Эта статья требует дополнительных ссылок для проверки . ( сентябрь 2008 г. ) ( Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения ) |
Редевелопмент - это любое новое строительство на участке, которое уже использовалось ранее. Он представляет собой процесс использования земель для возрождения физической, экономической и социальной структуры городского пространства . [1]
Описание [ править ]
Варианты перепланировки включают:
- Городское заполнение пустующих участков, на которых не ведется активная деятельность, но которые были ранее застроены , особенно на земле Браунфилд , например, перепланировка промышленной площадки в комплекс смешанного использования .
- Строительство с более плотным использованием земли, например перепланировка блока таунхаусов в большой многоквартирный дом.
- Адаптивное повторное использование , когда старые конструкции преобразуются для улучшенного использования на текущем рынке, например, промышленная фабрика, в жилые чердаки.
Проекты редевелопмента могут быть небольшими или большими, от одного здания до целых новых районов или проектов «новый город в городе».
Редевелопмент также относится к государственным и федеральным законам, которые дают городам и округам право создавать агентства по редевелопменту и дают им право решать проблемы городского упадка. Основные инструменты агентства по перепланировке включают в себя право приобретать недвижимость, власть выдающегося домена, разрабатывать и продавать собственность без торгов, а также полномочия и ответственность лиц, которые имеют интересы в собственности, приобретенной агентством. Финансирование / финансирование таких операций может происходить за счет государственных субсидий, заимствований у федерального правительства или правительства штата и продажи облигаций, а также за счет финансирования увеличения налогов .
Другие термины, которые иногда используются для описания редевелопмента, включают обновление городов (возрождение городов). Хотя усилия, описываемые как возрождение городов, часто включают в себя перепланировку, они не всегда включают реконструкцию, поскольку они не всегда подразумевают снос любых существующих структур, а вместо этого могут описывать восстановление существующих зданий или другие инициативы по благоустройству района.
Новым примером других инициатив по благоустройству микрорайонов является механизм финансирования, связанный с ухудшением качества воздуха в городах с высоким выбросом углерода . Законопроект о собрании AB811 является ответом штата Калифорния на финансирование возобновляемых источников энергии и позволяет городам разрабатывать свои собственные планы действий в области устойчивого развития. Эти передовые планы действий нуждаются в структуре финансирования; которые можно легко получить за счет финансирования реконструкции.
Обновление города [ править ]
Некоторые проекты и программы реконструкции вызывали невероятные споры, включая программу обновления городов в Соединенных Штатах в середине двадцатого века или программу восстановления городов в Великобритании. Споры обычно возникают либо из-за использования именитого домена, из-за возражений против изменения в использовании или увеличения плотности и интенсивности на участке или из-за разногласий относительно надлежащего использования средств налогоплательщиков для оплаты некоторых элементов проекта. Реконструкция городов в Соединенных Штатах вызывает споры, потому что она может вытеснить бедняков и жителей низшего среднего класса, часто передавая земли и дома жителей застройщикам бесплатно или по цене ниже рыночной. Это делается при условии, что застройщик будет использовать эту землю для строительства новых коммерческих и жилых комплексов.
Жители, перемещенные из-за перепланировки, часто получают недостаточную компенсацию [2], а некоторым (особенно арендаторам и владельцам предприятий) вообще не платят. Исторически сложилось так, что агентства по редевелопменту покупали много объектов недвижимости в районах редевелопмента по ценам ниже справедливой рыночной стоимости или даже ниже собственных оценок агентств, потому что перемещенные лица часто не осведомлены о своих законных правах и не имеют воли и средств для строительства надлежащего юридическая защита в оценочном суде. [ необходима цитата ] Те, кто это делают, обычно получают больше компенсации, чем та, которую предлагают агентства по перепланировке.
