39 Conduit Road - это престижный жилой дом, расположенный на Кондуит-роуд в западных средних уровнях Гонконга. Он был разработан компанией Henderson Land Development .
39 Conduit Road | |||||
---|---|---|---|---|---|
天 匯 | |||||
Основная информация | |||||
Тип | одиночная башня | ||||
Место расположения | 39 Conduit Road , Гонконг | ||||
Координаты | Координаты :22 ° 16′54 ″ с.ш. 114 ° 08′49 ″ в.д. / 22,2816 ° с.ш.114,1469 ° в. | ||||
Строительство началось | 2006 г. | ||||
Завершенный | Март 2009 г. | ||||
Арендодатель | Хендерсон Лэнд Девелопмент | ||||
Высота | 190,9 метров (626 футов) [1] | ||||
Технические подробности | |||||
Количество этажей | 46 | ||||
Площадь пола | 229 255 квадратных футов (21 298,5 м 2 ) [2] | ||||
Дизайн и конструкция | |||||
Архитектор | Артур Ау [3] | ||||
Архитектурная фирма | Деннис Лау и Нг Чун Ман Architects & Engineers (HK) Ltd. [3] | ||||
Инженер-строитель | Стивен Ченг Инженеры-консультанты [3] | ||||
Инженер-строитель | Ove Arup & Partners Hong Kong Ltd [3] | ||||
Генеральный подрядчик | Heng Shung Constrn. Co. Ltd. (дочерняя компания девелопера) | ||||
китайское имя | |||||
Традиционный китайский | 天 匯 | ||||
Упрощенный китайский | 天 汇 | ||||
| |||||
Рекомендации | |||||
официальный сайт [3] |
Вскоре после начала строительства в октябре 2009 года застройщик заявил, что продал дуплекс с пятью спальнями на «68-м этаже» 46-этажного здания за 439 миллионов гонконгских долларов (57 миллионов долларов США). Цена, равная 9 200 долл. США за квадратный фут, установила новый мировой рекорд для самой дорогой квартиры. [4]
Были критики обмана маркетинга, в котором разработчики запустили проект, опуская 42 промежуточных номера этажа. [5] Развитие снова стало предметом споров, когда только одна продажа была завершена в течение общепринятого трехмесячного периода завершения; [6] и все сделки, кроме четырех, включая рекордную продажу, были позже отменены.
История сюжета
Воплощение 39 до разработки Хендерсона было известно как «Скалистая гора». Это одиннадцатиэтажное здание, построенное в 1965 году, состояло из 44 квартир и использовалось государственными служащими. Председатель правления Henderson Ли Шау-ки начал приобретать квартиры в резиденции в 1990-х годах. Он увеличил темпы закупок примерно с 2001 года. Сначала он заплатил 4 миллиона гонконгских долларов за единицу, а позже единицы были приобретены за 8–9 миллионов гонконгских долларов, к тому времени он накопил 41 из 44 единиц. Хендерсон обратился в Земельный суд с просьбой об обязательной покупке оставшихся 3 единиц, но это стало ненужным после операции с Peixin Group. Остальные 3 единицы в конечном итоге были выкуплены за среднюю стоимость 12 миллионов гонконгских долларов. Ли Шау Ки, который первоначально владел 60 процентами акций участка, на котором располагалось роскошное здание, продал его компании за 1,75 миллиарда гонконгских долларов (225 миллионов долларов), или 12 759 гонконгских долларов на кв. Фут. [7]
Конфигурация
Проект имеет 45 этажей над землей. [8]
Застройщик дает общую площадь около 229 255 квадратных футов (21 300 м 2 ), включая одну башню с 6-этажной автостоянкой на подиуме, 1-этажный клубный дом и 39 жилых этажей. В комплексе предусмотрено 66 жилых единиц и 104 парковочных места; [2] его 66 единиц имеют размер от 2 800 квадратных футов (260 м 2 ) до примерно 7 600 квадратных футов (710 м 2 ). [9]
Стратегия продаж
Застройщик объявил, что продаст 40 процентов квартир в 2009 году. Два дуплекса на «66-м этаже» здания были перечислены - квартира площадью 5636 квадратных футов (523,6 м 2 ) была оценена в 357,7 миллиона гонконгских долларов, а Квартира площадью 5 131 квадратный фут (476,7 м 2 ) котируется на 311,4 миллиона гонконгских долларов. Перед запуском Хендерсон предлагал запросить 100 000 гонконгских долларов за две квартиры в пентхаусе на «88-м этаже», которых нет в первоначальном списке продажи. [9]
