Районы коммунальных услуг (CFD), более известные как Mello-Roos , - это специальные районы, созданные местными органами власти в Калифорнии для получения дополнительного государственного финансирования. Округа, города, особые округа, органы совместной власти и школьные округа в Калифорнии используют эти финансовые округа для оплаты общественных работ и некоторых общественных услуг. [1]
История [ править ]
Закон об общественных объектах - это закон, принятый Законодательным собранием штата Калифорния в 1982 году. [2] Название Мелло-Роос происходит от его соавторов, сенатора Генри Дж. Мелло (графство Ватсонвилль) и члена парламента Майка Рооса ( округ Колумбия). Анхелес).
Когда в 1978 году в Калифорнии было принято Предложение 13 , оно ограничивало ставку налога на имущество и возможность местных органов власти увеличивать оценочную стоимость недвижимости не более чем на годовой коэффициент инфляции. В результате бюджет на коммунальные услуги и строительство общественных объектов не мог продолжаться в прежнем объеме. Новые способы финансирования местных общественных улучшений и услуг были рассмотрены и приняты Законодательным собранием штата Калифорния . [2] Налог Мелло-Рооса - это разновидность налога на земельные участки, который обходит Предложение 13 (которое ограничивает налоги на имущество на основе оценочной стоимости недвижимого имущества), поскольку он не взимается с оценочной стоимости недвижимого имущества.
Районы и налоги [ править ]
Действующий закон ( Предложение 218 Калифорнии (1996) ) конституционно требует, чтобы две трети (2/3) избирателей одобрили создание округа общественных сооружений Мелло-Роос. В случаях, когда количество зарегистрированных избирателей в районе общественных объектов очень мало, необходимые выборы проводятся как выборы собственника. Иногда девелопер недвижимости является единственным «избирателем» на таких выборах собственника, которые одобряют налог Мелло-Рооса.
После утверждения формируется Район общественных сооружений Мелло-Роос. После формирования специальный налог (который отличается от обычного налога на имущество) взимается со всей собственности в районе коммунальных услуг. Специальный налог Мелло-Роос добавляется крегулярный адвалорный налог на недвижимость. Специальный налог Мелло-Роос основан на формуле, которая применяется в данном районе и была одобрена в ходе судебного разбирательства. Формула может основываться на множестве факторов, но не на стоимости недвижимости. На практике в большинстве муниципальных районов Мелло-Роос специальный налог основывается на ряде общих формул, таких как квадратные метры улучшений, или близость к конкретным улучшениям, или на основе площади участка. Это прописано в «Ставке и методе распределения» специального налога, который является юридическим документом, одобренным в ходе разбирательства.
Эти районы можно использовать для оплаты текущих услуг (таких как улучшенное озеленение внутри сообщества). Или, если это одобрено избирателями, специальный налог может использоваться в качестве обеспечения для выпуска муниципальных облигаций с земельным обеспечением (долга). Если задолженность будет одобрена, специальный налог будет выплачивать основную сумму долга и проценты каждый год. [3]
Районы общественных объектов Мелло-Роос могут оплачивать следующие общественные улучшения и услуги: улицы, водоснабжение, канализация и дренаж, электричество, инфраструктура, школы, парки и охрана новых территорий со стороны полиции.
Налоговый вычет [ править ]
Существует противоречивая информация о том, вычитаются ли налоги Mello-Roos из федерального подоходного налога и подоходного налога штата. Как правило, вычетом подлежат только «адвалорные» налоги на имущество (в зависимости от стоимости имущества). Налоги Mello-Roos - это не адвалорные налоги на недвижимость, а, как правило, фиксированные налоги на землю . Однако IRS заявило, что:
Оценки владельцев недвижимого имущества, основанные не на оценочной стоимости имущества, могут вычитаться из налогооблагаемой базы, если они взимаются для общего благосостояния общества надлежащим налоговым органом по аналогичной ставке с владельцев всей собственности в юрисдикции налогового органа, и если оценки не связаны с местными выгодами (кроме платы за обслуживание или процентов). [4]
Калифорния использует федеральный стандарт для вычета налогов на недвижимость из подоходного налога штата. [5] В любом случае налогоплательщик обязан установить, что вычет налогов Мелло-Роос подпадает под эти критерии аудита.
