Многоквартирный дом ( HMO ) [1] или многоквартирный дом - это термин в британском английском, который относится к жилой недвижимости, где существуют «общие зоны» и которые используются более чем одним домохозяйством .
Большинство ОПЗ были разделены на более крупные дома, предназначенные для проживания одной семьи. В некоторых жилищных законах проводится различие между зданиями, арендуемыми в основном на длительный срок, и зданиями, в которых большинство жильцов являются краткосрочными арендаторами.
Определение ОПЗ берет свое начало в законодательстве о пожарной безопасности после серии разрекламированных и предотвратимых смертей в переполненных зданиях.
Дизайн
В ОПЗ ванные комнаты и кухни / мини-кухни обычно обозначаются как места общего пользования, общие для всех арендаторов, но в договорных отношениях общие зоны могут также включать лестничные клетки, сады и площадки. Дома можно разделить на отдельные квартиры , гостиные или простые квартиры. [2]
Юридически соответствующие ОПЗ характеризуются более высоким уровнем противопожарной защиты после серии смертей в переполненных домах. По данным Кампании за права ночлега, в период с 1985 по 1991 год три человека в неделю умирали в результате пожаров в многоквартирных домах (ОПЗ) [3].
История
Жилищным законом 1985 г. HMO в основном определялись как «... дом, в котором проживают лица, не составляющие единого домашнего хозяйства». [4] местное самоуправление и Закон жилищного строительства 1989 расширило определение включают в себя любую часть здания , в том числе:
- "не [обычно] рассматривался бы как дом" и
- «изначально был построен или впоследствии приспособлен для проживания одним домохозяйством» [5]
С тех пор законы 1985 и 1989 годов были заменены Законом о жилищном строительстве 2004 года [6], который установил более полное и сложное определение [7], а также ввел требование о том, чтобы некоторые ОПЗ подлежали обязательному лицензированию (см. Ниже).
Закон о жилищном строительстве 1985 г. был консолидирующим актом. Определение HMO в разделе 345 HA85 было взято из раздела 129 (1) Жилищного закона 1974 года .
Жилищный закон 2004 г. ввел обязательное лицензирование для крупных ОПЗ, которые определены в Законе как объекты собственности с 5 или более арендаторами, образующими более 1 домохозяйства, совместно используемое, например, кухню, ванную комнату и / или туалеты на 3 или более этажах.
1 октября 2018 г. «Приказ 2018 о лицензировании домов с многоквартирным проживанием (предписанное описание) (Англия)» [8] внес поправки в определение крупных ОПЗ в Законе 2004 г., отменив требование «3 или более этажей». Тем не менее, специально построенные квартиры в многоквартирном доме из 3 и более таких квартир были исключены из измененной классификации.
Помимо установленного законом определения ОПЗ, требующих обязательной лицензии, местные органы власти имеют право вводить утвержденные схемы лицензирования, которые включают в себя более мелкие ОПЗ в качестве лицензируемых. Обычно они предназначены для 3 или более арендаторов, составляющих более 1 домохозяйства.
Раздел 257 ОПЗ
Закон о жилищном строительстве 2004 (HA) ввел классификацию HMO в соответствии с разделом 257 этого Закона, который включает автономные квартиры в переоборудованном жилом доме, где:
- переоборудование не соответствовало строительным нормам 1991 г.
- менее 2/3 автономных квартир занимают собственники
Эта классификация помогает поставить здания с несоответствующими правилами пожарной безопасности и безопасности под контроль режима инспекции местных властей (LA). s257 HMO часто прямо включены в дополнительные схемы лицензирования для HMO в Лос-Анджелесе. [9]
Муниципальный налог
Постановления о муниципальном налоге (ответственность владельцев) 1992 года содержат другое определение HMO, которое используется исключительно для определения налоговых обязательств муниципальных властей. Обычно домовладелец должен платить муниципальный налог от имени арендаторов. [10]
Стоимость для арендаторов
Жилые помещения ОПЗ часто меньше, но обычно дешевле, чем квартиры с одной спальней. Соглашения HMO часто включают большинство счетов за коммунальные услуги в арендную плату. Это связано с тем, что арендодателям трудно справедливо распределить стоимость счетов между арендаторами, а также это более привлекательно для потенциальных арендаторов. [11]
Лицензирование
Лицензирование ОПЗ было впервые введено в Шотландии в 2000 году. [12] Чтобы получить лицензию по этой схеме, недвижимость должна соответствовать определенным стандартам, таким как наличие детекторов дыма и противопожарных дверей. [13] Эти положения были включены в ответ на смертельный пожар в студенческой квартире в Глазго, где не было работающих детекторов дыма и металлических решеток, препятствующих побегу через окно. [14]
Впоследствии схемы HMO были введены в других частях Великобритании, хотя юридическое определение того, что составляет HMO, варьируется в Шотландии, Северной Ирландии, Англии и Уэльсе.
