Жилищный кооператив

Жилищные кооперативы на Западном Центральном парке в Манхэттене , Нью-Йорк , слева направо: The Majestic , The Dakota , The Langham и The San Remo.

999 N. Lake Shore Drive, кооперативное жилое здание в Чикаго , штат Иллинойс.

Жилищный кооператив или корпус кооператив , является юридическим лицом, как правило, кооперативная или корпорацией , которая владеет недвижимостью , состоящей из одного или нескольких жилых зданий; это один из видов владения жильем . Жилищные кооперативы - это особая форма владения домом, которая имеет множество характеристик, которые отличаются от других жилищных форм, таких как владение домом для одной семьи , кондоминиумы и аренда . ^[1]

Корпорация основана на членстве, членство предоставляется путем покупки доли в кооперативе. Каждому акционеру юридического лица предоставляется право на владение одной жилищной единицей. Основным преимуществом жилищного кооператива является объединение ресурсов членов с целью увеличения их покупательной способности, что снижает затраты на члена во всех услугах и продуктах, связанных с домовладением.

Еще одним ключевым элементом некоторых форм жилищных кооперативов является то, что их члены через своих избранных представителей проверяют и выбирают, кто может жить в кооперативе, в отличие от любой другой формы собственности на жилье.

Жилищные кооперативы делятся на две основные категории владения жильем: без собственности (именуемой неакционерным или продолжающимся) и собственностью (именуемой долей или стратами). В неакционерных кооперативах права владения иногда предоставляются на основании договора аренды , который аналогичен договору аренды . В акционерных кооперативах права владения иногда предоставляются посредством договоров купли-продажи и юридических документов, зарегистрированных на праве собственности . Устав и устав корпорации, а также договор аренды определяют правила кооператива.

Слово « кооператив» также используется для описания модели кооператива без акционерного капитала, в которой члены, платящие взносы, получают право занимать спальню и совместно использовать общие ресурсы дома, принадлежащего кооперативной организации. Так обстоит дело со студенческими кооперативами в некоторых колледжах и университетах США.

Правовой статус [ править ]

Как юридическое лицо, кооператив может заключать договор с другими компаниями или нанимать физических лиц для оказания ему услуг, например подрядчика по техническому обслуживанию или управляющего зданием. Он также может нанимать сотрудников, таких как менеджер или смотритель, для решения конкретных задач, которые волонтеры могут предпочитать не делать или делать не очень хорошо, например, техническое обслуживание электрооборудования.

В неакционерных кооперативах и в кооперативах с ограниченным участием ^[2] акционер кооператива не владеет недвижимостью, а является акцией юридического лица, которое владеет недвижимостью. ^[3] Кооперативная собственность сильно отличается от кондоминиумов, где люди владеют отдельными единицами и мало влияют на то, кто переходит в другие единицы. ^[4] По этой причине в большинстве юрисдикций разработано отдельное законодательство, аналогичное законам, регулирующим деятельность компаний, для регулирования деятельности кооперативов, а также прав и обязанностей акционеров.

Право собственности [ править ]

Каждое постоянное или постоянное домашнее хозяйство является членом кооперативной ассоциации . В кооперативах, не связанных с акционерным капиталом, члены имеют права владения определенным набором апартаментов в жилищном кооперативе, как указано в их «соглашении о найме» или «договоре частной аренды» ^[5], который, по сути, является договором аренды. В кооперативах собственности права владения передаются покупателю посредством передачи права собственности.

Поскольку жилищный кооператив владеет правом собственности на все имущество и жилые постройки, он несет расходы по их содержанию, ремонту и замене. Это освобождает участника от затрат и бремени такой работы. В этом смысле жилищный кооператив похож на арендодателя. Однако другой отличительной чертой кооперативного проживания является то, что он является некоммерческим , так что работа выполняется по себестоимости, без каких-либо мотивов получения прибыли. ^[1]

В некоторых случаях кооператив следует принципам Рочдейла , согласно которым каждый акционер имеет только один голос. Большинство кооперативов зарегистрированы как акционерные общества с ограниченной ответственностью, где количество голосов, которыми обладает владелец, привязано к количеству акций, принадлежащих этому лицу. Какая бы форма голосования ни использовалась, необходимо провести выборы среди акционеров, чтобы определить, кто будет представлять их в совете директоров (если таковой существует), руководящем органе кооператива. Совет директоровобычно отвечает за бизнес-решения, включая финансовые требования и устойчивость кооператива. Хотя политика варьируется от кооператива к кооперативу и в значительной степени зависит от пожеланий его членов, по общему правилу для принятия деловых решений необходимо большинство голосов совета директоров.

Управление [ править ]

В более крупных кооперативах члены кооператива обычно избирают совет директоров из числа акционеров на общем собрании, обычно на годовом общем собрании . В небольших кооперативах все члены входят в правление.

