Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску
"Выселенный" перенаправляется сюда. Для использования в других целях, см Выселенные (значения) .
Право собственности
Часть общего закона серии
Типы
Приобретение
Поместья на земле
Передача
Контроль будущего использования
  • Сдерживание отчуждения
  • Правило против бессрочного
  • Правило в случае Шелли
  • Доктрина более достойного титула
Неимущественный интерес
  • Залог
  • Легкость
  • Выгода
  • Усуфрукт
  • Завет
  • Справедливый сервитут
похожие темы
  • Светильники
  • Напрасно тратить
  • Раздел
  • Практика без лицензии

  • Права собственности
  • Минеральные права
  • Права на воду
    • предварительное ассигнование
    • прибрежный
  • Боковая и нижняя опора
  • Назначение
  • Немо Дат
  • Quicquid plantatur
  • Коллизия законов о собственности
  • Blackacre
  • Залог
Другие общее право областей
  • Договорное право
  • Закон о правонарушениях
  • Завещания , трасты и поместья
  • Уголовное право
  • Свидетельство
Высшая категория: право и общее право
  • v
  • т
  • е
Картина Эрика Хеннингсена « Выселение», хранящаяся в Национальной галерее Дании. 1892 г.
РИК и гусары при выселении - Ирландия, 1888 г.
Двое мужчин с детьми выселяют, стоит со своими владениями на тротуаре, около 1910 года, на Нижнем Ист - Сайде в Нью - Йорке .

Выселение является удаление арендатора от аренды имущества от арендодателя . В некоторых юрисдикциях это может также включать выселение лиц из помещений, которые были изъяты залогодержателем (часто предыдущие владельцы, не выполнившие обязательства по ипотеке).

В зависимости от законов юрисдикции , выселение может также называться незаконным задержанием , суммарным владением , суммарным лишением имущества , суммарным процессом , принудительным задержанием , изгнанием и возвращением во владение , среди других терминов. Тем не менее, термин « выселение» чаще всего используется в общении между домовладельцем и арендатором. В зависимости от рассматриваемой юрисдикции, прежде чем арендатор может быть выселен, домовладелец должен выиграть судебный процесс о выселении или преуспеть на другом этапе судебного процесса. При этом следует учитывать, что выселение, как и в случае с изгнанием и некоторыми другими родственными терминами, имеет точное значение только в определенных исторических контекстах (например, в соответствии с английским общим правом прошлых веков) или применительно к конкретным юрисдикциям . В современной практике и процедурах содержание этих условий сильно различается от юрисдикции к юрисдикции. [ необходима цитата ]

Юридические аспекты, процедуры и положения о выселении под каким бы то ни было названием различаются даже между странами или штатами с аналогичными правовыми структурами.

Процесс выселения [ править ]

Блок-схема процесса выселения в Британской Колумбии, Канада

Большинство юрисдикций не разрешают домовладельцу выселить арендатора без предварительного судебного иска (обычно называемого выселением « самопомощи »; такие действия включают смену замков, удаление предметов из помещения или прекращение коммунальных услуг). Такие выселения, как правило, незаконны в любое время в течение процесса (в том числе после того, как домовладелец выиграет судебный процесс о выселении); Арендатор, столкнувшийся с такими мерами, может подать на домовладельца в суд. Однако в некоторых юрисдикциях могут быть разрешены выселения с самопомощью, когда в них участвуют коммерческие арендаторы, а не жилые. [1] [2]

Уведомление [ править ]

Перед подачей иска в суд о выселении, как правило, домовладелец должен направить арендатору письменное уведомление (обычно называемое уведомлением о выходе или уведомлением о выселении ). [3] Жилые и коммерческие постановления создали юрисдикцию, запрещающую домовладельцам предпринимать какие-либо действия, которые могут вынудить арендатора покинуть свои помещения. Эти действия включают в себя, помимо прочего, силу и угрозы, отключение основных служб, снос собственности или нарушение входных замков. [4] [5]

Судебный процесс и судебное разбирательство [ править ]

Если арендатор остается во владении недвижимостью после истечения срока действия уведомления о выселении, домовладелец может подать иск в суд .

