Контроль арендной платы в Шотландии основан на законодательных нормах, касающихся аренды жилья в частном секторе . Аренда, предоставляемая жилищными ассоциациями и т. Д. , Осуществляется не только в частном секторе, но и в той мере, в какой это уместно в данном контексте. Регулирование цен, наряду с обеспечением владения недвижимостью и надзором со стороны независимого регулирующего органа или судов, является частью регулирования арендной платы .
Что касается Закона об аренде , когда законодательство касается исключительно права, применимого к аренде жилья в частном секторе, Закон обычно охватывает, mutatis mutantis , как Шотландию, так и Англию и Уэльс ; но когда законодательство охватывает также и другие вопросы, более принято продвигать отдельные параллельные законы. Примерами первой категории являются все законы о войне до 1939 года и законы об аренде 1957, 1965 и 1974 годов; и второй, Закон о жилье 1980 года , в Шотландии это Закон 1980 года о правах арендатора и т. д. (Шотландия); и Жилищный закон 1988 года, в Шотландии это Жилищный закон (Шотландия) 1988 года.
Соответствующее законодательство
Законодательство, неприменимое к Шотландии
Контроль арендной платы в Англии и Уэльсе содержит ссылки на законодательство, применимое только к Англии и Уэльсу и не имеющее прямого или сопоставимого шотландского эквивалента. Причины этого разнообразны и включают:
- а) выполнение обязательства по предвыборному манифесту в отношении юга границы;
- б) введение новой формы владения и пользования на экспериментальной основе;
- в) разные условия в Шотландии; а также
- г) фундаментальные различия в системах землевладения между Шотландией и Англией и Уэльсом.
В контексте данной заметки нет необходимости пытаться идентифицировать все законодательные акты, упомянутые в предыдущем параграфе, и, соответственно, перечислены только наиболее важные акты и постановления, важные (как правило, но не всегда) в политическом смысле.
- Закон 1954 года о домовладельцах и квартиросъемщиках
- Закон о реформе арендованной собственности 1967 г.
- Закон об аренде (сельское хозяйство) 1976 г.
- Приказ 1981 года о защищенной краткосрочной аренде (регистрация арендной платы)
- Закон о домовладельцах и квартиросъемщиках 1985 г.
- Закон о жилищном строительстве и планировке 1986 года
- Закон о арендодателе и арендаторе 1987 года
- Приказ об аренде (освобождении от поэтапной реализации) 1987 года
- Закон о местном самоуправлении и жилищном строительстве 1989 года
- Закон 1993 года о реформе арендованного жилья, жилищном строительстве и городском развитии
Законодательство, применимое к Шотландии
Здесь может быть полезно обратиться к двум другим более общим вопросам - Закону об аренде 1449 года и молчаливому переселению .
Закон об аренде 1449 г.
За столетия, прошедшие с 1449 года, закон к югу от границы определенно вышел за рамки шотландского права в законодательном регулировании аренды; но Шотландия, несомненно, была первой, кто предоставил права помимо тех, которые были предоставлены самим договором аренды, который до 1449 года был обязательным только для его сторон. Но действие Закона 1449 года (который все еще находится в своде законов и который по современным стандартам является восхитительно кратким, насчитывает всего около шести строк) заключается в том, что, когда право собственности на собственность, подлежащую существующей аренде, переходит к другому владельцу, новый владелец связан договором аренды и должен позволять арендатору не только оставаться во владении, но и делать это по первоначальной арендной плате. Благодаря Закону арендатор получил не только личное право, подлежащее принудительному исполнению в отношении первоначального арендодателя, но и реальное право, подлежащее исполнению в отношении единственного наследника арендодателя.
«Единственный наследник» означает кого-то, кто стал владельцем наследуемой собственности любым способом, кроме как по наследству, наиболее очевидным из которых является покупка.
Молчаливое переселение
Согласно законодательству Шотландии, одним из основных элементов договора аренды является необходимость указать период аренды, то есть указать дату начала и окончания. Срок годности в Шотландии известен как «иш». Таким образом, аренда в Шотландии приравнивается к аренде с фиксированным сроком к югу от границы. Тем не менее, в Шотландии аренда автоматически не придет к концу , когда иш достигается. Если ни одна из сторон не предпринимает шагов, отправляя другой стороне уведомление о выходе для прекращения аренды в нужный момент, предполагается, что они хотели, чтобы аренда продолжалась. Эта презумпция известна как «молчаливое переселение» (молчаливое обновление).
Принцип молчаливого переселения позволяет продлить аренду на неопределенный срок на тех же условиях, которые были согласованы первоначально, за исключением срока. Если аренда первоначально заключалась на год или меньше, предполагается продолжение на тот же период; если больше года, продолжение на год. Если домовладелец или арендатор желают прекратить действие договора аренды по истечении продленного периода, необходимо подать действительное уведомление о прекращении аренды, в противном случае будет иметь место дальнейшее продление на такой же срок. И так до бесконечности.
Молчаливое переселение имеет важные последствия для обеих сторон. Он начинает действовать, как только истечет дата, к которой должно было быть подано уведомление о выходе. Таким образом, домовладелец жилого дома, сдаваемого в аренду по договору аренды, не может повышать арендную плату до окончания продленного срока аренды (и то только в том случае, если он своевременно примет соответствующие меры); и арендатор, со своей стороны, не может отказаться от своих обязательств по продленному договору аренды, независимо от того, продолжает он владение недвижимостью или нет.
Контролируемая аренда в Шотландии
Как уже указывалось, до принятия законов 1954 года практически все предыдущие законы имели общее применение, за исключением Закона 1943 года о контроле за арендой меблированных домов (Шотландия) и Закона 1946 года о контроле за меблированными домами (контроль арендной платы). сделано для контроля за историей арендной платы в Англии и Уэльсе, чтобы установить:
- а) какие жилые дома подпадали под действие законов в конкретное время;
- б) как определялась стандартная арендная плата (которая была платежом фонда); а также
- в) указанные прибавки, которые могут быть к нему добавлены.
Однако, возможно, следует упомянуть о том, как по- разному рассматривались ставки к северу и к югу от границы. В Шотландии положение таково, что местные ставки оплачивались частично владельцами и частично арендаторами (в отличие от Англии, где местные ставки всегда оплачивались арендатором). Основным исключением из приведенного выше общего правила было то, что домовладелец «небольшого жилого дома», как это определено Законами о сдаче в аренду и рейтинге домов (Шотландия) 1911 и 1920 годов , нес ответственность за оплату ставок арендатора за дом, но он мог взыскать с арендатора их полную сумму путем добавления к арендной плате.
Закон 1920 года разрешено помещикам увеличить арендную плату на 40 процентов (25 процентов из которых был отмечен в отношении увеличения стоимости ремонта). Кроме того, землевладельцы в Шотландии получили право взыскивать путем прибавления к арендной плате все повышения ставок собственников в период с 1914 по 1920 годы. Но после этого положение было таким, что из увеличения на 40 процентов, разрешенного в 1920 году, домовладелец в Шотландия должна была выплачивать все повышения ставок владельцев с 1920 года и до 1957 года, когда ставки владельцев были отменены. (В отличие от домовладельца контролируемого дома к югу от границы, который взимал разрешенное увеличение в размере 40 процентов, получил выгоду от всего этого увеличения ).
Результат этого требования с точки зрения содержания арендуемой собственности был катастрофическим, потому что большая часть денег, которые должны были быть потрачены на ремонт, должна была быть использована вместо оплаты ставок собственника. Это краткое объяснение того, почему по всей Шотландии произошло такое сильное ухудшение состояния арендуемой собственности.
В Законе о жилье (ремонте и аренде) (Шотландия) 1954 года к разрешенному им «увеличению ремонта» добавлялись квалификационные условия, аналогичные тем, которые применяются в соответствии с Законом Англии 1954 года. Но он использовал другую формулу, основанную на арендной плате, подлежащей возмещению непосредственно до 30 августа 1954 года. Повышение арендной платы на 40 процентов было разрешено в том случае, если домовладелец тратил не менее 60 процентов арендной платы на ремонт в течение 12 месяцев, непосредственно предшествующих уведомление об увеличении.
Что касается Шотландии, то Закон 1954 г. потерпел полную неудачу. Из 700 000 контролируемых арендных плат, которые тогда находились в собственности, арендная плата была увеличена только в 3 процентах из них. Состояние остальных 97% просто ухудшилось.
Шотландский закон 1954 года добавил Шотландскую ассоциацию специального жилья в список государственных органов, чья аренда была отменена.
Закон о чистом воздухе 1956 года (который действовал к югу и северу от границы) был принят только после того, как несколько туманов из горохового супа, называемые «смогом», в столицах и промышленных городах вызвали проблемы со здоровьем, возместили расходы, потраченные на адаптацию каминов для сжигания бездымного топлива. . В соответствии с Законом об аренде 1957 года работа засчитывалась как улучшение в целях повышения арендной платы. К арендной плате можно было добавить восемь процентов стоимости (за вычетом любого возмещения).
Акт аренды 1957 был первым действительно важный шаг после войны в направлении общего дерегулирования и ссылок должен быть сделан в историю контроля арендной платы в Англии и Уэльсе за decontrolling положений , применимых к Шотландии. Дальнейшего общего снятия контроля не проводилось до 1973 года.
