Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Финансирование увеличения налогов ( TIF ) - это метод государственного финансирования, который используется в качестве субсидии для реконструкции , инфраструктуры и других проектов по благоустройству населения во многих странах, включая Соединенные Штаты . Первоначальная цель программы TIF - стимулировать частные инвестиции в проблемную зону, которая была определена как нуждающаяся в оживлении экономики. [1] Подобные или связанные стратегии захвата стоимости используются во всем мире.

Посредством использования TIF муниципалитеты обычно направляют будущие поступления от налога на имущество с определенной территории или района на проект экономического развития или проект общественного благоустройства в сообществе. Субсидии TIF ​​не выделяются напрямую из городского бюджета, но город несет убытки из-за упущенных налоговых поступлений. [2] Первый TIF был использован в Калифорнии в 1952 году. [3] К 2004 году все 50 американских штатов разрешили использование TIF, кроме Аризоны. Первый TIF в Канаде был использован в 2007 году [4].

Если стоимость базовых услуг увеличивается при наличии TIF, результатом является дефицит доходов, который должен быть выплачен из других источников, помимо налоговых поступлений в районе TIF, чтобы предотвратить сокращение услуг.

Используйте [ редактировать ]

Субсидии на увеличение налогов, которые используются как для субсидируемого государством экономического развития, так и для муниципальных проектов [2] : 2 предоставили городам и округам средства для получения разрешения на реконструкцию поврежденной собственности или общественных проектов, таких как ратуши, парки, библиотеки и т. д. В определение фитофтороза вошли почти все типы земель, включая сельскохозяйственные угодья, что вызвало большую часть критики. " [2] : 2

Чтобы предоставить необходимую субсидию, район обновления города, или район TIF, по сути, всегда привлекается сотнями или тысячами акров дополнительной недвижимости (за пределами проектной площадки), чтобы обеспечить необходимую заемную способность для проекта или проектов. Заемная способность устанавливается путем совершения всех обычных ежегодных будущих повышений налога на недвижимость с каждого участка в районе TIF (на 20–25 лет или более) вместе с ожидаемыми новыми налоговыми поступлениями, которые в конечном итоге будут поступать от проекта или самих проектов. Если проекты представляют собой общественные улучшения, не облагаемые налогом на недвижимость, все выплаты будут производиться за счет прилегающих объектов в районе TIF.

Хотя это ставится под сомнение, часто предполагается, что даже общественные улучшения приводят к увеличению налогов, превышающему то, что происходит или могло бы произойти в округе без инвестиций. Во многих юрисдикциях ежегодное увеличение налога на имущество ограничено и не может превышать то, что в противном случае произошло бы.

Завершение государственного или частного проекта может иногда приводить к увеличению стоимости окружающей недвижимости , что приводит к дополнительным налоговым поступлениям. Доходы от налога с продаж также могут увеличиваться, и могут быть добавлены рабочие места, хотя эти факторы и их мультипликаторы обычно не влияют на структуру TIF.

Обычный ежегодный рост в масштабах округа, наряду с любым увеличением стоимости участков за счет государственных и частных инвестиций, приводит к увеличению налоговых поступлений. Это «налоговая надбавка». Финансирование увеличения налога направлено на увеличение налогов в пределах определенного определенного района для финансирования долга, выдаваемого для оплаты проекта. TIF был разработан для направления финансирования на улучшение проблемных, слаборазвитых или недостаточно используемых частей юрисдикции, где в противном случае развитие могло бы не произойти. TIF создает финансирование для государственных или частных проектов, занимая средства в счет будущего увеличения поступлений от налога на имущество. [5]

История [ править ]

Финансирование налоговых приращений было впервые использовано в Калифорнии в 1952 году, и в настоящее время в США действуют тысячи районов TIF по всей стране, от малых и средних городов до крупных городских районов. По состоянию на 2008 год в Калифорнии было более четырехсот районов TIF с совокупным доходом более 10 миллиардов долларов в год, более 28 миллиардов долларов долгосрочной задолженности и более 674 миллиардов долларов оцененной стоимости земли. [6] Штат Калифорния прекратил использование финансирования TIF из-за судебных исков в 2011 году и принял Закон о чрезвычайной финансовой ситуации в Калифорнии 2010 года, тем самым положив конец отвлечению доходов от налога на имущество из государственного финансирования, включая использование TIF для финансирования около 400 агентств редевелопмента в штате. [7] [8]RDA обжаловали это решение, хотя в конечном итоге они были отменены в феврале 2012 года после принятия государственного бюджета на 2011 год. [9] [10]