В зависимости от юрисдикции от арендатора может потребоваться предоставить письменный ответ к указанной дате, после чего назначается другая дата для судебного разбирательства . В других юрисдикциях арендатор может просто потребовать явки в суд в указанную дату. Дела о выселении часто рассматриваются в ускоренном порядке, поскольку вопрос зависит от времени (арендодатель теряет доход от аренды, а арендатор остается во владении). Суд присяжных может быть запрошен любой из сторон, однако до конца 2000-х годов это было очень редко. [6]

Многие подсудимые по делу о выселении не явились в суд. Во многих крупных городах, включая Милуоки, до 70% обвиняемых не явились. [7] В суды некоторых городских районов явилось только 10% обвиняемых. [8]

Удаление из собственности [ править ]

Как упоминалось выше, в большинстве юрисдикций домовладелец не разрешает выселить арендатора без предварительного судебного иска, даже если арендодатель выиграл дело в суде.

Вместо этого домовладелец должен будет получить в суде приказ о владении недвижимостью и предъявить его соответствующему сотруднику правоохранительных органов . Затем офицер размещает уведомление для арендатора на участке, что офицер снимет с него арендатора и любых других людей на участке, хотя в некоторых юрисдикциях приказ не применяется, если в этот день имеет место ненастная погода. [9]

С удалением арендатора также происходит вывоз его личных вещей. Если арендатор оставляет после себя что-либо ценное, существует обычай (но не закон в некоторых юрисдикциях), что арендодатель хранит оставленное им имущество в течение 30 дней. По истечении этих 30 дней домовладелец может продать оставленное имущество, как правило, на аукционе, чтобы погасить просроченную задолженность по аренде. [10]

Выселение без вины [ править ]

Выселение без вины происходит, когда домовладелец пытается восстановить владение арендованной собственностью в соответствии с законами, которые не требуют от него заявлять о какой-либо вине со стороны арендатора, такой как неуплата арендной платы, беспокойство соседям или другим арендаторам в здании. , либо нарушение условий аренды. [ необходимая цитата ] Во многих юрисдикциях аренда по желанию , в отличие от аренды на срок, может быть прекращена в любое время с уведомлением арендатора как минимум за тридцать дней, хотя в некоторых юрисдикциях требуются более длительные периоды уведомления. [ необходима цитата ]

По мере того как происходит джентрификация и заселение городских центров более богатыми жителями, беспричинные выселения используются в качестве инструмента для перемещения арендаторов в городах с контролем над арендной платой . В Калифорнии, например, Закон Эллиса разрешает выселение арендаторов с контролируемой арендной платой, если домовладелец намеревается больше не сдавать в аренду какую-либо часть многоквартирного дома (т. Е. Арендодателей нельзя принуждать к сдаче в аренду). Закон Эллиса был применен к аренде в Сан-Франциско, [11] [12] Санта-Монике и Лос-Анджелесе. [ необходима цитата ]

Выселения по уважительной причине [ править ]

В некоторых районах действуют законы о «выселении по уважительной причине», которые запрещают выселение по причинам, отличным от утвержденного списка. Например, закон Сиэтла, штат Вашингтон , требует постановления суда (и в некоторых случаях помощи при переселении) и разрешает выселение для: [13]

  • Неуплата арендной платы или просрочка платежа после письменного предупреждения более четырех раз в год
  • Арендатор не устранил нарушение договора аренды или законов, касающихся нарушения общественного порядка, санитарии, незаконного ведения бизнеса, или обычно вызывает предупреждения с внесенными исправлениями.
  • Семья владельца переезжает в квартиру, и других подходящих квартир нет.
  • Продажа дома на одну семью
  • Арендаторы-сотрудники, которые больше не являются сотрудниками
  • Ремонт, снос или перевод в нежилое использование
  • Нарушение правовых требований, например пригодности здания или количества жителей
  • Арендаторы, проживающие с собственником
  • Если преступления, связанные с наркотиками или здоровьем и безопасностью, совершены (арендатором или с согласия арендатора) на участке, улице или соседнем участке

Закон штата Массачусетс позволяет домовладельцам выселять арендаторов только при выполнении одного из трех условий: [ необходима цитата ]

  • Неуплата аренды
  • Нарушение арендатором условий договора аренды
  • Чрезмерный ущерб, нанесенный арендуемому имуществу арендатором или лицами, находящимися под его контролем

Моббинг в сфере недвижимости [ править ]

Моббинг в сфере недвижимости - это использование спекулянтами с недвижимостью методов моббинга (группового запугивания) для конструктивного или принудительного выселения законного резидента или владельца из его или ее жилища. Организация Объединенных Наций признала угон недвижимости всемирной причиной принудительного выселения. [14] Моббинг в сфере недвижимости признан проблемой в Европе, особенно в Испании. [ необходима цитата ] Это связано со спекуляциями недвижимостью и быстрой джентрификацией . [ необходима цитата ]

Страны [ править ]

Соединенные Штаты [ править ]

Основная статья: Выселение в США

В Соединенных Штатах Америки правила выселения и процесса выселения определяются правилами штата, округа и города.

