Жилье для лиц с разным доходом

Эта статья предоставляет недостаточный контекст для тех, кто не знаком с предметом . Пожалуйста, помогите улучшить статью , предоставив читателю больше контекста . ( Декабрь 2016 г. ) ( Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения )

Определение жилья для лиц со смешанным доходом является широким и охватывает многие типы жилищ и кварталов. Следуя за Брофи и Смитом, ниже будут обсуждаться «неорганические» примеры жилья со смешанным доходом, что означает «преднамеренное усилие по созданию и / или владению многоквартирным жилым комплексом, в котором смешивание групп с доходом является фундаментальной частью его финансового и материального положения. производственные планы » ^[1]Новый, построенный жилой комплекс со смешанным доходом включает в себя различные типы жилых единиц, такие как квартиры, городские дома и / или дома на одну семью для людей с различным уровнем дохода. Жилье со смешанным доходом может включать в себя жилье, цены на которое основаны на доминирующем рынке жилья (единицы по рыночной ставке) с ценой только нескольких единиц для жителей с низкими доходами, или оно может не включать никаких квартир по рыночной цене и быть построено исключительно для домов с низким уровнем дохода. - жители со средним достатком. ^[2] Расчет среднего дохода по району (AMI) и единиц цены при определенных процентах AMI чаще всего определяет структуру доходов в жилищном строительстве со смешанным доходом. Жилье для людей с разным доходом - один из двух основных механизмов ликвидации районов концентрированной бедности и борьбы с сегрегацией по месту жительства.и избегайте строительства государственного жилья, которое предоставляет 100% жилья тем, кто живет в бедности. Жилье для лиц с разным доходом строится благодаря усилиям на федеральном, государственном и местном уровнях, а также посредством сочетания государственно-частных и некоммерческих партнерств.

Обзор [ править ]

Определение [ править ]

Определение жилья со смешанным доходом является широким и охватывает многие типы жилищ и кварталов. Вообще говоря, жилищная застройка со смешанным доходом включает в себя различные типы жилья, такие как квартиры, городские дома и / или дома на одну семью для людей с различным уровнем дохода. Жилье со смешанным доходом может включать в себя жилье, цены на которое основаны на доминирующем рынке жилья (единицы по рыночной ставке) с ценой всего лишь нескольких единиц для жителей с низкими доходами, или оно может не включать никаких квартир по рыночной цене и быть построено исключительно для лиц с низким уровнем дохода и жители с умеренным доходом. ^[3]

В области жилья не существует единого определения жилья со смешанным доходом или района со смешанным доходом. ^[4] Беруб утверждает, что жилье со смешанным доходом отражает органический процесс в городской Америке, и что чаще всего «среда со смешанным доходом не является результатом строительства нового жилья, а вместо этого возникает органически в результате миграции, доходов и изменений в домашнем хозяйстве по соседству. уровень." ^[5] Однако уровень органической экономической интеграции в микрорайонах оспаривается ^[6]особенно учитывая значительную дискриминацию меньшинств (особенно афроамериканцев) при принятии решений о размещении жилья. Не существует четкой метрики для определения района как «смешанный доход». В этой статье основное внимание будет уделено изменениям в области неорганических смешанных доходов, которые создаются как часть конкретного политического вмешательства.

Жилье с разным доходом - это один из двух основных механизмов ликвидации районов концентрированной бедности , борьбы с сегрегацией по месту жительства и недопущения строительства государственного жилья, которое предлагает 100% жилищных единиц тем, кто живет в бедности. Строительство жилья со смешанным доходом - это субсидия на основе проектов, то есть субсидия привязана к жилищной единице, а не к арендатору, в то время как помощь арендатора, такая как Раздел 8 (жилье), предоставляется в форме ваучеров, которые предоставляют жилье субсидия, которую люди могут использовать на открытом рынке и переезжать в районы, где домовладельцы получат ваучерную субсидию в качестве арендной платы. ^[7] Расчет среднего дохода по району (AMI) и единиц цены при определенных процентах AMI чаще всего определяет структуру доходов в жилищном строительстве со смешанным доходом.

Как строится жилье со смешанным доходом [ править ]

Жилые комплексы с разным доходом строятся с помощью ряда механизмов. Шварц и Таджбахш определили четыре основных направления развития жилищного строительства с разным доходом. ^[8]

• Правительства штатов и местные органы власти используют бонусы за плотность, политику инклюзивного зонирования и другие правила землепользования, чтобы требовать и / или поощрять застройщиков строить определенный процент новых единиц жилья с определенным уровнем доступности. Например, инклюзивное зонирование потребует, чтобы застройщики построили определенный процент (часто 10-20%) новых квартир для семей с низкими доходами. Бонусы за плотность служат стимулом и предлагают разработчикам возможность строить здания с более высокой плотностью, чем это было бы разрешено в соответствии с обычными правилами зонирования, если они строят новые объекты с определенным уровнем доступности.