Положения Закона 1957 года о повышении арендной платы в Шотландии, в отличие от положений, применимых к Англии и Уэльсу, не обладали достоинством простоты; и были дополнительно усложнены ссылкой на право на увеличение ремонта в соответствии с Законом 1954 года . Таким образом, Закон предусматривал, что:
- 1. надбавка за ремонт в соответствии с Законом 1954 года была увеличена до 50 процентов от возмещаемой арендной платы до 1954 года, либо путем добавления дополнительных 10 процентов в дополнение к уже начисленным 40 процентам, либо до полных 50 процентов в случаях где увеличение ремонта впервые было получено после 5 июля 1957 г.
- 2. в качестве альтернативы увеличение на 25% возмещаемой арендной платы до 1954 г. без доказательства того, что ремонт был проведен. Эта сумма может быть увеличена до 50 процентов, когда впоследствии будет выполнено испытание на «расходы на ремонт» в соответствии с Законом 1954 года. 25% можно было регулировать, если домовладелец не нес полную ответственность за ремонт.
В Законе о жилищном строительстве (Шотландия) 1969 года для Шотландии была повторена процедура «квалификационного свидетельства», закрепленная в Законе о жилищном строительстве 1969 года для преобразования лучших домов, подлежащих контролируемой аренде, на регулирование арендной платы. Переоборудование должно было быть произведено в три этапа по шесть месяцев, начиная с 1 января 1971 года, при этом в первую очередь переоборудуются более крупные дома.
В Мерах пожарного Закон 1971 при условии , что любые расходы , понесенные арендодателем в отношении изменений в соответствии с уведомлениями в соответствии с этим Законом следует рассматривать в качестве расходов , понесенных на «улучшение» в целях повышения арендной платы.
Корпус (Финансовые положения) (Шотландия) 1 972 осуществляется процесс 1969 преобразования этапа дополнительно путем обеспечения автоматического преобразования контролируемых держаний в регулируемые держания в трех ежегодных этапах, в соответствии с жилыми - й соразмерными стоимостями, на первом этап , начинающийся 1 январь 1973 с преобразованием больших домов. Исключались непригодные дома. Процедура «квалификационного аттестата» по-прежнему оставалась доступной (но использовалась редко).
"Меры по борьбе с инфляцией", введенные в рамках мер по борьбе с инфляцией, отложили до 31 декабря 1975 года автоматическое преобразование заключительного этапа, которое должно было начаться 1 января 1975 года, и эта отсрочка была сделана постоянной в соответствии с Законом о жилье, арендной плате и субсидиях (Шотландия) 1975 года .
Тем не менее, этот закон разрешал увеличение арендной платы на 12 1/2 процентов, на этот раз исходя из стоимости ремонта. До тех пор, пока не было введено это повышение на ремонт, домовладелец ни разу не мог повысить арендную плату более чем на половину арендной платы, которая подлежала возмещению в августе 1954 года, даже если был проведен капитальный ремонт.
Права Etc. Арендатора (Шотландия) 1980 конвертирована, посредством открытия производства ордена, всей остальной контролируемой аренда регулируемых держаний 1 декабрь 1980.
Регулируемая аренда в Шотландии
Как уже указывалось, Закон об аренде 1965 года применял регулирование арендной платы к арендованным объектам в Шотландии со ставкой налога, не превышающей 200 фунтов стерлингов, и которые не являлись контролируемыми арендными платами. (На этот верхний предел не повлиял Закон о противодействии инфляции 1973 года, который повысил, но только для Англии и Уэльса, пределы ставки налогообложения для арендных плат, которые должны быть в рамках Закона об аренде). После переоценки рейтингов в Шотландии в 1978 и 1985 годах предельные ставки налогооблагаемой стоимости были увеличены до 600 фунтов стерлингов с 1 апреля 1978 года и до 1600 фунтов стерлингов с 1 апреля 1985 года в отношении жилищ, которые были впервые внесены в список оценки после или позже. те даты. (Примечание: «Valuation Roll» - это то же самое, что и «Valuation List» на английском языке).
Основные различия между Шотландией и югом от границы проявляются в управлении системой «справедливой арендной платы», формуле, по которой должна оцениваться справедливая арендная плата, сохранении трехлетнего периода регистрации и постоянном поэтапном повышении арендной платы.
Служба регистрации аренды
В Шотландии офицеры по аренде назначаются непосредственно Государственным секретарем Шотландии, и в течение первого десятилетия или около того периода регулирования арендной платы нанимались на внешнюю работу исключительно в качестве служащих по аренде. В административных целях они были сотрудниками тогдашнего Шотландского департамента развития, ныне Департамента окружающей среды Шотландского офиса. После ассимиляции набранных извне действующих сотрудников по аренде в середине 1970-х годов в аналогичную категорию гражданской службы набор внешних сотрудников был приостановлен, и последующие вакансии, возникающие в Службе, были заполнены должностями подходящих высших административных сотрудников (с 1994 года исполнительных сотрудников) из Шотландского офиса личный состав, при этом командированные офицеры могут вернуться к нормальным служебным обязанностям в надлежащее время.
Офицеры по аренде в Шотландии с момента создания Службы в основном работали группами, базировавшимися в Абердине, Данди, Эдинбурге и Глазго (в первые дни были некоторые сотрудники по аренде, работающие неполный рабочий день, разбросанные по всей Шотландии). Они были назначены для службы в любой из регистрационных областей, охватываемых этими городами. Впоследствии их назначения были распространены на все регионы регистрации в Шотландии. Назначения на этой основе предоставили Службе организационную гибкость, которая прибыла к югу от границы только благодаря поправкам, внесенным Законом о жилье 1988 года в механизмы управления системой регулирования арендной платы.
Предпосылкой к тому, что административные механизмы были различны к северу и к югу от границы, является то, что предполагается, что в предварительных обсуждениях с местными властями в Шотландии о том, каким образом должна была быть создана система местных арендодателей, местные власти были , в общем, не в пользу связи с Услугой, которая приведет к увеличению арендной платы. Соответственно, сотрудники по аренде в Шотландии по волеизъявлению должны были быть наняты госсекретарем через шотландский офис.
Жилищно-имущественная палата
Палата по жилищным и имущественным вопросам Трибунала первой инстанции рассматривает апелляции на определение сотрудника по аренде, заявления об определении арендной платы за аренду с гарантированной или краткосрочной гарантией, а также рассматривает вопрос о том, соответствует ли частный домовладелец стандартам ремонта. Палата по домам и имуществу взяла на себя функции предыдущей Комиссии по сдаче жилья в аренду (prhp). [1]
Палата по жилищному хозяйству и собственности была создана министрами Шотландии на основании Шотландского статутного акта, который вступил в силу 1 декабря 2016 года, а назначение членов дополнительно регулируется Шотландским статутным актом. [2] Право передавать полномочия трибунала было установлено Законом о трибуналах (Шотландия) 2014 года . [3] Назначения в Палату по жилищным вопросам и собственности (включая президента и заместителя президента) производятся министрами Шотландии по рекомендации Совета по назначениям в суды Шотландии . [4]
Порядок справедливой аренды в целом
Арендная плата включает оплату услуг
Поскольку в Шотландии очень мало обслуживаемых квартир в собственно частном секторе, то есть за исключением закрытых жилых комплексов жилищных ассоциаций или «лестничных» механизмов, не было сочтено необходимым требовать от домовладельцев в Шотландии поддерживать заявку на справедливую арендную плату, которая будет включать сумму, подлежащую уплате. услуги с подробной информацией о соответствующих расходах. (Но на практике, как правило, все затронутые арендодатели). Таким образом, статья 46 Закона об аренде (Шотландия) 1984 года не содержит подраздела, эквивалентного подразделу 2 (b) статьи 67 Закона об аренде 1977 года .
Заявления местных властей
Местные власти в Шотландии никогда не имели права (как когда-то в Англии и Уэльсе) подавать независимое заявление в инспекцию по аренде для определения и регистрации справедливой арендной платы.
Свидетельство о справедливой аренде
В Шотландии сертификат о справедливой арендной плате не был отменен в 1988 году и, соответственно, остается доступным для домовладельцев, желающих заранее знать, какой будет справедливая арендная плата. Его использование в настоящее время значительно сократилось, но оно все еще может использоваться жилищной ассоциацией, которая намеревалась передать надежного арендатора в другой дом, или домовладельцем, который намеревался провести работы по улучшению дома, подлежащего регулируемой аренде.
Краткосрочная аренда
Это шотландский эквивалент защищенной краткосрочной аренды, которая была введена в 1980 году Законом о жилье 1980 года для Англии и Уэльса, а Шотландский закон является Законом о правах арендатора и т.д. (Шотландия) 1980 года для Шотландии.
Краткосрочная аренда гарантировала домовладельцам право восстановления владения при соблюдении процедурных требований, т. Е. Сдавать в аренду по справедливой арендной плате от одного до пяти лет новому арендатору, который получил предварительное предупреждение о том, что предлагаемая аренда была на основе краткосрочной аренды.
Сохранение трехлетнего периода регистрации
Причина, по которой Шотландия сохранила трехлетний период регистрации в 1980 году, когда сокращение до двух лет было одной из поправок, внесенных в процедуру «справедливой арендной платы» Законом о жилье 1980 года, заключалась в давлении на штатное расписание Шотландского офиса в то время. . Поскольку Служба регистрации арендной платы укомплектована государственными служащими, она должна была сыграть свою полную роль в поддержании штата Шотландского офиса в пределах общего потолка. Соответственно, не было замечено никаких возможностей для внесения поправки в процедуру регистрации арендной платы, которая привела бы к увеличению рабочей нагрузки на треть, особенно потому, что процедура регистрации в Шотландии не была оптимизирована, как это происходило к югу от границы, чтобы позволить сотрудникам по аренде там иметь возможность справиться с повышенной нагрузкой.
