В Соединенных Штатах крупная ипотека — это ипотечная ссуда , которая может иметь высокое кредитное качество, но ее сумма превышает обычные соответствующие лимиты ссуды . [1] Этот стандарт установлен двумя спонсируемыми государством предприятиями , Fannie Mae и Freddie Mac , и устанавливает предел максимальной стоимости любой отдельной ипотеки, которую они приобретут у кредитора. Fannie Mae (FNMA) и Freddie Mac (FHLMC) — крупные агентства, которые покупают большую часть жилищных ипотечных кредитов в США у банков и других кредиторов, что позволяет им высвободить ликвидность для выдачи большего количества ипотечных кредитов. Когда FNMA и FHLMCлимиты не покрывают всю сумму кредита, такой кредит называется «гигантской ипотекой». Традиционно процентные ставки по гигантским ипотечным кредитам выше, чем по соответствующим ипотечным кредитам, однако с увеличением комиссий GSE в последнее время процентные ставки по гигантским кредитам ниже, чем по соответствующим кредитам. [1]
13 февраля 2008 г. президент Джордж Буш -младший подписал Закон о жилищном строительстве и восстановлении экономики от 2008 г. ( Pub.L. 110–289 (текст) (PDF) , 122 Stat. 2654 , вступил в силу 30 июля 2008 г.), который временно увеличил гигантский предел соответствия в Соединенных Штатах. Лимит был увеличен до 729 750 долларов США или 125% от средней стоимости дома в столичном статистическом районе , в зависимости от того, что меньше. [2] Срок действия новых лимитов, срок действия которых первоначально истекал в декабре 2008 г., был продлен до 2010 г. [3]Ипотечные кредиторы не приняли эти новые лимиты добровольно, что сделало их по сути «теоретическими», поскольку ипотечные кредиты выше старого соответствующего лимита в 417 000 долларов по-прежнему привлекали более высокие процентные ставки. [ нужна ссылка ]
По состоянию на 2010 [Обновить]год лимит соответствующей ссуды в «общих» областях составлял 417 000 долларов США для большей части США, за исключением Аляски, Гавайев, Гуама и Виргинских островов США, где лимит составлял 625 500 долларов США. Лимит в «высоких затратах» составлял 729 750 и 938 250 долларов соответственно. [3]
1 октября 2011 г. лимит соответствия гигантских размеров в размере 729 750 долларов США в «дорогостоящих» областях был снижен до 625 500 долларов США. [4]
28 ноября 2017 года Федеральное агентство жилищного финансирования США (FHFA) объявило, что предельный размер кредита для одноквартирных домов в большинстве районов с высокой стоимостью составит 679 650 долларов США, или 150 процентов от 453 100 долларов США. [5]
Крупные ипотечные кредиты представляют собой более высокий риск для кредиторов, в основном из-за их большего размера, а не кредитного качества. [1] Это связано с тем, что в случае дефолта по крупному ипотечному кредиту может быть сложнее быстро продать роскошную резиденцию по полной цене. В некоторых случаях цены на предметы роскоши более уязвимы к рыночным максимумам и минимумам. Это одна из причин, по которой кредиторы предпочитают иметь более высокий первоначальный взнос от соискателей гигантских кредитов. Цены на крупногабаритные дома могут быть более субъективными, и их не так легко продать основному заемщику, поэтому многие кредиторы могут потребовать две оценки крупного ипотечного кредита.