен для развлечений и интеграции природы в сообщество.
ВодаВключает муниципальные воды (моря и озера), реки и ручьи.
ТуризмРайоны, предназначенные для туристической деятельности.

Соединенные Штаты [ править ]

Основная статья: Зонирование в США
Схема зонирования центра Таллахасси, Флорида , США.

В соответствии с правами полиции власти штатов могут осуществлять над частной недвижимостью . Благодаря этим полномочиям уже давно приняты специальные законы и постановления, ограничивающие места, в которых могут осуществляться определенные виды бизнеса. В 1904 году Лос-Анджелес установил первые в стране ограничения на землепользование для части города. [30] [31] Нью-Йорк принял первые правила зонирования, которые применялись на всей территории города в 1916 году.

Конституционность постановлений о зонировании была подтверждена Верховным судом США в 1926 году в деле Виллидж оф Евклид, штат Огайо, против компании Ambler Realty Co. Среди крупных густонаселенных городов США Хьюстон уникален тем, что не имеет постановлений о зонировании . [32] Скорее, землепользование регулируется другими способами. [33]

Масштаб [ править ]

Ранние методы зонирования были тонкими и часто обсуждались. Некоторые утверждают, что практика началась в 1920-х годах [34], в то время как другие предполагают, что зарождение зонирования произошло в Нью-Йорке в 1916 году. [35] Однако оба этих примера для начала зонирования относятся к городским. Зонирование приобретает все большую юридическую силу по мере того, как оно продолжает расширяться в своем географическом диапазоне за счет введения в других городских центрах и использования в более крупных политических и географических границах. Региональное зонирование стало следующим шагом в увеличении географических размеров территорий в соответствии с законами о зонировании. [36] Основное различие между городским зонированием и региональным зонированием заключалось в том, что «региональные территории, следовательно, редко имеют прямую связь с произвольными политическими границами». [36]Эта форма зонирования также включала сельские районы, что противоречило теории о том, что зонирование является результатом плотности населения. [36] Наконец, зонирование также снова расширилось, но снова вернулось к политической границе с государственным зонированием. [36]

Типы, используемые в США [ править ]

Кодексы зонирования менялись с годами, поскольку менялась теория городского планирования, менялись правовые ограничения и менялись политические приоритеты. Различные подходы к зонированию можно разделить на четыре большие категории: евклидовы, эффективные, стимулирующие и основанные на форме.

Названный в честь типа кодекса зонирования, принятого в городе Евклид, штат Огайо , и утвержденного знаменательным решением Верховного суда США, Village of Euclid v. Ambler Realty Co. [37] Евклидовы кодексы зонирования являются наиболее распространенными в США. Состояния. [38] Евклидово зонирование характеризуется разделением землепользования на определенные географические районы и стандартами размеров, устанавливающими ограничения на деятельность по развитию в пределах каждого типа районов. Преимущества включают относительную эффективность, простоту реализации, давно установившийся правовой прецедент и осведомленность. Однако евклидово зонирование подвергалось критике за отсутствие гибкости и институционализации устаревшей теории планирования.

Также известное как «планирование на основе результатов», зонирование по показателям деятельности использует критерии, основанные на результатах или целевых показателях, для определения параметров обзора для предлагаемых проектов развития. Зонирование производительности призвано обеспечить гибкость, рациональность, прозрачность и подотчетность, избегая произвола евклидова подхода и лучше согласовывая рыночные принципы и права частной собственности с защитой окружающей среды. Сложности включали требование высокого уровня дискреционной активности со стороны надзорного органа. Функциональное зонирование не получило широкого распространения в США.

Стимулирующее зонирование, впервые внедренное в Чикаго и Нью-Йорке, призвано обеспечить систему вознаграждений для поощрения развития, отвечающего установленным целям городского развития. [39] Обычно метод устанавливает базовый уровень ограничений и шкалу вознаграждений, чтобы побудить разработчиков включить желаемые критерии разработки. Стимулирующее зонирование обеспечивает высокую степень гибкости, но может быть сложным в управлении.