Обычно в Соединенном Королевстве ОПЗ имеет следующие характеристики:
- здесь проживает не менее 3 арендаторов, составляющих более 1 домохозяйства и
- Туалет, ванная или кухня разделены между жильцами.
Определения того, что составляет HMO и домашнее хозяйство, изложены в законе для каждой правовой юрисдикции. [15] [16] [17]
Англия и Уэльс
Дом считается большой ОПЗ, если выполняются все следующие условия: [18]
- здесь проживает не менее пяти арендаторов, составляющих более 1 домохозяйства
- туалет, ванная или кухня разделены между жильцами
До 1 октября 2018 года действовал дополнительный критерий, согласно которому здание было трехэтажным и более. [1] Арендодатели крупных ОПЗ должны подавать заявку на получение лицензии и соблюдать определенные стандарты и обязательства. [15] [19]
HMO не нуждаются в лицензии, если они управляются или принадлежат жилищной ассоциации или кооперативу, совету, институту дополнительного образования или поставщику жилья для студентов, службе здравоохранения, полиции или пожарной службе. [19]
В тех случаях, когда местный орган власти применяет указание Статьи 4 , разрешение на строительство требуется для изменения использования жилого дома на жилье HMO в обозначенной зоне. Обычно это делается для защиты жилищного фонда в определенных районах города; например, в Ньюкасл-апон-Тайне директивы статьи 4 вступили в силу в некоторых частях городов Хитон, Джесмонд, Южный Госфорт, Сэндифорд и Спитал-Тангус. [20] [21]
Местные власти
Местные власти управляют лицензированием ОПЗ в Англии и Уэльсе и обеспечивают их соблюдение.
В зависимости от региона, в котором находится Орган, они обладают некоторыми или всеми из следующих полномочий, которые могут варьироваться:
- минимальный размер собственности, требующей лицензии [19] [22]
- лицензионный сбор и
- условия лицензии. [19]
Штрафы в Англии и Уэльсе
Неспособность подать заявку или выполнить условия лицензии для HMO является уголовным преступлением. Арендаторы могут иметь возможность взыскать арендную плату до 12 месяцев с арендодателя HMO, не имеющего лицензии. Начиная с Закона о жилищном строительстве и планировании 2016 г. (HaPA), арендаторы могут подавать заявку на постановление о выплате арендной платы (RRO) непосредственно против домовладельца, не дожидаясь, пока совет сначала возбудит уголовное дело (ситуация в соответствии с Законом о жилищном строительстве 2004 г. [23] Некоторым арендаторам удалось взыскать арендную плату с домовладельцев больничных касс без лицензии. [24]
Северная Ирландия
Северная Ирландия является отдельной правовой юрисдикцией в Великобритании, и все ОПЗ должны быть зарегистрированы и должны соответствовать определенным стандартам и обязательствам. [25] В Северной Ирландии собственность является ОПЗ, если в ней проживают трое или более человек, эти люди образуют по крайней мере три отдельные семьи или домохозяйства, и по крайней мере один человек платит арендную плату в той или иной форме, чтобы жить в этой собственности. [26] Новые правила вступили в силу в апреле 2019 года, и новая схема лицензирования, управляемая местными советами, заменила централизованную схему регистрации. [27] Арендодатели должны пройти тест на соответствие требованиям, были введены фиксированные штрафы. Руководители ОПЗ должны соблюдать Кодекс норм. [27]
Шотландия