Однако в 2015 году был принят Закон Калифорнии о возрождении сообществ и инвестиционных органах, предусматривающий создание органов по возрождению и инвестициям сообществ (CRIA), финансируемых за счет финансирования за счет увеличения налогов. Основными целями CRIA являются развитие или сохранение доступного жилья для домохозяйств с низким и средним доходом (минимум 25% финансирования TIF должно быть размещено в фонде доступного жилья) и создание или модернизация общественной инфраструктуры в экономически неблагополучных районах, как это определено в соответствии с положениями закона. [11] [12] Кроме того, в Калифорнии могут создаваться и финансироваться районы финансирования расширенной инфраструктуры (EIFD). [13]

За исключением Аризоны , каждый штат и округ Колумбия приняли законодательство о финансировании увеличения налогов. [14] Некоторые штаты, такие как Иллинойс , использовали TIF ​​в течение десятилетий, но другие только недавно начали использовать TIF. [15] В штате Мэн есть программа под названием TIF; однако это название относится к процессу, который сильно отличается от процесса в большинстве штатов. [16]

С 1970-х годов следующие факторы побудили местные органы власти (города, поселки и т. Д.) Рассмотреть вопрос о финансировании увеличения налогов: лоббирование со стороны девелоперов, сокращение федерального финансирования деятельности, связанной с реконструкцией (включая увеличение расходов), ограничения на муниципальные облигации ( которые являются освобожденными от налогов облигациями ), передача городской политики местным органам власти, установленные государством ограничения на сбор муниципального налога на имущество и установленные государством ограничения на суммы и виды городских расходов. Учитывая эти факторы, многие местные органы власти выбрали TIF ​​как способ укрепить свою налоговую базу, привлечь частные инвестиции и повысить экономическую активность.

Городское возрождение [ править ]

В обзоре литературы за 2015 год, посвященном передовым методам восстановления городов, когда города США ищут способы обратить вспять тенденции безработицы, сокращения населения и сокращения инвестиций в свои основные центральные районы, поскольку застройщики продолжают расширяться в пригородные районы. Реинвестиции в основные районы центра города включают строительство смешанного назначения и новые или улучшенные транспортные системы. С успешным возрождением приходит джентрификация с более высокой стоимостью собственности и налогами, а также отток людей с более низким доходом. [17] [18]

«Успешное возрождение города не может быть достигнуто с помощью одних только мегапроектов - характерных зданий, стадионов или других подобных сосредоточенных усилий по развитию. Вместо этого» оно должно быть многогранным и включать улучшение физической среды городов, их экономической базы, а также социально-экономических условия их жителей ».

-  Маллах и Дата 2013

Непредвиденные последствия [ править ]

Районы ТИФ вызвали большую критику. Некоторые задаются вопросом, действительно ли районы TIF обслуживают свое постоянное население. Организация под названием «Муниципальные чиновники за реформу перепланировки» (MORR) проводит регулярные конференции по вопросам злоупотреблений при перепланировке. [19]

Вот и другие заявления оппонентов TIF:

  • По мере увеличения инвестиций в район нередко повышается стоимость недвижимости и происходит джентрификация .
  • Хотя обычно они продаются законодательным органам в качестве инструмента для восстановления зараженных территорий, некоторые районы создаются там, где развитие могло бы произойти в любом случае, например, идеальные районы застройки на окраинах городов. Калифорния приняла закон, призванный пресечь это злоупотребление. [20] [21]
  • Обозначение городских территорий как «зараженных» [22], что необходимо для большей части реализации TIF, может позволить правительству осудить собственность через выдающиеся законы о домене. Знаменитое дело « Кело против Нью-Йорка» Верховного суда Соединенных Штатов, в котором дома были признаны за частную застройку, возникло из-за действий в районе TIF.
  • Процесс TIF, возможно, ведет к фаворитизму для политически связанных разработчиков, юристов-исполнителей, должностных лиц экономического развития и других лиц, участвующих в процессах. Однако большинство городских властей по обновлению требуют публичного уведомления и требований к участию в торгах.
  • В некоторых случаях школьные округа внутри сообществ, использующих TIF, испытывают больший рост государственной помощи, чем районы, не входящие в такие сообщества. Это может создать стимул для правительств «переоценивать TIF» и, как следствие, брать на себя более рискованные проекты развития. Местные органы власти не обязаны признавать, когда назначение TIF может отрицательно повлиять на финансовое состояние школьного округа, и, следовательно, качество некоторых школ может быть поставлено под угрозу.
  • Нормальный инфляционный рост стоимости собственности может быть зафиксирован с помощью округов в плохо составленных TIF, представляющих деньги, которые пошли бы в государственную казну даже без финансируемых улучшений.
  • Районы могут быть чрезмерно большими, что позволяет получать доход от районов, стоимость которых повысилась бы независимо от обозначения TIF.
  • Утверждение округов может иногда включать будущие налоги одной организации без ее официального ввода, то есть налоги школьных округов будут заморожены на действиях города.
  • Получение полного прироста налога и направление его на погашение облигаций развития игнорирует тот факт, что постепенное увеличение стоимости собственности, вероятно, потребует увеличения предоставления государственных услуг, которые теперь придется финансировать из других источников (часто за счет субсидий из менее экономичных источников). процветающие районы). Например, использование финансирования увеличения налога для создания большого жилого комплекса означает, что необходимо будет расширить общественные услуги от школ до общественной безопасности, но если для погашения облигаций на цели развития будет получена полная налоговая надбавка, потребуются другие деньги. использовал. [23] [24]

