Resolution Trust Corporation

Литература RTC на выставке истории Федеральной корпорации страхования вкладов

The Resolution Trust Corporation ( RTC ) была управляемой правительством США компанией по управлению активами, управляемой Льюисом Уильямом Сейдманом и занимавшейся ликвидацией активов, в основном связанных с недвижимостью, таких как ипотечные ссуды , которые были активами ссудо-сберегательных ассоциаций (S&L). объявлена ​​неплатежеспособной Управлением по надзору за сбережениями (OTS) в результате ссудно-сберегательного кризиса 1980-х годов. ^[1] Он также взял на себя страховые функции бывшего Совета Федерального банка жилищного кредитования (FHLBB).

В период с 1989 по середину 1995 года Resolution Trust Corporation закрыла или урегулировала иным образом 747 сберегательных организаций с общим объемом активов в 394 миллиарда долларов. ^[2] Его финансирование было предоставлено Корпорацией финансирования решений (REFCORP), которая до сих пор существует для поддержки долговых обязательств, созданных для этих функций.

История [ править ]

The Resolution Trust Corporation была создана в 1989 году в соответствии с Законом о восстановлении и правоприменении финансовых институтов (FIRREA), и в 1991 году она была отремонтирована ^[3].В дополнение к приватизации и максимальному возмещению от продажи активов обанкротившихся ссудо-сберегательных организаций FIRREA также включила три конкретные цели, разработанные для направления ресурсов RTC на определенные социальные группы. Цели включали максимальное расширение возможностей для подрядчиков, принадлежащих меньшинствам и женщинам, максимальное увеличение доступности доступного одно- и многосемейного жилья, а также защиту местной недвижимости и финансовых рынков от демпинга активов. Из трех целей большое внимание уделялось только защите местных рынков и проблемам демпинга. Агентство не спешило с реализацией программ развития бизнеса, принадлежащего меньшинствам и женщинам (MWOB), а также программ доступного жилья. ^{[4] [5]}

The Resolution Trust Corporation была 501 (c) (1) организацией . ^[6]

В 1995 году обязанности Resolution Trust Corporation были переданы Фонду страхования сберегательных ассоциаций (SAIF) Федеральной корпорации по страхованию вкладов (FDIC). В 2006 году SAIF и его родственный фонд для банков - фонд банковского страхования (BIF) - также управляемый FDIC, были объединены в Фонд страхования вкладов (DIF) в соответствии с положениями Федерального закона о реформе страхования вкладов от 2005 года .

Акционерное товарищество [ править ]

Первоначально сделав упор на индивидуальную и оптовую продажу активов, Resolution Trust Corporation стала пионером в использовании долевых товариществ для помощи в ликвидации недвижимости и финансовых активов, унаследованных от неплатежеспособных благотворительных организаций. Хотя использовалось несколько различных структур, все акционерные товарищества включали в себя партнер из частного сектора, приобретающий частичную долю в пуле активов, контролирующий управление активами в пуле и их продажу, а также осуществляющий распределение в RTC на основе Сохраненная доля участия РТК.

Долевые товарищества позволяли RTC участвовать в любых прибыляхиз портфелей. До внедрения программы акционерного партнерства RTC осуществлял прямые индивидуальные и оптовые продажи своих портфелей активов. Ценообразование на определенные типы активов часто оказывалось разочаровывающим, поскольку покупатели сильно дисконтировали из-за неизвестности активов, а также отражали неопределенность в отношении рынка недвижимости в то время. Сохраняя интерес к портфелям активов, РТК смог получить чрезвычайно высокую прибыль, получаемую портфельными инвесторами. Кроме того, акционерные товарищества позволили RTC извлечь выгоду из усилий по управлению и ликвидации своих партнеров из частного сектора, а структура помогла обеспечить выравнивание стимулов, превосходящее то, что обычно существует в отношениях принципала / подрядчика.

Ниже приводится краткое описание партнерских программ RTC Equity:

Фонд с несколькими инвесторами [ править ]

В рамках программы фондов с участием нескольких инвесторов (MIF) RTC учредил товарищества с ограниченной ответственностью (каждое из которых известно как фонд с несколькими инвесторами) и выбрал предприятия частного сектора в качестве генерального партнера каждого MIF.