Совет директоров жилищного кооператива избирается членами, обеспечивая голос и представительство в управлении имуществом. Правила определяются правлением, обеспечивая гибкие средства решения проблем, возникающих в сообществе, чтобы гарантировать его членам мирное владение своим домом. ^[1]

Финансы [ править ]

Жилищный кооператив обычно де-факто некоммерческий , поскольку обычно большая часть его дохода поступает от арендной платы, выплачиваемой его резидентами (если в формальной корпорации, то акционерами), которые неизменно являются ее членами. Нет смысла создавать преднамеренный профицит - за исключением операционных требований, таких как резервирование средств для замены активов, - поскольку это просто означает, что арендная плата, выплачиваемая участниками, устанавливается выше, чем расходы. (Жилищный кооператив может владеть другими активами, приносящими доход, такими как дочерний бизнес, который может приносить дополнительный доход для компенсации стоимости жилья, но в этих случаях арендная плата за жилье обычно снижается, чтобы компенсировать дополнительный доход.)

В жизненном цикле зданий замена активов (капитальный ремонт) требует значительных средств, которые могут быть получены разными способами: оценка текущих собственников; продажа казначейских акций (бывших арендных единиц) новым акционерам; исчерпание резервов; беззалоговые кредиты; операционные излишки; комиссионные за продажу паев между акционерами и новыми и увеличиваются к существующим ипотечным кредитам.

Существуют жилищные кооперативы богатых и знаменитых: например, Джон Леннон жил в жилищном кооперативе The Dakota , и большинство квартир в Нью-Йорке, которые находятся в собственности, а не в аренде, находятся в собственности кооператива, а не сдаются в аренду. чем через договоренность кондоминиума .

Кооперативы с рыночной ставкой и ограниченным капиталом [ править ]

Существует два основных типа ценообразования акций жилищных кооперативов: рыночная ставка и ограниченный капитал. При рыночном курсе цена акции может расти на открытом рынке, и акционеры могут продавать ее по любой цене, которую будет нести рынок, когда они захотят уйти. Таким образом, во многих отношениях рыночная ставка финансово аналогична владению кондоминиумом, с той разницей, что часто кооператив может иметь ипотеку, что приводит к гораздо более высокой ежемесячной плате, выплачиваемой кооперативу, чем в кондоминиуме. Однако цена покупки сопоставимого юнита в кооперативе обычно намного ниже.

При ограниченном капитале кооператив имеет правила в отношении ценообразования акций при продаже. Идея ограниченного капитала заключается в сохранении доступного жилья . Подмножеством модели с ограниченным капиталом является модель без участия в капитале, которая очень похожа на аренду, с очень низкой покупной ценой (сравнимой с гарантийным залогом аренды) и ежемесячной платой вместо арендной платы. При продаже все, что перекуплено, - это очень низкая цена покупки.

Исследование жилищных кооперативов [ править ]

Исследование, проведенное в Торонто, Канада, показало, что в жилищных кооперативах жители оценивают себя как имеющих самое высокое качество жизни и удовлетворенность жильем среди всех жилищных организаций города. ^[6] Другое исследование среди пожилых жителей сельских районов США показало, что те, кто живет в жилищных кооперативах, чувствовали себя намного безопаснее, независимыми, довольными жизнью, имели больше друзей, имели больше уединения, были здоровее и их ремонтировали быстрее. ^[7] Австралийские исследователи обнаружили, что кооперативное жилье создает более сильные социальные сети и поддержку, а также улучшает отношения с соседями по сравнению с другими формами жилья. ^[8]Они обошлись резидентам на 14% дешевле, а уровень долга и вакантности был ниже. Другое исследование показало, что жилищные кооперативы, как правило, имеют более высокие показатели качества строительства, безопасности зданий, чувства защищенности среди жителей, более низкий уровень преступности, стабильный доступ к жилью и значительно более низкие затраты по сравнению с обычным жильем. ^[9]

По стране [ править ]

Канада [ править ]

Жилищные кооперативы в Канаде имеют множество различных организационных форм. В Онтарио есть совместные владения, акции и кооперативы, управляемые арендаторами. В Альберте жилищные кооперативы являются либо неакционерными (также называемыми «продолжающимися кооперативами»), либо собственниками (также именуемыми «кооперативами с разделением на владение и владением»). Учитывая, что каждая провинция имеет свое законодательство, в соответствии с которым кооперативные жилищные сообщества объединяются и организуются, описания различных форм жилищных кооперативов в собственности часто относятся только к той провинции, в которой они существуют.

Жилищные кооперативы, не связанные с акционерным капиталом, существуют во всех провинциях и территориях и имеют общие черты. Они могут быть любой формы жилья: одноквартирные, двухуровневые, таунхаусы и апартаменты. Их главный общий знаменатель состоит в том, что после постройки и заселения кооператив продолжает владеть 100% квартир, и каждый член / акционер имеет право занимать дом на основании какой-либо формы контракта или жилищного соглашения. Члены платят ежемесячный взнос, который покрывает все расходы кооператива, включая выплаты по ипотеке, налоги, эксплуатационные расходы и отчисления в резервный фонд для замены здания.