Коды, основанные на форме, предлагают правительствам значительно большую свободу в использовании и форме зданий, чем коды Евклида. Зонирование на основе форм регулирует не тип землепользования, а форму, которую может принимать землепользование. Например, зонирование на основе форм в густонаселенном районе может настаивать на небольшом отступлении, высокой плотности и доступности для пешеходов. FBC предназначены для непосредственного реагирования на физическую структуру сообщества, чтобы создать более удобную и адаптируемую среду. [21]

Социальные проблемы в США [ править ]

Соединенные Штаты страдают от более высокого уровня дезурбанизации и упадка городов, чем другие развитые страны [40], а также от дополнительных проблем, таких как городские прерии, которые не встречаются где-либо еще. [41] Джонатан Ротвелл утверждал, что зонирование поощряет расовую сегрегацию . [42] Он утверждает, что существует тесная взаимосвязь между разрешением района на строительство жилья с более высокой плотностью населения и расовой интеграцией между черными и белыми в Соединенных Штатах. [42]Связь между сегрегацией и плотностью населения объясняется Ротвеллом и Мэсси как ограничивающее зонирование по плотности, приводящее к повышению цен на жилье в белых районах и ограничивающее возможности людей со скромным доходом покинуть сегрегированные районы. [42] Между 1980 и 2000 годами расовая интеграция происходила быстрее в районах, в которых не было строгих правил плотности населения, чем в тех, которые имели. [42] Ротвелл и Мэсси предполагают, что домовладельцы и бизнес-интересы являются двумя ключевыми игроками в регулировании плотности, которое вытекает из политической экономии. [42]Они предполагают, что в старых штатах, где сельские юрисдикции в основном состоят из домовладельцев, узкие интересы домовладельцев заключаются в том, чтобы блокировать застройку, потому что налоговые ставки ниже в сельских районах, и налогообложение, скорее всего, упадет на среднего домовладельца. Бизнес-интересы не могут противодействовать интересам домовладельцев в сельской местности, потому что бизнес-интересы слабее, а владение бизнесом редко контролируется людьми, живущими за пределами сообщества. Это приводит к тому, что сельские общины имеют тенденцию сопротивляться развитию, используя правила плотности населения, чтобы сделать возможности для бизнеса менее привлекательными. Положения о плотном зонировании в США увеличивают сегрегацию жилых районов в мегаполисах за счет сокращения доступности доступного жилья в некоторых юрисдикциях;другие правила зонирования, такие как правила школьной инфраструктуры и меры контроля роста, также являются переменными, связанными с более высокой сегрегацией. При более разрешительных правилах зонирования уровни сегрегации ниже; десегрегация выше в местах с более либеральными правилами зонирования, что позволяет жителям интегрироваться в расовом отношении.[43]

Соединенное Королевство [ править ]

Основная статья: Контроль развития в Соединенном Королевстве

Соединенное Королевство не использует зонирование как метод управления землепользованием. Британский контроль за землепользованием начал свою современную фазу после принятия Закона о городском и сельском планировании 1947 года . Вместо того, чтобы разделять муниципальные карты на зоны землепользования, английский закон о планировании ставит все застройки под контроль местных и региональных властей, фактически отменяя возможность застройки земли по праву. Однако существующая застройка позволяет землепользование на праве до тех пор, пока использование не означает изменение типа землепользования. Владелец собственности должен подать заявку на изменение типа землепользования любого существующего здания, и такие изменения должны соответствовать местным и региональным планам землепользования.

Контроль за развитием или контроль планирования - это элемент системы городского и сельского планирования Соединенного Королевства, посредством которого местные органы власти регулируют землепользование и новое строительство. В Соединенном Королевстве существует 421 местный орган планирования (LPA). Как правило, это местный районный или районный совет или унитарный орган . Каждый из них использует дискреционную «систему под руководством плана», посредством которой формируются планы развития и проводятся консультации с общественностью. Последующее развитие требует разрешения на строительство , которое будет предоставлено или отказано со ссылкой на план развития как существенное соображение.[44]

План не содержит конкретных указаний о том, какие типы зданий будут разрешены в данном месте, а скорее предоставляет общие принципы развития и цели управления городскими изменениями. Поскольку комитеты по планированию (состоящие из непосредственно избранных членов местных советов) или в некоторых случаях сами должностные лица по планированию (посредством делегированных решений) имеют дискреционные полномочия в отношении каждой заявки на разработку или внесение изменений в использование, система считается «дискреционной».