• Органы управления государственным жилищным фондом по всей стране использовали федеральную программу HOPE VI для восстановления проблемного государственного жилья и оживления прилегающих районов за счет строительства жилых комплексов со смешанным доходом.

• Некоторые государственные и местные программы жилищного финансирования предлагают стимулы или имеют предпосылки для определенного уровня доступности, например, в Массачусетсе и Нью-Йорке ^[9]

• Частные застройщики и / или некоммерческие корпорации по развитию сообществ строят жилье со смешанным доходом. Их поддерживают разнообразные налоговые льготы, программы налоговых скидок и потоки финансирования, предоставляемые местными, государственными и федеральными правительствами.

История [ править ]

Поощрение безопасного и адекватного жилья продолжалось с конца 1800-х годов в Соединенных Штатах, когда первые меры вмешательства были сосредоточены на реформе многоквартирных домов. Однако эти усилия были в первую очередь прерогативой местных органов власти, и федеральное правительство не рассматривало жилищные вопросы до 1937 года, когда Конгресс принял Жилищный закон Вагнера-Стигалла , который положил начало федеральной программе государственного жилищного строительства, которая существует до сих пор. ^[10] Исторически сложилось так, что органы государственного жилищного строительства стремились достичь целей, к которым стремятся сегодня жилищные застройки со смешанным доходом, включая смешивание разных жителей, улучшение качества обслуживания в районе и создание лестницы из государственного жилья. ^[11]

Жилье с разным доходом начало появляться в середине 1960-х и 1970-х годах с некоторыми федеральными программами и когда местные юрисдикции инициировали инклюзивное зонирование. ^[12] В 1983 году Верховный суд штата Нью-Джерси постановил, что включение доступного жилья удовлетворит конституционные обязательства муниципалитета по размещению бедных, а затем в 1986 году Конгресс США одобрил программу налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC). который предоставил налоговую скидку частным застройщикам, включившим доступное жилье в свои застройки. ^[13] Как свидетельствует отрывок из LIHTC, жилье со смешанным доходом стало популярной политической стратегией в 1980-х и 90-х годах в попытке снизить концентрацию бедности и перестроить городские кварталы. 1992 НАДЕЖДА VI программа стала вершиной этого интереса.

С ростом уровня бедности и увеличением концентрации бедности в городских кварталах в 1970-х и 80-х годах жилье со смешанным доходом захватило воображение федеральных политиков. В то время как федеральное правительство, и в частности Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD), осуществляло текущие жилищные программы, начало правления Билла Клинтона вновь привлекло внимание к жилищным потребностям бедных слоев населения.

Три конкретных направления и группы стипендий объединились, чтобы повлиять на конкретные стратегии, политику и программы HUD: стипендия Уильяма Джулиуса Уилсона в его книге «Поистине обездоленные: внутренний город, низшие слои общества и государственная политика»; доклад Национальной комиссии по вопросам государственного жилищного строительства, находящегося в тяжелом состоянии, в котором содержится призыв отремонтировать значительную часть государственного жилья в стране; и появление нового урбанизма . ^[14] Со временем постепенная федеральная политика подготовила почву для жилищного строительства со смешанным доходом сегодня. ^[15]

Уильям Джулиус Уилсон и «Поистине обездоленные» [ править ]

В 1987 году видный ученый Уильям Джулиус Уилсон в своей книге «Поистине обездоленные: внутренний город, низшие слои населения и государственная политика» обрисовал проблемы для тех, кто живет в районах концентрированной бедности. Уилсон подчеркивает распространенность насилия в отношении рождений вне брака, домашних хозяйств, возглавляемых женщинами, и зависимости от социального обеспечения в городских районах, а также отсутствие образцов для подражания с устойчивыми рабочими местами и продвинутым образованием. Он также устанавливает связи между этими проблемами и реструктуризацией городской экономики и изменениями в структуре семьи и общины в городских общинах. деиндустриализацияИз-за развития городской экономики и перехода к рабочим местам в сфере услуг те, у кого нет высшего образования, оказались в крайне невыгодном положении, столкнувшись с безработицей и ограниченными возможностями для получения дополнительного образования. Уилсон стремится связать тяжелое положение тех, кто живет в центральной части города, с более крупными макроэкономическими силами и призывает к государственным вмешательствам, которые влияют на экономическую организацию Соединенных Штатов. ^[16] Уилсон использует термин низший класс для описания тех, кто живет в центральной части города, и определяет набор «коллективных различий в поведении и мировоззрении», которые составляют определенную культуру. ^[17] Поскольку Оскар Льюис определил культуру бедности в своей основополагающей работе 1959 года, ^[18]ученые задались вопросом, проявляют ли люди, живущие в бедности, отличительные черты субкультуры, или просто демонстрируют адаптивные механизмы выживания с учетом их ситуации. Соединение Вильсоном культуры бедности с макроэкономическими структурами предложило новую основу; он также призвал к «всеобъемлющей программе, сочетающей политику занятости с политикой социального обеспечения». ^[19]