Примеры [ править ]

Чикаго [ править ]

Город Чикаго в округе Кук, штат Иллинойс , имеет значительное количество районов TIF и стал лучшим местом для изучения преимуществ и недостатков районов TIF. Город управляет 131 районом с налоговыми поступлениями на общую сумму более 500 миллионов долларов за 2006 год. [25] Лори Хили , назначенная комиссаром городского департамента планирования и развития в 2005 году, сыграла важную роль в процессе утверждения районов TIF в качестве первого заместителя комиссара.

Чикаго Читатель , Chicago альтернативная газета опубликовала еженедельник, опубликовала статьи о налоге приращения финансирование районов в Чикаго и его окрестностей. Написанные штатным писателем Беном Джоравски, статьи критикуют районы, финансирующие увеличение налогов, как это делается в Чикаго. [26]

Клерк округа Кук Дэвид Орр , чтобы обеспечить прозрачность округов Чикаго и округов Кук, финансирующих увеличение налогов, начал размещать информацию об округах Чикаго на веб-сайте своего офиса. [27] Представленная информация включает доходы TIF города Чикаго по годам, карты TIF районов пригородных муниципалитетов Чикаго и округа Кук.

Некоммерческая организация Neighborhood Capital Budget Group Чикаго, штат Иллинойс, выступала за участие местных жителей в капитальных программах. Группа также исследовала и проанализировала расширение TIF-районов Чикаго. [28]

В апреле 2009 года городской совет принял «Постановление о солнечном свете TIF», представленное олдерменом Скоттом Вагспаком и олдерменом Мануэлем Флоресом (в то время первым олдерменом прихода). Распоряжение сделало все Соглашения о перепланировке TIF и приложения к ним доступными на веб-сайте города в доступном для поиска электронном формате. Предложение направлено на повышение общей прозрачности соглашений TIF, тем самым способствуя значительному повышению общественной подотчетности. [29]

Согласно статье, опубликованной в Journal of Property Tax Assessment & Administration в 2009 году, увеличение использования TIF в Чикаго привело к тому, что «значительная часть налоговой базы Чикаго и земельная площадь» были включены в эти зоны сбора - » «К 2007 году 26 процентов земельной площади города и почти четверть общей стоимости коммерческой недвижимости находятся в районах TIF». В исследовании отмечаются трудности с установлением эффективности TIF. [3]

Альбукерке [ править ]

В настоящее время второй по величине проект TIF в Америке находится в Альбукерке, штат Нью-Мексико : проект Mesa del Sol стоимостью 500 миллионов долларов . Меса дель Соль вызывает споры в том смысле, что предлагаемое развитие будет построено на «зеленом поле», которое в настоящее время приносит небольшие налоговые поступления, и любое увеличение налоговых поступлений будет направлено в фонд финансирования увеличения налогов. Таким образом, этот «прирост» оставит государственные органы без финансирования из освоенной территории, которое необходимо для работы государственных органов.

Детройт [ править ]

В июле 2014 года Управление развития центра Детройта объявило о финансировании TIF ​​нового хоккейного стадиона Red Wings. Общая стоимость проекта, включая дополнительные частные инвестиции в розничную торговлю и жилищное строительство, оценивается в 650 миллионов долларов, из которых 250 миллионов долларов будут профинансированы с использованием TIF для погашения 30-летних освобожденных от налогов облигаций, приобретенных Стратегическим фондом штата Мичиган, подразделением экономического развития штата. .