Мировой рекорд по цене
Одна двухуровневая квартира площадью 6 158 квадратных футов (572,1 м 2 ), большая из двух на «68-м этаже» здания [7], имеет собственный бальный зал, открытый бассейн, фитнес-центр и открытый патио. [10] Общая цена 71 280 гонконгских долларов за квадратный фут была достигнута. [7] Определение площади пола отличается от определения на большинстве других рынков недвижимости; полезная жилая площадь, которая включает в себя сад площадью 340 квадратных футов (32 м 2 ) и его долю коммунальных территорий. Исходя из более распространенных международных мер, цена за квадратный фут составит около 88 000 гонконгских долларов или 11 350 долларов США (1 032 доллара за квадратный метр). [10] По словам разработчика, он был продан неназванному покупателю из материкового Китая через местную зарегистрированную компанию. [10] Вторая установка на том же этаже стоила 397 миллионов гонконгских долларов или 64 605 гонконгских долларов за фунт стерлингов. [7] Когда компания Henderson Land Development объявила, что продала двухуровневую квартиру в этом здании по рекордной цене в 2009 году, нераскрытому покупателю, было много споров по поводу фиксирования цен; Позже выяснилось, что покупателем была компания, зарегистрированная на Британских Виргинских островах. Вскоре после этого выяснилось, что все 24 квартиры, проданные Henderson Land Development, были куплены компаниями, зарегистрированными на Британских Виргинских островах, и все они были зарегистрированы одной и той же юридической фирмой. [11]
В марте 2015 года одна из квартир была продана по цене 433 миллиона гонконгских долларов за квадратный фут. на сумму 93 000 гонконгских долларов. Это заменяет цену в 82 000 гонконгских долларов за кв. Фут. рекорд, установленный Opus Hong Kong и во всей Азии в 2012 году компанией Swire Properties . Хотя в 2009 году он был продан по более высокой цене - 439 миллионов гонконгских долларов, более низкая в то время ставка гербового сбора привела к более низкой цене за квадратный фут. Подтверждено, что покупатель не является резидентом Гонконга, и поэтому подлежащий уплате гербовый сбор составляет в общей сложности 23,5%, что означает, что покупатель должен будет заплатить более 100 миллионов гонконгских долларов в качестве расходов на гербовый сбор. [12]
По данным Академии мировых рекордов, это самая дорогая недвижимость в Азии - предыдущий мировой рекорд был установлен в Лондоне, где квартира в One Hyde Park была продана по цене 9 585 долларов США за квадратный фут. [4] Предыдущий азиатский рекорд был установлен в июне 2008 года, когда Sun Hung Kai Properties продала пентхаус площадью 5 497 квадратных футов (510,7 м 2 ) в The Arch по цене 41 100 гонконгских долларов за квадратный фут. [9] Рекордная цена вызвала опасения по поводу пузыря на рынке недвижимости и разговоров о возможности либерализации предложения земли под застройку со стороны правительства. [13] Эксперты, однако, не согласились с тем, что существует какой-либо пузырь, заявив, что недвижимость такого типа не является репрезентативной для массового рынка жилья. [14]
Председатель другого застройщика, Hang Lung Properties , выразил скептицизм по поводу достигнутой цены за квадратный фут, но председатель Хендерсона настаивал на том, что цена была реальной. [15] Хендерсон признал, что покупатель рекордной квартиры купил шесть квартир, в то время как South China Morning Post сообщила неназванный источник, который сообщил, что все 24 квартиры были куплены одним и тем же человеком. SCMP отметил , что все 24 квартир , проданных в первый день были куплены BVI -registered подставных компаний , и были обработаны тем же фирмы поверенных. Скептицизм рынка в отношении достигнутых рекордных цен был вызван