Приложения для планирования могут сильно различаться по масштабу: от аэропортов и новых городов до небольших модификаций отдельных домов. Чтобы местные власти не перегружались большими объемами небольших заявок от индивидуальных домовладельцев, была введена отдельная система разрешенной застройки . Разрешенные правила застройки в основном основаны на формах, но при отсутствии зонирования применяются на национальном уровне. Примеры включают двухэтажную пристройку до трех метров в задней части собственности, пристройки до 50% исходной ширины с каждой стороны и определенные типы хозяйственных построек в саду при условии, что не более 50% земли площадь застроена. [45]Они имеют соответствующий размер для типичного двухквартирного дома с тремя спальнями , но должны применяться в самых разных типах жилья, от небольших террас до больших отдельно стоящих домов и усадеб .

В августе 2020 года правительство Великобритании опубликовало консультационный документ под названием «Планирование будущего». [46] Предложения намекают на движение к зонированию, с областями, получившими обозначение «Рост», «Обновление» или «Защищено», с возможностью создания «подобластей в каждой категории», хотя в документе не уточняется, какие детали могут быть быть.

См. Также [ править ]

  • Центр деятельности
  • Зонирование сельского хозяйства
  • Теория контекста
  • Экистика
  • Исключительное зонирование
  • Коды на основе форм
  • Greenspace (значения)
    • Заповедник открытого пространства
    • Городское открытое пространство
  • Инклюзивное зонирование
  • Разработка смешанного использования
  • Новый урбанизм
  • НИМБИ
  • Несоответствующее использование
  • Разрешение на строительство
  • Полицейская власть
  • Принципы интеллектуального урбанизма
  • Обратная чувствительность
  • Дорога
  • Одноразовое зонирование
  • Точечное зонирование
  • Законодательное планирование
  • Подразделение (земля)
  • Трафик
  • Дисперсия (землепользование)
  • Зонирование района
  • Зонирование в США

Ссылки [ править ]

