Система гибкого землепользования ( FLTS ) - это новаторская концепция, обеспечивающая доступную гарантию владения землей жителям неформальных поселений в Намибии .
Основная идея владения Гибкое Land Система установить сменную владения регистрационную систему параллельно и дополняют друг друга к текущей формальной системе безусловного владения . Эта концепция основана на необходимости правительства создать модернизируемые альтернативные варианты землевладения по сравнению с неформальными поселениями, которые дополняют нынешнюю формальную систему безусловного владения землей.
Система была официально введена в действие Законом о гибком землевладении 2012 года (Закон № 4 от 2012 года) [1] и поручает Министерству земельной реформы Намибии [2] ее внедрение.
Историческое прошлое
Городская политика как немецких, так и южноафриканских колониальных администраций заключалась в создании городских центров как эксклюзивных белых жилых, рекреационных и деловых районов. На протяжении всей колониальной эпохи в центрах этих городов были сосредоточены как государственные, так и частные инвестиции. Чернокожему населению было разрешено въехать в основном в качестве наемных рабочих, которые жили в отдельных районах ( поселках ) с жильем и другими социальными услугами ниже, чем в «белых районах». Постоянная урбанизация черных не поощрялась, в то время как ряд законов, таких как законы о принятии и запрет на владение землей в городах, контролировали большинство аспектов жизни чернокожих жителей. Чернокожие (в основном мужчины) набирались в основном из общинных районов на севере для работы по контракту на фабриках и в сфере услуг в коммерческих районах к югу от красной линии . Политика апартеида в Юго-Западной Африке при правлении ЮАР не позволяла черным городским мигрантам привозить свои семьи, чтобы жить с ними в городах в коммерческих районах. Большинство мужчин, набранных из общинных районов, жили в одноквартирных домах в коммерческих районах. Развитие неформальных поселений также строго регулировалось политикой апартеида.
После обретения независимости политика апартеида была отменена, и новая Конституция провозгласила право всех намибийцев проживать и селиться в любой части страны. Это спровоцировало резкое увеличение числа неформальных поселений в Виндхуке и других городских районах.
Урбанизация в Намибии
Городские районы в Намибии объявлены как город / муниципалитет, поселок, деревня или поселок, находящиеся под юрисдикцией соответствующих местных властей. По состоянию на 2015 год в Намибии было 13 муниципалитетов, 26 городов , 19 деревень и более 60 поселений . Из-за небольшой численности населения (около двух миллионов человек живут на 825 000 км2) Намибия не имеет крупных городских центров. Однако, согласно оценкам населения Всемирного банка и соотношению городских жителей из Всемирных перспектив урбанизации Организации Объединенных Наций, в настоящее время городское население Намибии составляет около 46% при темпах роста городского населения 4,6% в год (темпы роста сельского населения: 0,6%). [3] Основным фактором, способствующим урбанизации в стране, является миграция из сельских районов в города, в основном молодых людей в поисках лучших социальных и экономических возможностей.
Быстрые процессы урбанизации и социально-экономические изменения происходят особенно на основных маршрутах и в северных общественных районах, где проживает большинство населения Намибии. Только четыре северо-центральных региона ( Омусати , Ошана , Охангвена и Ошикото ) занимают около 10% территории страны, но в них проживает 40% населения . Расширяющаяся сеть дорог, уходящая корнями в исторические торговые и миграционные маршруты, открывает новые районы для поселений.
Расширение городов в этих районах порождает определенные проблемы. Неформальные поселения вокруг городских центров и традиционные моделей поселений, в сочетании с ежегодными наводнениями во время сезона дождей в сети Oshana (неглубокие водоемами и прудами, которые проходят через плоскую аллювиальную пойму регионов) создают уникальные проблемы для расширения городов , как а также к оказанию коммунальных услуг городским районам. Это еще больше усугубляется конфликтом между городским и сельским развитием, возникшим в результате традиционного управления поселениями наряду с городскими центрами.