В Альберте кооперативы собственности были введены в 1987 году, когда в Эдмонтоне был построен жилой комплекс с двумя высотными башнями (жилищный кооператив Riverwind Strata Title). Впоследствии кооперативы собственности были разработаны и построены в других городских центрах, таких как Калгари, Форт Саскачеван, Канмор и Банф. Отдельные единицы в этих кооперативных застройках подразделяются на подгруппы с использованием положения о названии слоев Закона о праве собственности на землю, таким образом создавая отдельные трехмерные участки участков. Это подразделение на страты регистрируется в земельных титулах, создавая таким образом «воздушные» участки, которые имеют те же свойства, что и более известные двумерные земельные участки. Таким образом, члены кооператива могут приобретать свои отдельные квартиры и могут зарегистрировать ипотеку под залог собственности. Как и в случае с постоянными кооперативами, кооперативы могут иметь любую форму жилья.Не следует путать многослойные участки в Альберте с многослойными участками в Британской Колумбии.

Кооперативы в совместном владении, как правило, представляют собой более старые многоквартирные дома, зарегистрированные до принятия Закона о кондоминиумах Онтарио 1973 года, где каждый акционер владеет одной голосующей акцией в корпорации, которая владеет зданием, и имеет зарегистрированное право занимать отдельные единицы, как описано на их сертификат акций. Большинство кооперативов этого типа датируются тридцатыми, сороковыми и пятидесятыми годами и расположены в городе Торонто. Они похожи на кондоминиумы в том смысле, что единицы можно покупать и продавать путем частной продажи или на открытом рынке. До относительно недавнего времени эти квартиры, как правило, покупали пожилые люди с собственностью в доме, которые могли купить квартиру сразу, поскольку было трудно получить ипотеку под эти квартиры. Однако ряд кредитных союзов Онтариотеперь предлагают ограниченное финансирование при условии, что отдельные кооперативные корпорации соблюдают свои финансовые стандарты, что делает эти единицы доступным вариантом жилья для молодых покупателей. Прибывающие владельцы должны быть одобрены Советом директоров здания и согласны соблюдать подзаконные акты и Соглашения о заселении.

Кооперативы с долевым участием - это здания, в которых отдельные лица покупают процентную долю здания и земли, на которой оно построено, в зависимости от площади их квартиры в квадратных футах; все владельцы владеют зданием коллективно, с исключительным правом занимать свою квартиру. Больше кредитных союзов предложат финансирование против них, чем против совместной собственности. Это относительно новая форма строительства, предназначенная для поощрения заселения собственником за счет того, что корпорация здания удерживает процентную долю акционерного капитала единицы, чтобы обеспечить заселение собственником. Эта правовая структура используется в качестве альтернативы регистрации кондоминиума, либо когда правительство не разрешает преобразование существующего многоквартирного дома в кондоминиум, либо во избежание затрат и трудностей, связанных с этим.

Кроме того, есть кооперативы, которые предоставляют все привилегии владения, за исключением права зарабатывать (или терять) деньги на основном доме, и ими управляют люди, которые там живут.

Федеральное правительство и правительства провинций Канады в 1970-х годах разработали законодательство, которое помогало новым жилищным кооперативам, предоставляя стартовое финансирование и финансирование через ипотечные кредиты, застрахованные Канадской ипотечной и жилищной корпорацией.(CMHC), федеральное правительственное агентство. Правительство одновременно начало поощрять развитие ресурсных групп кооперативного развития для заключения контрактов с молодыми советами директоров жилищных кооперативов на развитие кооперативов в существующих многоквартирных домах, в зданиях под ключ или зданиях, спроектированных и построенных архитекторами и строители, с которыми правление заключило договор на предоставление услуги. Под надзором совета ресурсные группы продавали подразделения подходящим членам, рассказывали им об их правах и обязанностях как кооператорах и создавали структуру управления, которая обычно включала сотрудников кооперативов или компании по управлению имуществом. Ресурсные группы помогли сформировать начальную политику и сплотить организацию по мере того, как кооператив развивался и создавался.

Федеральное правительство привязало свою кредитную помощь к требованиям, согласно которым эти жилищные кооперативы должны предоставлять процент от своих единиц, обычно не менее 15–20 процентов, для условных жителей, прошедших проверку на доход. Эти люди добровольно предоставляют кооперативу информацию о своем валовом доходе на конфиденциальной основе, и их ежемесячная плата за жилье (арендная плата) затем рассчитывается по формуле. Если рассчитанная плата меньше рыночной арендной платы за единицы, то федеральное правительство, используя другую формулу, предоставит финансирование этим единицам, чтобы довести их доход от единицы до рыночной ставки. Это привело к созданию кооперативного жилья со смешанным доходом, в котором относительно обеспеченные люди жили бок о бок с людьми с относительно низкими доходами и работали с ними в комитетах. Это часто приводило к улучшению финансового здоровья менее обеспеченных слоев населения.