  1. ^ Управление городскими ливневыми водами в Соединенных Штатах . Национальная академия наук. 2009 г.
  2. ^ Ходж, Джеральд (2014). Планирование канадских сообществ . Торонто: Томсон. С. 388–390. ISBN 978-0-17-650982-8.
  3. Перейти ↑ Caves, RW (2004). Энциклопедия города . Рутледж. п. 784. ISBN 978-0415862875.
  4. ^ Например , Лефко, Джордж, "Регулирование супермаркетов: Законность постановлений о зонировании, возникших в результате стычек между Wal-Mart и Объединенным профсоюзом работников пищевой и коммерческой отраслей" (апрель 2005 г.). Закон USC, исследование по правовым исследованиям № 05-12; и доклад USC о праве и экономике № 05-12. В наличии по SSRN  712801
  5. ^ (на немецком языке) BMVBS - Startseite . Bmvbs.de. Проверено 19 июля 2013.
  6. ^ «Хьюстон Нет зонирования, но есть обходные пути» . Райс Киндер Институт городских исследований. 2020.
  7. ^ Например , статья 66B Кодекса штата Мэриленд, § 2.01 (b) предоставляет полномочия по зонированию городу Балтимору , а § 2.01 (c) ограничивает предоставление полномочий. Напротив, Закон о муниципальном землепользовании Нью-Джерси предоставляет единообразные полномочия по зонированию (с единообразными ограничениями) всем муниципалитетам в этом штате.
  8. ^ Корнелиус Штекнер : Baurecht und Bauordnung. Architektur, Staatsmedizin und Umwelt bei Vitruv , in: Heiner Knell , Burkhardt Wesenberg (Hrsg.), Vitruv - Kolloquium 1982 , Technische Hochschule Darmstadt 1984, S. 259–277.
  9. ^ a b c Hirt, Соня А. (2014). Зонирование в США: истоки и последствия американского регулирования землепользования .
  10. ^ Арендт, Ханна (1958). Состояние человека . Издательство Чикагского университета. ISBN 978-0-226-02598-8.
  11. ^ Тален, Эмили (2012). Городские правила: как городские правила влияют на городские формы . Island Press. ISBN 978-1-59726-692-5.
  12. ^ a b Говард, Эбенезер (1902). Города-сады завтрашнего дня . S Sonnenschein & Co, перепечатано Dodo Press. ISBN 9781409950318.
  13. ↑ Джулиан Конрад Юргенсмайер; Томас Э. Робертс (1998). ЗАКОН О ПЛАНИРОВАНИИ ЗЕМЕЛЬПОЛЬЗОВАНИЯ И РАЗВИТИИ § 4.2, на 80 . ISBN 978-1634593069. в 1916 году Нью-Йорк стал первым городом, в котором был введен в действие закон о зонировании этого типа, позднее подтвержденный в деле Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926). «Исходя из того, что все имеет свое место, [евклидово] зонирование - это комплексное разделение города на различные зоны использования».
  14. ^ Кэтрин Бэрд Силбо : Место женщин: городское планирование, жилищный дизайн и баланс работы и семьи , Fordham Law Review, Vol. 76, 2008 г., Бостонский унив. Рабочий документ юридического факультета № 07-12. Загружено 15 января 2012 г. из: Social Science Research Network SSRN  995184 , см. Страницу 1825
  15. ^ «Абсурдное первенство автомобиля в американской жизни» . Атлантический океан. 2016 г.
  16. ^ "Почему Америка отказалась от массового транзита?" . Блумберг. 2018.
  17. ^ Зонирование Воровство - Джим Fedako - Мизес Daily . Mises.org. Проверено 19 июля 2013.
  18. ^ a b c Джейкобс, Джейн (1961). Смерть и жизнь великих американских городов . Бодли-Хед. ISBN 9781847926180.
  19. ^ "Зонирование смешанного использования" . Кодекс устойчивого развития города.
  20. ^ "Реклама 3 - новая зона Виктории для смешанного использования и творческих индустрий" . Пятое сословие. 2018.
  21. ^ а б http://plannersweb.com/wp-content/uploads/2001/04/265.pdf
  22. ^ "Как Пэрис делает ставку на развитие смешанного использования" . Сайт JLL.
  23. ^ "Лондонцы отступили от ограничений на небоскребы, поскольку опасения за горизонт столицы растут" . Хранитель. 2016 г.
  24. ^ Лоуренсон, Джон (2013-06-18). «Нужны ли Парижу новые небоскребы?» . BBC News . Проверено 18 июня 2013 .
  25. ^ «Разрешения на зонирование и условное использование» . Институт местного самоуправления. 2015 г.
  26. ^ Глисон Б. и Лоу Н., Австралийское городское планирование: новые вызовы, новые повестки дня , Аллен и Анвин, Сент-Леонардс, 2000.
  27. ^ a b c d «Введение в систему планирования землепользования в Японии» (PDF) . Министерство землепользования, транспорта и инфраструктуры Японии. Январь 2003 г.
  28. ^ Веб-сайт Генерального плана URA 2008 г.
  29. ^ «4.15. Постановление о зонировании» . Департамент жилищного и земельного регулирования. 26 ноября 2007 . Проверено 15 января 2018 года .
  30. ^ «История планирования» . Городское планирование: Лос-Анджелес .
  31. ^ «Постановление № 9774 о жилых районах» (PDF) .
  32. ^ "Хьюстонские хроники, 12-10, 2007" .
  33. ^ «Зонирование без зонирования» . Planetizen - Новости городского планирования, работа и образование .
  34. ^ Ротвелл, Джонатан Т. и Мэсси, Дуглас С. (2010) "Зонирование плотности и классовая сегрегация в городских районах США" Ежеквартальное издание социальных наук. Том 91, Выпуск 5, стр.1123-1141
  35. ^ Натоли, Сальваторе Дж. (1971) "Зонирование и развитие моделей городского землепользования" Экономическая география. Том 47, номер 2, с. 171-184
  36. ^ a b c d Уитнолл, Гордон (1931) "История зонирования" Анналы Американской академии политических и социальных наук. Том 155, Часть 2, стр. 1-14
  37. ^ 272 США 365, 71 L.Ed. 303, 47 S.Ct. 114 (1926).
  38. ^ Американский институт архитекторов (2017). Справочник по профессиональной практике студента-архитектора . Хобокен: Вайли. п. 509. ISBN 9781118738955. Евклидово зонирование - наиболее распространенная форма зонирования в Соединенных Штатах, поэтому она наиболее знакома проектировщикам и профессионалам в области дизайна.
  39. ^ Срок действия жилой инвестиционной собственности - Зонирование | Кредит на коммерческую недвижимость . Webvest.info. Проверено 19 июля 2013.
  40. ^ "Города Америки: Игнорированный городской кризис" . The Huffington Post. 2015 г.
  41. ^ "Что делать с расширяющейся городской прерии" . Buffalo Rising. 2010 г.
  42. ^ a b c d e Ротвелл, Джонатан Т. и Мэсси, Дуглас С. (2009) «Влияние зонирования плотности на расовую сегрегацию в городских районах США» Обзор городских дел. Том 4, номер 6, стр. 779-806
  43. ^ Ротвелл, Джонатан; Мэсси, Дуглас С. (июль 2009 г.). «Влияние зонирования плотности на расовую сегрегацию в городских районах США». Обзор городских дел . 44 (6): 779–806. DOI : 10.1177 / 1078087409334163 .
  44. ^ Хирт, Соня А. (2014). Зонирование в США: истоки и последствия американского регулирования землепользования . Итака, Нью-Йорк: Издательство Корнельского университета. С. 63–71.
  45. ^ «Разрешенные права на развитие» . Портал планирования Соединенного Королевства.
  46. ^ «Планирование на будущее» . Правительство Его Величества. 2020.