Шотландия является отдельной правовой юрисдикцией в Великобритании, и все ОПЗ должны быть зарегистрированы и должны соблюдать определенные [28] и обязательства. [29] HMO в Шотландии - это собственность, которой совместно пользуются три или более арендаторов, которые не являются членами одной семьи или домашнего хозяйства. [30] Арендодатель должен быть «подходящим и подходящим человеком», и ежегодно проводятся проверки собственности (Закон 2006 г.). [17] Общежития и общежития для студентов или медсестер считаются ОПЗ в Шотландии, и правительство Шотландии рассматривает возможность расширения определения ОПЗ. [30] [31] По состоянию на конец марта 2019 года действовало более 15 600 лицензий, и 87% из них приходились на четыре крупных города и местные власти Файфа (Абердин, Данди, Эдинбург и Глазго). На Эдинбург приходится почти две из пяти лицензий HMO Шотландии из-за более высокой арендной платы, большого количества студентов, жилья для туристов и совместного проживания молодых специалистов. [32]
HMO инвестиции
ОПЗ популярны с покупкой, чтобы позволить инвесторам , потому что, как полагают, они имеют более высокий доход , генерирующий потенциал , чем обычные или «ваниль» купить до говоря свойств. Разделив отдельную недвижимость на несколько спальных комнат, каждая из которых сдается по отдельным договорам аренды , домовладельцы также могут снизить риск потери доходов из-за просрочки или аннулирования арендной платы. В то время как ОПЗ могут приносить более высокий доход, инвестиции ОПЗ, по крайней мере в строго регулируемой Шотландии, влекут за собой значительно более высокие начальные затраты по сравнению с обычной недвижимостью для сдачи в аренду из-за значительных затрат на лицензирование, проверки и сертификаты безопасности, противопожарную защиту, сигнализацию, столярные изделия и другие необходимые средства правовой защиты. [33]
Полемика
Некоторые утверждают, что инвестиции ОПЗ вызваны недостаточным предложением жилья в Великобритании, в то время как другие утверждают, что они его эксплуатируют. [34]
Финансы
Из-за дополнительных юридических требований, предъявляемых к арендодателям HMO, многие ипотечные кредиторы отказываются финансировать недвижимость HMO. Это привело к появлению специализированного ипотечного рынка ОПЗ, обслуживаемого небольшой группой кредиторов. Поскольку выбор продуктов более узкий, к ипотечным заемщикам ОПЗ часто применяются более строгие критерии. Часто им требуются более крупные денежные депозиты, так как среднее соотношение суммы кредита к стоимости немного ниже, чем для обычной ипотеки, предназначенной для сдачи внаем, в то время как минимальная стоимость недвижимости, как правило, выше. Заемщикам, которые финансируют нелицензированные ОПЗ, также могут потребовать доказать, что их местные органы власти не намерены выдавать лицензию на недвижимость в будущем. Ипотечные кредиторы ОПЗ часто устанавливают оговорки по различным аспектам собственности, включая количество разрешенных комнат, тип договора аренды и тип замков, установленных на внутренних и внешних дверях. [35]
Смотрите также
- Общежития (они могут иметь общие характеристики с ОПЗ)
- Ночлег для ОПЗ в других странах
- Студенческая гостиница
Рекомендации
Правила аренды - Шотландия руководствуется законодательством
- ^ a b «Руководство HMO от GetRentBack.org» . Помощь арендаторам в возврате арендной платы .
- ^ "Самая низкая ступенька жилищной лестницы?" . BBC News . Новости BBC. 20 октября 2015 . Проверено 20 октября 2015 года .
- ^ «Из архива ...» Внутри корпуса . Проверено 28 октября 2019 .
- ^ Жилищный закон 1985 г., с. 345 . Legislation.gov. Проверено 30 марта 2015 года.
- ^ Закон о местном самоуправлении и жилищном строительстве 1989 г., с. 165 (1) (c) , Sch. 9 п. 44 . Legislation.gov. Проверено 30 марта 2015 года.
- ^ Жилищный закон 2004 г., с. 266 , Sch. 16 . Legislation.gov. Проверено 30 марта 2015 года.
