Re Ellenborough Park [1955] EWCA Civ 4 было судебным делом по английскому земельному праву, в котором были переформулированы критерии сервитута (сфера действия закона о сервитутах ). Он посчитал, что использование общего сада является действительным сервитутом по закону. Не требуется, чтобы все дома находились непосредственно рядом с садом, чтобы получить от него выгоду.
Re Ellenborough Park | |
---|---|
Суд | Апелляционный суд |
Полное название дела | [попечители уставных и завещательных трастов владельцев парка (умерших)] [очень подробные имена и описания, никогда не приводятся полностью] - и - Хелен Мэддисон (замужняя женщина) и Фред Аллен [избранные владельцы соседних дома] |
Решил | 15 ноября 1955 г. |
Цитата (и) |
|
Стенограмма (и) | Утвержденная судом стенограмма на bailii.org |
История болезни | |
Предварительные действия | Истец (фидуциарный «представитель», а не враждебная сторона в судебном процессе) также «проиграл» в первой инстанции перед Danckwerts J (в Высоком суде) |
Последующие действия | никто |
Мнения по делу | |
Хелд: «мы не видим принципиальной разницы между парком Элленборо и садом в обычном значении этого слова. Это коллективный сад соседних домов, для использования которых он был выделен владельцами поместья и как таковой полностью удовлетворен. , по нашему мнению, требование связи с доминирующими многоквартирными домами, к которым он принадлежит. На результат не влияет то обстоятельство, что в этом случае правом на парк пользуются несколько домов, которые не выходят непосредственно на парк. . ... Право здесь ... по уже указанным причинам является одним из соседних домов как таковых и представляет собой полезный атрибут проживания в доме в обычном понимании. Его использование не только для физических упражнений и отдыха, но и для таких обычных домашних целей, которые были предложены в аргументах, - например, для вывоза маленьких детей в коляске или в других целях - несправедливо называть просто отдыхом или отдыхом. развлечения и явно выгодны помещению, к которому он прикреплен ". | |
Мнения по делу | |
Решение | Сэр Рэймонд Эвершед М.Р. (зачитывает решение суда) |
Совпадение | |
Ключевые слова | |
Сфера действия сервитутов; создание сервитутов; явный сервитут и / или сервитут по рецепту; имеет ли право использовать парк в титулах сервитут; характер прав, способных образовывать сервитут в законе |
Факты
Парк Элленборо - это парк площадью 7,5 акров (3,0 га) в Уэстон-сьюпер-Мэр (разделенный второстепенной дорогой, не рассматриваемой ни одной стороной, ни судом как косвенный). [n 1] Более крупный парк принадлежал в 1855 году двум общим арендаторам, которые продали отдаленные части для строительства домов и предоставили права в актах купли-продажи домовладельцам (и прямо их правопреемникам) на наслаждайтесь оставшейся парковой зоной. [1]
Земля находилась в свободном пользовании до 1955 года, когда судья Данквертс вынес решение по сложному спору в первой инстанции. Кузнец дела был подан по денежному вопросу, касающемуся земли. Он был сосредоточен на том факте, что военное министерство использовало землю во время Второй мировой войны , и компенсация должна была быть выплачена соседям (если правильно заявлялось о праве собственности на использование земли, а именно сервитут) или землевладельцу, попечителям. первоначального владельца, если они были единственным лицом (лицами) с долей участия (в соответствии с Законом о компенсации 1939 года, раздел 2 (1)). [n 2]
Землевладелец (парка), бенефициары траста первоначальных владельцев земли, оспорил утверждение «сервитута» от ближайших соседей, пользующихся выраженным правом на использование парка в своих документах (титул), который они на практике тоже регулярно пользовался. Они заявили, что эти соседние владельцы-арендаторы (и их арендаторы) имеют только личное преимущество (лицензия без прав собственности), но не собственно сервитут (который будет включать права собственности). [1]
Суждение
Лорд Эвершед М.Р. держал, что арендаторы рассматриваемой собственности действительно пользовались сервитутом над парком Элленборо. Он определил, что существуют четыре критерия для определения сервитута , взятые из Cheshire's Modern Real Property , и сказал:
В целях аргументации, представленной нам, мистер Кросс и мистер Гофф согласились принять как правильные четыре характеристики, сформулированные в 7-м издании Доктора Чешира «Современная недвижимость» на страницах 456 и далее. Они следующие: (1) должен быть доминантный и обслуживаемый многоквартирный дом: (2) сервитут должен «приспособить» доминирующий многоквартирный дом: (3) доминирующий и обслуживающий собственники должны быть разными лицами и (4) право на землю не может составлять сервитут, если только он не может служить предметом гранта. [1]
[...]