Национальная комиссия по вопросам государственного жилищного строительства, находящегося в тяжелом состоянии [ править ]

В 1992 году Национальная комиссия по вопросам государственного жилищного строительства в тяжелом состоянии опубликовала отчет для Конгресса и секретаря Департамента жилищного строительства и городского развития, в котором подробно описывалось состояние государственного жилья. В отчете содержится призыв к сносу и / или восстановлению участков государственного жилья по всей стране. ^[20] Негативные последствия жизни в таком неблагополучном и изолированном государственном жилье были далее освещены в основополагающей книге под названием «Американский апартеид». ^[21] Мэсси и Дентон подчеркнули гиперсегрегацию афроамериканцев в центральной части города в Америке, проследили корни низшего классак сегрегации жилья, чему способствует федеральная политика пригородов через ипотечные субсидии, строительство автомагистралей, обновление городов и строительство государственного жилья. В своей работе Мэсси и Дентон напрямую связали вопросы жилищной и федеральной жилищной политики с сокращением бедности и искоренением низшего класса .

Конгресс за новый урбанизм [ править ]

В том же году, когда был опубликован «Американский апартеид», был основан Конгресс за новый урбанизм . Конгресс за новый урбанизм «выступает за реструктуризацию государственной политики и практики развития, чтобы поддержать восстановление существующих городских центров и городов в рамках согласованных столичных регионов». ^[22] Как движение городского дизайна, « Новый урбанизм» стремится развивать яркие, удобные для пешеходов и связанные сообщества, основанные на традиционных структурах района, планировке улиц и архитектурном дизайне. Эта стратегия проектирования и планирования находится в прямом противоречии как с разросшейся пригородной застройкой, так и с большими многоэтажными зданиями государственного жилья.

Конвергенция этой стипендии, национальных потребностей и новой парадигмы планирования привела к появлению федеральной программы HOPE VI (среди других механизмов политики). Хотя HOPE VI является наиболее известным проектом со смешанным доходом, финансируемым из федерального бюджета, ниже описывается теория того, как жилье со смешанным доходом работает как сокращение бедности, независимо от финансирования и / или структуры управления.

Эффекты соседства, снижение уровня бедности и жилье [ править ]

Жилье рассматривается как ключевая стабилизирующая сила для тех, кто живет в бедности, особенно в связи с тем, что проблемы проживания в районах концентрированной бедности становятся все более и более документально подтвержденными. Районы концентрированной бедности страдают от недостатка инвестиций как в физическую инфраструктуру, так и в человеческие ресурсы. Эмпирические исследования показали, что проживание в бедных городских районах приводит к более низкому уровню образования, более высокому участию в преступной деятельности и другому антиобщественному поведению, более негативным последствиям для здоровья, большему риску насилия, более высокой вероятности подростковой беременности и социальная изоляция от хорошо оплачиваемой работы; другими словами - место имеет значение. ^[23]Как подчеркивает Институт Кирвана, «расовая и экономическая сегрегация по соседству - это изоляция от возможностей, имеющих решающее значение для качества жизни, финансовой стабильности и социального развития». ^[24]

Это влияние места стало известно как «эффект соседства», и ученые продолжают бороться с конкретными способами, которыми соседство влияет на результаты жизни. Влияния семьи, сверстников и соседей запутаны, и их сложно эмпирически анализировать изолированно. Эллен и Тернер провели исчерпывающий обзор теоретических и эмпирических работ (по состоянию на публикацию 1997 г.) по «эффектам соседства» и разработали схему, которая определяет шесть механизмов, посредством которых соседство влияет на индивидуальные результаты: ^[25]

1. качество местных услуг

2. Социализация взрослыми

3. влияние сверстников

4. социальные сети

5. подверженность преступности и насилию

6. физическая удаленность и изоляция

Они опираются на основополагающую работу социолога Уильяма Джулиуса Уилсона и описывают способы, которыми взрослые служат образцом для подражания для детей и молодежи, демонстрируя рабочие навыки и ценность образования. Выбор группы сверстников часто зависит от того, где вы живете. Точно так же социальные сети, которые обеспечивают эмоциональную поддержку и / или способствуют устной информации о работе и других возможностях, могут быть основаны на соседстве.