Споры по поводу неправомерного использования выдающихся владений для перепланировки достигли апогея после решения Верховного суда США в 2005 году по делу Кело против города Нью-Лондон , в котором было постановлено, что общие выгоды, которые общество получило от экономического роста, квалифицировали частные планы перепланировки как допустимые. « общественное использование » в соответствии с пунктом о сборах Пятой поправки . [3] Решение Кело было широко осуждено и остается предметом серьезной критики. Исправительное законодательство, ограничивающее использование выдающихся доменов для частных разработок, было принято или введено в ряде штатов.
Реконструкция поля для гольфа [ править ]
Реконструкция полей для гольфа, также известная как преобразование полей для гольфа, представляет собой нишу недвижимости , в которой инвесторы покупают вышедшие из строя поля для гольфа. Затем инвесторы разделяют поле для гольфа на отдельные участки земли. Затем они перепродают участки земли строителям или строят участки, а затем перепродают их покупателям жилых домов. Этот процесс обычно выполняется с помощью маклера по недвижимости .
Основная проблема этой ниши - трудности, с которыми сталкиваются инвесторы при запросе отклонения от городов. [4]
Известные примеры [ править ]
Северная Америка:
- Атлантический вокзал , Атланта, Джорджия
- Атлантик Ярдс , Бруклин, Нью-Йорк
- Исторический район American Tobacco , Дарем, Северная Каролина
- CFB Downsview -> Downsview Park , Торонто, Онтарио
- CFB Griesbach -> Griesbach, Эдмонтон , Альберта
- Железнодорожная станция CN -> Station Lands (Эдмонтон) , Университет МакЭвана , арена в центре Эдмонтона ; Эдмонтон, Альберта
- Центр города Эдмонтон (Блатчфорд Филд): аэропорт -> Блатчфорд, Эдмонтон , Альберта
- НАДЕЖДА VI
- Hudson Yards , Нью-Йорк, Нью-Йорк
- Линкольн-центр исполнительских искусств , Нью-Йорк, Нью-Йорк
- Мидтаун Детройт , Мичиган
- Залив Мишн , Остров сокровищ , Западная пристройка и часть к югу от рынка, которая становится центром Москоне и садами Йерба Буэна в Сан-Франциско, Калифорния.
- Жемчужный район , Портленд, Орегон
- Старый порт Монреаля , Квебек
- Центр города Сан-Диего , Калифорния
- Центральный парк, Денвер, Колорадо , на месте бывшего аэропорта
- Набережная Торонто, Торонто, Канада
- Вест-Энд, Бостон, Массачусетс
- Сайт Всемирного торгового центра в Нижнем Манхэттене после терактов 11 сентября
Европа:
- Кэнэри-Уорф , Лондон ( Великобритания )
- Набережная Эдинбурга , Великобритания
- Редевелопмент Норрмальм ( Швеция )
- Liverpool One , Ливерпуль (Великобритания)
- Гринвич Миллениум-Виллидж , Лондон (Великобритания)
- Тинье-Пойнт , Слима (Мальта)
- Порта Нуова , Милан (Италия)
Азия:
- Олимпийская деревня Пекина
- Шеунг Ван ( Гонконг )
Центральная Америка:
- Панама в Каско Антигуо (Casco Viejo)
См. Также [ править ]
- Адаптивное повторное использование
- Обновление городов
- Сообщество по вопросам развития
- Агентство по благоустройству сообщества
- Мегапроект
- Заполнение
- Конфликт землепользования
- Район развития бизнеса
- Устойчивая редевелопмент
Ссылки [ править ]
- Перейти ↑ Caves, RW (2004). Энциклопедия города . Рутледж. С. 556 . ISBN 9780415252256.
- ^ Александр, Микеле (2008). « « Любовь здесь больше не живет »: экономические стимулы для более справедливой модели городской реконструкции» . Рочестер, штат Нью-Йорк. Цитировать журнал требует
|journal=
( помощь ) - ^ Кело против города Нью - Лондон , 545 США 469 (2005).
- ^ Salkin, Патриция E. (2007). «Обеспечение постоянных удобств в обществе посредством реконструкции поля для гольфа» . Журнал права недвижимости . 35 : 628.