В деле Ntshiqa v Andreas Supermarket (Pty) Ltd , важном деле в южноафриканском законодательстве об аренде , стороны заключили письменное соглашение об аренде , по условиям которого Ntshiqa ( арендодатель ) сдал в аренду Andreas Supermarket ( арендатор ) определенные коммерческие помещения за пятилетний срок для работы супермаркета . Соглашение предусматривало, что в случае неуплаты арендной платы или нарушения любого условия аренды арендодатель будет иметь право расторгнуть договор аренды и вернуть помещение во владение.
Когда супермаркет не заплатил арендную плату за декабрь 1995 года, Нтшика расторгла договор аренды и возбудила иск о выселении супермаркета Андреас и выплате неоплаченной арендной платы. В течение всего периода, начиная с декабря 1995 г. и до даты рассмотрения дела включительно, супермаркет не платил арендную плату, утверждая, что он имел право на снижение арендной платы по двум причинам:
Соответственно, супермаркет утверждал, что его использование и использование коммерческих помещений были ограничены, и что это послужило основанием для его требования о снижении суммы арендной платы. Вопрос, который должен был решить суд , заключался в том, имеет ли право арендатор удерживать арендную плату на основании изложенных выше утверждений.
Суд постановил, что нельзя отрицать, что арендатор в данном случае обязался уплачивать полную арендную плату в обмен, среди прочего , на предоставление арендодателю права на полное пользование арендованным имуществом. Арендатор платит арендную плату за пользование помещением; если арендатор не имел полного пользования и пользования помещением, он был ответственен только за такую арендную плату, которая согласуется с таким пользованием и использованием. Кроме того, суд постановил, что арендатор не обязан отказываться от владения помещением до того, как он сможет потребовать снижения арендной платы; он также не должен платить полную арендную плату, а затем требовать возмещения пропорциональной части посредством иска о возмещении убытков.
Суд постановил, что как отсутствие туалета, так и частые перебои в подаче электроэнергии отрицательно сказывались на использовании арендованных помещений. Это ограниченное использование и пользование имели такой характер, что давало супермаркету право на освобождение от арендной платы. Таким образом, Нтшика не мог требовать выплаты полной арендной платы, если бы он не выполнил свою часть сделки: предоставил супермаркету полное и выгодное использование помещения.
Кроме того, поскольку супермаркет не только имел право на освобождение от арендной платы, но фактически мог даже выдвинуть исключение , которое «применяется ко всем договорам, в которых обязательства сторон являются взаимными», Нтшика не имел права расторгнуть договор. . Такое предполагаемое аннулирование равносильно отказу заявителя от договора аренды.