| Строительное общество лондонского Сити v Флегг | |
|---|---|
 | |
| Суд | Дом лордов |
| Полное название дела | Строительное общество лондонского Сити v Эдгар Э Флегг, Джоан Э Флегг и другие |
| Цитата (и) | [1987] UKHL 6 [1988] AC 54 [1987] 3 Все ER 435 |
| История болезни | |
| Предварительные действия | Кредитор-заявитель проиграл в Апелляционном суде, но ранее выиграл дело перед Его Честным судьей Томасом, порядок которого был восстановлен. |
| Мнения по делу | |
| Решение | Лорд Темплман Лорд Оливер |
| Совпадение | Лорд Маккей Лорд Мост Лорд Гофф |
| Ключевые слова | |
| Чрезмерный интерес, непреодолимый интерес, реальное занятие | |
Строительное общество лондонского Сити против Флегга [1987] UKHL 6 - это дело по английскому земельному праву, которое было рассмотрено в Палате лордов по поводу взаимосвязи между потенциальными преимущественными интересами и концепцией чрезмерного завышения .
Дело было спорным, потому что в нем истолковывалась законодательная база таким образом, что интересы, которые могли иметь преимущественную силу, были лишены этого статуса, поскольку они могли быть превышены в соответствующих обстоятельствах. [n 1] В последующие годы ставился под вопрос , совместимы ли чрезмерно завышенные правила в интерпретации Флегга с оговоренными правами на мирное владение имуществом и / или правом на семейную жизнь и жилище, гарантированным Конвенцией о Права человека . [1] В настоящее время выясняется, что это так.
Факты [ править ]
В 1977 году мистер и миссис Флегг продали свой 28-летний дом и на вырученные 18 000 фунтов стерлингов помогли купить новый дом, Холодный дом. [n 2] Их дочь и ее муж, миссис и мистер Максвелл-Браун также выбрали дом; они также вносят остаток на покупку (16 000 фунтов стерлингов), взяв ипотечный кредит (у предыдущего кредитора), который они должны выплатить. Он был предназначен для проживания в нем всех. Зарегистрированными владельцами и, следовательно, заемщиками были Максвелл-Брауны, несмотря на то, что их поверенный посоветовал всем четверым зарегистрироваться. Закон означает, что мистер и миссис Флегг имели равноправные имущественные права, долю или долю от своих взносов, которые Максвелл-Брауны держали на их попечении. [N 3] . У Максвелл-Браунов возникли проблемы с деньгами, и они были повторно заложены в Строительное общество Лондонского Сити.собрать 37 500 фунтов стерлингов без согласия Флеггов. Флегги были подозрительны и предостерегли от сделок в Земельном кадастре. Два заемщика объявили дефолт (задолжали по платежам), и строительное общество потребовало владения.
Суждение [ править ]
Апелляционный суд [ править ]
Диллон LJ постановил, что, отменив решение Высокого суда, интерес Флеггов к их дому не был переоценен контрактом строительного общества с детьми. [2]
В одном из своих доводов об обратном г-н Уэйкфилд ссылался на формулировку статьи 20 (1) (b) Закона о земельной регистрации 1925 года, согласно которой, как указано выше, распоряжение зарегистрированной землей зарегистрированным собственник подчиняется, «если иное не указано в реестре, преобладающим интересам, если таковые имеются, влияющим на переданное или созданное имущество». Он утверждает, что, поскольку он был завышен по ипотеке истцов в соответствии с чрезмерно завышенными положениями Закона о собственности 1925 года , интересы родителей никогда не влияли на имущество, переданное истцам или созданное в результате их ипотеки. Но этот аргумент несовместим со всей схемой Закона о регистрации земли 1925 г., как он истолкован вДело Боланда . Более того, если, как считал лорд Уилберфорс, интересы справедливого общего арендатора в фактическом занятии земли «существовали по отношению к земле» в значении статьи 70, то, по моему мнению, он должен в равной степени (являясь интересом посредством неразделенной доли во всей земле и предоставления права занимать всю землю) повлияли на производное имущество в виде лет или предполагаемых лет - ср. Grand Junction Co Ltd против Бейтса [1954] 2 QB 160 - недвижимость на земле, которая принадлежит истцам в силу их ипотеки. К такому выводу пришел лорд Деннинг М.Р. в деле Боланда [1979], глава 312, где он сказал на стр. 331:
«Являясь справедливым интересом в земле, это явно интерес,« существующий в отношении »земли. Он также влияет на« переданное имущество »в рамках статьи 20 (1) (b)».