Итак, можно ли сказать о праве полного пользования данным парком, которое было предоставлено Распоряжением от 23 декабря 1864 г. и которое, по уже указанным причинам, на наш взгляд, предназначалось для присоединения к собственность, переданная г-ну Портеру, что она обслуживала и обслуживала это имущество? Ясно, что это право в некоторой степени повысило стоимость собственности, и это соображение нельзя отклонять как полностью не относящееся к делу. Это, конечно, следует отметить; но мы согласны с утверждением г-на Кросса, что это никоим образом не решает проблему; Недостаточно показать, что право увеличивало стоимость передаваемой собственности, если также не показано, что оно было связано с нормальным пользованием этой собственностью. Нам кажется, что вопрос о том, существует ли эта связь, является в первую очередь вопросом факта и во многом зависит от характера предполагаемого доминирующего многоквартирного дома и характера предоставленного права. Что касается первого, то стороны в передаче 1864 года предполагали, что переданная собственность должна использоваться для жилых, а не коммерческих целей. Это явствует из самого Транспорта и уже процитированного соглашения покупателя о том, что жилой дом и т. Д., Который он обязался построить, не должен «использоваться или использоваться в качестве открытого или выставленного магазина или для каких-либо целей торговли или коммерции. кроме общежития, частной школы или семинарии "без письменного согласия продавца. Поскольку в параграфе 4 аффидевита г-на Ренделла говорится в обоснование Повестки, и было признано, что все передачи участков под застройку, выходящие к парку Элленборо или рядом с ним, были в отношении (среди прочего) пользователя, по существу, такими же, как и передача 1864 года, неизбежный вывод состоит в том, что дома, которые должны были быть построены на участках, должны были составлять жилые дома. Как видно из карты, которая является приложением «G» к дополнительным показаниям г-на Ренделла от 13 октября 1955 года, дома, которые были построены на участках вокруг и рядом с парком Элленборо, различались по размеру, некоторые из них были большими отдельно стоящими домами, а другие - меньше и меньше. либо сблокированные, либо в ряд. Мы уже заявляли, что покупателям всех участков, которые фактически примыкали к Парку, было предоставлено право пользоваться им, как и покупателям некоторых участков, которые, хотя и не выходили на Парк, были лишь недолгими. расстояние от него. Что касается характера предоставленного права, то Распоряжение 1864 года показывает, что парк должен был содержаться и поддерживаться как площадка для отдыха или декоративный сад, и что предполагалось, что он должен всегда содержаться в хорошем состоянии и состоянии и хорошо укомплектован. с растениями и кустарниками; и продавцы заключили договор, что они никогда после этого не будут возводить или разрешать возводить какие-либо жилые дома или другие здания (кроме грота, беседки, беседки, цветочной подставки, фонтана, пюпитра или другого декоративного сооружения) внутри или на любой части площадки для отдыха. По этим фактам г-н Кросс утверждал, что необходимая связь между правом пользования парком и нормальным пользованием домами, построенными вокруг него или рядом с ним, не была установлена. Он сравнил это положение с правом, предоставленным покупателю дома, на бесплатное пользование Зоологическим садом или на бесплатное посещение площадки для игры в крикет Lord's Cricket Ground . По его словам, такое право, несомненно, увеличит стоимость передаваемой собственности, но не может использоваться по закону в качестве сервитута, поскольку не существует достаточной связи между осуществлением права и использованием дома. Вероятно, мы думаем, что это правда, что ни в одной из иллюстраций мистера Кросса предполагаемое право не могло бы быть сервитутом, поскольку оно было бы полностью посторонним и не зависело бы от использования дома как дома, а именно как места в доме. в котором проживают и живут домовладелец и его семья; и именно по этой причине аналогия, которую г-н Кросс пытался установить между своими иллюстрациями и настоящим делом, по нашему мнению, не может быть поддержана. Намного более близкая аналогия, как нам кажется, представляет собой случай, когда человек продает в собственность часть своего дома и предоставляет покупателю, его наследникам и уступает право, принадлежащее этой части, использовать сад совместно. с продавцом и его правопреемниками. В таком случае проверка связи или приспособления будет вполне удовлетворительной; ибо так же, как использование сада, несомненно, увеличивает и связано с нормальным наслаждением от дома, которому он принадлежит, так и предоставленное право, в предполагаемом случае, было бы тесно связано с использованием и наслаждением его частью. проданного помещения. Такова, на наш взгляд, позиция в настоящем деле. Парк стал общественным садом для блага и удовольствия тех, чьи дома примыкали к нему или находились в непосредственной близости от него. Его клумбы, лужайки и дорожки были рассчитаны на то, чтобы позволить себе все удобства, которые и является целью сада дома; и помимо того факта, что эти удобства распространялись на несколько домовладельцев, а не ограничивались одним (что в данном аспекте дела несущественно), мы не видим принципиальной разницы между парком Элленборо и садом в обычном значении этого слово. Это коллективный сад соседних домов, для использования которого он был выделен владельцами поместья и как таковой полностью удовлетворяет, по нашему мнению, требование связи с доминирующими многоквартирными домами, к которым он принадлежит. На результат не влияет то обстоятельство, что в данном случае правом на парк пользуются несколько домов, которые не выходят непосредственно на парк. Проверка для настоящих целей, без сомнения, состоит в том, что парк должен составлять в реальном и понятном смысле сад (хотя и общий сад) домов, к которым присоединяются его развлечения. Но мы думаем, что в отношении этих нескольких соседних, но не смежных домов, тест прошел. Мы думаем, что распространение права пользования на эти несколько домов не отрицает наличия необходимой «связи» между предметом наслаждения и помещениями, которым, как выражается, принадлежит наслаждение. [1]
[...]