Те, кто живет в районах с высоким уровнем преступности и насилия, с большей вероятностью станут жертвами этого преступления, а также могут получить травму из-за жизни в состоянии повышенного стресса. Регулярное подвергание насилию также делает агрессивное поведение нормальным для молодежи.

Наконец, проживание в изолированных районах географически изолирует жителей от возможностей трудоустройства. ^[26]

Недостатки [ править ]

Доказать влияние соседства и положительное влияние нового жилья очень сложно. Во-первых, исследования изучают людей с течением времени, и существуют большие различия между воздействием на маленьких детей, подростков и взрослых. ^[27] Воздействие на мужчин и женщин также может различаться. Исследования также страдают от смещения выборки . Далее, исследователи не могут четко выделить причины, которые являются причиной этого очень динамичного сочетания людей, институтов и индивидуального развития. Наконец, исследователи не могут прийти к единому мнению в отношении определения соседства, что затрудняет сравнение в разных исследованиях.

Эти методологические проблемы приводят к различным эмпирическим выводам, таким образом, могут предложить «скудные рекомендации для политиков» ^[28], которым не хватает ясности в отношении конкретных причинно-следственных связей между конкретными характеристиками района и индивидуальными результатами с течением времени. Пять потенциальных стратегий решения этих проблем включают:

"1. новое определение границ района таким образом, чтобы оно больше соответствовало социальному взаимодействию и опыту детей,

2. сбор данных о физических и социальных свойствах окружающей среды посредством систематических социальных наблюдений,

3. принимая во внимание пространственную взаимозависимость между районами,

4. анализ динамики изменений социальных процессов в районе проживания;

5. сбор контрольных данных о социальных процессах в районе » ^[29].

Цель: концепция жилищного строительства со смешанным доходом как средство борьбы с бедностью [ править ]

В то время как Уилсон подчеркнул макроэкономические силы, лежащие в основе безработицы и городской бедности, жилье со смешанным доходом как рыночная стратегия направлена ​​на решение проблемы сегрегации по месту жительства, как описано Мэсси и Дентон, и, в более широком смысле, обращается к «культурным» объяснениям устойчивой бедности, не эти более крупные структурные силы, связанные с занятостью и заработной платой. Сторонники жилья со смешанным доходом предполагают, что строительство жилья со смешанным доходом может улучшить район, а также поддержать жителей с низкими доходами, изменив антисоциальное поведение на просоциальное.

Предлагается четыре механизма, с помощью которых жилье со смешанным доходом служит в качестве стратегии борьбы с бедностью: (1) социальные сети, (2) социальный контроль, (3) модификация поведения, (4) политическая экономия места. ^[30] Эти элементы связывают Эллен и Тернер с шестью способами влияния соседства на жизненные результаты людей.

• Социальные сети: благодаря взаимодействию с жителями с другими доходами жилье со смешанным доходом предоставит жителям с низкими доходами новые социальные сети, расширенный социальный капитал и доступ к новым сетям для трудоустройства. Основываясь на теориях социального капитала, это понятие предполагает, что жители приобретут дополнительный социальный капитал, который свяжет их с людьми за пределами их непосредственного социального круга и, таким образом, может получить расширенные возможности для трудоустройства.

• Социальный контроль: жители с более высокими доходами будут требовать повышенного уровня ответственности за определенные правила и нормы в районе, что приведет к большему порядку и безопасности.

• Модификация поведения: жители с более высокими доходами будут служить образцами для подражания для жителей с низкими доходами в вопросах владения домом, трудовой этики и других индивидуальных действий.

• Политическая экономия места: простое присутствие жителей с более высоким доходом принесет дополнительные и более качественные услуги и удобства, которые ранее были недоступны из-за рыночных сил и / или политической власти.

Другие подчеркивают, что жилье со смешанным доходом также служит для улучшения районов и стимулирования дополнительных частных инвестиций и развития недвижимости в районах города, которым в остальном не уделялось должного внимания. ^[31] Вейл, цитируя Маркузе, формулирует тройную цель - оживление района, улучшение качества жилья и поддержку жителей с низкими доходами. ^[32] Он также отмечает, что способ структурирования политики, похоже, отдает предпочтение частным инвестициям в микрорайоны, поскольку политики неявно спрашивают: «Каково, с политической точки зрения, минимальное количество домохозяйств с очень низким доходом, которые необходимо разместить, чтобы провести финансовую реконструкцию. нравится частным застройщикам и инвесторам? » ^[33]