главным образом очевидной завышенной ценой - средняя достигнутая цена составляла 40 000 долларов за квадратный фут, что, по сообщениям агентств недвижимости, как минимум на 50 процентов выше, чем у аналогичной недвижимости поблизости на Робинсон-роуд; типичная недвижимость принесет валовую арендную плату в размере двух процентов по сравнению со средним рыночным показателем в пять процентов. [16] В мае 2010 года, заплатив 1,82 миллиарда гонконгских долларов за участок земли на Пике для семейной резиденции, Ли Шау-ки признал, что его сын рассматривал пентхаус при застройке, но его отпугнула запрашиваемая цена. [17]
Двухуровневая квартира площадью 5732 квадратных фута (532,5 м 2 ) с 4 спальнями на 46 этаже с террасой на крыше 1754 кв. Фута была продана в декабре 2015 года за 595 миллионов гонконгских долларов (76,2 миллиона долларов), или 103 700 гонконгских долларов за квадратный фут (143 000 долларов за квадратный метр). ), что делает ее самой дорогой квартирой в Азии. [18]
Сила разработчиков и разногласия по поводу обманчивого маркетинга
Из-за значения чисел в китайской культуре разработчиками была принята «благоприятная» система нумерации, где на верхнем этаже стояла цифра «88» - китайский язык для удвоения удачи. В Гонконге уже принято, что ~ 4-й этаж не существует ; Департамент строительства не предъявляет никаких требований к нумерации, кроме того, что она должна быть «сделана в логическом порядке». [15] Всего 42 промежуточных этажа не указаны в 39 Conduit Road: пропущены 14, 24, 34, 64, все этажи между 40 и 59; номер этажа , который следует 68 88. [15] Демократическая партия обвинила разработчиков в заблуждение общественность; Альберт Хо , ее председатель, сказал: «Это классический случай, показывающий, насколько сильны крупные разработчики в Гонконге». [5] Совет потребителей признал общепринятую практику пропуска 13-го и 14-го этажей, но предложил застройщикам «вернуть на землю воображаемые высоты». [15] Хендерсон сказал, что пропущенные номера этажей соответствуют информации в рекламных проспектах и не противоречат утвержденным планам строительства и разрешению на занятие. Ее председатель Ли Шау Ки сказал, что «покупателям нравятся эти цифры, и мы их не обманываем». [15]
The New York Times отметила, что в Гонконге было много споров по поводу того, завышали ли девелоперы квадратные метры квартир и стоимость квадратного фута сделок с недвижимостью, например, как считать террасы, места общего пользования и другие особенности. [10] В редакционной статье Ming Pao говорится: «Хотя разработчики использовали противоречивые маркетинговые уловки, правительство редко использовало свои полномочия для защиты потребителей. Граждане не одобряют разработчиков. Многие убеждены, что некоторые политики правительства чрезмерно благоприятны для них. почему у большинства граждан создается впечатление, что правительство вступает в сговор с бизнесом ». [19]
Разногласия по поводу отложенного завершения
По состоянию на конец марта 2010 г. записи Земельного реестра показывают, что только одна из 24 проданных квартир была завершена, что вызывает опасения, что застройщик мог опубликовать недостоверную информацию. В редакционной статье SCMP говорится о необходимости большей прозрачности сделок с недвижимостью: «Необычные сделки купли-продажи на Кондуит Роуд, 39 [...] требуют более тщательного изучения рынка недвижимости со стороны властей. Не похоже, чтобы застройщики нарушили какой-либо закон. . Но [...] породили обвинения в том, что они пытались манипулировать рынком ». [20] Ответ Хендерсона в Земельный департамент от 24 марта, в котором говорилось, что он заключил устное соглашение с 24 покупателями о продлении срока сделки на два-четыре месяца с возможностью дальнейшего продления, не был сочтен удовлетворительным для Финансовый комитет