Третий из вопросов, охваченных четвертым условием доктора Чешира, основывается в первую очередь на утверждении, изложенном в Теобальде « Закон Земли» (1929) на стр. 263, где говорится, что сервитут «должен быть правом полезности и выгоды, а не правом». просто отдыха и развлечений ". Не похоже, чтобы предложение в подобных терминах сформулировано Гейлом. Отрывок из Теобальда оправдывается ссылкой на два дела: Маунси против Исмей , 3 Hurlstone & Coltman, страницы 486, 498, и Solomon v Vintners Co. , 4 Hurlstone & Norman, страницы 585, 593. Второй из этих дел касался с правом поддержки и, по-видимому, имеет значение только для настоящих целей в связи с вмешательством в ход спора со стороны главного барона Поллока и барона Брамвелла на странице 593 Доклада, в котором было предложено тот, кто долгое время играл в ракетку о стену соседа, имел право не сносить стену. Нас также отсылают к шотландскому делу в Палате лордов Дайс против Хэя , 1 Маккуин, стр. 305, и к более раннему делу лорда Элдона, упомянутому в нем Демпстер против Клегхорна , 2 Доу, стр. 40. Первое из этих двух дел касалось требования жителей Абердина перемещаться по своему желанию по участку земли, граничащему с рекой Дон, и для этой цели использовать каждую часть земли с практическим исключением любого права. пользователя со стороны владельца. Таким образом, это дело касалось того, что можно было бы назвать претензией большого и неопределенного числа людей в отношении jus spatiandi . В деле лорда Элдона (в котором единственным решением было передать дело обратно в Сессионный суд) спор возник между определенными лицами, жителями города Сент-Эндрюс и другими, требующими права играть в гольф на St. Andrews 'Golf Links и арендатор, чьи кролики, как утверждается, мешали надлежащему содержанию поля для гольфа. Лорд Элдон заметил, что этот случай вызвал сильную волну чувств - что действительно может быть достаточно очевидным из утверждения, что некоторые из кроликов на поле были английскими кроликами. Ни тот случай, ни дело Дайс против Хэя, как нам кажется, не оказывают реальной поддержки утверждению Теобальда, по крайней мере, в его применении к такой легкости, как настоящее. [1]
[...]
Несомненно, сад - это удовольствие - для высоких авторитетов это чистейшее из удовольствий ; но, по нашему мнению, это право не имеет никакого качества ни полезности, ни выгоды, как следует понимать эти слова. Право здесь в иске, по уже указанным причинам, принадлежит к окружающим домам как таковым и составляет полезный атрибут проживания в доме в обычном понимании. Его использование не только для физических упражнений и отдыха, но и для таких обычных домашних целей, которые были предложены в аргументах - например, для вывоза маленьких детей в коляску или иным образом - нечестно характеризовать как простое развлечение или развлечения, и это явно выгодно для помещений, к которым он прикреплен. Если применить критерий барона Мартина, то право в костюме с точки зрения полезности в значительной степени аналогично полосе проезда, проходящей через поля, например, к железнодорожной станции, что, тем не менее, было бы хорошим правом, даже если бы оно предоставляло более длинный путь к цели. Поэтому мы думаем, что заявление барона Мартина должно, по крайней мере, ограничиваться исключением прав на развлечения, о которых шла речь в рассматриваемом деле, скачки или, возможно, игры в игры, и не имеет отношения к фактам настоящее дело. [1]
Смотрите также
Заметки
- Рекомендации
- Заметки
- ^ Размер дороги на этом рисунке не учитывается, в противном случае размер был бы 7,66 акра.
- ^ В Законе о компенсации (обороне) 1939 года, раздел 2 (1) говорится: «Компенсация, подлежащая выплате в соответствии с этим Законом в отношении вступления во владение любой землей, должна быть совокупностью следующих сумм, то есть: (а) сумма равной арендной плате, которую можно разумно ожидать от арендатора, занимающего землю, в течение периода, в течение которого право владения землей сохраняется при осуществлении чрезвычайных полномочий по договору аренды, предоставленному непосредственно перед началом этого периода , посредством чего арендатор обязуется уплатить все обычные арендные ставки и налоги, а также нести расходы на ремонт и страхование, а также другие расходы, если таковые имеются, необходимые для поддержания земли в состоянии, позволяющем распоряжаться этой арендной платой… »
s2 (2): арендная плата "… считается начисляемой изо дня в день в течение периода, в течение которого земельный участок переходит во владение в порядке осуществления чрезвычайных полномочий, и соответственно распределяется по времени, и выплачивается лицу, которое на данный момент было бы имеет право занимать землю, но в связи с тем, что владение ею сохраняется при осуществлении таких полномочий… " [1]
Рекомендации
- Н. Гравеллс (редактор), Landmark Cases in Land Law (2013)