Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

В инвестировании , то возврат денежных средств на наличных деньгах есть отношение годовых до уплаты налогов денежных потоков на общую сумму денежных средств , вложенной, выраженной в процентах.

Он часто используется для оценки денежных потоков от активов, приносящих доход. Обычно считается быстрым тестом салфеткой, чтобы определить, подходит ли актив для дальнейшего рассмотрения и анализа. Анализ наличных денежных средств обычно используется инвесторами, которые ищут недвижимость, где денежный поток имеет первостепенное значение, однако некоторые используют его, чтобы определить, недооценена ли недвижимость, что указывает на мгновенную долю в собственности.

Пример [ править ]

Предположим, инвестор покупает жилой комплекс за 1 200 000 долларов с первоначальным взносом в 300 000 долларов. Каждый месяц денежный поток от аренды за вычетом расходов составляет 5000 долларов. В течение года прибыль до налогообложения будет составлять 5000 долларов США × 12 = 60 000 долларов США, поэтому доходность NOI (Чистая операционная прибыль) в денежном выражении будет равна

.

Однако, поскольку инвестор использовал долг для обслуживания части актива, он должен производить платежи по обслуживанию долга и погашение основной суммы долга в этом сценарии (т.е. выплаты по ипотеке). Из-за этого доходность наличных денег будет более низкой величиной, которая будет определяться путем деления NOI после вычета всех расходов по выплате ипотечного кредита на общую сумму вложенных денежных средств.

Например: если в этом сценарии инвестор выплачивал общие выплаты по ипотеке (основная сумма + проценты) в размере 2000 долларов в месяц, то инвестиции наличными будут следующими: 2 000 x 12 = 24 000 долларов. 60 000–24 000 = 36 000 долларов. .

Ограничения [ править ]

  • Поскольку расчет основан исключительно на денежном потоке до налогообложения относительно суммы вложенных денежных средств, он не может учитывать налоговую ситуацию отдельного инвестора, особенности которой могут повлиять на желательность инвестиций. Однако инвестор обычно может вычесть достаточно капитальных затрат, чтобы отложить налоги на долгое время.
  • Формула не учитывает повышение или понижение курса . Когда некоторая сумма наличных является возвратом капитала (ROC), это будет ложно указывать на более высокую доходность, потому что ROC не является доходом.
  • Он не учитывает другие риски, связанные с базовым имуществом.
  • По сути, это простой расчет процентов , в котором не учитывается эффект начисления процентов . Для инвесторов это означает, что инвестиция с более низкой номинальной ставкой сложных процентов может в долгосрочной перспективе превзойти вложения с более высокой доходностью в денежном выражении.

Можно выполнить расчет наличных денежных средств после уплаты налогов, но необходимо точное отображение вашего скорректированного налогооблагаемого дохода, чтобы правильно определить, сколько налоговых платежей сохраняется за счет амортизации и других убытков.

См. Также [ править ]