Уставная формула
Основная законодательная формула для оценки того, что такое «справедливая рента», слишком хорошо известна, чтобы ее повторять или повторять (но см. « Развитие системы контроля ренты в Англии и Уэльсе» ). Однако следует упомянуть о двух поправках к нему, не имеющих общего применения.
Поправка Англии и Уэльса
Жилищное строительство, арендная плата и Субсидия Закон 1975 требуется новым или удален, или улучшить или испортились услуги , предлагаемые в данной местности , отличных от арендодателя лиц не принимаются во внимание. Впоследствии это требование было отменено в 1980 году.
Поправка Шотландии
В правах аренды АРЕНДАТОРА, и т.д., (Шотландия) Закон 1980 сделали важные изменения в уставные формулы должны применяться в Шотландии. Первоначальная концепция была намеренно нечеткой в 1965 году, но это привело к значительному судебному толкованию, особенно к югу от границы. К сожалению, Сессионный суд Шотландии при рассмотрении дел, представленных на его рассмотрение, принял подход, заметно отличающийся от того, который был одобрен судами Англии.
Здесь суды последовательно придерживались мнения, что комитеты по оценке арендной платы (а следовательно, и сотрудники по арендной плате также) имеют право предпочесть свои собственные знания и опыт об уровне арендной платы в этом районе любым экспертным заключениям, представленным им. С другой стороны, Сессионный суд потребовал, чтобы комитеты показали, какие у них были причины в свете доказательств для принятия своего решения. Поскольку только домовладелец мог представить существенные доказательства, комитетам по оценке арендной платы в Шотландии приходилось все чаще принимать свои решения на основе показаний арендодателя и ничего больше.
Таким образом, Закон 1980 года внес поправки в установленную законом формулу, включив в нее конкретное требование о том, что сотрудники по аренде и комитеты по оценке арендной платы должны «применять свои знания и опыт в отношении текущей арендной платы за сопоставимое имущество в этом районе», которое они могли бы предпочесть имеющимся доказательствам, при определении того, что рента была бы справедливой арендной платой за конкретный жилой дом. Таким образом, это прямое обязательство восстановило дискреционные полномочия сотрудников по аренде и комитетов по оценке арендной платы, которые Сессионный суд отменил.
Поэтапное увеличение арендной платы
Механизмы ограничения увеличения арендной платы существовали в различных формах и для разных целей с момента принятия Закона о ценах и доходах 1969 года ; и Шотландия теперь единственная, кто продолжает обеспечивать определенную защиту для постоянных регулируемых арендаторов и жилищных ассоциаций, защищающих арендаторов от слишком резкого повышения арендной платы после регистрации или перерегистрации справедливой арендной платы. Приведенные ниже правила поэтапного распределения применяются как к регулируемым арендаторам, так и к арендаторам жилищных ассоциаций.
Фактические правила фазирования как к северу, так и к югу от границы были одинаковыми до 1972 года, когда произошло первое существенное расхождение. Что касается поэтапного повышения арендной платы в соответствии с положениями Закона о жилищном (финансовом обеспечении) (Шотландия) 1972 года , то Шотландия сохранила существующий и хорошо понятный формат поэтапных положений Закона об арендной плате (Шотландия) 1971 года , первоначально принятого в Закон о жилищном строительстве (Шотландия) 1969 года , единственное существенное изменение - сокращение периода поэтапности с четырех до двух лет. Однако в Англии и Уэльсе произошел полный отход от прецедента: Закон о финансировании жилищного строительства 1972 года предусматривал в восьми отдельных случаях целый ряд обстоятельств, при которых применялась поэтапная реализация.
В 1975 году правила фазирования продолжали отличаться. Жилищное строительство, арендная плата и Субсидии (Шотландия) Закон 1975 отменили положение фазировки в актах 1971 и 1972 лет и снова выбор в пользу варианты их формат , но с минимальным и максимальной годовым повышением арендной платой. Такой же максимальный годовой лимит применялся и к договорам аренды. (Основная причина этих максимальных значений (78 фунтов стерлингов в год) заключалась в том, что снижение арендной платы с мая 1975 года после контринфляционного «замораживания» арендной платы на четырнадцать месяцев, как считалось, могло вызвать особые проблемы в Шотландии и установить верхний предел арендной платы. повышение арендной платы рассматривалось как лучший способ справиться с слякотью).
В Законе о жилье, аренде и субсидиях 1975 года была выбрана алгебраическая формула с минимальным, но не максимальным ежегодным увеличением. В обоих режимах любой «элемент обслуживания» был исключен из фазы. Еще одно изменение, внесенное обоими законами 1975 года, заключалось в том, что система поэтапного распределения теперь применялась ко всем повышениям арендной платы после регистрации или перерегистрации справедливой арендной платы.
В 1980 году неравенство было еще больше, главным образом из-за новой разницы в продолжительности периода регистрации, когда Шотландия в данном случае предпочла альтернативное повышение, а Англия и Уэльс увеличили арендную плату в первом году «элемента услуг» плюс 50 процентов. арендная плата из оставшейся части разницы между новой и старой арендной платой, и полная зарегистрированная арендная плата возмещается через год. Альтернативные увеличения были наибольшим из
- а) 104 фунтов стерлингов или
- б) четверть предыдущего лимита арендной платы.
В любом случае «отмеченная сумма», то есть «элемент услуги», была исключена.
В правила поэтапного распределения снова были внесены поправки Постановлением от 5 февраля 1989 г., и действующие правила для Шотландии заключаются в том, что после регистрации более высокой справедливой арендной платы существующая арендная плата может увеличиваться на каждом ежегодном этапе до новой зарегистрированной арендной платы одним из следующих способов:
- а) 104 фунтов стерлингов или
- б) четверть предыдущего лимита арендной платы; или же
- c) половина от общего увеличения, необходимого для доведения арендной платы до новой зарегистрированной арендной платы, в зависимости от того, что больше.
Затраты на обслуживание возмещаются в полном объеме в дополнение к поэтапному увеличению. Текущие нормативные ссылки для регулируемой аренды:
Раздел 33 Закона об аренде (Шотландия) 1984 г. Приказ о предельных значениях увеличения арендной платы (Шотландия) 1989 г.
а для жилищного товарищества гарантированное жилье - это:
Раздел 58 Закона об аренде (Шотландия) 1984 г. Закон 1989 г. об ограничениях увеличения арендной платы (жилищные ассоциации) (Шотландия)
Раздел 41 Закона о жилищном строительстве (Шотландия) 1988 г. позволяет отменять или изменять указанные выше статьи 33 и 58 на основании постановления и вносит незначительные поправки в оба эти раздела. Дальнейшая поправка к Разделу 58 внесена Приложением 11 к Закону о местном самоуправлении и жилищном строительстве 1989 г.
Аренда жилищного товарищества
До 1954 года аренда жилищных товариществ подпадала под действие Закона об аренде, но впоследствии в целом была исключена из сферы их действия Законом о жилье (ремонт и аренда) (Шотландия) 1954 года . Жилищные ассоциации финансировались за счет субсидий, полученных в рамках согласованных договоренностей с местными властями. Но эти субсидии, как и субсидии, выплачиваемые местным властям, постепенно отменялись в соответствии с новыми механизмами финансирования, введенными (для Шотландии) Законом о жилищном (финансовом) обеспечении (Шотландия) 1972 года . Частью нового финансового режима стало распространение режима «справедливой арендной платы» на арендуемые жилищными ассоциациями жилищные ассоциации вместе с измененной процедурой поэтапного распределения.
Закон жилищного строительства 1974 еще раз пересмотрел механизмы финансирования. Справедливая арендная плата и поэтапность остались без изменений, но только жилищные ассоциации, зарегистрированные в Жилищной корпорации, имели право на получение грантов и ссуд.
В жилье, арендная плата и субсидии (Шотландия) Закон 1975 сняли ограничения на оплате жилищных ассоциаций и дефицит доходов грантов полностью взаимные кооперативных жилищные ассоциации, непреднамеренный эффект определения , используемом в Законе о жилье 1974 года , чтобы исключить некоторые жилищные ассоциации от права на участие.
Закон о жилищном (финансовом) обеспечении (Шотландия) 1978 года внес поправки в положения Закона 1972 года, регулирующие поэтапные меры, применимые к аренде жилищных ассоциаций, с тем чтобы годовой лимит на повышение арендной платы мог изменяться в зависимости от постановления. Поправка была впервые использована в 1980 году с целью применения к арендным платам жилищных ассоциаций новых правил поэтапного распределения, которые затем были введены для аренды в частном секторе. Однако из-за ошибки редакции в Приказе 1980 года полный паритет не был достигнут до 1984 года посредством Постановления о внесении поправок. Еще один приказ, вступивший в силу 5 февраля 1990 г., сохранил этот паритет.
В Арендаторе право, и т.д., (Шотландия) 1980 включена большинство жилья ассоциации аренды в рамках новой «безопасная аренда» форма владения , введенной этот Закон, два исключения быть долевой собственностью и полностью взаимные кооперативные жилищные ассоциации , зарегистрированные в Жилищная корпорация.
В соответствии с положениями Закона о жилищном строительстве (Шотландия) 1988 г. был создан новый уполномоченный орган по жилищным вопросам - « Шотландские дома» . Scottish Homes взяла на себя функции Жилищной корпорации Шотландии по поддержке и мониторингу жилищных ассоциаций. Он также стал арендодателем, взяв на себя жилищный фонд Шотландской ассоциации специального жилья после роспуска ассоциации 1 апреля 1989 года в соответствии с Законом 1988 года.
