Аренда с выкупом, также известная как покупка в аренду или аренда с выкупом, представляет собой тип юридически оформленной сделки, в рамках которой материальное имущество , такое как мебель , бытовая электроника , автомобили , бытовая техника , недвижимость и обручальные кольца , сдается в обмен на еженедельную или ежемесячную оплату с возможностью покупки в определенный момент во время действия договора.
Операция аренды с выкупом отличается от традиционной аренды тем, что арендатор может приобрести предмет аренды в любое время в течение срока действия договора (при традиционной аренде арендатор не имеет такого права), а также от плана покупки в рассрочку / рассрочки , в том, что арендатор может расторгнуть договор, просто вернув собственность (при покупке в рассрочку покупатель имеет ограниченное время, если таковое имеется, для расторжения договора). [1]
Использование сделок аренды с выкупом началось в Соединенном Королевстве и Европе и впервые появилось в Соединенных Штатах в 1950-х и 1960-х годах. [2] Хотя терминология «аренда с правом собственности» чаще всего ассоциируется с операциями с потребительскими товарами, этот термин иногда используется в отношении операций с недвижимым имуществом. [3] Вступающий в силу новейший закон, известный как «физический контроль», - это прогресс в направлении владения чем-то, например, земельным участком.
Мебель, электроника и техника
История
Концепция сделок аренды с выкупом впервые появилась в Соединенном Королевстве и странах континентальной Европы в рамках модели покупки в рассрочку . Одним из первых розничных магазинов с арендой в собственность, созданных в Великобритании, был Lotus Radio, который начал работать как бизнес по аренде радиоприемников в 1933 году. [4] В Соединенных Штатах существует практика розничного бизнеса с арендой в собственность. начали развиваться в 1950-х и 1960-х годах. [2] Лица, упомянутые в качестве ключевых фигур в истории сделки с арендой с выкупом и применения в качестве бизнес-модели, включают Чарльза Лоудермилка-старшего, который в 1955 году начал сдавать в аренду излишки армейских стульев, а затем основал Aaron Rents и J. Эрнест Талли, который основал компанию Mr. T's Rental в Уичито, штат Канзас, в 1963 году, а позже помогал в создании Rent-A-Center . [2] [5]
В ответ на растущее желание обмениваться информацией, разрабатывать единообразные практики и процедуры и развивать положительный имидж в обществе в условиях растущей ренты на собственную промышленность в Соединенных Штатах, арендная плата собственным дилерам была создана торговая ассоциация - Ассоциация прогрессивных арендных организаций ( APRO) в 1980 году. Ассоциация началась примерно с 40 компаний-членов и избрала первоначальный совет из 16. [6] Сегодня ассоциация насчитывает около 350 компаний-членов, представляющих примерно 10 400 магазинов во всех 50 штатах, Мексике и Канаде. Rent to own обслуживает 4,8 миллиона клиентов в любое время в году. [7]
Структура транзакции
Договоры аренды с выкупом основаны на недельном или ежемесячном сроке аренды. В структуре этого типа транзакции потребитель ( арендатор ) - в конце каждой недели или месяца - может выбрать либо продление аренды на еженедельной или ежемесячной основе путем внесения платежей за продление, либо расторжение договора без дальнейшего обязанность по возврату материального имущества. [8] Хотя потребитель не обязан делать это, он может продолжать делать интервальные платежи за товар в течение заранее определенного периода времени, после чего он будет полностью владеть товаром. [9] Обычно предусматривается альтернативный вариант покупки, позволяющий потребителю погасить оставшуюся сумму по соглашению в любой момент времени, чтобы получить постоянное право собственности. [10]
Согласно исследованию, проведенному Федеральной торговой комиссией в сфере аренды с вычетом владения в Соединенных Штатах в 2000 году, потребители сообщили, что они решили участвовать в сделках по аренде с выкупом по целому ряду причин, в том числе: «отсутствие проверка кредитоспособности »,« возможность получить товары, которые иначе они не смогли бы получить »и« удобство и гибкость сделки ». [1] Наиболее частой причиной неудовлетворенности в ходе исследования были высокие цены. респонденты сообщили о плохом обращении со стороны сотрудников в связи с просрочкой арендной платы, проблемами с ремонтными услугами, а также скрытыми или дополнительными расходами [1].