В международном контексте [ править ]

Многие страны также реализуют жилищные стратегии со смешанным доходом. Исследования обращают внимание на четкие политические цели диверсификации соседства в Нидерландах, Великобритании, Франции, Германии, Швеции и Финляндии. ^[34]

Цели и тип смешивания различаются в зависимости от страны. Например, в Соединенном Королевстве больше внимания уделяется структуре владения недвижимостью, то есть количеству собственников и арендаторов, а не смешиванию доходов. ^[35] Такое сочетание владения недвижимостью предположительно работает аналогично жилью со смешанным доходом в США. Оно обеспечивает жилищную лестницу для съемщиков жилья для продвижения вверх, что также создает стабильность, позволяя изменять жилищные предпочтения, предлагая съемщикам перейти в собственность без необходимости выезжать из дома. район. Кроме того, «подвижные жители, перемещающиеся или покупающие в одном районе, считаются потенциальными образцами для подражания». ^[36]Смешанное владение может решить проблемы текучести кадров и вакансий там, где спрос на государственное жилье меньше. Смешанное владение также способствует снижению концентрации бедности. Увеличение числа домовладельцев также увеличивает финансовую долю жителей в районе, который может иметь дополнительные льготы. ^[37] В Нидерландах часто обращают внимание на смешивание доходов в единицах аренды, с целью обеспечения жилищной лестницы в районе и поощрения жителей со средним и высоким доходом оставаться в городе. ^[38]

Исследования, проведенные в этих странах, подчеркивают как динамику рынка жилья (обеспечение людей жилищной лестницей), так и цели социальной сплоченности и ролевого моделирования. В частности, в Соединенном Королевстве и Нидерландах политика особо дистанцировалась от социальной инженерии, оставаясь сосредоточенной на проблемах рынка жилья. Как и в Соединенных Штатах, точная причинно-следственная модель того, как жилье со смешанным доходом или смешанное владение жильем повлияет на отдельных лиц и / или рынок жилья, не ясна и требует дальнейшего изучения.

Как и в Соединенных Штатах, исследования показали, что социальное смешение ограничено по группам доходов и типам владения, но при этом снижается стигма проживания в «государственном жилье». Преимущества для физической среды очевидны. В целом зарубежные исследования подкрепляют выводы, сделанные на основе опыта Соединенных Штатов: жилье со смешанным доходом обеспечивает важный уровень стабильности для жителей с низкими доходами, но его недостаточно для того, чтобы вывести людей из бедности при отсутствии дополнительных систем поддержки. ^[39]

Успех [ править ]

Необходимые предварительные условия [ править ]

В тех случаях, когда жилищное строительство со смешанным доходом требует привлечения жителей с более высокими доходами в районы центральной части города, успех зависит от определенных условий, включая желательность местоположения, дизайн и условия застройки, управление и техническое обслуживание, а также финансовую жизнеспособность. ^[40] Шварц и Таджбахш также определяют «расовый и этнический состав застройки и окружающих районов, а также состояние регионального рынка жилья» ^{[41] в} качестве важных предварительных условий. Более тесный рынок жилья помогает привлечь жителей, которые на более слабом рынке жилья могут иметь больший выбор и более разборчивы в отношении своего местоположения и выбора соседей. ^[42]Грей подчеркивает важность восприятия конкретного района для привлечения жителей со средним уровнем дохода. ^[43] Следует учитывать ряд факторов:

1. Хорошее управление имеет решающее значение для обеспечения повседневных потребностей и поддержания должного уровня развития.

2. Чтобы поддержать восходящую мобильность жителей с низкими доходами, смешивание доходов и хорошее управление должны сочетаться с другими службами поддержки, чтобы помочь жителям с низкими доходами в их профессиональной жизни.

3. Для достижения целей жилищного строительства со смешанным доходом - особенно для деконцентрации бедности - достаточное количество квартир должно быть нацелено на население с более высокими доходами, чтобы создать критическую массу.

4. Жилье для лиц с разным доходом работает лучше всего, когда в маркетинге не акцентируется внимание на структуре доходов. Кроме того, все апартаменты должны иметь одинаковые удобства и быть одинакового качества.

5. Интегрировать единичный жилищный проект по доходу намного проще, чем по соседству.

6. Важно обращать внимание не только на структуру доходов, но и на структуру владения и пользования. Сочетание владельцев и арендаторов, а также диапазон доходов в различных типах арендных единиц имеет значение для эффективного управления и интеграции.^[44]

Оценка в США [ править ]

Многочисленные цели жилищного строительства со смешанным доходом делают оценку успеха сложной задачей. ^{[45] В} первую очередь, исследователи и политики нуждаются в большей ясности в отношении целей, чтобы они могли разработать надежные критерии успеха для развития смешанных доходов и районов. В противном случае, как Джозеф и др. комментирует: «Реализация политики значительно опередила концептуальную ясность и эмпирическое обоснование». ^[46]

Преимущества [ править ]

Сегодня очевидны некоторые преимущества.