В зависимости от политической точки зрения такие государственные платежи для компенсации платы за жилье можно рассматривать как субсидию членов с низким доходом или договорное деловое соглашение между правительством и кооперативом, которое помогает стабилизировать доходы кооператива. -оп в обмен на выполнение социальной задачи государства на определенный период. Эта дихотомия типична для того факта, что жилищный кооператив находится где-то между частной коммерческой корпорацией и социальным агентством, и место его размещения зависит от своей точки зрения - и коллективной точки зрения каждого жилищного кооператива. Некоторые наблюдатели теперь просто классифицируют эти кооперативы как форму социального предприятия.

Однако политическая воля в Канаде в 1990-х годах рассеялась, поскольку политики занимали другие вопросы, а затягивание поясов правительствами привело к сокращению средств, доступных для ипотечных кредитов. Однако в 2004 и 2005 годах политические ветры снова вернулись к идее строительства большего количества жилья для малоимущих. Однако некоммерческие жилищные кооперативы привержены концепции смешанного дохода и не смогли в полной мере использовать те немногие возможности, которые открылись в последние годы. Кроме того, срок действия многих правительственных соглашений о финансировании жилищных субсидий подходит к концу, что вызывает дебаты в индивидуальных кооперативах и кооперативном движении о том, в какой степени кооперативы должны оставаться со смешанным доходом. формы жилья.

В Канаде существует ряд вторичных и третичных ассоциаций жилищных кооперативов. Основной национальной организацией является Федерация кооперативного жилищного строительства Канады (CHF Canada). В большинстве провинций есть аналогичные организации для своего региона, но многие из них являются самостоятельными членами CHF Canada, а не являются его филиалами. Каждая такая организация взимает со своих членов кооперативов плату, зависящую от количества единиц жилья в кооперативе, чтобы платить сотрудникам за выполнение их работы. Это включает защиту интересов правительств, создание фондов самопомощи и тому подобное. Эти организации не действуют от имени отдельных членов и не дают им советов, когда член сталкивается с проблемами в Правлении их кооператива. В большинстве юрисдикций нет организаций для членов жилищных кооперативов,в отличие от арендаторов, состоящих в традиционных отношениях арендодателя и арендатора, которым могут помочь различные группы защиты арендаторов.

В Онтарио выселение членов жилищного кооператива регулируется специальным разделом законодательства, изложенным в Законе о кооперативных корпорациях. ^[10] Перед официальным слушанием о прекращении пребывания члена в должности некоторые кооперативы выпускают «Уведомление о беспокойстве», чтобы попросить члена присутствовать на заседании Совета директоров, чтобы попытаться решить вопрос о задолженности или другом поведении, противоречащем кооперативу. Положение о занятости оператора.

Если Совет директоров кооператива не может решить вопрос о члене, который является причиной возможного прекращения прав на занятие, он может принять ходатайство об отправке члену уведомления о явке с требованием присутствовать на заседании Совета по адресу: которое будет рассматриваться как прекращение (выселение) проживания этого члена. Если Правление проголосует за прекращение занятия (выселение), член имеет право обжаловать членство в целом. Чтобы добиться выселения, Совет должен подать заявление судье Высшего суда, и в этом случае член имеет возможность представить свое дело судье; судья рассматривает, был ли процесс выселения проведен справедливо и в соответствии с надлежащей правовой процедурой, и имеет остаточное дискреционное право отказать в выселении, если судья сочтет это справедливым,несмотря на решение Правления. Иногда это слушание проводится как судебное разбирательство с устными показаниями обеих сторон, а в других случаях оно проводится только на основании письменных документов, представленных в суд; практика варьируется от судьи к судье и от здания суда к зданию суда, и нет единого мнения о надлежащей процедуре или о том, какое право член должен быть услышан. Этот процесс отличается от выселения арендаторов, которые проходят в Онтарио в специализированном суде и в которых арендатор всегда имеет право на устное слушание. Стандарт уважения, который судьи должны проявлять к решениям советов, является спорным и нерешенным вопросом в законе, при этом различные дела занимают, казалось бы, противоречивые позиции по этому вопросу.С 2012 года новое провинциальное законодательство Онтарио позволит жилищным кооперативам обращаться в специальный суд для получения «судебного приказа о владении» для выселения члена из их подразделения.

Кооперативное жилищное сообщество может принимать разные формы: традиционный многоквартирный дом, разбросанные дома на одну семью, таунхаусы или может быть основой преднамеренного сообщества или «живого кооператива». Студенческие жилищные кооперативы также можно найти во многих частях Канады, включая Кингстон, Гуэлф, Ватерлоо и Торонто, Онтарио; Нью-Вестминстер, Британская Колумбия; Эдмонтон, Альберта; Виннипег, Манитоба; Монреаль, Квебек; и Фредериктон, Нью-Брансуик.