Быстрое развитие неформальных поселений вокруг городских территорий привело в основном к незапланированному развитию с минимумом общественных услуг. Незастроенные земли на территории местного самоуправления принадлежат местным властям. Местные власти осваивают землю на условиях возмещения затрат. Из-за высоких затрат на строительство местные власти не могут осваивать достаточные и доступные участки для групп с низкими доходами, которые в качестве альтернативы обращаются к неформальному заселению. В 2009 году было подсчитано количество неформальных поселений и составило 232 (с расчетным населением 595 000 жителей), в 2016 году - почти 280. [4] Таким образом, городское расширение, где предполагается строгое зонирование городов. , должен касаться существующих поселений, управление которыми осуществляется в соответствии с обычной системой землевладения. Пострадавшие домохозяйства либо получают компенсацию, либо интегрируются в городские центры.
Гибкая система землевладения
Совместный проект Министерства земель, расселения и реабилитации (ныне Министерство земельной реформы) и датской организации Ibis, Lands Project, направлен на решение городских проблем путем поиска инновационных решений, обеспечивающих доступный доступ к гарантиям владения жильем для неформальные городские поселенцы вскоре после обретения независимости. Результатом проекта стала Гибкая система землевладения (FLTS), которая была представлена во всеобъемлющем отчете о FLTS в 1997 году. [5] [6] Она была разработана в тесном сотрудничестве с заинтересованными сторонами и включала три пилотных исследования и три пилотных проекта. С 1997 года было внесено несколько поправок, но основы концепции остались прежними и были переведены в Закон о гибком землевладении (2004 г.), который затем был принят в 2012 г.
Основная идея концепции FLTS заключается в создании гибкой взаимозаменяемой системы, параллельной и дополняющей нынешнюю формальную систему владения недвижимостью без права собственности. Эти атрибуты можно объяснить следующим образом:
- гибкость - в том смысле, что выбор соответствующего типа владения для оформления неформального поселения остается на усмотрение местных властей.
- взаимозаменяемые - в том смысле, что различные типы владения, обслуживаемые в параллельных реестрах, могут быть обновлены, и
- параллельно - параллельно существующей системе регистрации безусловного права собственности в том смысле, что параллельные учреждения будут нести ответственность за регистрацию различных типов владения и пользования.
В рамках системы будут введены два новых типа владения и в дополнение к существующему безусловному владению, а именно стартовый титул и титул землевладения. Оба титула являются индивидуальными типами владения, но основаны на группах, в том смысле, что внешняя граница блока, предназначенного для выдачи титулов в соответствии с FLTS (block erf ), профессионально проверяется и регистрируется в системе безусловного владения в Реестре договоров, в то время как индивидуальные права владения и пользования впоследствии регистрируются во вновь созданных Управлениях земельных прав. Право собственности на блок может принадлежать местным властям, частному владельцу или общественной организации (CBO) .
Blockerf
Блокерф (мн. Блокервен) определяется как участок земли, на котором установлена начальная схема правового титула или схема владения землей. Термин происходит от слова erf (мн. Эрвен), юридического выражения ( африкаанс ), определенного в Законе Намибии о реестрах сделок [7] для описания «земельного участка, зарегистрированного в реестре сделок как эрф, земельный участок, участок или участок».
Прежде чем будет окончательно рассмотрено создание стартовой схемы правового титула или схемы владения землей, соответствующая земля должна быть подразделена или консолидирована посредством кадастровой съемки таким образом, чтобы соответствующая гибкая схема землевладения была бы расположена на одной части земли. (blockerf), зарегистрированные как таковые в реестре сделок, и любые ипотечные , узуфрукты , fideicommissum или аналогичные права на этот участок земли должны быть аннулированы. Любое обследование блокировок должно проводиться профессиональными землеустроителями.
Управления земельных прав
Управление по правам на землю (LRO) регистрирует право собственности на землю и право собственности на землю в отдельных регистрах. Может быть только одно национальное управление по земельным правам или несколько региональных бюро по земельным правам. Управление по земельным правам создается министром земельной реформы, и об обслуживаемой территории необходимо сообщать в уведомлении в правительственной газете, а также о любых изменениях в управлениях по земельным правам.
Каждое Управление по земельным правам управляется Регистратором земельных прав, назначаемым министром земельной реформы. Регистратору могут помогать регистраторы и замерщики земли, которые также назначаются министром земельной реформы. Все эти люди являются сотрудниками государственной службы. Им необходимо обеспечить регистрацию всей необходимой информации в реестрах прав собственности на землю и владельцев земли. Они также помогают создавать новые схемы и проверять существующие, чтобы убедиться, что записанная информация верна. Они также помогают, если люди хотят передать свои титулы кому-то другому. Управление по земельным правам может взимать плату за свои услуги. Эти сборы должны быть установлены министром земельной реформы в постановлениях, публикуемых в правительственной газете.