Законодательного совета, который потребовал от Земельного департамента вызвать высшее руководство Henderson Land, чтобы лично объяснить, почему продажа 24 квартир в застройке не может быть завершена через пять месяцев после того, как они якобы были проданы. [21] После ответа, который не был обнародован, Земельный департамент повторно запросил у застройщика дополнительную информацию; был получен четырехстраничный ответ, в котором Хендерсон объяснил, что это позволяет покупателям, не связанным с Хендерсоном, продлить крайний срок транзакции после того, как денежно-кредитное управление Гонконга 23 октября выпустило уведомление банкам о сокращении кредитования для финансирования покупки роскошных домов . [6] Стандарт сообщил, что Земельный департамент по-прежнему недоволен тем, почему было только устное соглашение об отсрочке. [22]
15 июня заявление Хендерсона о том, что все, кроме четырех из 24 объектов недвижимости в застройке, проданных в октябре по рекордным ценам, было отменено, было встречено шумом. Хендерсон сказал, что «не было ничего непрозрачного», и что невыполнение было «очень стандартным» в отрасли, и первоначальные депозиты покупателей были конфискованы. Компания заявила, что недвижимость будет продана. [23] Правительство обязалось следить за сделками. [23] [24] Действующие правила не кодифицируются и представляют собой добровольный кодекс поведения, согласованный с Ассоциацией застройщиков. Разоблачения, а также продолжающиеся жалобы на отсутствие прозрачности при продаже недвижимости и обвинения в сговоре правительства с чиновниками, заставляют правительство принимать все большее давление с целью принятия законодательства, регулирующего операции с недвижимостью, и повышения прозрачности практики продажи недвижимости, рискуя вызвать недовольство у могущественных застройщиков города. [23] Единственные четыре квартиры, которые нужно было достроить, находились на 30-м и 31-м этажах, и их было продано всего от 37 800 гонконгских долларов до 40 900 гонконгских долларов за квадратный фут - менее половины от рекордной цены. В сочетании с тем фактом, что все отмененные сделки заключались через фиктивные компании Британских Виргинских островов, такие как юридическая фирма, которая занималась передачей прав собственности, вызывает подозрение, что они были фиктивными; Ли утверждал, что они были подлинными, и был готов поставить 100: 1, если сделка окажется ложной. Гонконгский институт геодезистов заявил, что отмена продажи нанесла «серьезный ущерб имиджу и репутации застройщика»; законодатели из всех политических кругов призвали к расследованию и дальнейшим действиям по борьбе с рыночными злоупотреблениями. [25]
В июле 2010 года полицейские из Бюро по борьбе с коммерческими преступлениями обыскали офисы Хендерсона и юридической фирмы, действующей от их имени, и забрали документы по 20 аннулированным сделкам. В феврале 2011 года полиция выявила, что четыре покупателя несут ответственность за 20 сделок, о которых идет речь, и что они допросили троих из них; никто не был арестован. СМИ материкового Китая сообщили, что одним из покупателей трех квартир был Дин Юйсинь (также известный как Дин Шумяо), который сообщил, что участвовал в расследовании коррупции с участием министра железных дорог Лю Чжицзюнь и которая сама была арестована властями материковой части в январе 2011 года. . [26]
Смотрите также
- Opus Hong Kong
- Список самых высоких зданий в Гонконге
Рекомендации
- ^ "39 Conduit Road" . CTBUH. Архивировано из оригинального 14 февраля 2012 года . Проверено 25 сентября 2011 года .
- ^ а б «Хендерсон Лэнд приобретает долю в развитии Шатин и Кондуит Роуд» (пресс-релиз). Хендерсон Лэнд Девелопментс. 9 июня 2008 . Проверено 22 октября 2009 года .
- ^ а б в г д «Генеральный план размещения» (PDF) . web.archive.org . 12 апреля 2013 г.
