Из Википедии, бесплатной энциклопедии
  (Перенаправлено с Jumbo-кредитов )
Перейти к навигации Перейти к поиску

В Соединенных Штатах , джамба ипотека является ипотечным кредитом , который может иметь высокое кредитное качество, но в количестве выше обычных соответствующих кредитных лимитов. [1] Этот стандарт установлен двумя предприятиями , спонсируемыми государством , Fannie Mae и Freddie Mac , и устанавливает предел максимальной стоимости любой индивидуальной ипотеки, которую они будут приобретать у кредитора. Fannie Mae (FNMA) и Freddie Mac (FHLMC) - крупные агентства, которые покупают основную часть ипотечных жилищных кредитов в США у банков и других кредиторов, что позволяет им высвободить ликвидность для предоставления дополнительных ипотечных кредитов. Когда FNMA и FHLMCлимиты не покрывают полную сумму кредита, ссуда называется «крупная ипотека». Традиционно процентные ставки по крупным ипотечным кредитам выше, чем по соответствующим ипотечным кредитам, однако с увеличением комиссий GSE процентные ставки по крупным кредитам в последнее время ниже, чем по соответствующим кредитам. [1]

История [ править ]

13 февраля 2008 г. президент Джордж Буш подписал Закон о жилищном строительстве и восстановлении экономики 2008 г. ( Pub.L.  110–289 (текст) (pdf) , 122  Stat.  2654 , вступил в силу 30 июля 2008 г. ), который временно увеличил предел соответствия гигантским в Соединенных Штатах. Предел был повышен до 729 750 долларов США или 125% от средней стоимости дома в пределах столичного статистического района , в зависимости от того, что меньше. [2] Изначально истекавшие в декабре 2008 г., новые лимиты были продлены до 2010 г. [3]Ипотечные кредиторы не приняли эти новые ограничения по собственному усмотрению, сделав их по существу «теоретическими», поскольку ипотечные кредиты, превышающие старый соответствующий лимит в 417 000 долларов, по-прежнему имели более высокие процентные ставки. [ необходима цитата ]

По состоянию на 2010 год лимит для соответствующей ссуды в «общих» областях составлял 417 000 долларов для большей части США, за исключением Аляски, Гавайев, Гуама и Виргинских островов США, где лимит составлял 625 500 долларов. Лимит в областях «высокой стоимости» составлял 729 750 долларов США и 938 250 долларов США соответственно. [3]

1 октября 2011 г. лимит гигантского соответствия в 729 750 долларов США в областях с «высокой стоимостью» был снижен до 625 500 долларов США. [4]

28 ноября 2017 года Федеральное агентство жилищного финансирования США (FHFA) объявило, что максимальный предел ссуды для одноквартирных домов в наиболее дорогостоящих районах составит 679 650 долларов США, или 150 процентов от 453 100 долларов США. [5]

Риск [ править ]

Крупные ипотечные ссуды представляют собой более высокий риск для кредиторов, в основном из-за их большого размера, а не кредитного качества. [1] Это связано с тем, что в случае невыполнения обязательств по крупной ипотечной ссуде может быть сложнее быстро продать роскошное жилье за ​​полную цену. В некоторых случаях цены на предметы роскоши более уязвимы для рыночных максимумов и минимумов. Это одна из причин, по которой кредиторы предпочитают получать более высокий первоначальный взнос от соискателей крупной ссуды. Гигантские цены на жилье могут быть более субъективными, и их не так легко продать обычному заемщику, поэтому многие кредиторы могут потребовать двух оценок по крупной ипотечной ссуде.

Затраты [ править ]

Процентная ставка по крупным ипотечным кредитам обычно выше, чем по соответствующим кредитам, из-за более высокого риска для кредитора. Спред или разница между двумя ставками зависит от текущей рыночной цены риска. Хотя обычно спред колеблется от 0,25 до 0,5%, в периоды сильного беспокойства инвесторов, например, в августе 2007 года, он может превышать полтора процентных пункта. Рефинансирование крупной ссуды может быть дороже из-за затрат на закрытие.. Некоторые кредиторы предложат услугу по продлению и консолидации соглашения, так что крупному рефинансирующему предприятию не придется снова платить за ипотечный налог с того же основного баланса. В других случаях компании по страхованию титулов будут предлагать скидку до 50%, что часто требуется по закону для тех, кто осуществляет рефинансирование в течение от 1 года до 10 лет. Самый большой дисконт - при рефинансировании в течение одного года.

