Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Ставка капитализации (или « ставка капитализации ») - это показатель оценки недвижимости, используемый для сравнения различных инвестиций в недвижимость . Хотя существует множество вариантов, ставка капитализации часто рассчитывается как отношение между чистым операционным доходом, произведенным активом, и первоначальной стоимостью капитала ( ценой, уплаченной за покупку актива) или, альтернативно, его текущей рыночной стоимостью .

Основная формула [ править ]

Ставка рассчитывается простым способом:

Некоторые инвесторы могут рассчитывать капитальную ставку по-другому.

В случаях, когда покупка или рыночная стоимость неизвестны, инвесторы могут определить ставку капитализации, используя другое уравнение, основанное на исторической премии за риск.

Ставка капитализации равна: (безрисковая ставка + историческая премия за риск недвижимого имущества - ожидаемые темпы роста чистой операционной прибыли) / 1 - (годовые капитальные затраты / чистая операционная прибыль). [1]

Пояснительные примеры [ править ]

Например, если здание приобретается по цене продажи в размере 1 000 000 долларов США, и оно дает положительный чистый операционный доход в размере 100 000 долларов США (сумма, оставшаяся после фиксированных затрат и переменных затрат , вычитаемых из валового дохода от аренды ) в течение одного года, тогда:

  • 100 000 долл. США / 1 000 000 долл. США = 0,10 = 10%

Ставка капитализации актива - десять процентов; Одна десятая часть стоимости здания оплачивается из чистой годовой выручки.

Если владелец купил здание двадцать лет назад за 200000 долларов, его капитальная ставка составляет

  • 100 000 долларов США / 200 000 долларов США = 0,50 = 50%.

Однако инвестор должен принимать во внимание альтернативные издержки удержания своих денег, связанных с этими инвестициями. Сохраняя это здание, он теряет возможность инвестировать 1 000 000 долларов (продав здание по рыночной стоимости и инвестируя вырученные средства). Как показано выше, если здание стоимостью в миллион долларов приносит чистую прибыль в сто тысяч долларов в год, то максимальная ставка составляет десять процентов. При расчете капитальной ставки следует использовать текущую стоимость инвестиций, а не фактические первоначальные инвестиции. Таким образом, для владельца здания, который купил его двадцать лет назад за 200 000 долларов, реальная ставка капитализации составляет десять процентов, а не пятьдесят процентов, и он вложил миллион долларов, а не двести тысяч.

В качестве еще одного примера того, почему следует использовать текущую стоимость, рассмотрим случай здания, которое передается (в качестве наследства или благотворительного подарка). Новый владелец делит свой годовой чистый доход на свои первоначальные затраты, скажем,

  • $ 100 000 (доход) / 0 (стоимость) = НЕОПРЕДЕЛЕННО

Любой, кто вкладывает любую сумму денег с неопределенной нормой прибыли, очень быстро получает неопределенный процент возврата от своих инвестиций.

Отсюда мы видим, что по мере увеличения стоимости актива сумма дохода, который он приносит, также должна увеличиваться (с той же скоростью), чтобы поддерживать норму капитализации.

Ставки капитализации являются косвенным показателем того, насколько быстро окупятся инвестиции . В приведенном выше примере купленное здание будет полностью капитализировано (окупится) через десять лет (100%, разделенные на 10%). Если бы ставка капитализации была 5%, срок окупаемости составил бы двадцать лет. Обратите внимание, что при оценке недвижимости в США используется чистая операционная прибыль. Денежный потокравна чистой операционной прибыли за вычетом обслуживания долга. При отсутствии достаточно подробной информации, ставка капитализации будет рассчитана или оценена из чистой операционной прибыли для определения затрат, стоимости или требуемого годового дохода. Инвестор рассматривает свои деньги как «основной актив». Таким образом, он ожидает, что его деньги принесут больше денег. Принимая во внимание риск и размер процентов по инвестициям в другие активы, инвестор получает личную норму прибыли, которую он ожидает от своих денег. Это ожидаемая ставка капитализации. Если ему предлагается многоквартирный дом за 100000 долларов, и он рассчитывает получить не менее 8 процентов от своих инвестиций в недвижимость, то он умножит инвестиции в размере 100000 долларов на 8% и определит, что если квартиры принесут 8000 долларов или более, год, после операционных расходов,тогда многоквартирный дом - это жизнеспособное вложение.

