Отношение площади этажа ( FAR ) - это отношение общей площади здания (общая площадь этажа) к размеру участка земли, на котором оно построено. Он часто используется в качестве одного из правил городского планирования наряду с соотношением площади здания к земле. [1] Термины могут также относиться к ограничениям, налагаемым на такое соотношение посредством зонирования .
Записывается в виде формулы: FAR = Общая площадь пола/площадь участка.
Терминология [ править ]
Отношение Площади иногда называют площадь соотношением ( FSR ), индекс площади ( FSI ), соотношение сайта или отношение участка .
Разница между FAR и FSI в том, что первое - это соотношение, а второе - это индекс. Номера индексов - это значения, выраженные в процентах от одной базовой цифры. Таким образом, FAR, равный 1,5, переводится как FSI равный 150%.
Региональный вариант [ править ]
Термины, наиболее часто используемые для этого измерения, варьируются от одной страны или региона к другой.
В Австралии коэффициент площади пола (FSR) используется в Новом Южном Уэльсе [2], а коэффициент площади участка - в Западной Австралии . [3]
В Индии используются индекс площади пола (FSI) и коэффициент площади пола (FAR).
В Великобритании и Гонконге используются как соотношение площадей, так и соотношение площадей. [4] [5]
В Сингапуре чаще используются термины « коэффициент площади» и « общий коэффициент площади» (GPR).
В Соединенных Штатах и Канаде используются как коэффициент площади пола (FSR), так и коэффициент площади пола (FAR). [6]
Коэффициенты использования используются как мера плотности застройки. Коэффициент создается путем деления площади застройки на площадь участка с использованием тех же единиц.
История [ править ]
Одна из целей постановления 1916 года о зонировании Нью-Йорка состояла в том, чтобы не допустить, чтобы высокие здания загораживали слишком много света и воздуха. Постановление 1916 года о зонировании стремилось контролировать размер здания путем регулирования высоты и требований к отступам для башен. В 1961 году пересмотр постановления о зонировании ввел понятие соотношения площадей этажей (FAR). Здания, построенные до 1961 года, часто имеют FAR, которые были бы недостижимы сегодня, например, Эмпайр-стейт-билдинг, который имеет FAR 25, а это означает, что он получает значительно большую арендную плату, чем можно было бы надеяться на новое здание на той же земле. [7]
Назначение и использование [ править ]
Коэффициент площади пола (FAR) можно использовать при зонировании для ограничения городской плотности . Хотя он напрямую ограничивает плотность застройки, косвенно он также ограничивает количество людей, которые может вместить здание, не контролируя его внешнюю форму.
Например, если участок должен соответствовать 0,1 FAR, то общая площадь всех этажей во всех зданиях на участке должна составлять не более одной десятой площади самого участка. Другими словами, если лот составлял 10 000 кв. Футов, то общая площадь всех этажей во всех зданиях не должна превышать 1 000 кв. Футов.
Архитектор может спланировать либо одноэтажное здание, занимающее всю допустимую площадь на одном этаже, либо многоэтажное здание, которое поднимается выше над землей, но которое, следовательно, должно иметь меньшую площадь, чем одноэтажное здание. этажное здание такой же общей площади. Комбинируя горизонтальные и вертикальные пределы в одну цифру, допускается некоторая гибкость в проектировании здания , при этом достигается жесткое ограничение по крайней мере по одному показателю общего размера. Одним из преимуществ фиксации этого параметра по сравнению с другими параметрами, такими как высота, ширина или длина, является то, что площадь пола хорошо коррелирует с другими соображениями, относящимися к регулированию зонирования, такими как общая парковка, которая потребуется для офисного здания., общее количество единиц, которые могут быть доступны для использования в жилых помещениях, общая нагрузка на муниципальные службы и т. д. Количество этих вещей, как правило, постоянное для данной общей площади пола, независимо от того, как эта площадь распределена по горизонтали и вертикали. Таким образом, многие юрисдикции сочли ненужным включать жесткие ограничения по высоте при использовании расчетов соотношения площадей этажей.