Калифорния [ править ]

В статье, опубликованной в 1998 г. Калифорнийским институтом государственной политики , Майкл Дардиа оспорил предположение управляющих агентств по реконструкции (RDA), «что реконструкция окупается за счет финансирования увеличения налогов. Утверждение состоит в том, что RDA» получают любое увеличение доходов от налога на недвижимость ( выше 2-процентного фактора инфляции) в проектных зонах, поскольку их инвестиции в улучшение территории ответственны за повышение стоимости собственности » [30] : ii Дардиа утверждал, что доходы от налога на имущество, направляемые на финансирование увеличения налогов, приводят к потере доходов« другим местным юрисдикциям - округ, школы и особые районы " [30]и если RDA «не в значительной степени ответственны за увеличение стоимости собственности, эти юрисдикции, по сути, субсидируют реконструкцию, не имея права голоса в том, как используются доходы». [30]

«В 1994–1995 финансовом году - последнем году, по которому имеются данные, - агентства по перепланировке (RDA) получили 8 процентов налоговых поступлений от налога на недвижимость, собранные в штате Калифорния, в размере 1,5 миллиарда долларов. RDA были бы отправлены в другие государственные учреждения, такие как штат и округа ».

-  Майкл Дардиа 1998

К 6 декабря 2010 года губернатор Арнольд Шварценеггер объявил чрезвычайное финансовое положение [31], которое было подтверждено губернатором Джерри Брауном в декабре 2011 года, чтобы подчеркнуть «необходимость немедленных законодательных действий для решения проблемы огромного бюджетного дефицита Калифорнии». Губернатор Браун принял меры по стабилизации финансирования школ путем сокращения или отмены перевода налогов на имущество из государственного сектора, включая школьные округа, в RDA. Было принято новое законодательство, включая Законопроект 26 и Законопроект 27, который привел к упразднению почти 400 агентств по перепланировке в Калифорнии, что остановило отвлечение доходов от налога на имущество из государственного финансирования. RDA обжаловали это решение, однако в конечном итоге они были отменены. [9]В 2015 году государство вновь ввело возможность увеличения налоговых поступлений для финансирования органов по возрождению и инвестированию сообществ (CRIA), причем последние являются органами, созданными местными органами власти для создания или модернизации инфраструктуры и создания или сохранения доступного жилья для домохозяйств с низким и умеренным доходом. . [11] [12] Районы расширенного финансирования инфраструктуры (EIFD) в штате также финансируются за счет облигаций с приростом налога, и их цели во многом схожи, хотя требования к использованию и охватываемые проекты несколько отличаются. [13]

Аламеда [ править ]

В 2009 году компания SunCal Companies, разработчик из Ирвина, штат Калифорния, представила инициативу голосования, которая включала план реконструкции бывшей военно-морской авиабазы ​​Аламеда и финансовый план, частично основанный на финансировании увеличения налогов на сумму около 200 миллионов долларов для оплаты государственных удобства. SunCal структурировала инициативу таким образом, чтобы предоставление общественных удобств зависело от получения финансирования в виде налоговых приращений и от создания района общественных объектов (Мелло-Роос), который будет взимать специальный (дополнительный) налог с владельцев собственности в пределах застройки. [32]Поскольку городской совет Аламеда не продлил эксклюзивное соглашение о переговорах с Suncal, этот проект не будет продвигаться вперед. В Калифорнии Закон о реорганизации сообществ регулирует использование государственных учреждений для финансирования дополнительных налогов. [33]

Айова [ править ]

В 2002 году экономисты из экономического факультета Университета штата Айова заявили, что «существующие налогоплательщики, домовладельцы, наемные работники и пенсионеры активно субсидируют рост бизнеса и населения», определенные TIF зонами в Айове. [34]

Висконсин [ править ]

TIFs были созданы в Висконсине в 1975 году. В 2001 году критики утверждали, что TIF поддерживает развитие зеленых насаждений, ссылаясь на отчет « 1000 друзей Висконсина» от 2000 года, в котором говорилось, что 45% налоговых округов с дополнительным финансированием использовались для застройки открытых пространств. [35] [36]

Денвер [ править ]