Дальнейшее чтение [ править ]

  • Тейлор, Джорджтаунское планирование для Австралии (Исследования в области истории международного планирования) , Routledge, 2018, ISBN 978-1138372580 . 
  • Гурран Н., Галлент Н. и Чиу, Политика, планирование и жилищное обеспечение RLH в Австралии, Англии и Гонконге (Routledge Research in Planning and Urban Design) , Routledge, 2016.
  • Бассетт, Э.М. Генеральный план, с обсуждением теории законодательства о общинном земельном планировании. Нью-Йорк: Фонд Рассела Сейджа, 1938.
  • Бассетт, Э.М. Зонирование. Нью-Йорк: Фонд Рассела Сейджа, 1940.
  • Хирт, Соня. Зонирование в США: истоки и последствия регулирования землепользования в США (Cornell University Press, 2014) 245 стр. Онлайн-обзор
  • Стефани, Карл Дж. И Мэрилин К. ЗОНИНГ 101, первоначально опубликованный в 1993 г. Национальной лигой городов, теперь доступен в третьем издании, 2012 г.

Внешние ссылки [ править ]

  • ZoningPoint - доступная для поиска база данных карт зонирования и кодов зонирования для каждого округа и муниципалитета в Соединенных Штатах.
  • Crenex - Карты зонирования - Ссылки на карты зонирования и комиссии по планированию 50 самых густонаселенных городов США.
  • Департамент городского планирования города Нью-Йорка - История зонирования
  • Страница землепользования Шиндлера (группа специалистов по землепользованию Мичиганского государственного университета)
  • Соответствие зонированию и сертификация зонирования - Анализ и отчетность
  • Институт земельной политики Университета штата Мичиган
  • Брэдли К. Карккайнен (1994). Зонирование: ответ критикам , Журнал землепользования и экологического права