- ^ а б «Самая дорогая квартира - гонконгская квартира устанавливает мировой рекорд» . Академия мировых рекордов . 21 октября 2009 года Архивировано из оригинала 9 декабря 2012 года . Проверено 22 октября 2009 года .
- ^ а б Агентство Франс Пресс (21 октября 2009 г.). «Законодатели хлопают по высотным этажам гонконгских застройщиков» . Архивировано 25 января 2013 года.
- ^ a b Чунг, Гэри и Вонг, Ольга (1 апреля 2010 г.), «Хендерсон обвиняет задержку продаж в ограничении кредита», South China Morning Post
- ^ а б в г Ю, Дерек (15 октября 2009 г.). «Дуплекс среднего уровня, вершина мира» . Стандарт . Проверено 22 октября 2009 года .CS1 maint: дата и год ( ссылка )[ мертвая ссылка ]
- ^ «39 Conduit Road» . Emporis.com . Проверено 22 октября 2009 года .
- ^ а б в Лю, Альфред (14 октября 2009 г.). «Вершина кучи» . Стандарт . Архивировано из оригинального 18 октября 2009 года . Проверено 22 октября 2009 года .
- ^ а б в г Брэдшер, Кит (14 октября 2009 г.). «В Гонконге квартира за 56,6 миллиона долларов» . Нью-Йорк Таймс .
- ^ https://www.scmp.com/article/698158/links-found-flat-sales-39-conduit-rd
- ^ «Рекордные продажи в Азии по адресу 39 Conduit Road по цене 93 000 гонконгских долларов за квадратный фут. - OKAY.com» . www.okay.com .
- ^ Ченг, Джонатан (15 октября 2009 г.). "Гонконг, чтобы успокоить земные бедствия" . The Wall Street Journal .
- ^ Лю, Альфред (21 октября 2009 г.). «Босс Hang Lung скептически относится к завышенным ценам на роскошь» . Стандарт . Архивировано из оригинала на 4 июня 2011 года.
- ^ а б в г д Мой, Пэтси; Ю, Дерек (22 октября 2009 г.). «Поднять крышу над небылицей девелопера» . Стандарт . Проверено 21 августа 2012 года .CS1 maint: дата и год ( ссылка )[ мертвая ссылка ]
- ^ Лю, Ивонн (14 ноября 2009 г.). «Покупатели квартир упустили миллионы». Южно-Китайская утренняя почта . п. B1.
- ^ Йиу, Дерек (19 мая 2010). "Семья Ли связывает рекордную ставку на землю" [ мертвая ссылка ] , The Standard
- ^ «Выкупленная роскошная квартира на Гонконгской улице Кондуит, 39 была предложена на 37 миллионов гонконгских долларов меньше, чем цена, уплаченная в 2014 году» . Южно-Китайская утренняя почта . 14 апреля 2016 г.
- ^ «Редакция - Нумерация этажей» . Мин Пао . 23 октября 2009 г.
- ^ Лидер (25 марта 2010 г.), «Наш рынок недвижимости должен быть прозрачным», South China Morning Post
- ↑ Ng Kang-chung (27 марта 2010 г.), «Разработчик сталкивается с жарой по поводу сделок», South China Morning Post
- ^ Ю, Дерек (1 апреля 2010 г.), Хендерсон должен объяснить [ мертвая ссылка ]
- ^ a b c Ченг, Джонатан (16 июня 2010 г.). Хендерсон Лэнд называет «стандарт» отмены звонков , The Wall Street Journal
- ^ "Правительство будет следить за 39 транзакциями Conduit Road" Правительство Гонконга, 17 июня 2010 г.
- ^ Вонг, Ольга; Леунг, Пэгги и Нг, Джойс (16 июня 2010 г.). «Рекордные продажи квартиры среднего уровня не достигаются», South China Morning Post
- ^ Ло, Клиффорд; Сито, Пегги (18 февраля 2011 г.). «Покупатели спрашивали о фиаско с продажами квартир в Хендерсоне», South China Morning Post
Внешние ссылки
- СМИ, связанные с 39 Conduit Road на Викискладе?
- Официальный веб-сайт