Закон 1988 года также исключил договоры о долевом владении в качестве регулируемых или гарантированных договоров аренды.
После консолидации текущие законодательные положения, касающиеся аренды жилищных ассоциаций, для гарантированной аренды (общей и арендной): Часть III Закона о жилищном строительстве (Шотландия) 1987 г. , Часть VI Закона об аренде (Шотландия) 1984 г. и гарантированная аренда (общая и арендная плата): Часть II Закона о жилищном строительстве (Шотландия) 1988 г.
Гарантированная аренда
Гарантированная аренда как форма владения жильем не использовалась в Шотландии до 2 января 1989 года, когда она была введена частью II Закона о жилье (Шотландия) 1988 года . Когда эта концепция рассматривалась в конце 1970-х годов (и впоследствии была реализована, как известно, на экспериментальной основе для Англии и Уэльса в соответствии с Законом о жилищном строительстве 1980 года), на этом этапе не было замечено никаких особых преимуществ в том, чтобы сделать эту новую форму владения недвижимостью доступной в Шотландия на аналогичной основе.
Основное существенное различие между стилем гарантированной аренды, введенным Законом о жилье 1988 г. и Законом о жилье (Шотландия) 1988 г., заключается в законодательных положениях, касающихся повышения арендной платы. В соответствии с первоначальным вступлением в силу раздел 24 (5) Шотландского закона 1988 г. позволял арендодателям с гарантированной арендой избегать участия комитетов по оценке арендной платы, предусматривая в самом договоре аренды повышение арендной платы либо на определенную сумму, либо на процентную ставку. рента. В Законе о жилищном строительстве 1988 года нет аналогичного положения .
В Приложении 11 к Закону о местном самоуправлении и жилищном строительстве 1989 г. раздел 24 (5) уменьшен как «пустой чек» для домовладельцев путем внесения поправок в разделы 16 и 24 Закона 1988 г. Поправки добавили к обоим разделам требование, согласно которому любые факторы использоваться для расчета увеличения арендной платы не должно полностью контролироваться домовладельцем; и должен быть таким, чтобы арендатор мог без излишних трудностей рассчитать, каким будет увеличение арендной платы.
Меблированная аренда
Меблированная аренда была исключена из Законов об аренде до 1943 года, когда в соответствии с Законом о контроле за арендой меблированных домов (Шотландия) 1943 года система контроля, находящаяся в ведении трибуналов по аренде, была впервые создана в Великобритании. Закон 1943 года был временным законом, который должен был действовать до шести месяцев после прекращения действия Закона о чрезвычайных полномочиях (обороне) 1939 года, но впоследствии был продлен последующими ежегодными законами о продолжении действия истекающих законов.
Первоначально суды по аренде были уполномочены устанавливать разумную арендную плату за дома или комнаты, сдаваемые в аренду с мебелью или услугами, но в 1949 году их полномочия были значительно расширены Законом 1949 года о арендодателях и квартиросъемщиках (о контроле за арендной платой ) . Оба эти закона были отменены и объединены частью VII Закона 1971 года об аренде (Шотландия) .
Различие между меблированной и немеблированной квартирой в большинстве практических целей было отменено Законом об аренде 1974 года . Место проживания арендодателя заменило предоставление мебели и / или услуг в качестве критерия юрисдикции Суда по аренде. Закон, регулирующий сдачу внаем домовладельцами-резидентами, основной элемент, составляющий сдачу в аренду, подпадающую под юрисдикцию "суда по аренде", теперь закреплен в части VII Закона 1984 года об аренде (Шотландия) .
Суды по арендной плате как таковые были упразднены Законом о правах арендаторов и т. Д. (Шотландия) 1980 года, а их функции были переданы комитетам по оценке арендной платы.
Сдача внаем и другие контракты, подпадающие под действие Части VII Закона 1984 г., постепенно исчезнут в соответствии с переходными положениями Закона о жилье (Шотландия) 1988 г., которые постепенно отменяют применение вышеуказанного Закона. Закон также отменил право, которое местные власти имели с момента принятия Закона 1943 года, передавать меблированные квартиры в Комитет по оценке арендной платы.
Аренда бизнеса
Как указано во введении, Шотландия сильно отстает от Англии и Уэльса в законодательном регулировании аренды. Это особенно верно в отношении бизнес-аренды, которая в Шотландии обычно подразделяется на «коммерческую» аренду, то есть аренду магазинов или офисов, и «промышленную» аренду, то есть аренду фабрик.
Отсутствие законодательного контроля за коммерческой и промышленной арендой в Шотландии является предметом одного незначительного исключения в виде Закона 1949 года об аренде магазинов (Шотландия), который предоставляет арендаторам магазинов ограниченные права обеспечения владения недвижимостью. Первоначальный Закон об аренде магазинов (Шотландия) был принят в 1949 году в качестве временной меры, но после ряда ежегодных продлений он стал постоянным в 1964 году на основании закона с тем же названием.
Согласно Закону 1950 года, магазин определяется как «любое помещение, в котором осуществляется розничная торговля или бизнес» .
Из вышеизложенного будет видно, что вышеупомянутые законы очень далеки от всеобъемлющих положений Закона 1954 года о арендодателях и арендаторах, который в любом случае распространяется как на аренду офисов и фабрик, так и магазинов.
Аренда местными властями
Арендная плата
Необходимость в примечании к арендной плате местных властей в Шотландии возникает из-за ссылки, сделанной в предыдущем разделе на (краткосрочные) реформы, проведенные в этой области Законом о финансировании жилищного строительства 1972 года и отмененные Законом о жилье, арендной плате и субсидиях 1975 года. .
В начале 1970-х годов тогдашнее правительство хотело отойти от господствовавшей тогда системы крупных неизбирательных государственных субсидий на дома, предоставленные местными властями. Таким образом, вышеупомянутый Закон 1972 года требовал от местных властей Англии и Уэльса взимать справедливую арендную плату за дома со Счета доходов от жилищного строительства; и были созданы контрольные комиссии по арендной плате для наблюдения за этими договоренностями.
Однако подобные меры не считались подходящими для Шотландии из-за ее долгой истории искусственно заниженной арендной платы в государственном секторе. Соответственно, Закон 1972 года о жилищном (финансовом) обеспечении (Шотландия) предусматривал, что арендная плата местных властей в Шотландии должна быть увеличена в течение переходного периода на ряд разумных ежегодных надбавок. Эти увеличения плюс новые механизмы субсидий были разработаны для приведения счетов доходов от жилищного строительства в баланс к концу переходного периода, который, как ожидается, будет концом либо 1975-76 финансового года, либо 1976-77 годов в большинстве случаев. Не позднее 1975-76 гг. Следовало рассмотреть возможность перехода на основу «справедливой арендной платы» для домов местных властей.
Механизмы фиксирования арендной платы, аналогичные тем, которые были введены для местных властей, применялись к новым городам и Шотландской ассоциации специального жилья.
Эти новые договоренности были отменены для Англии и Уэльса Законом о жилье, аренде и субсидиях 1975 года , а для Шотландии - Законом о жилье, арендной плате и субсидиях (Шотландия) 1975 года . Оба эти закона вернули местным властям право самостоятельно устанавливать арендную плату за свои дома. Шотландский закон 1975 года наложил на эту восстановленную свободу ограничение в 39 фунтов стерлингов на сумму, на которую арендная плата отдельных неулучшенных домов могла быть повышена для сидящих арендаторов в течение любого двенадцатимесячного периода. Ограничение, которое впоследствии было снято Законом о жилищном (финансовом) положении (Шотландия) 1978 года, также применялось к домам, принадлежащим новым городам и Шотландской ассоциации специального жилья.
Положения Шотландского закона 1975 года были отменены и вновь введены в действие в Части XI Закона о жилищном строительстве (Шотландия) 1987 года .
Долгосрочная аренда
Долгосрочная аренда (или аренда) жилой недвижимости по ряду исторических причин, выходящих за рамки данного примечания, всегда была сравнительно редкой в Шотландии. (Это резко контрастирует с положением в Англии и Уэльсе, где долгосрочная аренда жилой собственности является распространенной альтернативой безусловной собственности). В задачу данной заметки также не входит прослеживание эволюции закона в том виде, в каком он сейчас применяется к долгосрочным владениям к югу от границы.
Сравнительная редкость долгосрочной аренды жилья в Шотландии стала более редкой из-за Закона о долгосрочной аренде (Шотландия) 1954 года . В соответствии с его положениями долгосрочная аренда жилых домов, предоставленная до 10 августа 1914 года на срок не менее пятидесяти лет, могла быть преобразована в фею арендатором, подавшим уведомление домовладельцу. Поскольку уведомление должно было быть подано в течение пяти лет после вступления в силу Закона 1954 г. (то есть до 1 сентября 1959 г.), это положение в настоящее время исчерпано. Но пока он был в силе, количество арендаторов, принявших эту опцию, привело к тому, что длительная аренда жилья стала еще менее распространенной, чем раньше.
Что касается Шотландии, то текущая законодательная позиция заключается в том, что Закон о реформе землевладения (Шотландия) 1974 года запрещает заключение договора аренды жилого дома на срок более двадцати лет.