Стоимость, которую несут потребители в сделках по аренде в собственность, является предметом длительных споров и разногласий. Исторически сложилось так, что защитники прав потребителей, некоторые генеральные прокуроры штатов США и некоторые академические исследователи выражали озабоченность по поводу того, что потребители, заключающие договоры аренды с выкупом, могут не знать о потенциально высоких долгосрочных затратах на аренду с выкупом по сравнению с традиционными выплатами или выплатами. отложенные планы. [11] Наряду с большинством критических замечаний часто упоминается вопрос о том, подходят ли цены, уплаченные за услуги этого типа, для лиц с низкими доходами, которые меньше всего могут позволить себе дополнительные финансовые затраты. [12] В то же время другие академические исследователи и представители отраслевых ассоциаций утверждали, что операции по аренде с выкупом несопоставимы с традиционными методами покупки или финансирования потребительских товаров, поскольку они включают такие услуги, как доставка, сборка, обслуживание и ремонт, все из которых учитываются в более высокой оценочной стоимости и соответствующей начисленной цене. [13] [14] Сторонники уникального характера сделок аренды с выкупом также часто отмечают то обстоятельство, что они не являются обязательствами по покупке, поскольку договор может быть расторгнут арендатором в любой момент времени с возвратом собственности. [15]
Аренда против продажи
Юридические разногласия вокруг сделок аренды с вычетом владения главным образом связаны с вопросом о том, следует ли рассматривать сделку как аренду или продажу в кредит . Представители отрасли утверждали, что сделка является арендой; [16] в то время как группы защиты прав потребителей выступали за то, чтобы сделку рассматривали как продажу в кредит. По состоянию на 2011 год в 47 штатах США, Гуаме , Пуэрто-Рико и округе Колумбия были приняты законы, квалифицирующие сделку как аренду. [17] Из пяти верховных судов штатов США, рассматривавших этот вопрос, три ( Массачусетс , Арканзас и Мэн ) пришли к выводу, что сделка была арендой. [17] [18] [19] Нью-Джерси и Миннесота пришли к выводу, что это была продажа в кредит, основанная на кредитных законах этих штатов. [20] [21] [22] федеральный окружной суд в штате Висконсин также обнаружили , что сделка будет кредит продажа по закону штата Висконсин. [23]
По состоянию на 2011 год ни один федеральный закон США о защите прав потребителей специально не рассматривал сделки с арендой в собственность, но посредством судебных разбирательств были предприняты усилия в попытке привести соглашения об аренде в собственность под определение «продажи в кредит» в документе « Правда в кредитовании». Действовать . Однако по состоянию на 2011 год суды не выносили решений в пользу внесения этого изменения на федеральном уровне. [24] [25] [26] В 2006 году Министерство обороны США назвало аренду с правом владения хищнической кредитной практикой, определив ее как «несправедливую или неправомерную сделку по ссуде или продаже кредита или практику взыскания», а также ссуды до зарплаты, ссуды на право собственности, ссуды с ожиданием возврата и другие аналогичные практики. [27] В 2007 году Счетная палата правительства США выразила озабоченность методологией и структурой этого исследования. [28] Позже в том же году Министерство обороны в конечном итоге пришло к выводу, что аренда с правом владения не является формой кредита, и исключило ее из своего регулирования практики хищнического кредитования. [29]
Практика сбора
Адвокаты потребителей и истцы, дающие показания в ходе судебных разбирательств, временами утверждали, что магазины, сдающие в аренду, обычно возвращают товар во владение, когда потребитель близок к приобретению права собственности . [30] Во время опроса FTC 2000 года, люди, которые участвовали в сделках по аренде в собственность, сообщили о «низком уровне случаев возврата права собственности на поздний срок», что, по мнению FTC, могло быть связано с правами на восстановление, установленными в большинстве штатов, [1], поскольку эти права позволяют потребителям возобновить этот тип контракта после повторного вступления во владение. [31]
Недвижимость
Хотя операции по аренде в собственность чаще всего проводятся для покупки потребительских товаров в розничном магазине, этот термин также описывает специализированный договор о недвижимости . Вариант аренды жилья с выкупом обычно чаще используется во время спадов на рынке жилья, таких как финансовый кризис в конце 2000-х (десятилетие) . [32] Поскольку самый недавний спад на рынке жилья сопровождался защитной проверкой со стороны регулирующих органов в отношении практики кредитования и агентств по потребительскому кредитованию, получение ссуды стало более трудным для заемщиков Subprime. [33] Некоторые считают, что аренда жилого дома может стать новой нормой, в то время как сторонники договоров аренды недвижимости с правом владения утверждают иное. [34]
Несовершенные кредитные рейтинги
Арендаторы / покупатели с несовершенными кредитными рейтингами обычно обращаются к объектам, сдаваемым в аренду с правом владения [35], поскольку условия аренды позволяют им жить в доме, пока они принимают меры, необходимые для погашения кредита и обеспечения ипотеки. Большинство договоров аренды позволяют им зафиксировать рыночную ставку при подписании контракта. Люди с плохой кредитной историей считают, что период аренды является решающей возможностью исправить свое финансовое положение и получить ссуду. Однако обычная жалоба арендатора / покупателей на договоры аренды с правом собственности связана с их неспособностью вовремя получить ссуду для покупки недвижимости, будь то из-за недостаточного первоначального взноса или кредита, после чего им остается реструктурировать договор. или вынужден уйти.