С 1995 по 2005 год налогоплательщики Денвера смогли привлечь более 5 миллиардов долларов частных инвестиций, выделив более полумиллиарда долларов субсидий TIF. В то время рассматривались новые субсидируемые TIF проекты, в том числе «реконструкция старого комплекса Gates Rubber Factory на I-25 и Бродвее, а также реализация амбициозных планов Денвера в отношении центральной части района Union Station». [2] : 6 Городской пейзаж Денвера был преобразован с 1995 по 2005 год благодаря проектам, субсидируемым TIF, таким как «историческое возрождение» здания Denver Dry Goods, отеля Adams Mark, Denver Pavilions.и флагманский магазин REI, торговый район Broadway Marketplace и снос старого здания Woolworth, перемещение и расширение Elitch's в парк развлечений Six Flags Elitch Gardens, реконструкция базы ВВС США Лоури и реконструкция старого аэропорта Стэплтона - «крупнейший в стране проект застройки городов». [2] : 6

К 2005 году городские власти Денвера уже «заложили более $ 500 млн будущих налоговых поступлений для выплаты существующих субсидий TIF частным застройщикам» и готовились «существенно увеличить эту сумму с помощью нескольких новых проектов TIF в следующие пять лет». В 2005 году «отвлечение налоговых поступлений на оплату субсидий TIF [представляло] ежегодные расходы в размере почти 30 миллионов долларов для налогоплательщиков Денвера и [быстро] росло». [2] : 2 К 2007 году налоговые расходы TIF в виде упущенных налоговых поступлений составили почти «30 миллионов долларов в год, что равняется почти 7% от всех годовых доходов Денвера в Общий фонд», и в то время сумма быстро росла. [2] : 6В ходе исследования 2005 года в ходе обследований заработной платы в проектах TIF было выявлено, что «рабочие места там платят значительно меньше, чем средняя заработная плата в Денвере, и на 14–27% меньше, чем средняя заработная плата для сопоставимых профессиональных категорий». [2] : 2

В первой части серии из трех частей исследователи «объяснили историю и механизм TIF, а также проанализировали общую стоимость TIF для налогоплательщиков Денвера, включая« скрытые »издержки от возросшего бремени общественных услуг, которое не оплачивается проектами TIF». [37] В разделе «Кто получает прибыль от субсидий TIF?» исследователи «изучили типы предприятий, которые Денвер привлекает через TIF, и нормы прибыли разработчиков, с которыми Денвер сотрудничает для реализации проектов TIF, а также прозрачность процесса утверждения TIF». [38] В третьей части исследования исследователи изучали «качество и доступность жилья в проектах, субсидируемых TIF». [2] : 2

Приложения и администрирование [ править ]

Города используют TIF для финансирования государственной инфраструктуры , приобретения земли, сноса , коммунальных услуг и затрат на планирование, а также других улучшений, включая расширение и ремонт канализационных сетей , работы по бордюрам и тротуарам , ливневую канализацию, регулирование движения, строительство и расширение улиц , уличное освещение , водоснабжение, озеленение. , благоустройство парка, восстановление окружающей среды, строительство и ремонт мостов , парковочные конструкции .

Законодательство штата о предоставлении полномочий дает местным органам власти право определять районы, финансирующие увеличение налоговых ставок. Срок действия округа обычно составляет 20 лет или достаточно времени, чтобы выплатить облигации, выпущенные для финансирования улучшений. Хотя механизмы различаются, обычно городские власти берут на себя административную роль, принимая решения о том, как и где применять этот инструмент. [39]

Большинство юрисдикций разрешает размещение облигаций только на основе части (обычно не более 50%) предполагаемого увеличения налоговых поступлений. Например, если при разработке ожидается ежегодное увеличение налога на 5 000 000 долларов, которое покроет финансовые затраты на облигацию на 50 000 000 долларов, обычно разрешается выпуск только облигации на 25 000 000 долларов. Если проект будет умеренно успешным, это будет означать, что значительная часть ожидаемых годовых налоговых поступлений (в данном случае более 2 000 000 долларов США) будет направлена ​​на другие общественные цели, кроме выплаты облигации.

Сбор за возрождение сообщества (CRL) в Канаде [ править ]

К 2015 году крупные канадские города уже ввели сборы за возрождение сообществ (CRL) - термин, используемый для TIF в Канаде. [4]

Альберта [ править ]

В апреле 2012 года было предложено, чтобы правительство Альберты изменило правила так, чтобы налог на возрождение сообщества (CRL) мог применяться к затратам на восстановление, «понесенным частным застройщиком». [40] : 18

"CRL в настоящее время не позволяет использовать сбор для покрытия затрат на исправление, понесенных частным разработчиком. Хотя CRL представляет собой довольно всеобъемлющий подход, который не широко используется, предлагается внести изменения в правила, позволяющие применять сбор к Затраты на реабилитацию дадут стимул к повторной застройке заброшенных месторождений в соответствующих обстоятельствах ».