Во-первых, с точки зрения создания и / или поддержания доступного жилищного фонда в Соединенных Штатах, жилье для смешанного дохода можно считать успешным. Жилые комплексы со смешанным доходом являются более политически приемлемым вариантом для размещения членов общества с низкими доходами, особенно в сообществах, которые категорически сопротивляются строительству доступного жилья или переселению государственного жилья в соответствии с политикой рассредоточенных участков. ^[47] Таким образом, жилищное строительство со смешанным доходом как политическая стратегия закрепилось в Соединенных Штатах не потому, что ожидается сокращение бедности, а, скорее, из-за множества дополнительных льгот, которые получают район, город и все жители. ^[48]

Во-вторых, во многих проектах успешно проживают люди с разными доходами, живущие по соседству, чему способствуют удачное расположение, дизайн и управление. ^[49]

В-третьих, очевидны выгоды от оживления микрорайонов - улучшается качество жилья, снижается уровень преступности, увеличивается стоимость собственности и налоговая база, а также улучшаются общественные блага и услуги. ^[50] Аналогичным образом, жилье со смешанным доходом в стабильных кварталах открывает доступ к более безопасным общинам и потенциально более качественным школам. ^[51]

Вопросы эффективности [ править ]

В конечном итоге жилье является важной отправной точкой, но недостаточной для того, чтобы вывести людей из нищеты; Дополнительные программы поддержки, профессиональное обучение и другие социальные услуги необходимы для достижения этих более широких целей. ^[52]

Борьба с бедностью [ править ]

В качестве рыночного подхода жилищное строительство со смешанным доходом оказалось менее успешным в плане улучшения результатов для жителей с низкими доходами и, скорее, демонстрирует больше преимуществ на уровне микрорайонов. ^[53] Как формулируют Брофи и Смит, цели «восходящей мобильности жителей с низкими доходами» требуют дополнительных программ, профессионального обучения и вмешательства со стороны социальных служб; эти услуги не обязательно являются неотъемлемой частью всего развития смешанного дохода. Розенбаум и др. при оценке одного конкретного проекта, Lake Parc Place в Чикаго, обнаружили, что успех демонстрируется благодаря хорошо управляемым зданиям и сочетанию доходов их жителей; Однако проект не привел к увеличению занятости и повышению общественной безопасности. ^[54]

Кроме того, многие жилищные проекты со смешанным доходом, которые являются частью усилий по возрождению государственного жилья, не предусматривают одноразовую замену единиц жилья, что приводит к перемещению некоторых жителей государственного жилья. Таким образом, жилье со смешанным доходом служит не для борьбы с бедностью, а, скорее, для борьбы с бедностью. Чаще всего к перемещенным лицам относятся люди, которым тяжело жить, и которые требуют наиболее интенсивных услуг из-за злоупотребления психоактивными веществами, проблем с психическим здоровьем, криминального прошлого, физической инвалидности или сложной структуры семьи и ухода за детьми. ^[55]Таким образом, жилищное строительство со смешанным доходом может просто перемещать проблемы в мегаполисе, а не выводить людей из бедности или не предлагать им больше возможностей. Как Фрейзер и Нельсон спрашивают: «Удовлетворены ли мы перемещением бедности по городам и мегаполисам, или мы можем разработать инновационные и географически обоснованные подходы на базе местных сообществ для интеграции жилищных потребностей с другими областями, влияющими на качество нашей жизни?» ^[56] Кроме того, многие жилищные комплексы со смешанным доходом имеют строгие правила и проверку анкетных данных новых жильцов, что затрудняет получение жилья без возможности вернуться в сообщество.