Согласно разделу 6 Закона о гибком землевладении, Регистратор сделок, который отвечает за национальную систему регистрации документов, является надзорным органом Управления по правам на землю. Регистратор сделок имеет право издавать директивы и проводить проверки или инициировать такие проверки, которые сочтет необходимыми. Регистратор сделок должен также создать реестры первичного титула и права собственности на землю.
Два типа владения
Право на титул стартера
Право стартового титула - это более простой уровень гарантии владения. Он предоставляет владельцу право бессрочно занимать неопределенный участок в блокировке и возводить жилище в этом месте. С согласия сообщества сайты могут быть идентифицированы соответствующим органом власти неофициально без надлежащего исследования. Следовательно, право первоначального титула не может быть заложено и не может быть предметом полосы отчуждения или сервитутов.
Владельцу права стартового титула разрешается передавать, передавать по наследству или сдавать в аренду право. Однако эти права могут быть ограничены конституцией группы или условиями, налагаемыми местными властями. За исключением лиц, состоящих в браке на условиях совместной собственности , право на получение титула на основание не может принадлежать более чем одному лицу совместно, и ни одно юридическое лицо не может иметь право собственности на основание. Лица, которые имеют право быть зарегистрированными в качестве первоначальных владельцев прав в стартовой схеме титула, являются главами домохозяйств. Ни одно лицо не может иметь более одного правового титула, и никто не может приобретать право стартового титула, если он или она является владельцем любой недвижимой собственности или права собственности на землю в Намибии. Для иностранцев нет ограничений на владение недвижимостью.
Право на владение землей
Право собственности на землю дает владельцу право бессрочно занимать определенный и разграниченный участок (участок) в блоке. Владелец права собственности на землю имеет все права на соответствующий участок, которые собственник имеет в отношении своей собственности в соответствии с общим правом, и может выполнять все юридические действия в отношении соответствующего участка, которые собственник может выполнять в уважение его или ее эрф в соответствии с общим правом Намибии (безусловное право собственности). Владелец также имеет неразделенную долю в общей собственности, которая представляет собой те части соответствующего блокиратора, которые не являются частью какого-либо участка.
Владельцам прав собственности на землю разрешается передавать, передавать по наследству или сдавать в аренду право. Однако эти права могут быть ограничены конституцией группы или условиями, налагаемыми местными властями. Право собственности на землю может также использоваться в качестве залога для ипотеки или любой другой формы обеспечения долга . На него также может распространяться преимущественное право проезда или сервитуты, связанные с предоставлением общественных услуг.
Участки будут обследованы и разграничены на земле землемером из Управления по земельным правам, который должен составить план владения землей, который будет зарегистрирован в соответствующем Управлении по земельным правам.
В отличие от права стартового титула, нет никаких ограничений по владению.
Процесс создания схем
Прежде чем будет предоставлено право собственности, необходимо определить желательность и пригодность неформального урегулирования. Следовательно, местные власти должны провести технико-экономическое обоснование территории, предназначенной для оформления в рамках гибкой системы землевладения. Профессиональному геодезисту необходимо обследовать внешние границы блокпоста и отделить его от окрестностей для регистрации в качестве индивидуального правового титула на собственность.
Для схем титула стартера не требуется никакого внутреннего подразделения. В случае схемы владения землей должен быть составлен план расположения, включая его размещение. демаркацию должен проводить землеустроитель.
После этих предварительных шагов по установлению первичного титула или схемы владения землей, и если соответствующий орган убежден, что создание схемы правового титула желательно, и утвердил ее, гибкая схема землевладения считается установленной после того, как Регистратор сделок сделал подтверждение на свидетельство о праве собственности на соответствующий блокировщик. Затем индивидуальные права собственности будут зарегистрированы в Управлении земельных прав.
Ассоциации
Каждая схема первоначального титула или права собственности на землю должна иметь ассоциацию, состоящую только из держателей прав собственности в этой схеме. Для правильного функционирования этих ассоциаций членство обязательно.