-  13 апреля 2012 г. Рабочая группа по перепланировке Браунфилд Альберты.

Калгари Муниципальное Land Corporation (CMLC) - это оружие, длина дочерней города Калгари, создана в 2007 году, с землепользованием повторной съемки в давнего пустынный кусок земли в восточном центре ядра вдоль реки Боу [41] - используется CRL для развития Downtown East Village, Калгари, что делает Калгари первым канадским городом, использующим CRL. [4] CMLC «выделила около 357 млн ​​канадских долларов на инфраструктуру и развитие East Village» и утверждает, что «привлекла 2,4 млрд канадских долларов на запланированное развитие, которое, как ожидается, принесет CRL 725 млн канадских долларов дохода». [4] Зона взимания сборов для CRL района Риверс шире, чем у Ист-Виллидж, что делает его финансово устойчивым, поскольку он собирает налоги в течение двадцати лет на свое якорное здание, 58-этажную башню Боу и застройки в соседнем парке Виктория (Калгари) . [22]

В интервью Calgary Sun в феврале 2015 года Майкл Браун, президент и главный исполнительный директор CRL, сказал, что они изучают CRL [22] для развития West Village, аналогичный тому, который использовался для финансирования восстановления East Village. В августе спортивный комплекс CalgaryNEXT был предложен в качестве потенциального якоря в зону сбора. Местные политики выразили озабоченность по поводу модели финансирования, которая предполагала, что город выделит от 440 до 690 миллионов долларов из запланированных затрат, большая часть которых окупится только в течение длительного периода времени. [42] Мэр Нахид Неншипрокомментировал, что одной из многих проблем, стоящих перед предложением CalgaryNEXT, было требование взимания сбора за возрождение сообщества, наряду с необходимостью внесения земельного взноса от города, «и значительные инвестиции в инфраструктуру, чтобы сделать West Village полноценным и динамичным сообществом. " [43] Эдмонтон, Альберта, создание CRL для оживления центра города с помощью масштабного проекта развития, включая новую арену, развитие парка и модернизацию, включая канализацию, на общую сумму около 500 миллионов канадских долларов. [4] Город надеется «получить примерно 941 миллион долларов дохода при сценарии среднего роста». [4]

Онтарио [ править ]

Мэр Торонто Джон Тори планирует создать зону сбора для финансирования масштабного проекта наземной железнодорожной линии SmartTrack, протяженностью 53 км, стоимостью 2,7 миллиарда канадских долларов. [4]

См. Также [ править ]

  • Общественные финансы
  • Захват ценности

Ссылки [ править ]