« Строительные кооперативы » («жилищные кооперативы, строящие самим» на британском языке, что отличает их от рабочих кооперативов, занимающихся строительной торговлей), формируются членами, которые сотрудничают, чтобы строить свои дома, но владеют своими домами на завершение. Некоторым кооперативам по-прежнему принадлежат общие элементы, такие как дороги, парки, водные системы и т. Д. Строительные кооперативы были чрезвычайно популярны в Канаде с 1930-х по 1960-е годы. Отец Джимми Томпкинс помог внедрить эту концепцию в Томпкинсвилле, в заповедных шахтах на острове Кейп-Бретон в Новой Шотландии.

Франция [ править ]

В 2013 году открытие La Maison des Babayagas , инновационного жилищного кооператива в Париже, привлекло внимание всего мира. Он был сформирован как сообщество самопомощи и построен при финансовой поддержке муниципальных властей специально для женщин пожилого возраста. Расположенный в пригороде Парижа Монтрей после многих лет планирования, он выглядит как любой другой многоквартирный дом. Пожилые люди избегают домов престарелых, оставаясь активными, бдительными и помогая друг другу. ^{[11] [12]}

Целью Ассоциации Бабы Яги является создание и развитие инновационного мирского дома для стареющих женщин, который: (1) самоуправляемый, без иерархии и без присмотра; (2) единый коллектив, как в финансах, так и в повседневной жизни; (3) гражданские настроения, открытые для сообщества / города и через взаимное взаимодействие, участвующие в его политической, культурной и социальной жизни в духе демократии участия; (4) экологичность во всех аспектах жизни в соответствии с ценностями и действиями, изложенными в Хартии жизни Дома Бабаяг. ^{[ необходима цитата ]}

Как правило, деятельность ассоциации связана с вышеуказанной целью, в частности, с развитием популярной организации под названием Университет знаний для пожилых людей (UNISAVIE: Université du savoir des vieux) и инициированием движения по продвижению других мест проживания. которые организованы в похожие сети. ^[13]

В уставе сообщества изложены требования к конфиденциальности. Каждая квартира автономна. Ежемесячные встречи гарантируют оптимальный распорядок в здании и гарантируют, что каждый человек может участвовать в полной мере и с полной свободой выражения мнения. В планах излагается стандартное вмешательство посредника, который может помочь разобраться в причинах возможных конфликтов, чтобы разрешить их. ^{[ необходима цитата ]}

Успех парижского кооператива вдохновил несколько канадских низовых групп на принятие аналогичных ценностей в жилищных инициативах для престарелых; эти ценности включают автономию и самоуправление, солидарность и взаимопомощь, гражданскую активность и экологическую ответственность. ^[14]

Германия [ править ]

В период индустриализации 19 века в Германии было основано множество жилищных кооперативов. В настоящее время в Германии насчитывается более 2000 жилищных кооперативов с более чем двумя миллионами квартир и более чем тремя миллионами членов. Государственные жилищные кооперативы организованы в GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (Федеральная ассоциация зарегистрированных ассоциаций предприятий жилищного строительства и недвижимости Германии). ^[15]

Индия [ править ]

В Индии большинство квартир находятся в полной собственности. Т.е. каждая квартира имеет отдельное право собственности. Обычно существует руководящий орган / общество / ассоциация для управления техническим обслуживанием и другими потребностями здания. Они сопоставимы со зданиями кондоминиумов в США. Законы, регулирующие здание, его руководящий орган и порядок передачи квартир в здании, различаются от штата к штату.

Некоторые здания организованы как «жилищные кооперативные общества», в которых каждый фактически владеет долей в кооперативе, а не самой квартирой. Эта конструкция была очень популярна в прошлом, но в последнее время стала менее распространенной. В большинстве штатов действуют отдельные законы, регулирующие кооперативные жилищные общества.

для дополнительной информации.

Нидерланды [ править ]

В Нидерландах существует три очень разных типа организаций, которые можно рассматривать как жилищные кооперативы:

Жилищная корпорация [ править ]

Корпус корпорация ( woningcorporatie ) является некоммерческой организацией , посвященный строительству и содержания жилья в аренду для людей с низким доходом. Первые жилищные корпорации возникли во второй половине XIX века как небольшие кооперативные ассоциации. Первое подобное объединение в мире, ВАК ("объединение рабочего класса") было основано в 1852 году в Амстердаме . От 2,4 до 2,5 миллионов квартир в Нидерландах сдают в аренду жилищные корпорации, то есть более 30% от общего количества жилых домов (квартир и домов). ^[16]

Ассоциация владельцев [ править ]

Ассоциация (дом) владельцев ( Vereniging ван Eigenaren , VVE) является голландским законодательством , установленного там , где раздельно принадлежат квартиры в одном здании. Члены являются законными владельцами собственной квартиры, но должны сотрудничать с ассоциацией для обслуживания здания в целом.