Общие исключения из общего расчета площади в квадратных футах для целей соотношения площадей (FAR) включают незанятые площади, такие как этажи с механическим оборудованием, подвалы, лестничные башни, лифтовые шахты и гаражи.
Япония [ править ]
Япония широко принято соотношение площади пола в системе зонирования с 1970 года [ править ]
Индия [ править ]
В Индии используются как FAR, так и FSI. Правила FAR варьируются от города к городу и обычно составляют от 1,3 до 3,25. В Мумбаи 1,33 является нормой, но более высокий FSI разрешен вдоль линии метро и в районах трущоб, таких как Дхарави . В Бангалоре 40-футовые улицы допускают только FAR 1,75, а 100-футовые улицы допускают 3,25 FAR.
Влияние на стоимость земли [ править ]
FAR имеет большое влияние на стоимость земли. Более высокий допустимый FAR дает более высокую стоимость земли.
Критика [ править ]
Андрес Дуани и др. (2000) примечание: [8]
- Отказ от соотношения площадей (рыночные силы) противоположен стремлению сообщества к чему-то большему, чем сумма его частей.
- FAR, плохой предсказатель физической формы, не должен использоваться, когда цель состоит в том, чтобы сохранить и улучшить характер соседства; в то время как традиционные стандарты проектирования (высота, охват участков и отступы или линии строительства) позволяют любому делать достаточно точные прогнозы, распознавать нарушения и чувствовать себя в безопасности при принятии инвестиционных решений.
- Если FAR небрежно сочетается с традиционными неудачами, сборные участки имеют значительное преимущество перед отдельными участками, что отрицательно сказывается на мелкозернистых городах и разнообразии собственности.
Разъяснение второй критики Дуани в отношении «покрытия участка»: если населенные пункты стремятся регулировать плотность за счет соотношения площадей этажей, логическим следствием является поощрение расширения одноэтажного здания с меньшим количеством зеленых насаждений, поскольку одноэтажное строительство дешевле, чем многоэтажное на квадратный фут. С другой стороны, если плотность регулируется коэффициентом покрытия застройкой (он же площадь участка или площадь участка [9] ), тогда зеленые насаждения могут быть сохранены, и многоэтажное строительство становится финансово выгодным. Этот результат демонстрируется на иллюстрации, сравнивающей FAR и BCR.
Сноски [ править ]
- Перейти ↑ Caves, RW (2004). Энциклопедия города . Рутледж. п. 269.
- ^ NSW Департамент планирование Архивированных 2011-02-17 в Wayback Machine , получен 19 августа 2010
- ^ Краткое руководство по градостроительству в городе Южный Перт , получено 19 августа 2010 г.
- ^ Университет Данди: городское и региональное планирование , получено 19 августа 2010 г.
- ^ [1] [2]
- ^ «Зонирование Нью-Йорка - Глоссарий» . nyc.gov . Проверено 31 июля 2015 года .
- ^ Уиллис, Кэрол (1992). Уорд, Дэвид; Зунц, Оливье (ред.). «Форма следует за финансами: Эмпайр Стейт Билдинг» . Пейзаж современности: Очерки Нью-Йорка, 1900-1940 : 181.
- ^ Дуани, Андрес; Плятер-Зиберк, Елизавета; Спек, Джефф (2000). Пригородная нация: рост разрастания и упадок американской мечты . Нью-Йорк, США: North Point Press. ISBN 978-0865477506.
- ^ «Коэффициент покрытия сайта» . Дата обращения 4 сентября 2020 .
Ссылки [ править ]
- Мериам, Дуайт (2004). Полное руководство по зонированию . Макгроу-Хилл. ISBN 0-07-144379-7
- Береза, Евгения Л. (2009). "Читатель городского и регионального планирования". Рутледж. ISBN 0-415-31997-8
Внешние ссылки [ править ]
- Объяснение отношения площади по JH Crawford