Использовать для оценки [ править ]

При инвестировании в недвижимость недвижимость часто оценивается в соответствии с прогнозируемыми ставками капитализации, используемыми в качестве инвестиционных критериев. Это делается путем алгебраической обработки следующей формулы:

  • Капитальные затраты (цена актива) = Чистая операционная прибыль / Ставка капитализации

Например, при оценке прогнозируемой цены продажи многоквартирного дома, приносящего чистый операционный доход в размере 10 000 долларов США, если мы установим прогнозируемую ставку капитализации на уровне 7%, тогда стоимость актива (или цена, которую мы заплатили бы за его владение) составит 142 857 долларов США ( 142 857 = 10 000 / 0,07).

Это часто называют прямой капитализацией и обычно используют для оценки собственности, приносящей доход, при оценке недвижимости .

Одним из преимуществ оценки по ставке капитализации является то, что она отличается от подхода к оценке, основанного на «сопоставимых рыночных ценах» (который сравнивает 3 оценки: за что были проданы другие аналогичные объекты недвижимости на основе сравнения физических, географических и экономических характеристик, фактическая стоимость замещения на реконструкцию строения помимо стоимости земли и ставок капитализации). Учитывая неэффективность рынков недвижимости, при оценке актива недвижимости обычно предпочтительнее использовать несколько подходов. Ставки капитализации для аналогичной собственности, и особенно для собственности с "чистым" доходом, обычно сравниваются, чтобы убедиться, что предполагаемый доход оценивается должным образом.

Определен денежный поток [ править ]

Ставка капитализации рассчитывается с использованием показателя денежного потока, который называется чистой операционной прибылью (NOI), а не чистой прибылью . Как правило, NOI определяется как доход (прибыль) до амортизации и процентных расходов:

  • Чистая операционная прибыль (NOI) = Чистая прибыль - операционные расходы (т.е. списание налогов, амортизация и проценты по ипотеке не учитываются в NOI); тогда как денежный поток = чистый операционный доход (NOI) - обслуживание долга

Амортизация в налоговом и бухгалтерском смысле исключается из оценки актива, потому что она не влияет напрямую на денежные средства, генерируемые активом. Однако, чтобы прийти к более точному и реалистичному определению, предполагаемые годовые расходы на техническое обслуживание или капитальные затраты будут включены в непроцентные расходы.

Хотя NOI является общепринятым показателем, используемым для расчета максимальной ставки (финансирование и амортизация игнорируются), это часто упоминается в различных терминах, включая просто доход.

Использовать для сравнения [ править ]

Ставки капитализации, или ставки капитализации, предоставляют инвесторам инструмент для приблизительной оценки собственности на основе ее чистой операционной прибыли. Например, если инвестиции в недвижимость обеспечивают чистую операционную прибыль в размере 160 000 долларов в год, и аналогичные объекты недвижимости были проданы на основе 8-процентной ставки капитализации, объект недвижимости может быть приблизительно оценен в 2000000 долларов, поскольку 160 000 долларов, разделенные на 8% (0,08), равны 2000000 долларов. Сравнительно более высокая ставка капитализации для собственности будет указывать на больший риск, связанный с инвестициями (снижение спроса на продукт и соответствующую стоимость), а сравнительно более низкая ставка капитализации для собственности может указывать на меньший риск (повышенный спрос на продукт). Некоторые факторы, принимаемые во внимание при оценке риска, включают кредитоспособность арендатора, срок аренды, качество и местонахождение собственности, а также общую волатильность рынка.


Факторы определения [ править ]

Ставки капитализации определяются тремя основными факторами; альтернативная стоимость капитала , ожидания роста и риски . [2]

Инвестиции в коммерческую недвижимость конкурируют с другими активами (например, акциями и облигациями) за инвестиционные доллары. Если альтернативная стоимость капитала слишком высока, инвесторы будут использовать свой капитал для покупки других активов, и в результате снижение спроса приведет к снижению цен и повышению ставок капитализации. Если верно обратное, ставки капитализации будут снижены из-за увеличения спроса, обусловленного более низкой альтернативной стоимостью капитала.

Основным источником дохода от коммерческой недвижимости является аренда. Ставки аренды определяются множеством факторов спроса и предложения, которые составляют отдельный рынок арендуемой площади. Когда инвесторы рассматривают возможность приобретения, они должны прогнозировать будущие изменения этого рынка в отношении конкретного актива. Если ожидается, что космический рынок приведет к будущему увеличению арендных ставок, инвесторы будут платить более высокую цену за текущий поток доходов, что приведет к снижению ставки капитализации. Если у космического рынка плохие перспективы, инвесторы захотят платить меньше, и ставки капитализации вырастут.