Согласно Закону о гибком землевладении функции ассоциаций:
- представлять правообладателей в рассматриваемой схеме на переговорах с соответствующими органами;
- управлять общим имуществом рассматриваемой схемы (только схемы владения землей);
- для урегулирования споров между участниками заинтересованной схемы (только для стартовых схем титула).
Каждая ассоциация будет управляться уставом и управляться комитетом.
Обновление прав собственности
Право стартового титула может быть повышено до права собственности на землю. Обновление прав на стартовый титул возможно только в том случае, если не менее 75% держателей прав в схеме стартового титула дали согласие на обновление. Планировка расположения должна быть завершена и утверждена, чтобы отдельные участки были определены и выделены под земельный титул.
Стартовые схемы правового титула и схемы владения землей могут быть повышены до статуса безусловного права собственности, если не менее 75% держателей прав в схеме дали согласие. В случае перехода на безусловное право собственности правообладатели должны будут заплатить за разделение своего участка и последующую регистрацию в Реестре сделок.
Пилотные районы
В 2016 году Министерство земельной реформы приняло решение опробовать новую систему регистрации владения и пользования в различных пилотных районах, а именно в Гобабисе , Ошакати , Утапи и Виндхуке .
Смотрите также
- Неформальное поселение
- Земельная реформа
- Регистрация земли
- Трущобы
- Трущобы
- Название (собственность)
- Урбанизация
Рекомендации
- ^ Закон о гибком землевладении 2012 г., последнее обращение 22 ноября 2016 г.
- ^ веб-сайт Министерства земельной реформы, Намибия, последнее посещение - 22 ноября 2016 г.
- ^ Рост городского населения, по данным на 19 декабря 2016 г.
- ^ Программа общественной информации о земле (клип) - Профиль неофициальных поселений в Намибии, 2009 г. Архивировано 11 марта 2013 г. на Wayback Machine. Проверено 19 декабря 2016 г.
- ^ Гибкая система землевладения для Намибии - видение и стратегия реализации новой регистрации земли в неформальных поселениях Намибии, 1997 г.
- ^ Christensen, Сёрену Fauerholm, соавторы Майкл Маттинк, Вольфганг Вернер и Пиа Højgaard: Innovative землеустроительной и регистрация земли в Намибии, Рабочий документ 93 из Отдела планирования развития, Университетский колледж Лондона, 1999 Проверена 19 декабря 2016 года
- ^ Намибийские Deeds Закон Реестры, 2015 (Закон № 14 от 2015 г.) Источник 21 декабря 2016
дальнейшее чтение
- Кристенсен, С., Вольфганг, В. и Хойгаард, П. Инновационная съемка земель и регистрация земель в Намибии, Рабочий документ 93 Группы планирования развития, Университетский колледж Лондона , 1999 г.
- Кристенсен, С. Гибкая система землевладения - Намибийское решение, объединяющее неформальных поселенцев в регистр, совещание группы экспертов по безопасному землевладению: «новые правовые основы и инструменты», ООН-Гигири, Найроби, Кения, 10-12 ноября 2004 г. , 2004 г.
- Кристенсен, С. Гибкое землевладение в Намибии. GIM International , 2005 г.
- Центр правовой помощи (проект по земле, окружающей среде и развитию), место, которое мы хотим называть своим, исследование политики владения землей и обеспечения жилищных прав в Намибии, Виндхук , 2005 г.
- Закон о гибком землевладении, 2012 г. (Закон № 4 от 2012 г.), Правительственный вестник Республики Намибия. Виндхук , 2012 г.
- Маттеи, Э., Мандимика, П .: Гибкая система землевладения в Намибии: интеграция прав на городские земли в Национальную программу земельной реформы, Ежегодная конференция Всемирного банка по земле и бедности, Вашингтон, 2015 г.
- Миддлтон, Дж., Фон Карловиц, Л., Беккер, Х.-Г .: Управление земельными ресурсами как жизненно важная основа для проведения земельной реформы в Намибии, zfv - Zeitschrift für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement , 2016
- Министерство земельной реформы: Руководство по закону Намибии о гибком землевладении, 2012 г. (Закон № 4 от 2012 г.), Виндхук, 2016 г.