Живое сотрудничество [ править ]

Живое сотрудничество ( wooncoöperatie ) представляет собой конструкцию , в которой жители совместно владеют жилым домом с помощью демократически контролируемого кооперативами, и платить арендную плату в их собственной организации. Они были запрещены после Второй мировой войны и легализованы в 2015 году ^[17].

Новая Зеландия [ править ]

Квартиры типа «компания-доля» действуют в жилищной системе Новой Зеландии . ^[18]

Филиппины [ править ]

В Филиппинах , ä ассоциации арендатора владельца часто ^{[ количественно ]} формы в качестве средства , чтобы купить новые квартиры. Когда создается кооператив, он берет основную часть кредита, необходимую для покупки недвижимости. Затем эти ссуды будут выплачены ^{[ кем? ]} в течение определенного периода лет (обычно от 20 до 30), и как только это будет сделано, кооператив рассредоточен, а квартиры преобразованы ^{[ кем? ]} в кондоминиумы. ^{[ необходима цитата ]}

Скандинавия [ править ]

А арендатора владельца ассоциация ( Swedish : bostadsrättsförening , Норвежский : borettslag , датский : andelsboligforening ) является юридическим термином , используется в скандинавских странах ( Швеция , Дания и Норвегия ) для типа совместной собственностиимущества, в котором все имущество принадлежит кооперативному объединению, которое, в свою очередь, принадлежит его членам. Каждый член имеет долю в товариществе, пропорциональную площади его квартиры. Члены должны иметь арендатора, представляющего квартиру , и в большинстве случаев постоянно проживать по указанному адресу. Между странами существуют некоторые юридические различия, в основном касающиеся условий владения.

Ассоциации арендаторов-собственников были созданы в 19 веке и изначально представляли собой концепцию, основанную на Соединенном Королевстве ( строительные общества ). Рыночная цена существующих акций, находящихся в собственности арендаторов, часто очень высока, обычно намного выше, чем первоначальная цена доли.

Швеция [ править ]

В Швеции 16% населения проживает в квартирах в жилищных кооперативах, 25% - в съемных квартирах (чаще среди молодежи и иммигрантов) и 50% - в частных односемейных домах (чаще среди семей с детьми), остальные живут в других формах, таких как студенческие общежития или дома престарелых. ^[19]

Швейцария [ править ]

В Швейцарии 5,1% всех жилищных единиц находятся в кооперативах. Schweizerischer Verband für das Wohnungswesen (Швейцарская федерация жилищных кооперативов) представляет около 1 500 жилищных кооперативов с примерно 160 000 единиц жилья. ^[20]

Соединенное Королевство [ править ]

Жилищные кооперативы в Великобритании - редкость, они составляют около 0,1% жилищного фонда. ^[21]

Большинство из них базируются в городских районах и состоят из доступного совместного жилья, где члены сами заботятся о собственности. Листы ожидания могут быть очень длинными из-за редкости жилищных кооперативов. В некоторых областях процедура подачи заявления интегрирована в систему подачи заявлений на получение жилья в муниципальном образовании. Законы Англии и Шотландии различаются. Конфедерация кооперативного жилья предоставляет информацию о жилищных кооперативах в Соединенном Королевстве и опубликовала руководство по их созданию. ^[22] Веб- сайт Shelter предоставляет информацию о жилье и информацию, относящуюся к Англии и Шотландии .

Catalyst Collective предоставляет информацию о создании кооперативов в Великобритании и объясняет правовую структуру жилищных кооперативов. ^[23] Radical Routes предлагает руководство о том, как создать жилищный кооператив. ^[24]

Студенческие жилищные кооперативы [ править ]

Факторы повышения стоимости жизни для студентов и качества жилья привели к появлению в Великобритании студенческих жилищных кооперативов, вдохновленных существующими североамериканскими студенческими жилищными кооперативами и их работой через Североамериканские студенческие жилищные кооперативы . Эдинбургский студенческий жилищный кооператив и Бирмингемский студенческий жилищный кооператив открылись в 2014 году, а студенческий жилищный кооператив Шеффилда - в 2015 году. Все существующие студенческие жилищные кооперативы являются членами организации « Студенты за сотрудничество» .