  1. Перейти ↑ Caves, RW (2004). Энциклопедия города . Рутледж. п. 659. ISBN. 978-0415862875.
  2. ^ Б с д е ф г ч я Тони Робинсон; Крис Невитт; Робин Кних (2005). «Получаем ли мы ценность наших денег? Увеличение налогов и новые идеи новые приоритеты новая экономика Новая экономика в Денвере. Часть III. Строим ли мы лучший Денвер?: Качество рабочих мест и доступность жилья в проектах, субсидируемых TIF» (PDF) . Центр экономической стратегии Front Range . п. 57 . Проверено 29 августа 2015 года .
  3. ^ a b Шерри Фаррис; Джон Хорбас (2008). «Создание против захвата: оценка истинных затрат на финансирование увеличения налогов» (PDF) . Журнал оценки и администрирования налога на имущество . 6 (4). Архивировано из оригинального (PDF) 23 сентября 2015 года . Проверено 28 августа 2015 года .
  4. ^ Б с д е е г Kyle Bakx (22 мая 2015 г.). «Рискованный бизнес, поскольку канадские города переходят на местные сборы: эксперт предупреждает, что сборы могут быть« прямыми субсидиями для разработчиков » » . CBC News . Проверено 28 августа 2015 года .
  5. ^ Разное, (2001). Финансирование увеличения налогов и экономическое развитие, использование, структура и влияние. Под редакцией Крейга Л. Джонсона и Джойс Ю. Ман. Государственный университет Нью-Йорка Press.
  6. ^ Годовой отчет государственного контролера штата Калифорния об агентствах по перепланировке, 2007-2008 (PDF) , заархивировано из оригинала (PDF) 05.01.2010 , извлечено 04.12.2009.
  7. ^ «Городское обновление умерло в Калифорнии», The Antiplanner , Институт Торо (2 января 2012 г.).
  8. ^ См. California Redevelopment Association v. Ana Matosantos.
  9. ^ a b «Город Серитос и др. против штата Калифорния». Суды Калифорнии - штат Калифорния . 25 августа 2015 года. Отсутствует или пусто |url=( справка )
  10. ^ "Роспуск Агентства Редевелопмента" . www.dof.ca.gov . Проверено 8 октября 2019 .
  11. ^ a b Ассоциация правительств Южной Калифорнии (октябрь 2016 г.). «Миссия невыполнима? Решение жилищной проблемы Калифорнии» (PDF) . п. 29.
  12. ^ a b «Последние события в области доступного жилья в Калифорнии и Лос-Анджелесе» . katten.com . Проверено 20 сентября 2019 .
  13. ^ a b Ассоциация правительств Южной Калифорнии (октябрь 2016 г.). «Миссия невыполнима? Решение жилищной проблемы Калифорнии» (PDF) . п. 27.
  14. ^ Государственный отчет TIF Совета агентств по финансированию развития за 2008 год, по состоянию на 2014-3-21.
  15. ^ Арканзас (2000), Вашингтон (2001), Нью-Джерси (2002), Делавэр (2003), Луизиана (2003), Северная Каролина (2005) и Нью-Мексико (2006).
  16. ^ Майкл Хавлин (25 мая 2013). «Maine Voices: TIF помогает сообществам, которые в этом не нуждаются: государственная поддержка экономического развития должна поступать в города, которые сейчас не могут воспользоваться преимуществами сложных схем налогообложения собственности» . Хэмптон, Мэн: Portland Press Herald . Проверено 28 августа 2015 года .
  17. ^ «Городское возрождение: что недавнее исследование говорит о передовом опыте» . Центр Шоренштейна Гарвардской школы Кеннеди и Инициатива Карнеги-Найта . Ресурс для журналистов. 29 января 2015 года . Проверено 28 августа 2015 года .
  18. ^ Алан Маллах; Дата Lavea (май 2013 г.). Возрождение городов наследия Америки . Публикация Брахмана . п. 52. ISBN 978-1-55844-279-5. Проверено 28 августа 2015 года .
  19. ^ "Сайт Redevelopment.com" . Архивировано из оригинала на 2010-05-02 . Проверено 4 декабря 2009 .
  20. ^ «Редевелопмент: Неизвестное правительство» . Коалиция за реформу редевелопмента . Проверено 4 декабря 2009 .
  21. ^ «Субсидирование реконструкции в Калифорнии» (PDF) . Калифорнийский институт государственной политики . Проверено 4 декабря 2009 .
  22. ^ a b c Джеймс Уилт (10 января 2013 г.). «Загрязненных улиц, не более» . Быстрая перемотка вперед по неделям . Проверено 26 августа 2015 года .[ постоянная мертвая ссылка ]
  23. ^ Ричард Дай; Дэвид Мерриман (сентябрь 1999 г.). Джеймс Х. Куклински (ред.). «Влияние увеличения налогов на экономическое развитие» (PDF) . Коалиция американской мечты. п. 47 . Проверено 28 августа 2015 года .
  24. ^ Ричард Дай; Дэвид Мерриман (2000). «Влияние увеличения налогов на экономическое развитие» . Журнал экономики города . 47 (2): 306–328. DOI : 10,1006 / juec.1999.2149 .
  25. ^ "Общие доходы TIF города Чикаго за 1986-2013 гг." (PDF) . Офис клерка округа Кук. Архивировано из оригинального (PDF) 21 августа 2014 года . Проверено 19 августа 2014 .