До сих пор существует несколько договоров аренды жилья на длительный срок, которые были заключены до 1974 года, и на их срок действия Закон 1974 года не влияет. Некоторые из них могли содержать требование о том, чтобы домовладелец по истечении срока аренды продлил аренду на срок более двадцати лет. Неопределенность, связанная с предоставлением такого продления в свете Закона 1974 г., была устранена Законом о реформе законодательства (Разные положения) (Шотландия) 1985 г., который ясно дал понять, что такое продление является правомочным.
Обязательства арендодателя по ремонту
По общему праву домовладелец жилого дома в Шотландии обязан, если не предусмотрено иное, предоставить его в начале аренды в пригодном для аренды и пригодном для проживания состоянии, а затем поддерживать его в таком же состоянии в течение срока аренды. . Это обязательство по общему праву было дополнено двумя законодательно установленными обязательствами по ремонту.
Первое такое обязательство было наложено Законом о жилье (Шотландия) 1925 года, который предусматривал условие наличия жилья как в начале, так и на протяжении всего срока аренды, которое должно подразумеваться в некоторых договорах аренды. Это условие подразумевалось, что бы ни говорилось в самом договоре аренды, в договорах аренды, заключенных до 31 июля 1923 г. с годовой арендной платой до 16 фунтов стерлингов, повышенной до 26 фунтов стерлингов, если договор аренды был заключен в эту дату или после нее. (Эти лимиты аренды оставались неизменными до 2 января 1989 г., когда лимит был повышен приказом до 300 фунтов стерлингов в неделю).
Вышеупомянутое подразумеваемое условие пригодности для проживания не применялось, если договор аренды заключался на срок не менее трех лет на условиях, которые возлагали на арендатора ответственность за превращение жилого дома в пригодный для жилья.
Второе подразумеваемое обязательство по ремонту было введено Законом о жилье (Шотландия) 1962 года и применялось к договорам аренды, предоставленным 3 июля 1962 года или после этой даты на срок менее семи лет. Закон установил условия, эквивалентные условиям Закона о жилищном строительстве 1961 года для Англии и Уэльса, т.е. домовладелец был обязан ремонтировать структуру и внешний вид жилого дома; и содержать в исправном и исправном состоянии основные хозяйственные объекты дома.
За годы, прошедшие с момента их первоначального вступления в силу, происходила периодическая консолидация обоих законов, и теперь оба обязательства содержатся в разделе 113 и Приложении 10 к Закону о жилищном строительстве (Шотландия) 1987 года .
Законное правопреемство
Обязательная передача в случае смерти арендатора
До 1972 года закон, регулирующий передачу права аренды после смерти арендатора, был воплощен в законах с заявлением Великобритании и, соответственно, рассмотрен в предыдущем разделе.
В Законе 1972 года о жилищном (финансовом обеспечении) (Шотландия) внесены поправки, эквивалентные поправкам, внесенным Законом о финансировании жилищного строительства 1972 года, т. Е. Вступление в новый договор аренды с лицом, которое было арендатором по правопреемству, не должно продлевать последовательность двух правопреемств, вытекающих из первоначальная аренда.
В Арендатора права, и т.д., (Шотландия) Закон 1980 отразили реформы , сделанные Законом жилищного 1980 , т.е. переживший супруг может добиться успеха в сдаче в аренду при условии , что жилой дом был его (или ее) или только главный дом , когда арендатор умер т.е. проживание с умершим арендатором больше не было требованием.
Реформы, проведенные Законами 1972 и 1980 годов, были закреплены в Законе об аренде (Шотландия) 1984 года .
Корпус (Шотландия) Закон 1988 сделал дальнейшую существенные поправки к правилам передач сопоставимы с теми , сделанным в Законе жилья 1988 года . Правопреемник регулируемой аренды делает это как гарантированный законом арендатор; срок проживания наследника семьи, не являющейся супругом, продлен с шести месяцев до двух лет; и другие положения ограничивают право наследования супругов и членов семьи арендатора гарантированной арендой.
Раскрытие личности арендодателя
Закон о жилищном строительстве 1974 года внес важные изменения в общий закон о домовладельцах и квартиросъемщиках. Требовалось предоставить письменное указание имени и адреса арендодателя в ответ на письменный запрос арендатора лицу, требующему или получающему арендную плату, а в случае арендодателя компании - указание имени и адреса секретарь и каждый директор компании-арендодателя.
На предоставление информации был установлен срок в двадцать один день, и невыполнение письменного запроса является правонарушением, наказуемым штрафом.
Закон 1974 г. также обязывал арендодателя уведомлять арендатора об имени и адресе нового арендодателя, по которому передавались права его арендодателя. Это должно быть сделано одним из следующих способов:
- а) через два месяца после даты уступки, т.е. уступки; или же
- б) в первый день после даты уплаты арендной платы.
Опять-таки за невыполнение была предусмотрена уголовная ответственность в виде штрафа.
Положения Закона 1974 года были отменены и вновь введены в действие в статьях 327 и 328 Закона о жилищном строительстве (Шотландия) 1987 года .
Защита от выселения
Защита от незаконного выселения и преследований
Одна из особых проблем, которая была вызвана ослаблением ранее действовавшего в Законе об аренде контроля в 1920-х и 1950-х годах, заключалась в том, что значительное число недобросовестных арендодателей, видя перспективу восстановления права владения своей собственностью, были склонны ускорить этот процесс. . Один из способов сделать это - взимать грабительскую арендную плату, во многих случаях за собственность в трущобах. Имя Питера Рахмана всегда ассоциируется с такой практикой домовладельцев.
Незаконное выселение
В Шотландии с середины XVI века для домовладельца, арендатор которого отказывался уйти, правильным решением было обратиться в суд за ордером на его высылку в соответствии со Статутом 1555 года о предупреждениях арендаторов . Изгнание brevi mami и выселение в некоторых других обстоятельствах привело к гражданскому иску арендатора о возмещении ущерба за незаконное выселение.
Закон о предотвращении выселения 1964 года объявил уголовным преступлением выселение любого жильца без постановления суда.
Домогательство
Закон о предотвращении выселения 1964 года также ввел состав преступления "домогательства", то есть действий, рассчитанных на то, чтобы заставить оккупанта уехать или воздержаться от осуществления каких-либо прав или использования каких-либо средств правовой защиты.
Укрепление
Акт аренды 1965 заменен в измененном виде положения в выше законе от 1964 г. Этих положений были впоследствии отмененным и воспроизведены в Части III в аренде (Шотландия) Закон 1984 года .
Текущая позиция
Корпус (Шотландия) 1988 , с изменениями , внесенный Законом жилья 1988 года , укрепил существующие санкции против помещиков, позволяя ущерб на основе разницы между ««значением и „вакантное владением сидит арендатор“ значение , которое будет присвоены следующим незаконным выселением, и замена в случаях преследований представления о том, что действия должны быть «рассчитаны», на «вероятный» эффект, т.е. замена необходимости продемонстрировать намерение проверкой вероятности.
Вышеупомянутый Закон 1988 года распространил защиту от положений о выселении в Законе об аренде (Шотландия) 1984 года на лиц, занимающих помещения на условиях, отличных от условий полной аренды; но исключены из этих положений лица, которые делят какое-либо жилье с владельцем или членом семьи владельца, и совместное жилье является частью или всем единственным или основным домом владельца.
Уведомление о выходе
Наиболее распространенное использование извещения о выезде как к северу, так и к югу от границы, когда домовладелец направляет арендатору надлежащее и официальное уведомление о прекращении аренды в качестве необходимой предварительной процедуры для судебного разбирательства по восстановлению владения.
Но в Шотландии еще одной важной функцией надлежащего уведомления о выходе является предотвращение негласного переезда, действующего в случаях, когда, например, одна или другая сторона желает продлить договор аренды на других условиях. Поскольку негласное перемещение начинается сразу же после наступления последней даты, к которой должно быть направлено действительное уведомление о прекращении, поэтому крайне важно, чтобы в уведомлении о прекращении не было технических дефектов, чтобы сделать его недействительным.
Юридические требования относительно продолжительности уведомления
Срок действия уведомления, которое для того, чтобы быть действительным, должно быть направлено любой из сторон, определяется продолжительностью и характером договора аренды, который она стремится прекратить. Основные правила изложены в Законе 1907 года о судах шерифа (Шотландия), который предусматривает, что
- а) жилые дома, сдаваемые в аренду на срок не более четырех месяцев, требуют уведомления в размере одной трети срока сдачи внаем; а также
- б) в любом другом случае уведомление не менее, чем за сорок дней.
В случаях, подпадающих под подпункт (а) выше, правило "одной трети" подлежит уведомлению как минимум за двадцать восемь дней, первоначально введенному в соответствии с Законом об аренде 1957 года, а теперь закрепленным в статье 112 Закона об аренде (Шотландия) 1984 года.
Уведомление как минимум за сорок дней, требуемое в случаях, указанных в подпункте (b) выше, регулируется разделом 13 (2) Закона 1984 г., в котором договор аренды предусматривает краткосрочную аренду. Арендатор по такой аренде может ее прекратить, уведомив арендодателя за один месяц, если срок аренды составляет два года или меньше, и за три месяца в любом другом случае.
В дополнение к вышеизложенным соображениям срок действия Уведомления о выходе должен истекать в "ish" дату: [5]
Дальнейшие изменения вносятся, если условия размещения создают договор по Части VII. Разделы 71–76 Закона 1984 г. содержат подробные правила, касающиеся уведомлений о прекращении работы в случаях, связанных с контрактами по Части VII, и включают поправки, внесенные в Закон об аренде (Шотландия) 1971 г. Законом об аренде 1974 г. и Право арендатора и т. Д. (Шотландия). ) Закон 1980 года .