Структура транзакции
В сделке по аренде с выкупом арендатор живет на недвижимом имуществе и платит за его покупку по фиксированной цене в течение определенного периода времени, обычно от одного до трех лет. [3] В рамках контракта от арендатора может потребоваться внести невозмещаемый депозит [3], который часто включается как часть первоначального взноса в конце срока аренды. В дополнение к ежемесячной арендной плате, часто дополнительная сумма, называемая арендным кредитом, выплачивается на счет условного депонирования в течение периода аренды. Эта сумма добавляется к депозиту и используется как часть первоначального взноса в конце срока аренды. Это поднимает арендную плату выше рыночной, но помогает сэкономить на покупке, если будет выбран вариант покупки. [36] По окончании срока аренды арендатору предоставляется право первого отказа от покупки недвижимости по согласованной цене продажи или уйти и отказаться от залога. [37] Если арендатор не может или не желает воспользоваться опционом на покупку, собственник может сдать недвижимость в аренду или продать ее другому покупателю или реструктурировать договор. [3] [36]
Мошенничество
Поскольку договоры аренды недвижимости в собственность представляют собой гибкие документы с открытым исходным кодом, у мошенников есть возможность воспользоваться преимуществами неподготовленных арендаторов. [38] Сторонники аренды с выкупом рекомендуют консультироваться с лицензированными риелторами и / или юристами по недвижимости на каждом этапе вашей сделки в целях вашей безопасности.
Смотрите также
- Альтернативные финансовые услуги
- Закрытый лизинг
- Покупка в рассрочку
- Лизинг автотранспорта
Рекомендации
- ^ a b c d Лацко, Джеймс (апрель 2000 г.). «Опрос клиентов, сдающих в аренду в собственность, апрель 2000 г.» (PDF) . Федеральная торговая комиссия . Проверено 7 апреля 2011 года .
- ^ а б в "Рент-А-Центр, Инк. История" . Проверено 7 апреля 2011 года .
- ^ а б в г Марино, Вивиан (4 декабря 2008 г.). «Возможный вариант» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 7 апреля 2011 года .
- ^ Международный справочник историй компаний (24-е изд.). Сент-Джеймс Пресс. 1999 г.
- ^ Ривлин, Гэри (2010). Брок, США: от ломбардов до бедности, Inc. - Как работающие бедняки стали крупным бизнесом . Нью-Йорк, штат Нью-Йорк: HarperCollins. п. 26. ISBN 978-0-06-173321-5.
- ^ Винн, Эд. «Юрисконсульт АПРО» . АПРО.
- ^ «Аренда собственной отрасли: обзор» . АПРО. Архивировано из оригинала 17 декабря 2013 года . Проверено 16 декабря 2013 года .
- ^ О'Доннелл, Джейн; Мишель Вальбаум (11 июля 2009 г.). «Потребители обращаются к магазинам с оплатой в аренду в условиях шаткой экономики» . USA Today . Проверено 26 мая 2011 года .
- ^ Феран, Тим (14 февраля 2010 г.). «Магазины, сдающие в аренду, процветают в тяжелые времена» . Диспетчер Колумбус (Огайо) . Проверено 26 мая 2011 года .
- ^ ДеКурси Хайндс, Майкл (4 июня 1988 г.). «Планы аренды с собственностью: удобно, но дорого» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 25 мая 2011 года .
- ^ Гордон, Марси (13 июня 1997 г.). «Группа утверждает, что магазины выдолблены» . Ассошиэйтед Пресс . Проверено 27 мая 2011 года .
- ^ Эпштейн, Джонатан Д. (9 августа 2010 г.). «Закон об аренде с выкупом беспокоит защитников прав потребителей» . The Buffalo News (Нью-Йорк) . Проверено 27 мая 2011 года .