Роль в пузыре на рынке жилья в США [ править ]

Поскольку цены на жилье росли в рамках жилищного пузыря в Соединенных Штатах , резко увеличилось количество соискателей крупной ссуды. Из-за роста цен многие потребители были вынуждены брать огромные ипотечные кредиты, чтобы купить скромные дома в районах больших городов; [ необходима цитата ] этот вариант больше не ограничивался элитными роскошными резиденциями.

Многие из этих новых ссуд были погашены на 40 или 50 лет или имели опцион с выплатой только процентов, как и субстандартные ссуды. Это означало, что заемщик с крупной ссудой будет возвращать ссуду в течение более длительного периода времени или может отложить выплату основного долга на несколько лет (тем самым также увеличивая общую сумму, подлежащую выплате). Однако с 2007 года, когда цены упали, а количество случаев потери права выкупа закладной выросло, кредиторы отказались от предоставления гигантских ипотечных кредитов. [6] Кредиторы, которые остались на рынке крупных ссуд, резко повысили ставки, причем ставки на 1,5 процентных пункта выше, чем по соответствующим ссудам. [7]Этот уход с рынка привел к нехватке кредитов для финансирования покупки дорогих домов, что оказало дальнейшее понижательное давление на цены на жилье и замкнуло порочный круг . [8]

Уровень просрочек по крупным ипотечным кредитам резко вырос, утроившись в течение 2009 года, и к февралю 2010 года почти каждый десятый крупный ипотечный кредит был «серьезно просрочен» (то есть просрочен не менее чем на 60 дней). [9]

Ссылки [ править ]

  1. ^ a b c Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги , обеспеченные ипотекой , Глава 3 (Томсон Уэст, 2013 г.).
  2. ^ Полный текст Закона о жилищном строительстве и экономическом восстановлении от 2008 г.
  3. ^ a b Подтверждение соответствия лимитов по ссуде на 2010 год - Fannie Mae, 12 ноября 2009 г.
  4. ↑ Саид, Кэролайн (26 августа 2011 г.). «Большие изменения в ипотеке по мере падения« гигантских »лимитов» . SFGate . Проверено 3 апреля 2019 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
  5. ^ «FHFA объявляет о максимальных соответствующих кредитных лимитах на 2018 год - Федеральное агентство жилищного финансирования» . www.fhfa.gov . Проверено 3 апреля 2019 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
  6. ^ Покупателям жилья сложнее получить крупные ссуды в условиях кредитного кризиса San Francisco Chronicle, 17 августа 2007 г.
  7. ^ Калифорния. Продажи домов погружаются в январе Forbes.com, 14 февраля 2008 года
  8. ^ Многие кредиторы, предоставляющие гигантские ссуды, требовали более высоких ставок Gainesville Sun, 6 сентября 2007 г.
  9. ↑ Jumbo Mortgage «Серьезные просроченные платежи» выросли до 9,6% - Bloomberg.com, 8 февраля 2010 г.

Внешние ссылки [ править ]

  • [ https: //ww..org/nbr/site//transcriptsjumbo_mortgag_100512/ Ипотечный бизнес Jumb растет - PBSNightly Business Report с Сьюзи Гари

- 12 мая 2010 г.

  • «Гигантские кредиты легче найти» - The Wall Street Journal - 30 апреля 2010 г., заголовок статьи: «Гигантские кредиты легче найти» - The Wall Street Journal
  • Новые изменения в ссуде не приносят облегчения - последнее обращение 13 апреля 2008 г.
  • Информация о жилье и кредиторе
  • Лимиты займов Fannie Mae
  • Для больших кредитов теперь требуются более низкие первоначальные платежи
  • Частные ипотечные кредиторы