Соединенные Штаты [ править ]

В Соединенных Штатах жилищные кооперативы обычно классифицируются как корпорации или LLC и в изобилии встречаются в районе от Мэдисона, штат Висконсин, до мегаполиса Большого Нью-Йорка . Кроме того, в США до сих пор действует ряд кооперативных и взаимных жилищных проектов, которые стали результатом покупки жилищных комплексов федеральной обороны их арендаторами или группами вернувшихся ветеранов войны и их семей. Эти застройки включают семь из восьми жилищных проектов среднего класса, построенных правительством США в период с 1940 по 1940 год под эгидой Жилищного отдела по защите взаимной собственности Федерального агентства работ.. Существует множество региональных ассоциаций жилищных кооперативов, таких как Ассоциация жилищных кооперативов Среднего Запада, которая базируется в Мичигане и обслуживает регион Среднего Запада, охватывающий Огайо , Мичиган , Индиану , Иллинойс , Висконсин , Миннесоту и другие. ^[25]

Национальная ассоциация жилищных кооперативов (NAHC) представляет все кооперативы в Соединенных Штатах, которые являются членами организации. Эта организация является некоммерческой организацией, национальной федерацией жилищных кооперативов, жилищных ассоциаций взаимопомощи, другого жилья, находящегося в собственности или под контролем резидентов, специалистов, организаций и частных лиц, заинтересованных в продвижении интересов кооперативных жилищных сообществ. ^[26] NAHC - единственная национальная кооперативная жилищная организация, целью которой является поддержка и обучение существующих и новых кооперативных жилищных сообществ как лучшей и наиболее экономичной формы домовладения. ^[27]

НАСКО, или « Североамериканские студенты сотрудничества» , - это организация, основанная в 1968 году, которая помогает организовать совместную жизнь студентов. Присутствуя в более чем 100 городах по всей Северной Америке, НАСКО предоставило десяткам тысяч студентов экологически чистое жилье. ^[28]

Метрополия Нью-Йорка [ править ]

Кооперативы имеют долгую историю в столичном Нью-Йорке - в ноябре 1882 года журнал Harper's Magazine описывает несколько уже существующих кооперативных многоквартирных домов с планами строительства большего количества ^[30] - и их можно найти по всему Нью-Йорку , округу Вестчестер , который граничит с городом. к северу и города в Нью-Джерси, которые находятся непосредственно через реку Гудзон от Манхэттена , такие как Форт-Ли , Эджуотер или Уихокен .

Многоквартирные дома и многоквартирные дома составляют более значительную долю жилищного фонда в районе Нью-Йорка, чем в большинстве других городов США, поскольку более 75% многоквартирных домов в Нью-Йорке являются кооперативами. Предлагаемые причины, объясняющие, почему кооперативы относительно более распространены, чем кондоминиумы в районе Нью-Йорка: ^[31]

• Вдохновленные Авраамом Казаном , кооперативы появились, по крайней мере, еще в 1920-х годах, в то время как правовая основа для формы собственности кондоминиумов не была доступна в штате Нью-Йорк до 1964 года. ^[32] Принятие Закона о кондоминиумах затем открыло волну строительства кондоминиумов. здания. ^[33]
• Кооперативная форма может быть выгодной, поскольку ипотека здания может осуществляться кооперативной корпорацией, что оставляет меньше финансирования для каждого владельца кооператива. При кондоминиуме финансирование предоставляют только отдельные владельцы кондоминиумов. В частности, когда процентные ставки высоки, спонсор конверсии может легче находить покупателей паев в рамках кооперативного соглашения, поскольку покупатели будут иметь меньше финансирования, чтобы организовать их самостоятельно; кажущаяся покупная цена единицы в кооперативном здании с базовой ипотекой ниже, чем покупка кондоминиума. Покупатели кооперативных ячеек могут неточно взвесить свою долю ипотеки здания. ^[32]
• Кроме того, на более позднем этапе эксплуатации здания после преобразования крупные новые инвестиции, необходимые для ремонта или замены систем здания, могут быть получены за счет новой центральной ипотечной ссуды в кооперативе, тогда как в кондоминиуме средства могут быть получены только путем обременительной оценки, требуемой для каждой отдельной единицы. владелец. Однако в 1997 году в закон Нью-Йорка о кондоминиумах были внесены поправки, разрешающие ассоциациям кондоминиумов занимать деньги. ^{[34] [35]}
• Создание в 1974 г. и последующее влияние на политику Совета по оказанию помощи городским усадьбам ^[36] , группы по защите интересов жилищного строительства, которая позволила преобразовать более 1600 домовладельцев, арендованных в собственность города, в кооперативы с ограниченным капиталом, контролируемые жителями.
• Правление кооперативного здания может по своему усмотрению налагать ограничения на акционеров и отказывать потенциальным покупателям без объяснения причин, если правление не нарушает федеральные и государственные законы о жилищном строительстве или гражданские права. ^[32]