Австралия [ править ]

Если арендатор находится в аренде на фиксированный срок и срок его аренды подходит к концу, домовладелец должен будет предоставить ему действительное уведомление о выселении. Срок действия этого уведомления варьируется от штата к штату. Если арендатор не будет сотрудничать с параметрами уведомления о выселении, в Трибунал по аренде подается заявление о вступлении во владение недвижимостью.

Арендодатель не может на законных основаниях выселить арендатора без получения ордера на владение и ордера на владение. Ордер владения предписывает полиции выселить арендатора из собственности. После этого полиция связывается с агентом, чтобы договориться о времени, когда они могут подойти к дому, провести жильцов, сменить замки и официально вступить во владение. Выселение всегда должно производиться полицией; арендодатель не может самостоятельно выселять арендаторов. Взять закон в свои руки и не действовать согласно соответствующему законодательству в юрисдикции - это повлечет за собой штрафные санкции для арендодателя. [15]

29 марта 2020 года премьер-министр Скотт Моррисон объявил, что правительства штатов и территорий намерены ввести мораторий на выселение людей в результате финансовых затруднений, вызванных пандемией COVID-19 . Правительство заявило, что эти меры будут действовать не менее шести месяцев. [16]

Воздействие на выселяемых [ править ]

Иногда возникают проблемы со связью, когда назначается фактическая дата выселения, в результате чего некоторые выселяемые остаются не подготовленными, а к приходу шерифа ничего не упаковано. [17] Это может привести к опыту, подобному ящику Скиннера, поскольку выселенные иногда пытаются «оседлать» выселение. [17] (Иногда это вызвано отрицанием ) [17]

Переселенцы [18] имеют более высокие уровни: депрессии , тревоги , высокое кровяное давление , посттравматическое стрессовое расстройство ( ПТСР ), и даже самоубийство. [19] [20] [21] Процесс выселения может занять много времени (возможно, месяцы), и это может привести к тому, что выселенное лицо окажется в состоянии повышенного стресса, что сделает его более восприимчивым к стрессовым заболеваниям. [17] [19] Даже по прошествии нескольких лет исследования показывают, что выселенцы менее счастливы, оптимистичны и энергичны, чем те, кого не выселяли. [22]

Выселение может увеличить вероятность потери работы. [17] На самом деле, вероятность увольнения после выселения выше на 15%. [23] Это может привести к циклу, когда выселение затрудняет работу, а неиспользование может привести к выселению.

Выселенные часто перебираются в жилье более низкого качества, например, в переполненные дома. [20] [17] Например, исследование, проведенное в Милуоки, штат Висконсин, показало, что арендаторы, которые были вынуждены переехать из предыдущего места жительства, на 25% чаще испытывали долгосрочные жилищные проблемы, чем их сверстники, которые переехали только добровольно. . [24]

См. Также [ править ]

  • Вылечить или бросить
  • Выброс
  • Выкупа
  • Насильственный въезд
  • Арендовать
  • Перенос населения
  • Тихое название
  • Ответное выселение
  • Солдал против округа Кук
  • Реестр
  • Незаконное выселение и домогательства

Ссылки [ править ]