- ^ Хокинс, Джим (2007). «Сдам хорошую жизнь». Обзор закона Уильяма и Мэри . 49 . SSRN 1003784 .
- ^ «Магазины с арендой в собственность становятся проблемой потребителей» . Нью-Йорк Таймс . 15 февраля 1993 . Проверено 25 мая 2011 года .
- ^ Джексон, Раймонд; Андерсон (2001). «Майкл» . Журнал по делам потребителей (зима) . Проверено 26 мая 2011 года .
- ^ Абрамс, Джим (19 сентября 2002 г.). «Законопроект о внесении законопроекта в дом для защиты потребителей, сдающих в аренду в собственность» . Ассошиэйтед Пресс . Проверено 25 мая 2011 года .
- ^ а б "Сильва против Рент-А-Центр, Инк., 454 Массачусетс, 667 (2009)" . Проверено 7 апреля 2011 года .
- ^ "Крамли против Берри, 766 SW2d 7 (1989)" . Архивировано из оригинального 25 января 2013 года . Проверено 7 апреля 2011 года .
- ^ "Hawkes Television, Inc. против Бюро защиты потребительских кредитов штата Мэн, 462 A. 2d 1167 (1983)" . Проверено 7 апреля 2011 года .
- ^ "Перес против Рент-А-Центр, Инк., 892 A.2d 1255 (2006)" . Проверено 7 апреля 2011 года .
- ^ «Сдам в собственность» . Сдам в аренду . Июль 2018 . Проверено 16 июля 2018 .
- ^ "Miller v. Colortyme, 518 NW2d 544 (1994)" . Проверено 7 апреля 2011 года .
- ^ "Burney v. Thorn Americas, Inc., 944 F.Supp. 762 (ED. Wis. 1996)" . Проверено 7 апреля 2011 года .
- ^ "Ортис против арендного менеджмента, инк., 65 F.3d 335 (3-й округ 1995 г.)" . Проверено 7 апреля 2011 года .
- ^ "In re: Hanley, 135 BR 311 (CD Ill. 1990)" . Проверено 7 апреля 2011 года .
- ^ "In re: Martin, 64 BR 1 (Bankr. SD Ga. 1984)" . Проверено 7 апреля 2011 года .
- ^ «Отчет Министерства обороны о хищнической практике кредитования военнослужащих и их иждивенцев (9 августа 2006 г.)» (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 18 октября 2011 года . Проверено 7 апреля 2011 года .
- ^ «В отчете Министерства обороны о хищническом кредитовании рассмотрены обязательные проблемы, но поддержка некоторых выводов и рекомендаций ограничена, 31 августа 2007 г.» (PDF) . Проверено 7 апреля 2011 года .
- ^ «32 CFR Part 232 Ограничения по условиям потребительского кредита, предоставляемого участникам службы и иждивенцам; Окончательное правило (31 августа 2007 г.» (PDF) . Дата обращения 7 апреля 2011 г.) .
- ^ "Обзор клиентов, сдающих в аренду: Краткое содержание" . Апрель 2000 . Проверено 7 апреля 2011 года .
- ^ "Справочник потребителей Нью-Гэмпшира, аренда с выкупом" . Архивировано из оригинального 13 июля 2010 года . Проверено 7 апреля 2011 года .
- ^ Розенблюм, Гейл (22 ноября 2008 г.). «На падающем рынке становится популярной опция аренды с выкупом» . Журнал Провиденс . Проверено 7 апреля 2011 года .
- ^ Персонал ЛИИ (16 ноября 2012 г.). «Додд-Франк: Раздел XIV - Закон о реформе ипотечного кредитования и борьбе с хищническим кредитованием» .
- ^ Шмит, Джули (6 июня 2012 г.). «Аренда жилья - новая американская мечта?» . USA Today .
- ^ "Как работает аренда в собственность" .
- ^ а б Бригда, Кэролайн (9 марта 2008 г.). «Дома, сдаваемые в аренду, выходят на более низкий рынок» . Чикаго Трибьюн . Проверено 7 апреля 2011 года .
- ^ http://www.justrenttoown.com/blog/wp-content/uploads/2014/10/JustRTO_WhitePaper.pdf
- ^ "Арендная плата за мошенничество?" . realtor.com . Проверено 2 октября 2014 года .
Внешние ссылки
- «От бедности, возможности: заставить рынок работать для семей с низкими доходами» . Институт Брукингса . Июль 2006 г.