Большинство жилищных кооперативов в районе Большого Нью-Йорка были преобразованы в этот статус в течение 1980-х годов; Как правило, это были большие здания, построенные между 1920-ми и 1950-ми годами, которые принадлежали одному домовладельцу или корпорации и которые сдавали в аренду, и которые становились невыгодными в качестве сдачи в аренду. Чтобы стимулировать индивидуальное владение единицами, первоначальные покупатели единиц (покупка у собственника всего здания) не должны были утверждаться советом директоров. Эти единицы известны как спонсорские единицы. Кроме того, арендаторам, проживающим в здании на момент переоборудования, обычно предоставлялась возможность покупки со скидкой. Если арендаторы контролировались арендной платой, закон обычно защищает их, позволяя им оставаться в качестве арендаторов, и квартира не может быть занята покупателем до тех пор, пока этот арендатор не умрет или не съедет. Многие из этих зданий, особенно вМанхэттен на самом деле довольно роскошен и эксклюзивен; в них живет много знаменитостей, а некоторые известные люди даже не принимаются кооперативными советами. В 1990-х и 2000-х годах некоторые сдаваемые в аренду здания в районах Чикаго , Вашингтона и Майами-Форт-Лодердейл-Уэст-Палм-Бич прошли аналогичный процесс преобразования, хотя и не в такой степени, как в Нью-Йорке.

Многие из кооперативов, первоначально построенных как кооперативы, спонсировались профсоюзами , такими как Объединенные рабочие-швейники Америки . Одним из самых крупных проектов был Cooperative Village в Нижнем Ист - Сайде на Манхэттене . Фонд Организации Объединенных Корпус был создан в 1951 году и построен Кооператив города в Бронксе , по проекту архитектора Германа Джессор . Одним из первых субсидируемых кооперативов с фиксированной стоимостью стал Morningside Gardens в районе Morningside Heights на Манхэттене .

Другая динамика также способствовала появлению большого количества кооперативов, созданных в 1980-х и 1990-х годах в Нью-Йорке - в данном случае группами арендаторов с низким и средним доходом. В 1970-х годах многие частные домовладельцы Нью-Йорка изо всех сил пытались сохранить свою стареющую собственность перед лицом высоких процентных ставок, красных границ, белых рейсов и роста цен на топливо. ^{[37] [38]} В этот период также наблюдались поджоги по инициативе домовладельцев для получения страховых доходов и повсеместная неуплата налогов на недвижимость - более 20% многоквартирных жилых домов оставались просроченными в середине 1970-х годов. ^{[39] [40]} В 1977 году город принял местный закон № 45., что позволило городу начать процедуру выкупа после всего лишь одного года неуплаты налогов, а не трех, что привело к захвату тысяч зданий, многие из которых были заняты, городом Нью-Йорком в результате судебного иска, известного как в праве выкупа. ^[38] В сентябре 1978 года городское жилищное агентство, Департамент сохранения и развития жилищного строительства (HPD) города Нью-Йорка , разработало серию новых жилищных программ, разработанных для того, чтобы дать жителям и общественным группам возможность контролировать и в конечном итоге владеть недвижимыми зданиями. ^{[41] [42]}

Совет по содействию городскому хозяйству (UHAB), созданный в 1974 году, начал помогать жителям этих зданий управлять, восстанавливать и приобретать их здания, а также формировать жилищные кооперативы с ограниченной долей участия. ^[36]Сотрудничая с городским жилищным агентством, его существующими программами кредитования и правом передавать брошенное имущество некоммерческим организациям, а также с законами штата, регулирующими создание кооперативов, UHAB смог предоставить малообеспеченным людям инструменты - начальный капитал, юридические консультации, архитектурные планы, обучение бухгалтерскому учету - для создания и управления жилищными кооперативами с ограниченной долей участия. Благодаря давнему контракту с городом на обучение и техническую помощь жильцам зданий в рамках Программы временной аренды арендатора (TIL), UHAB сотрудничал с более чем 1600 кооперативами, сохранив более 30 000 единиц доступного жилья. ^[42]

Некоторые кооперативы в Нью-Йорке не владеют землей, на которой расположены их здания. Эти здания , сдаваемые в аренду на землю, часто имеют серьезные недостатки для владельцев кооперативов. Однако были случаи, когда акционеры здания покупали прилегающую землю, например, 167 East 61st Street (ранее известную как Trump Plaza), где жители собрали 183 миллиона долларов, чтобы купить прилегающую землю. ^{[43] [44]}

Студенческие жилищные кооперативы [ править ]

Студенческие кооперативы предоставляют жилье и услуги питания тем, кто посещает определенные учебные заведения. Некоторые известные группы включают студенческий кооператив Беркли , жилищный кооператив Санта-Барбары и ассоциацию студенческих кооперативов Оберлина .

См. Также [ править ]

• Совместное проживание
• Кондоп
• Субсидируемое жилье
• Рабочий кооператив

Ссылки [ править ]

Внешние ссылки [ править ]

Викискладе есть медиафайлы, связанные с жилищными кооперативами .

• Национальный центр кооперативного права
• Международный жилищный кооперативный альянс
• Кооперативное жилье (PDF)
• Список жилищных кооперативов в Каталоге намеренных сообществ
• Международный кооперативный альянс
• Национальная ассоциация жилищных кооперативов
• Совет кооперативов и кондоминиумов Нью-Йорка