Социальные сети, контроль и сплоченность [ править ]

Джозеф находит ограниченные и неубедительные доказательства в расширенных социальных сетях. Доказательства усиления социального контроля неубедительны, но убедительны; остается вопрос о причине общественного контроля - хорошее управление или соотношение доходов соседей. ^[57] Учитывая неоднозначные взгляды на культуру бедности , измерить изменения в поведении или нормах с помощью ролевого моделирования довольно сложно. Джозеф серьезно сомневается в том, что ролевое моделирование людей со средним доходом является действительной целью / результатом жилья со смешанным доходом. ^[58]Наконец, улучшения, вызванные политическим влиянием жителей с более высокими доходами, не подтвердились эмпирически, но остаются убедительными, учитывая большее «участие в общественных организациях, вероятность голосования и покупательную способность». ^[59] Уровень социальной сплоченности и значимого взаимодействия. в этих новых районах со смешанным доходом - открытый вопрос для достижения этих более широких целей по созданию социального капитала. ^[60]

Экономическая эффективность [ править ]

Помимо вопросов об эмпирических доказательствах социальных преимуществ избавления людей от бедности, некоторые критикуют жилищное строительство со смешанным доходом как слишком дорогостоящий и не самый экономически эффективный способ деконцентрации бедности. Некоторые утверждают, что жилищные ваучеры на основе арендаторов предлагают больше возможностей для социальной интеграции и стоят меньше, чем жилищные жилищные проекты на основе проектов со смешанным доходом. ^[61] Согласно Элликсону, «большинство экономистов в области жилищного строительства… утверждают, что в целом переносимые субсидии на основе арендаторов заметно более эффективны и справедливее, чем субсидии на основе проектов». ^[62]Кроме того, Элликсон утверждает, что цели экономической интеграции лучше подходят для района, а не для масштаба проекта, что предполагает, что субсидии на основе арендаторов предоставят больше возможностей для перемещения людей из районов концентрированной бедности и для установления социальных контактов за пределами их ближайшее окружение. ^[63]

Элликсон утверждает, что жилищные проекты со смешанным доходом экономически неэффективны: «Экономисты-жилищные экономисты постоянно находят, что при прочих равных условиях строительство жилых единиц в рамках субсидируемых проектов, как государственных, так и частных, стоит значительно дороже, чем строительство несубсидируемых единиц». ^[64] Аналогичным образом, Шварц предполагает, что необходимы дальнейшие исследования, чтобы понять, дешевле ли строительство и субсидирование жилищных комплексов со смешанным доходом по сравнению с другими формами субсидий. ^[65]Жилье с разным доходом также может стоить больше времени и усилий со стороны застройщиков и местных органов власти. Поскольку финансирование поступает из разных источников, заявки на выдачу разрешений разработчикам являются более сложными. Кроме того, строительство нового доступного жилья может вызывать опасения у существующих жителей, что иногда также может замедлять прогресс. ^[66] Эллен и Тернер также разделяют озабоченность по поводу масштаба в своем обзоре исследования «эффекта соседства», отмечая, что исследователи «могут не точно измерить соответствующие условия соседства, если они не могут определить соответствующие границы района». ^[67] Таким образом, измерение успеха отдельного проекта со смешанным доходом может быть неправильным масштабом, а понимание воздействия застройки на район создает свои собственные методологические проблемы.

Критика и споры [ править ]

Некоторые из вышеперечисленных вопросов являются частью серьезных дебатов и разногласий.

Во-первых, жилье со смешанным доходом - это рыночный подход, достигаемый за счет государственно-частного партнерства, характерного для неолиберализма . Некоторые утверждали, что это делегирование полномочий правительства, поскольку частный сектор в настоящее время предоставляет услуги государственному сектору, что будет препятствовать способности обслуживать наиболее нуждающихся.

Во-вторых, когда жилищные проекты со смешанным доходом являются частью возрождения государственного жилья, они не всегда предлагают коэффициент замены жилья один к одному, что приводит к перемещению некоторых жителей государственного жилья. ^[68]

В-третьих, представление о том, что ролевое моделирование жителей с высокими доходами должно улучшить поведение жителей с низкими доходами, может быть основано на предположениях о культуре бедности , которая утверждает, что люди, живущие в бедности, на самом деле имеют альтернативную систему ценностей, отличную от основной, средней и ценности высшего класса. Эта концепция очень спорна, и поэтому некоторые задаются вопросом, является ли такой результат допустимой целью для жилья с разным доходом. ^[69]

Направления политики и исследований [ править ]

Вопросы, которые поднимают исследования и тематические исследования, предлагают несколько направлений для будущих исследований.

Планирование и дизайн [ править ]

Лица, определяющие политику, должны четко сформулировать свои цели для конкретного проекта и уточнить, по какой метрике они будут измерять успех. Кроме того, измерение воздействий по краткосрочным, средним и долгосрочным мерам важно для полного понимания жизненного цикла жилого комплекса или района и его жителей.