Будучи упрощенной мерой нормы прибыли, ставки капитализации подвержены тому же компромиссу риска / доходности, что и другие меры. Короче говоря, ставки капитализации меняются вместе с риском, реальным или предполагаемым. Хотя неприятие риска варьируется от человека к человеку, обычно инвесторы готовы платить больше за менее рискованные активы. Таким образом, активы с меньшим риском будут иметь более низкие ставки капитализации, чем активы с более высоким риском.

Обратный [ править ]

Стоимость собственности, основанная на ставках капитализации, рассчитывается на основе «по месту» или «переходящей арендной платы», то есть с учетом арендного дохода, полученного по текущим договорам аренды. Кроме того, оценщик также предоставляет ориентировочную стоимость аренды (ERV). ERV излагает мнение оценщика в отношении арендной платы на открытом рынке, которую можно разумно ожидать от объекта недвижимости во время оценки.

Разница между арендной платой на месте и ERV - это обратная стоимость собственности. Например, при переходящей арендной плате в размере 160 000 долларов и ERV в 200 000 долларов собственность будет возвращена в размере 40 000 долларов. При постоянной ставке капитализации оценщика на уровне 8% мы могли бы рассматривать недвижимость как имеющую текущую стоимость в 2 000 000 долларов на основе проходящей аренды или 2 500 000 долларов на основе ERV.

Наконец, если проходящая арендная плата, подлежащая уплате за собственность, эквивалентна ее ERV, это называется « арендованной стойкой ».

Изменение стоимости актива [ править ]

Ставка верхнего предела учитывает только денежный поток, производимый инвестициями в недвижимость, а не изменение стоимости собственности.

Чтобы получить безрычажную норму прибыли от инвестиций, инвестор в недвижимость добавляет (или вычитает) процент изменения цены из максимальной ставки. Например, собственность с капитализацией 8% или ставкой капитализации, стоимость которой увеличивается на 2%, дает общую норму прибыли 10%. Фактическая реализованная норма прибыли будет зависеть от суммы заемных средств или кредитного плеча, использованного для покупки актива.

Последние тенденции [ править ]

Национальный совет доверительных управляющих по инвестициям в недвижимость (NCREIF) в отчете от 30 сентября 2007 г. сообщил, что за предыдущий год доход от всей недвижимости составил 5,7%, а доход от повышения стоимости - 11,1%.

Отчет Wall Street Journal с использованием данных Real Capital Analytics и Федеральной резервной системы [3] показал, что с начала 2001 г. до конца 2007 г. предельная ставка для офисов снизилась с 10% до 5,5%, а для квартир - примерно с 8,5%. до 6%. На пике пузыря на рынке недвижимости в 2006 и 2007 годах некоторые сделки были заключены по еще более низким ставкам: например, жилые дома в Нью-Йорке Stuyvesant Town и Peter Cooper Village продавались по ставке капитализации 3,1% на основе весьма оптимистичных предположений. [4] В большинстве сделок с такими низкими ставками использовался значительный заемный капитал в попытке поднять доходность капитала, создавая отрицательный денежный поток и затрудняя рефинансирование. [5]

Поскольку из-за экономического кризиса цены продажи недвижимости в США снижались быстрее, чем арендная плата, предельные ставки вернулись к более высокому уровню: по состоянию на декабрь 2009 года до 8,8% для офисных зданий в центральных деловых районах и 7,36% для многоквартирных домов. [6]

См. Также [ править ]

  • Внутренняя норма прибыли
  • Калькулятор инвестиций в недвижимость
  • Инвестирование в недвижимость
  • Инвестиционный фонд недвижимости (REIT)
  • Доходность (финансы)

Ссылки [ править ]

  1. ^ https://apartmentpropertyvaluation.com/cap-rate-formula
  2. ^ Geltner, Дэвид (2014). Анализ коммерческой недвижимости и инвестиции, третье издание . Мейсон, Огайо: Обучение на курсе. п. 18. ISBN 978-1-133-10882-5.
  3. ^ https://www.wsj.com/articles/SB121436232049002445?mod=residential_real_estate Ставки капитализации были смешанными в мае, 25 июня 2008 г.
  4. ^ "Северо-восточный бизнес недвижимости" . www.northeastrebusiness.com .
  5. ^ Писатель, САМАНТА ГРОСС, Ассошиэйтед Пресс. «Владельцы: жилищные комплексы Нью-Йорка за $ 5,4 млрд достаются кредиторам» .
  6. ^ https://www.wsj.com/articles/SB20001424052748703906204575027304238657576

Внешние ссылки [ править ]

  • [1]
  • Посмотреть рабочий лист инвестиций в недвижимость
  • Исторический индекс капитализации для нескольких категорий недвижимости
  • Вакансия и капитализация
  • Формула выходной капитализации
  • Ловушка капитальной ставки коммерческой недвижимости