Г-н Уэйкфилд также сослался на слова «в настоящее время» во фразе во вступительных словах раздела 70 (1):
«Вся зарегистрированная земля ... считается объектом таких из следующих основных интересов, которые могут существовать в настоящее время в связи с этим ...»
Он утверждал, что, поскольку интересы родителей были превышены в соответствии с Законом о праве собственности 1925 года о создании ипотеки истцов, в дальнейшем это не было преобладающим процентом, «пока» существующим в отношении земли. Но, опять же, этот аргумент несовместим со схемой Закона о регистрации земли 1925 года, как объясняется в отрывках из речи лорда Уилберфорса по делу Боланда, которую я цитировал выше. Аргумент нереален, поскольку родители продолжали фактически занимать землю, несмотря на исполнение зарегистрированными собственниками ипотеки истцов, о которой родители ничего не знали.
Керр Л.Дж. и сэр Джордж Уоллер согласились.
Палата лордов [ править ]
Судебный комитет Палаты лордов постановил , что обвинение здание общества первенствовала и может использовать перехитрить защиту против Fleggs' предварительно существующего целевого права. Хотя в соответствии с разделом 70 Закона о регистрации земли 1925 года люди с фактическим родом занятий могут иметь преимущественный интерес, который будет иметь приоритет перед третьей стороной, такой как строительная компания, этого не происходит, если деньги за покупку выплачиваются двум или более попечителям или трастовая корпорация. Если это произойдет, в соответствии с разделом 2 (1) (ii) Закона о собственности 1925 года интересы бенефициаров будут переоценены и будут связаны с покупной ценой, а не с собственностью.
Лорд Темплман сказал следующее. [3]
Одной из основных целей законодательства 1925 года было достижение компромисса между, с одной стороны, интересами общества в обеспечении того, чтобы земля, находящаяся в доверительном управлении, свободно продавалась, и, с другой стороны, интересами бенефициаров в сохранении своих права по трастам. В соответствии с Законом об оседлых землях 1925 года арендатор пожизненно может передать оседлую землю, освобожденную от всех полномочий и положений трестов поселения. В соответствии с Законом о собственности 1925 года попечители для продажи могут передавать землю, находящуюся в доверительном управлении, для продажи, освобожденную от трастов, влияющих на выручку от продажи, ренту и прибыль до продажи. При обеих формах траста защита и единственная защита бенефициаров заключается в том, что капитальные деньги должны быть выплачены как минимум двум доверительным управляющим или трастовой корпорации.
Лорд Оливер высказал совпадающее и аргументированное суждение.
Лорды Маккей, Бридж и Гофф согласились с обоими.
Значение [ править ]
Лондонский Сити БС против Флегга подвергся существенной критике, во-первых, за неправильное толкование схемы статутов (поскольку Апелляционный суд пришел бы к другому результату), а в последнее время за возможное нарушение Европейской конвенции о правах человека , либо статья 8 о праве на жилище и семейную жизнь или Протокол 1 к статье о мирном владении имуществом. Однако другие комментаторы считают это точным изложением действующего закона, и нет никаких свидетельств того, что это решение противоречит Европейской конвенции.
См. Также [ править ]
- Английское земельное право
Примечания и ссылки [ править ]
- Заметки
- ^ Академическая работа, рассматриваемая в деле Williams & Glyn's Bank v Boland [1979], предполагала, что нельзя переоценивать очевидные первостепенные интересы. Продажа, ипотека или другие сделки двух доверительных собственников за вознаграждение кому-либо без предварительного уведомления (завышение требований) рассматриваются в таких работах по справедливости, как Принципы справедливости Снелла . Если права супруга-резидента превалируют над интересами, они переживут продажу двумя попечителями.
- ^ Название 256 Grange Road, Gillingham, Kent, находящегося под регистрацией земли, как и более 95% домов, зарегистрированных на земле. В городах Медуэй и Портсмуте есть несколько домов, названных в честь Чарльза Диккенса, таких как этот, см. Холодный дом, и в каждом есть музей его работ.
- ^ См. Полученный траст для прямого вклада в покупную цену.
- Рекомендации
- ^ например, National Westminster Bank Plc против Малхана [2004] EWHC 847, [45] и [53]
- ^ [1986] Ch 605
- ^ [1987] UKHL 6 , [1988] 1 AC 54, 73-74
Ссылки [ править ]
- Н. Гравеллс (редактор), Landmark Cases in Land Law (2013)
- К. Харпум, «Чрезмерное использование, полномочия попечителей и реформа законодательства 1925 года» (1990) 49 (2) Cambridge Law Journal 277
- Н. Джексон, «Превышение требований законодательства о зарегистрированных землях» (2006 г.) 69 Modern Law Review 237