  26. ^ "статьи штатного писателя Ридера Бена Джоравски об округах Чикаго TIF (финансирование приращения налогов)" . Читатель Чикаго . Проверено 29 мая 2008 .
  27. ^ «TIFs 101: учебник для налогоплательщиков для понимания TIFs» . Офис клерка округа Кук. Архивировано из оригинала на 2009-12-15 . Проверено 29 мая 2008 .
  28. ^ «Исследования» . Группа по бюджетному бюджету района Чикаго, штат Иллинойс. Архивировано из оригинала на 2008-05-09 . Проверено 29 мая 2008 .
  29. ^ «Исследования» . 32-Й ОТДЕЛЕНИЕ ОБСЛУЖИВАНИЯ . Проверено 13 мая 2015 .
  30. ^ a b c Майкл Дардиа (январь 1998 г.), «Субсидирование реконструкции в Калифорнии» (PDF) , Институт государственной политики Калифорнии , по состоянию на 28 августа 2015 г.
  31. ^ «Провозглашение чрезвычайного финансового положения губернатором штата Калифорния» . Губернатор штата Калифорния . 20 января 2011 . Проверено 28 августа 2015 года .
  32. ^ «Отчет о выборах Инициативы развития Аламеда-Пойнт, часть I» (PDF) . Город Аламеда. Архивировано из оригинального (PDF) 29 декабря 2009 года . Проверено 4 декабря 2009 .
  33. ^ "Закон о перестройке сообщества Калифорнии" . Проверено 5 декабря 2009 .
  34. ^ Дэвид Свенсон и Лизл Итингтон (2002). "* Дэвид Свенсон и Лизл Итингтон," Подстегивают ли районы увеличения налоговых поступлений в Айове региональный экономический и демографический рост? "(2002)" (PDF) . Департамент экономики Государственного университета Айовы . Проверено 9 июня +2016 .
  35. ↑ Дэвид Э. Вуд, Мэри Бет Хьюз (апрель 2001 г.), «От пней к свалкам: антиэкологические субсидии штата Висконсин» (PDF) , Центр стратегии штата Висконсин, Университет Висконсина-Мэдисона , заархивировано из оригинала (PDF) 1 Март 2012 г. , дата обращения 28 августа 2015 г. CS1 maint: использует параметр авторов ( ссылка )
  36. ^ Мэтью Мэйрл (2005). Переориентация системы TIF штата Висконсин на перепланировку городов: три реформы (PDF) . Центр стратегии штата Висконсин, Университет Висконсина-Мэдисон) под названием (Отчет). Архивировано из оригинального (PDF) 12 августа 2006 года . Проверено 9 сентября 2006 .
  37. ^ Тони Робинсон; Крис Невитт; Робин Кних (2005). «Получаем ли мы ценность наших денег? Увеличение налогов и новые идеи, новые приоритеты, новая экономика. Перестройка города в Денвере. Часть I: во что обходятся субсидии TIF ​​в Денвере?». Центр экономической стратегии Front Range . Отсутствует или пусто |url=( справка )
  38. ^ Тони Робинсон; Крис Невитт; Робин Кних (2005). «Получаем ли мы ценность наших денег? Увеличение налогов и новые идеи, новые приоритеты, новая экономика. Перестройка города в Денвере. Часть II. Кто получает прибыль от субсидий TIF?». Центр экономической стратегии Front Range . Отсутствует или пусто |url=( справка )
  39. ^ «Рост в пределах границ: отчет Комиссии по местному самоуправлению в 21 веке» (PDF) . Штат Калифорния . Проверено 4 декабря 2009 .
  40. ^ Alberta Браунфилд Перестройка Рабочая группа (13 апреля 2012). «Редевелопмент в Альберте Браунфилд: использовались практические подходы к достижению продуктивного сообщества» (PDF) . Окружающая среда Альберты и устойчивое развитие ресурсов (ESRD) . Рабочая группа по перепланировке в Альберте Браунфилд. п. 48. Архивировано из оригинального (PDF) 26 марта 2015 года . Проверено 5 сентября 2015 года .
  41. ↑ Барб Ливингстон (14 августа 2015 г.). «Городской влиятельный сериал Калгари: Майкл Браун» . CREB . Проверено 28 августа 2015 года .
  42. ^ Джонсон, Джордж (2015-08-19). «Пусть король начнет ухаживание». Калгари Геральд . п. C1.
  43. ^ «Заявление мэра Нахида Ненши относительно« CalgaryNext » » . Офис мэра города Калгари. 18 августа 2015 . Проверено 27 августа 2015 года .

Внешние ссылки [ править ]

  • Скотт, Брендан С., 2013 г. «Факторы, влияющие на размер округов, финансирующих увеличение налогов, в Техасе», проект прикладных исследований , Университет штата Техас.
  • Краткое изложение книги Вебера « Справедливость и предпринимательство: влияние увеличения налоговых поступлений на финансирование школ» (2003 г.).
  • Отрывок из работы Вебера и др. «Повышает ли финансирование за счет увеличения налоговых ставок стоимость городской промышленной собственности?» (2003).
  • Кеннет Хаббелл, Питер Дж. (Июнь 1997 г.), «Финансирование увеличения налогов в штате Миссури, MSCDC Economic Report» (PDF) , Центр экономической информации Eaton, Университет Миссури-Канзас-Сити (9703)CS1 maint: использует параметр авторов ( ссылка )