Новые сообщества [ править ]
Многие сообщества, которым требуются новые школы или другая общественная инфраструктура, такая как общественные парки и дороги, вводят налоги Мелло-Роос в качестве альтернативы (или в дополнение к) плате за воздействие, выплачиваемой непосредственно разработчиками недвижимости. В то время как налоги на недвижимость обычно взимаются в процентах от оценочной стоимости земельного участка, налог Мелло-Рооса взимается независимо от оценочной стоимости имущества (налог на земельный участок) и не подлежит ограничениям по ставке налога на имущество согласно Предложению 13. [6]
Старые сообщества [ править ]
Многие пожилые общины ввели налоги Мелло-Роос в районы, в которых есть старые дома, ранее не облагавшиеся налогами Мелло-Роос. Это происходит, когда доходы от налога на имущество не соответствуют тому, что местное правительство считает «необходимым», или когда расходы увеличиваются, например, из-за возросшего бремени, связанного с заработной платой и льготами государственных служащих (включая пенсии). Многие районы коммунальных услуг также продлевают истекающие налоги Mello-Roos и увеличивают существующие налоги Mello-Roos. Согласно Предложению 218 (1996), требуется одобрение двух третей (2/3) избирателей для увеличения или расширения налога Мелло-Рооса.
Сокращение или отмена с использованием предложения 218 [ править ]
Предложение 218 было инициативной поправкой к конституции, одобренной избирателями в Калифорнии 5 ноября 1996 г. Названное « Законом о праве голоса по налогам » [7] Предложение 218 было конституционным продолжением Предложения 13. Предложение 218 включает положение, конституционно закрепляющее местным избирателям право использовать инициативные полномочия для уменьшения или отмены любого местного налога, начисления, пошлины или сбора , включая положение о значительно сокращенном требовании к подписи петиции для внесения меры в избирательный бюллетень. [8]
Налог или сбор Mello-Roos, взимаемый для финансирования услуги , обычно подлежит уменьшению или отмене с использованием полномочий местной инициативы в соответствии с Предложением 218, включая значительно сокращенное требование подписи петиции в соответствии с ним. Это предоставляет местным избирателям в округе общинных объектов легкодоступные законодательные средства правовой защиты для решения проблем несправедливости, связанных с финансированием местных общественных услуг в общине.
Примеры, когда снижение или отмена налога Мелло-Роос на услуги может быть целесообразным, включают случаи, когда избиратели желают исключить или сократить государственную услугу, в настоящее время предоставляемую местным правительством, когда избиратели считают, что определенные общественные услуги, предоставляемые в настоящее время местным правительством, могут быть более значительными. рентабельно предоставляемые частным сектором, например, местной ассоциацией владельцев собственности, если избиратели ранее не голосовали на зарегистрированных выборах по налогу Мелло-Рооса и где избиратели считают, что они несут непропорциональное и / или несправедливое налоговое бремя по сравнению с другими членами сообщества.
Налог или сбор Mello-Roos, взимаемый для погашения облигаций, представляет собой более сложную с юридической точки зрения ситуацию, поскольку проблемы с обесценением федерального контракта могут препятствовать осуществлению местных инициативных полномочий в соответствии с Предложением 218. В таких ситуациях обычно требуется консультация юрисконсульта . Местная компенсационная инициатива в соответствии с Предложением 218 является альтернативным вариантом при наличии проблем с обесценением контракта.
См. Также [ править ]
- Район общественного развития - модель Флориды для Закона об общественных объектах Мелло-Роос
- Налог на посылку
- Налог на имущество
Ссылки [ править ]
- ^ «Пора провести черту» (PDF) . Сенат Калифорнии . Архивировано из оригинального (PDF) 03.02.2013. Цитировать журнал требует
|journal=( помощь ) - ^ a b "Что такое Мелло-Роос?" (PDF) . mello-roos.com. Архивировано из оригинального (PDF) 2003-04-03 . Проверено 4 января 2009 .
- ^ "Налоги Мелло Роос округа Ориндж" . Замки округа Ориндж . Проверено 10 октября 2010 .
- ^ "https://www.irs.gov/pub/irs-wd/12-0018.pdf" (PDF) . Служба внутренних доходов . Проверено 25 ноября 2014 . Внешняя ссылка в
|title=( помощь ) - ^ «Понимание удержания налога на недвижимость» . Калифорнийский налоговый совет по франшизе . Проверено 25 ноября 2014 .
- ^ Фултон, Уильям. «Как мы платим за рост» . www.planetizen.com . Проверено 4 января 2009 .
- ↑ Предложение 218, § 1.
- ^ Cal. Пост., Арт. XIII C, § 3.