Перед выбором участков и / или реализации потребуется хороший анализ финансовой осуществимости, характеристик района и потенциального рыночного спроса на товары, услуги и удобства. Также понимание потенциального воздействия на сообщества, получающие новое доступное жилье, и озабоченность проживающих там жителей, если таковые имеются, важно для плавной интеграции новых жителей с низкими доходами и обеспечения того, чтобы они сохраняли свои права как жителей в этом новом сообществе. ^[70]

При планировании девелоперского сайта ключевым вопросом является структура доходов; понимание того, какой тип смеси доходов - как «разброс» смеси (сверхнизкий, низкий, средний и / или высокий доход), так и количество единиц на уровень дохода, необходимо для конкретных результатов. Иногда уменьшение разрыва между уровнями доходов может способствовать более тесному взаимодействию и социальной сплоченности. ^[71]В тех случаях, когда в жилищном секторе со смешанным доходом идет ремонт государственного жилья, решения о замене государственного жилья имеют решающее значение. Кроме того, тип жилья - одиночки, семьи и т. Д. - является важным фактором в содействии социальной сплоченности, поскольку «разрыв между долгосрочными арендаторами государственного жилья с очень низкими доходами, зависящими от транзита, и детьми, и бездетными временными домохозяйствами с автоматическим оборудованием. с квартирами по рыночной цене или собственными домами может быть просто слишком обширным для любой формы социального капитала, чтобы преодолеть его ». ^[72]

Элементы архитектуры и городского дизайна могут способствовать или подавлять чувство социальной сплоченности, поэтому ключевым моментом является тщательный выбор элементов дизайна, соответствующих целям развития со смешанным доходом. Некоторые из них могут включать размещение квартир с более высоким и более низким доходом рядом друг с другом; обеспечение того, чтобы все единицы имели одинаковые характеристики, удобства и эстетику; и обеспечение доступного общего пространства.

Расширение прав и возможностей сообщества [ править ]

Как в планировании, так и в текущем управлении, широкое расширение прав и возможностей сообщества и участие являются ключевыми для всех уровней дохода жителей. Fraser & Nelson рекомендуют расширение прав и возможностей сообщества для сопровождения жилищного строительства со смешанным доходом, в значительной степени для содействия развитию отношений с соседями, определения основных активов и потребностей сообщества и, в конечном итоге, для максимального увеличения «эффекта соседства» от нового строительства. ^[73] Вейл также предполагает, что предоставление жителям с низкими доходами возможности осмысленно участвовать в управлении своими застройками может способствовать достижению положительных результатов для отдельных лиц и района в целом посредством формального и неформального социального контроля. ^[74]Вовлечению сообщества могут способствовать или препятствовать определенные элементы дизайна; создание центральных общих пространств сообщества с интересными программами может быть одним из способов предоставить возможности для общения и социализации между разными жителями. Дюк предполагает, что участие - это больше, чем просто достижение положительных результатов для интегрированных сообществ; участие и возможность произвести изменения в месте имеют основополагающее значение для Право на городчто нужно защищать. Физической интеграции недостаточно для обеспечения того, чтобы жители с низкими доходами имели такой же контроль над управлением, техническим обслуживанием и последующей трансформацией - также могут потребоваться другие программные или управленческие структуры: «Если какая-либо настоящая трансформация и интеграция произойдут в жилье со смешанным доходом, маргинализированные группы должны быть вовлечены в процесс переселения и должны иметь инфраструктуру для участия » ^[75].

Борьба с бедностью [ править ]

В то время как растущее количество литературы предполагает, что экономически разнообразные и интегрированные районы поддерживают возможности и жизненные шансы жителей, необходимы дополнительные исследования, чтобы понять механизмы, с помощью которых это происходит. Джозеф начинает изучать это на примере Чикаго, и дальнейшие качественные исследования могут изучить динамику взаимодействия соседей, уровень социальных связей и интеграции, количество и качество услуг, а также жизненный опыт жителей с самыми низкими доходами. ^[76] Также необходимы дополнительные исследования способов преодоления отношения NIMBY как способа достижения значимой социальной интеграции. ^[77] В то время как жилье со смешанным доходом предлагает единую стратегию перемещения людей из районов концентрированной бедности, основные причины бедности и сегрегации, такие как проблемы дискриминации и динамика рынка труда, остаются без внимания. ^[78] Наконец, более качественное сравнительное исследование жилищных субсидий, основанных на единицах жилищного строительства, таких как жилье со смешанным доходом, и субсидии на основе арендаторов (таких как программа перехода к возможностям , жилищные ваучеры по разделу 8 и т. Д.) Могло бы оценить финансовую эффективность и социальную эффективность этих соответствующих стратегий по снижению уровня бедности для определения наилучшей стратегии непрерывной политики и государственных инвестиций.

См. Также [ править ]

• Концентрированная бедность
• Раздел 8 (жилье)
• Государственное жилье
• НАДЕЖДА VI
• Субсидируемое жилье
• Маккормак Барон Салазар

Ссылки [ править ]