Правовые требования к содержанию уведомления о выходе
Начиная с 31 марта 1976 года, в соответствии с положениями, впервые введенными Законом о жилье 1974 года , в случаях, когда аренда является защищенной арендой или договором по Части VII, уведомление о выходе должно быть в письменной форме и содержать информацию, предписанную законом. серия Положений. Соответствующее обязательство было введено для гарантированной аренды 2 января 1989 года.
Действующие правила являются: - для защищенных держаний и части VII договоров: Арендная плата Регулирование (Форма и информации и т.д.) (Шотландия) Правила 1991 Для гарантированных держаний: Уверенное держание (Уведомления Бросить предписанную информацию) (Шотландия) 1988 год .
Приложение 23 к Закону о жилье (Шотландия) 1987 года добавило новый раздел 39A к Закону 1907 года о судах шерифа (Шотландия), который привел уведомление о прекращении процедуры в соответствии с этим Законом в соответствие с процедурой в соответствии с Законом об аренде (Шотландия) 1984 года.
Правовые требования к вручению уведомления о выходе
Закон 1907 года о судах шерифа (Шотландия) требует, чтобы уведомление о выходе из школы подавал офицер шерифа или заказывал доставку.
Премии
До 1980 года закон о запрещенных страховых взносах был более или менее одинаковым к северу и югу от границы, поэтому следует сделать ссылку на раздел «История контроля арендной платы в Англии и Уэльсе», чтобы выяснить, как этот закон развивался в период с 1915 по 1980 год. Разница, заслуживающая внимания до 1980 года, возникает потому, что законодательство, применимое к меблированной аренде, было принято в Шотландии на три года раньше, чем в Англии.
Закон о контроле за арендной платой меблированных домов (Шотландия) 1943 года объявил правонарушением получение, а также требование выплаты премии в качестве условия предоставления и т. Д. Контракта, к которому применяется этот Закон, и арендная плата была зарегистрирована для рассматриваемые помещения. Аналогичное законодательство в Англии и Уэльсе - Закон о меблированных домах (контроль арендной платы) 1946 года - впоследствии содержал аналогичное положение к югу от границы.
И Жилищный закон 1980 года, и Закон 1980 года о правах арендаторов и т. Д. (Шотландия) расширили определение «премии», включив в него возвращаемый залог, который, по сути, превышает двухмесячную арендную плату. Однако Закон о жилищном строительстве 1980 года добавил еще одно условие, согласно которому залог также должен быть разумным по отношению к потенциальной ответственности, в отношении которой он был выплачен. Но в Шотландский закон не было соответствующего положения, поскольку было сочтено неуместным включать проверку на разумность в определение, которое в случае нарушения является уголовным преступлением.
Законодательные положения, применимые в настоящее время к Шотландии, содержатся в
- а) Часть VIII Закона об аренде (Шотландия) 1984 года; а также
- b) Раздел 27 Закона о жилье (Шотландия) 1988 года, который применяет к гарантированной аренде запреты, содержащиеся в Части VIII Закона 1984 года.
Соответствующего положения статье 27 Закона о жилищном строительстве 1988 г. нет.
После обширной кампании, проведенной в 2012 году под руководством Shelter Scotland, направленной на прекращение того, что оно считало незаконным взиманием страховых премий с арендаторов, правительство Шотландии разъяснило закон, регулирующий, какие сборы могут взимать агенты и арендодатели с частных арендаторов. С ноября 2012 года все сборы с арендаторов, кроме арендной платы и возвращаемого депозита, были запрещены в Шотландии. Проводятся консультации по введению аналогичного законодательства в Англии и Уэльсе в течение 2015 года [6].
Книги напрокат
Требование о том, что домовладелец должен предоставить книгу об аренде, впервые было введено Законом 1938 года об увеличении арендной платы и процентных ставок по ипотеке (ограничения) . В соответствии с этим Законом домовладелец был обязан предоставлять только арендную книжку, в которой арендная плата выплачивалась еженедельно, и это остается положением сегодня. Аналогичное обязательство было возложено Законом об аренде 1957 года на арендодателей, к которым применялся Закон о контроле за арендой меблированных домов (Шотландия) 1943 года .
Хотя арендодателю не нужно предоставлять книгу арендной платы (или другой аналогичный документ), за исключением случаев, когда арендная плата выплачивается еженедельно, если он действительно предоставляет ее в других случаях, как и в случае с обязательными книгами арендной платы, он также должен предоставить уведомление в форма, установленная регламентом.
Потребность в том, чтобы каждая арендная книжка соответствовала установленным требованиям, была в первую очередь требовалась Законом об ограничении арендной платы и процентов по ипотечным кредитам (поправка) 1933 года, то есть примерно за пять лет до того, как необходимость предоставления арендной книги стала обязательной для еженедельной арендной платы. За прошедшие годы предписанные требования были обновлены, чтобы отразить изменения в законодательстве, например, исчезновение арендных плат, ранее подпадающих под действие Законов об аренде, введение новых форм владения в рамках этих законов и т. Д.
Непредоставление арендной книжки или книжки, не соответствующей установленным требованиям, влечет наложение штрафа. Записи в арендной книжке, якобы показывающие задолженность по арендной плате, также наказываются штрафом.
Текущие положения, регулирующие арендные книги:
- Закон 1984 года об аренде (Шотландия), часть IV, для регулируемой аренды
- Часть VII для контрактов в пределах ее объема
- Закон о жилье (Шотландия) 1988 г., часть II, для гарантированной аренды.
Уведомления, которые должны содержаться в арендных книгах
Для регулируемых арендных плат и договоров Части VII: Положения о регулировании арендной платы (формы и информация и т. Д.) (Шотландия) 1991 года с поправками, внесенными Положением об аренде (формы и информация и т. Д.) (Шотландия) с поправками 1993 года .
Для гарантированной аренды:
Правила о гарантированной аренде (арендная книжка) (Шотландия) 1988 года с поправками, внесенными Положениями о гарантированной аренде (арендная книга) (Шотландия) 1993 года .
Надбавка к аренде
Арендная плата была введена в Шотландии Законом о жилищном (финансовом) обеспечении (Шотландия) 1972 года . Чтобы предотвратить выплату арендной платы в счет чрезмерной арендной платы, выплата была обусловлена либо регистрацией справедливой арендной платы, либо удовлетворением местных властей, что договорная арендная плата не превышает справедливой арендной платы. Это последнее требование привело к тому, что сотрудники по аренде были завалены запросами от местных властей о неофициальных советах о том, какой, вероятно, будет справедливая арендная плата.
Закон 1972 года требовал от местных властей создания схем арендной платы в отношении домов без мебели в частном секторе (включая жилищные ассоциации), но в соответствии с Законом 1973 года о сдаче в аренду меблированных домов (арендные ставки) были предусмотрены определенные арендаторы как в государственном, так и в частном секторах. имеют право на получение арендной платы.
В соответствии с обоими законами арендная плата, подлежащая выплате за счет арендной платы, была ограничена профессиональным элементом арендной платы, т.е. любые суммы арендной платы, относящиеся к ставкам, мебели, услугам или коммерческому использованию, не принимались во внимание. Но меблированные арендаторы, которые были «соответствующими критериям» согласно Закону 1973 года, имели право на «25-процентную надбавку» к приемлемой арендной плате. Оба эти положения были отменены Законом об аренде 1974 года .
Закон 1972 года требовал от домовладельцев предоставлять своим арендаторам информацию о наличии арендной платы. Невыполнение этого требования каралось штрафом в размере до 50 фунтов стерлингов.
Введение надбавки к арендной плате для аренды без мебели в частном секторе позволило ускорить преобразование оставшихся контролируемых арендных плат на регулирование арендной платы и сократить период поэтапности с четырех до двух лет.
Арендные ставки для арендаторов из частного сектора и скидки для арендаторов из государственного сектора теперь попали под общий заголовок « Жилищное пособие ».
Направления на жилищное пособие
Законодательные положения, позволяющие использовать сотрудников по аренде для установления уровней арендной платы в связи с жилищным пособием и финансированием жилищного пособия для Шотландии, содержатся в Законе о жилье (Шотландия) 1988 года . Положения, которые являются разрешительными, внесли соответствующие поправки в Закон о социальном обеспечении 1986 года .
Критерии, в соответствии с которыми должностные лица по аренде должны действовать при выполнении этих дополнительных функций, предусмотрены в Приказах, сделанных в соответствии с Законом 1988 года и его английским эквивалентом. Заказы, применимые к Шотландии, делаются параллельно с заказами, сделанными для Англии и Уэльса. Действующие в настоящее время приказы - это приказ 1995 года об инспекторах по аренде (дополнительные функции) (Шотландия) и приказ 1995 года о поправках к сотрудникам по аренде (дополнительные функции) (Шотландия) . (может потребоваться обновление)
Консолидация договоров аренды
Лишь в 1971 году Шотландия добилась консолидации довоенного и послевоенного законодательства, которое имело место в 1968 году в Англии и Уэльсе через Закон об аренде 1968 года . Аренда (Шотландия) Закон 1971 консолидируются все те акты , широко известные как аренды Деяний в их применении к Шотландии. В целом около четырнадцати законов были полностью отменены и объединены без поправок, вместе с рядом дополнительных положений, которые ранее содержались в жилищных законах. Только часть III Закона об аренде 1965 года (защита от преследований и незаконного выселения) не была повторно введена в действие, поскольку имела более общее применение.