  1. ^ «Развитие использования лицензионных соглашений в сделках, связанных с недвижимостью» (PDF) . Проверено 16 октября 2019 .
  2. ^ Январь 2008. «Использование лицензионного соглашения вместо аренды» . LawJournalNewsletters.com . Проверено 16 октября 2019 .
  3. ^ «3 способа избежать выселения, если вы не можете найти помощь в аренде жилья в Хьюстоне» . www.houstoncasemanagers.com . 2021-01-24 . Проверено 26 января 2021 .
  4. ^ «HPD - Права арендаторов - Преследование» . www1.nyc.gov . Проверено 16 октября 2019 .
  5. ^ Бейли, Адам Лейтман; Закон, ContributorAttorney в (2016-10-25). «Преследование арендаторов в коммерческих целях в Нью-Йорке - сомнительная медицина» . HuffPost . Проверено 16 октября 2019 .
  6. ^ Арон, Гилель (2014-12-10). «Как« Супермен арендаторов »Дэниел Брамзон произвел революцию в индустрии защиты от выселения в Лос-Анджелесе» . LA Weekly . Проверено 7 октября 2016 .
  7. ^ Десмонд, Мэтью, Выселенные: бедность и прибыль в американском городе , Айелло, Скотт, ISBN 978-0-14-752679-3, OCLC  942737584
  8. ^ Ларсон, Эрик (2006). «Характеристики дела и невыполнение ответчиком арендатора в жилищном суде». Журнал эмпирических правовых исследований . 3 (1): 121–144. DOI : 10.1111 / j.1740-1461.2006.00065.x . ISSN 1740-1461 . 
  9. ^ «Выселение» . Советник арендатора Техаса . Остин, Техас: Информационная служба по вопросам жилья для малообеспеченных людей штата Техас . Проверено 27 февраля 2019 . Если идет дождь, мокрый снег или снег, вас нельзя убрать.
  10. ^ «Вещи жильцов после выселения: каковы ваши обязанности?» . RentPrep . 2018-08-11 . Проверено 16 октября 2019 .
  11. ^ "Выселения по закону Эллиса, Сан-Франциско" . Картографический проект по борьбе с выселением . Сан-Франциско, Калифорния . Проверено 27 февраля 2019 .
  12. ^ «2015 обещает стать годом поля битвы для выселений по закону Эллиса» . Жирный курсив . Средняя корпорация . 22 января 2015 . Проверено 4 апреля 2018 года .
  13. ^ «Муниципальный кодекс Сиэтла, раздел 22.206.160 - Обязанности владельцев» . Корпорация муниципального кодекса . Проверено 27 февраля 2019 .
  14. ^ Права человека ООН, принудительные выселения , http://www.ohchr.org/Documents/Publications/FS25.Rev.1.pdf .
  15. ^ «Выселения» . findlaw.com.au . Проверено 11 мая 2020 .
  16. ^ «Премьер-министр запрещает выселение на 6 месяцев» . au.finance.yahoo.com . 29 марта 2020 . Проверено 11 мая 2020 .
  17. ^ a b c d e f Сингал, Джесси. «Что происходит с людьми, которых выселяют снова и снова» . разрез . Дата обращения 10 февраля 2020 .
  18. ^ "выселение" . Мерриам-Вебстер . Дата обращения 14 февраля 2020 .
  19. ^ a b «Исследование предупреждает об огромном воздействии выселения на психическое здоровье» . MedicalExpress . Дата обращения 10 февраля 2020 .
  20. ^ a b Боувелл-боеприпасы, Эллисон; Сандель, Меган. «Скрытый кризис здоровья, связанный с выселением» . Школа общественного здравоохранения Бостонского университета . Дата обращения 10 февраля 2020 .
  21. ^ Serby, Майкл Дж .; Броуди, Дэвид; Амин, Шеталь; Янович, Филипп (01.02.2006). «Выселение как фактор риска самоубийства». Психиатрические службы . 57 (2): 273 – б. DOI : 10.1176 / appi.ps.57.2.273-б . ISSN 1075-2730 . PMID 16452711 .  
  22. ^ Десмонд, Мэтью; Кимбро, Рэйчел Толберт (сентябрь 2015 г.). «Последствия выселения: жилье, бедствия и здоровье». Социальные силы . 94 (1): 295–324. DOI : 10,1093 / SF / sov044 . ISSN 0037-7732 . S2CID 144361972 .  
  23. ^ Десмонд, Мэтью; Гершенсон, Карл (01.02.2016). «Отсутствие жилищных условий и занятости среди работающих бедных» . Социальные проблемы . 63 (1): 46–67. DOI : 10.1093 / socpro / spv025 . ISSN 0037-7791 . 
  24. ^ Десмонд, Мэтью; Гершенсон, Карл; Кивиат, Барбара (2015). «Вынужденное переселение и жилищная нестабильность среди городских арендаторов». Обзор социальных услуг . 89 (2): 227–262. DOI : 10.1086 / 681091 . ISSN 0037-7961 . S2CID 142660055 .  

Внешние ссылки [ править ]

  • Выселение по уважительной причине (CT)
  • Борьба с арендаторами, выступающими против выселения
  • Руководство по жилищным правам штата Нью-Йорк
  • Арендаторы под прицелом от Dollars & Sense , март / апрель 2009 г.
  • Национальное руководство для арендодателей по выселению во всех 50 штатах
  • Руководство по потребительскому обслуживанию Калифорнии