- ^ Жилищный закон 2004 г., сс. 254–260 . Legislation.gov. Проверено 30 марта, 2015.
- ^ http://www.legislation.gov.uk/uksi/2018/221/contents/made
- ^ «s257 HMOs: руководство для арендодателей» . Flat Justice: помощь арендаторам в возврате арендной платы .
- ^ "Вы несете ответственность за уплату муниципального налога?" . Голос арендаторов . Проверено 28 октября 2019 .
- ^ Шепперсон, Тесса. «Договоры аренды Тессы - где домовладелец оплачивает счета» . Блог о праве домовладельцев . Проверено 22 октября 2015 .
- ^ "Закон о гражданском правительстве (Шотландия) 1982 года (лицензирование домов для многоквартирных домов)" 2000 года " . Управление информации государственного сектора . Проверено 10 января 2010 года .
- ^ «Дома для нескольких человек: руководство для арендаторов» . Правительство Шотландии . Проверено 10 января 2010 года .
- ^ «Студенты приветствуют более жесткий контроль над арендодателями» . BBC News . 30 сентября 1999 г.
- ^ а б «Дома в многоквартирном доме» .
- ^ «Новый режим ОПЗ в Северной Ирландии - определение ОПЗ» . Корпус Advice NI . 2019-04-01 . Проверено 14 ноября 2019 .
- ^ а б «Лицензирование многоквартирного жилого дома: законодательное руководство для местных властей Шотландии - gov.scot» . www.gov.scot . Проверено 14 ноября 2019 .
- ^ «Приказ о предписанном описании 2018» .
- ^ а б в г «Права и обязанности в коллективном доме» .
- ^ «Дома в многоквартирном доме | Городской совет Ньюкасла» . www.newcastle.gov.uk . Проверено 9 февраля 2018 .
- ^ «Хитон (больничные кассы и квартиры в Тайнсайде)» . Жилые районы Ньюкасла . 2012-12-28 . Проверено 9 февраля 2018 .
- ^ «Новые правила защищают арендаторов HMO в Саутгемптоне от нескольких человек» .
- ^ «Вернуть ренту» . Flat Justice: помощь арендаторам в возврате арендной платы .
- ^ О'Нил, Лорен (2 апреля 2019 г.). «Мы поговорили с легендами, которые подали на своего домовладельца в суд и победили» . Vice . Проверено 4 ноября 2019 .
- ^ «Зарегистрируйте многоквартирный дом (Северная Ирландия)» .
- ^ «Новое определение ОПЗ» . Корпус Advice NI . 2019-04-01 . Проверено 14 ноября 2019 .
- ^ а б «Новый режим ОПЗ в Северной Ирландии» . Корпус Advice NI . 2019-04-01 . Проверено 14 ноября 2019 .
- ^ стандарты
- ^ «Дом в многоквартирном доме с лицензией (Шотландия)» .
- ^ а б «Дома для нескольких человек (ОПЗ)» . Убежище Шотландия . Проверено 14 ноября 2019 .
- ^ «Дома для нескольких человек (HMO): консультации по добавлению новых категорий в определение HMO - gov.scot» . www.gov.scot . Проверено 14 ноября 2019 .
- ^ «Жилищная статистика 2019: обзор основных тенденций - gov.scot» . www.gov.scot . Проверено 14 ноября 2019 .
- ^ «Общая стоимость инвестиций в HMO в Эдинбурге | Центр аренды Эдинбурга | Агенты по сдаче в аренду Эдинбург | Управление недвижимостью | Специалисты HMO» . Проверено 13 января 2021 .
- ^ Дайсон, Р. Покупка для сдачи в аренду: создание спальных мест с доходностью 20% - это просто ответ на рынок . Телеграф. 25 июля 2014 г.
- ^ . Коммерческий траст. 18 марта 2015 года.
Внешние ссылки
- Лицензирование HMO в Англии и Уэльсе в Департаменте по делам сообществ и местного самоуправления
- Лицензирование HMO в Северной Ирландии Жилищные права Северной Ирландии
- Дома в многоквартирном доме при шотландском правительстве.
- Дома в многоквартирном доме в Shelter England.
- Дома для нескольких человек (HMOs) в Shelter Scotland.