Любая надежда на то, что Закон 1971 года станет долговременным сводом законов в этой области, быстро рухнула. Закон о жилищном (финансовом) положении (Шотландия) 1972 года , Закон об аренде 1974 года , Закон о жилье, арендной плате и субсидиях (Шотландия) 1975 года и Закон 1980 года о правах арендатора и т. Д. (Шотландия) - все это существенно изменило действующее законодательство.
Эти важные события сделали желательным еще одну консолидацию, и сводный статут, Закон об аренде (Шотландия) 1984 года , включал не только основные положения законов, перечисленных в предыдущем параграфе, но также часть III Закона об аренде 1965 года и некоторые второстепенные положения в других законах. Проходит с 1971 года.
Два других закона были приняты с 1984 года: Жилищный закон (Шотландия) 1987 года, который объединил большую часть законодательства, касающегося жилищного права, и Жилищный закон (Шотландия) 1988 года, который ввел гарантированную аренду в Шотландии и процедуры направления на получение жилищных пособий с участием сотрудников по аренде. .
Гарантия владения
В этом разделе дается краткое описание развития за последние восемьдесят лет положений Закона об аренде, касающихся гарантий владения и пользования.
С 1915 года как общие положения, так и отдельные положения подвергались значительной адаптации и поправкам, поскольку разные правительства с разной политикой расширили или уменьшили право арендатора на продолжение проживания после окончания договорного срока аренды. Следует сделать ссылку на «Историю контроля над арендной платой в Англии и Уэльсе», и здесь был принят лишь широкий подход по следующим направлениям.
После общего обсуждения предмета в Таблице сравнений под общими заголовками перечислены текущие основания взыскания, применимые к защищенным, надежным и гарантированным объектам аренды, вместе с первоначальным историческим происхождением каждого из этих положений.
Ссылка должна быть сделана на соответствующие законы, где желательно подробное сравнение конкретного основания.
Исторические соображения
Следует напомнить, что после принятия Закона 1920 года об увеличении арендной платы и ипотеки (ограничения) все законодательные акты, связанные с контролем арендной платы и гарантией владения недвижимостью, до 1971 года вступали в силу путем добавления или изменения существующих законов. Преобладающие в то время положения о гарантиях владения недвижимостью содержались в Законе об ограничении арендной платы и процентов по ипотеке (поправка) 1933 года в отношении «контролируемой» аренды и в Законе 1965 года об аренде в отношении «регулируемой» аренды. Аренда (Шотландия) Закон 1971 кодифицированы эти положения и сама теперь объединены в аренду (Шотландия) Закон 1984 года .
Одно из существенных затруднений в этом упражнении заключалось в том, что в законодательстве до 1939 г. то, что теперь является отдельными делами в Законе об аренде (Шотландия) 1984 г., не всегда разделялось таким образом. Что касается отмены и консолидации, не всегда использовалась преобладающая тогда формулировка. Причины этого разнообразны. Иногда это было результатом судебных решений, иногда для улучшения ясности, иногда из-за объединения существующих положений или расширения существующего положения для охвата дополнительных обстоятельств, или просто из-за прихоти составителя!
Начиная с 1915 года, Законы об аренде давали арендаторам жилых домов, к которым они применяли защиту от выселения их домовладельцами, за исключением определенных ограниченных оснований. Гарантия владения недвижимостью является важным дополнением к ограничениям на повышение арендной платы, налагаемым законами, и стоит повторить, что любая форма защиты сама по себе будет иллюзорной.
Было бы мало смысла защищать арендаторов от повышения арендной платы сверх определенных допустимых пределов, если бы домовладелец, подав уведомление о выходе, мог бы восстановить владение по окончании договорного срока аренды в соответствии с обычными нормами общего права. И наоборот, ограничения общего права арендодателя на возвращение права собственности принесут арендатору небольшую пользу, если арендодатель сможет вынудить арендатора уехать, повысив арендную плату до уровня, превышающего его платежеспособность.
Гарантия владения, предоставляемая соответствующим законодательством, по сути, проста. Это достигается за счет того, что законы лишают суд юрисдикции передавать домовладельцу во владение, за исключением указанных обстоятельств, и даже во многих из этих предписанных обстоятельств суд имеет дискреционные полномочия. Лишь после принятия Закона об аренде 1965 года обязательные основания для взыскания стали доступны домовладельцам частного сектора, и то только в отношении регулируемой аренды.
Типы аренды
В Шотландии существует три вида аренды, обеспечивающих полную гарантию владения. Они защищены и гарантированы в арендуемом частном секторе и надежны в государственном секторе. Эти владения существуют в соответствии с тремя отдельными законами, и, кроме того, существуют различия в тестах между разными владениями.
Защищенные объекты аренды
Выражение «защищенная аренда», впервые использованное в Законе об аренде 1965 года , является всеобъемлющим термином, охватывающим как «контролируемую», так и «регулируемую» аренду. Охраняемая аренда (которая с 1980 года может регулироваться только арендой) в настоящее время регулируется Законом об аренде (Шотландия) 1984 года . Раздел 11 этого Закона предусматривает, что распоряжение о хранении может быть принято только в том случае, если суд убежден в том, что он является разумным, и либо подходящее альтернативное приспособление доступно, либо будет доступно, либо одно из десяти дискреционных оснований, указанных в Части I в Приложении 2 удовлетворен. В части II Приложения рассматриваются десять обязательных оснований, которые не требуют проверки на разумность.
Гарантированная аренда
Они были введены Законом о жилье (Шотландия) 1988 года и в настоящее время являются единственной формой аренды, которая может быть предоставлена как для частного сектора, так и для жилищных ассоциаций. Раздел 18 этого Закона предусматривает, что домовладелец может получить приказ о владении недвижимостью только в том случае, если он удовлетворяет одному из оснований, указанных в Приложении 5. В Части I Приложения перечислены восемь обязательных оснований, а в Части II подробно описаны девять дискреционных оснований, причем последнее основания снова подлежат проверке на разумность.
Приложение 5 по стилю схоже с Приложением 2 к Закону об аренде (Шотландия) 1984 года и с Приложением 3 к Закону о жилищном строительстве (Шотландия) 1987 года. Многие основания владения четко основаны на традиционных прецедентах Закона об аренде.
Надежная аренда
До 1980 года ни местные власти, ни арендаторы жилищных ассоциаций не имели никакого права на обеспечение владения жильем с 1954 года, когда в Шотландии Закон 1954 года о жилье (ремонт и аренда) не применил к таким арендаторам Акт об аренде . Однако гарантии владения недвижимостью были восстановлены в Шотландии для этих категорий жильцов Законом о правах жильцов и т. Д. (Шотландия) 1980 года, который ввел надежную аренду в качестве формы владения. Положения о гарантиях владения жильем теперь закреплены в Законе о жилищном строительстве (Шотландия) 1987 года . Разделы 46 и 48 этого Закона предусматривают, что приказ о владении может быть предоставлен только на основаниях, изложенных в Приложении 3. В Части I Приложения изложены шестнадцать оснований, все из которых являются дискреционными. Как таковых обязательных оснований нет.
Основания владения аналогичны тем, которые имеются у домовладельцев частного сектора в соответствии с Приложением 2 к Закону об аренде (Шотландия) 1984 года, но есть важные различия, которые отражают разные роли и обязанности домовладельцев государственного и частного секторов.
Основания с 1 по 7 являются основаниями "поведения", и суд также должен убедиться в разумности вынесения постановления о владении.
Площадки с 8 по 15 являются «управленческой» площадкой, и домовладелец также должен установить, что подходящее жилье есть или будет доступно. Если это будет сделано, суд не вправе по своему усмотрению отказать в постановлении.
В дополнение к основаниям для взыскания, указанным выше, Закон 1987 года также предусматривает в статьях 49–51 возможность восстановления владения, если от гарантированной аренды, по всей видимости, было отказано.
Главные примечания
С введением гарантированной аренды со 2 января 1989 года с этой даты больше не было возможности создавать новые защищенные квартиры, за исключением обстоятельств, предусмотренных переходными и исключительными положениями, перечисленными в разделе 42 Жилищного закона (Шотландия) 1988 года.
В Законе о жилье (Шотландия) 1988 г. предусматривалось, что все новые виды аренды, созданные в секторе жилищных ассоциаций со 2 января 1989 года, будут гарантированными, но те, которые созданы до этой даты, будут оставаться в качестве надежных арендований для этих конкретных арендаторов.
Таблица отводов
Следующие ниже сокращения используются в Таблице сравнений, чтобы показать основной исторический вывод перечисленных в ней положений о гарантиях владения и пользования. 1915 = Закон об увеличении арендной платы и процентов по ипотеке (ограничения войны) 1915 года
1919 = Закон о повышении арендной платы и т. Д. (Поправки) 1919 г.
1920 = Закон об увеличении арендной платы и процентов по ипотеке (ограничения) 1920 г.
1923 = Закон об ограничении арендной платы и процентов по ипотеке 1923 г.
1923 = Закон о предотвращении выселения 1924 года
1933 = Закон об ограничении арендной платы и процентов по ипотеке (поправка) 1933 г.
1965 = Закон об аренде 1965 г.
1967 = Закон о сельском хозяйстве 1967 г.
1970 = Закон о сельском хозяйстве 1970 г.
1974 = Закон об аренде 1974 г.
1980 = Закон о правах арендаторов и т. Д. (Шотландия) 1980 г.
1986 = Закон о жилищном строительстве (Шотландия) 1986 г.
1988 = Закон о жилищном строительстве (Шотландия) 1988 г.
ПРИМЕЧАНИЯ К ТАБЛИЦЕ СРАВНЕНИЙ
Разумно сделать заказ
Первое упоминание о проверке разумности было в Законе 1919 года, когда он ограничивался тем, что он должен был учитываться в тех случаях, когда арендованный дом требовал арендодателя и т. Д. Закон 1920 года сделал условие разумности общеприменимым. таким образом, делая все основания для взыскания, по сути, дискреционными. Этот давний принцип "разумности" был также распространен на дискреционные основания взыскания, применимые к надежной и гарантированной аренде.
Текущие нормативные ссылки:
Статья 11 (1) Закона об аренде (Шотландия) 1984 года о защищенной аренде.
Раздел 48 (2) (а) Закона о жилищном строительстве (Шотландия) 1987 г.
Гарантированная аренда, раздел 18 (4) Закона о жилье (Шотландия) 1988 г. S Подходящее альтернативное жилье
Существование «подходящего альтернативного жилья» в качестве основания, по которому суд может передать владение (всегда при условии соблюдения условия разумности), фигурировало в Актах об аренде с момента принятия Закона 1919 года, но окружающие формулировки менялись время от времени. время. Доступность «альтернативного жилья» изначально была жестко привязана к дискреционным основаниям, как это предусмотрено в этом Законе, касающимся разумного требования арендодателя арендовать дом для себя и т. Д. Проверка пригодности альтернативного жилья проводилась в сравнении с этим домом.
Закон 1923 года сохранил ссылку идентифицированного выше , но изменил тест на сравнение со средствами и потребностями арендатора и его семьи. Только Закон 1933 года , когда наличие «подходящего альтернативного жилья» стало самостоятельным основанием, на котором домовладелец мог инициировать судебное разбирательство для восстановления владения.
В определение того, что составляет «подходящее альтернативное жилье», также были внесены значительные изменения. Суд не получил никаких указаний в Законе 1919 года, в котором просто говорилось о «доступном альтернативном жилье» как об одном из обстоятельств, которые могут повлиять на решение о разумности вынесения постановления.
В Законе 1920 г. «альтернативное жилье» должно было быть «разумно эквивалентным с точки зрения арендной платы и пригодности во всех отношениях».
Закон 1923 года , который изменил «сравнение» тест также усиливается , что является «подходящим» включить требование о том , что альтернативное жилье при условии эквивалентных гарантий владения. Гарантия того, что жилищная администрация переселит свергнутого арендатора, должна рассматриваться как неопровержимое доказательство наличия подходящего альтернативного жилья, была введена Законом 1933 года.
Текущие нормативные ссылки:
Защищенная аренда Часть IV Приложения 2 к Закону об аренде (Шотландия) 1984 г. Обеспечение арендной платы разделом 48 (2) (b) или (c) и Частью II Приложения 3 к Закону о жилищном строительстве (Шотландия) 1987 года Гарантированная аренда Основание 9 Части II и Части II Приложения 5 к Закону о жилищном строительстве (Шотландия) 1988 г.
Испытание на большие трудности
Этот тест был впервые введен Законом 1924 года, а затем, как и сейчас, применим только в тех случаях, когда арендованный дом требуется арендодателем и т. Д. Текущим нормативным документом является Часть III Приложения 2 к Закону об аренде (Шотландия). 1984 г.
Гарантия владения
Таблица сравнений
ЗАЩИЩЕННЫЙ | БЕЗОПАСНЫЙ | УВЕРЕННЫЙ | |
Законодательство | Приложение 2 Закона об аренде (Шотландия) 1984 г. | Приложение 3 Закона о жилищном строительстве (Шотландия) 1987 года | Приложение 5 Закона о жилищном строительстве (Шотландия) 1988 г. |
Задержанная / неоплаченная арендная плата | Дело 1 1915, 1919, 1920 Акты | Основание 1 Закона 1980 г. | Основания 8, 11 и 12 Закон 1988 г. |
Нарушение условий аренды | Дело 1 1915, 1919, 1920 Акты | Основание 1 Закона 1980 г. | Основание 13 Закона 1988 г. |
Неприятность / раздражение соседей | Дело 2 Закон 1915 г. | Основания 7 и 8 Закон 1980 г. | Основание 15 Закона 1988 г. |
Незаконные / аморальные цели | Дело 2 Закон 1923 г. | Основание 2 Закона 1980 г. | Основание 15 Закона 1988 г. |
Износ дома и т. Д. | Дело 3 Закон 1915 г. | Основание 3 Закон 1980 г. | Основание 14 Закона 1988 г. |
Износ мебели | Дело 4 Закон 1974 года | Основание 4 Закона 1980 г. | Основание 16 Закона 1988 г. |
Арендатор отзывает уведомление о выходе | Дело 5 Закон 1920 г. | Нет эквивалента | Основание 10 Закона 1988 г. |
Переуступка / субаренда без согласия | Дело 6 Закон 1923 г. | Раздел 55 Закона 1987 г. | Раздел 23 Закона 1988 г. |
Требуется арендодателем для нового сотрудника-арендатора | Дело? Закон 1915 г. | Непригодный | Основание 17 Закона 1988 г. |
Требуется домовладельцем для себя или члена семьи (по усмотрению) | Дело 8 Закон 1915 г. | Непригодный | Нет эквивалента |
Завышенная арендная плата за субаренду | Дело 9 Закон 1919 г. | Нет эквивалента | Нет эквивалента |
Перенаселенность | Дело 10 Закон 1933 года | Основание 9 Закон 1980 г. | Нет эквивалента |
Требуется домовладельцем для себя или семьи (обязательное основание) | Дело 11 Закон 1965 года | Непригодный | Основание 1 Закона 1988 г. |
Ипотечный дефолт | Дело 11 Закон 1980 года | Непригодный | Основание 2 Закона 1988 г. |
Дом престарелых | Дело 12 Закон 1974 года | Нет эквивалента | Нет прямого эквивалента Основание 1 Закона 1988 г. Ближайшее сравнение |
Сдача в аренду курортной недвижимости вне сезона | Дело 13 Закон 1974 года | Нет эквивалента | Основание 3 Закона 1988 г. |
Студенческое размещение в межсезонье | Дело 14 Закон 1974 года | Нет эквивалента | Основание 4 Закона 1988 г. |
ЗАЩИЩЕННЫЙ | БЕЗОПАСНЫЙ | УВЕРЕННЫЙ | |
Краткосрочная аренда | Дело 15 Закон 1980 года | Непригодный | Раздел 33 Закона 1988 г. |
Собственность министра / мирянина-миссионера | Дело 16 Закон 1965 года | Нет эквивалента | Основание 5 Закона 1988 г. |
Сельскохозяйственный работник | Дело 17 и 19 1965, 1967, 1970 Акты | Нет эквивалента | Нет эквивалента |
Специальное положение для сельскохозяйственных работников | Раздел 24 Закона 1984 г. Закон 1970 г. | Непригодный | Нет эквивалента |
Объединение в соответствии с Законом о сельском хозяйстве 1967 года | Дело 18 Закон 1967 года | Непригодный | Нет эквивалента |
Адаптация к особым потребностям | Дело 20 Закон 1980 года | Основание 1 1 Закон 1980 г. | Нет эквивалента |
Арендодатель в HM Forces | Дело 21 Закон 1980 года | Нет эквивалента | Нет эквивалента |
Отсутствие дома | Нет эквивалента | Основание 5 Закона 1980 г. | Нет прямого эквивалента статьи 12 Закона 1988 года. |
Аренда предоставлена на основании ложного или необдуманного заявления | Нет эквивалента | Основание 6 Закона 1980 г. | Нет эквивалента |
Работы по сносу / благоустройству | Нет эквивалента | Основание 10 Закона 1986 года | Основание 6 Закона 1988 г. |
Особые случаи социальной поддержки | Нет эквивалента | Основание 12 Закона 1980 г. | Нет эквивалента |
Аренда жилья для лиц с особыми потребностями | Нет эквивалента | Основание 13 Закона 1980 г. | Нет эквивалента |
Интерес арендодателя прекратился | Нет эквивалента | Основание 14 Закона 1980 г. | Нет эквивалента |
Потребности в образовательной занятости | Нет эквивалента | Основание 15 Закона 1980 г. | Нет эквивалента |
Передача права аренды | Нет эквивалента | Земля 16 1980, 1986 Акты | Нет эквивалента |
Аренда, переданная по завещанию или по завещанию | Нет эквивалента | Нет эквивалента | Основание 7 Закона 1988 г. |
Смотрите также
Рекомендации
- ^ «Кто мы | Жилищно-имущественная палата» . www.housingandpropertychamber.scot . Служба шотландских судов и трибуналов . Проверено 14 апреля 2017 года .
- ^ Шотландский парламент. Постановления суда первой инстанции по жилищно-имущественной палате Шотландии и верховного суда по делам Шотландии (состав) от 2016 г. в том виде, в котором они были приняты, с сайта legal.gov.uk .
- ^ Шотландский парламент. Закон о трибуналах (Шотландия) 2014 г. с поправками (см. Также принятую форму ), с сайта legal.gov.uk .
- ^ «Палата и суды | Жилищно-имущественная палата» . www.housingandpropertychamber.scot . Служба шотландских судов и трибуналов . Проверено 14 апреля 2017 года .
- ^ "Выселение и задолженность по аренде", Справочник по закону в Шотландии, Джонатан Митчелл, королевский адвокат, 1995 г.
- ^ http://www.scotland.gov.uk/News/Releases/2012/11/illegal-charges-on-tenants22112012 [ пустой URL ]