РТК передал ПИФ портфель активов (в основном коммерческих неработающих и субсидируемых ипотечных кредитов), которые были описаны в общих чертах, но не были идентифицированы на момент выбора генеральных партнеров ПИФ. Со временем активы были доставлены в отдельные пулы, и для каждого пула было отдельное закрытие.

Выбранный генеральный партнер оплатил РТК долю участия в активах. Цена определялась производной инвестиционной стоимостью (DIV) активов (оценка ликвидационной стоимости активов на основе формулы оценки, разработанной RTC), умноженной на процент DIV на основе предложения выбранного генерального партнера. . Генеральный партнер оплатил свою долю в капитале каждого пула при закрытии пула. За РТК сохранилась доля ограниченного товарищества в ПИФ.

Портфель активов ПИФ был привлечен за счет средств продавца, предоставленного РТК. RTC предлагал до 75% финансирования со стороны продавца, и одним из элементов предложения была сумма финансирования со стороны продавца, требуемая участником торгов. Из-за кредитного плеча сумма, которая должна была быть уплачена генеральным партнером ПИФ за счет его доли, была меньше, чем она была бы, если бы ПИФ представлял собой сделку с участием всего капитала.

Генеральный партнер MIF от имени MIF привлек управляющего активами (одно или несколько организаций из группы генерального партнера MIF) для управления пулом активов и его ликвидации. Управляющему активами была выплачена плата за обслуживание из средств ПИФ, и он использовал средства ПИФ для улучшения, управления и сбыта активов. Управляющий активами отвечал за повседневное управление ПИФ, но генеральный партнер контролировал основные бюджетные решения и решения о ликвидации. У RTC не было управленческой роли.

После погашения финансового долга продавца RTC чистый денежный поток был разделен между RTC (как ограниченный партнер) и генеральным партнером в соответствии с их соответствующими процентными долями (у генерального партнера была не менее 50% доли).

Каждый из генеральных партнеров MIF представлял собой совместное предприятие управляющего активами, имеющего опыт управления и ликвидации проблемных объектов недвижимости, а также источника капитала. Было совершено две сделки MIF с участием более 1000 займов, совокупная балансовая стоимость которых немногим превышала 2 миллиарда долларов США, а совокупная DIV - 982 миллиона долларов США.

Ипотечные трасты [ править ]

Программы ипотечного доверия серии N и S были программами, преемниками программы MIF. Структура серий N и S отличалась от структуры MIF тем, что рассматриваемые активы были предварительно определены RTC (в рамках MIF конкретные активы не были идентифицированы до проведения торгов), а интересы в на портфели активов на конкурсной основе предлагались прошедшие предварительную квалификацию инвесторы, выигравшие наибольшую ставку (напротив, в процессе выбора генеральных партнеров ПИФ, проводимого РТК, неценовые факторы учитывались).

Серия N [ править ]

Буква «N» в серии N означает «неработающие». Для серии N RTC будет передавать бизнес-трасту в Делавэре заранее определенный портфель активов, в основном коммерческие необслуживаемые ипотечные ссуды. Команды инвесторов, прошедшие предварительную квалификацию, участвовали в конкурсных торгах на получение 49% -ной доли в трасте, и акционерный капитал для этой доли был выплачен RTC победителем торгов, когда он закрыл сделку по приобретению своей доли.

При создании траста выдал инвестору из частного сектора сертификат класса A, подтверждающий его долю владения в трасте, и сертификат класса B RTC, подтверждающий его долю владения. Держатель сертификата класса A осуществлял те управленческие полномочия, которые обычно связаны с генеральным партнером (то есть он контролировал работу траста), а RTC, как держатель сертификата класса B, имел пассивный интерес, типичный для партнера с ограниченной ответственностью .

Владелец сертификата класса A от имени траста привлек управляющего активами для управления пулом активов и его ликвидации. Управляющему активами была выплачена плата за обслуживание из целевых фондов. Обычно управляющий активами был партнером по совместному предприятию с держателем сертификата класса А. Управляющий активами использовал трастовые фонды для улучшения, обслуживания и ликвидации трастовых активов и осуществлял повседневный управленческий контроль. Обладатель сертификата класса А контролировал основные бюджетные решения и решения по распоряжению.

Траст через заранее определенного агента по размещению, назначенного RTC, использовал свой портфель активов, выпуская коммерческие ценные бумаги с ипотечным покрытием (CMBS), доходы от которых направлялись в RTC. Из-за кредитного плеча сумма, которая должна была быть выплачена держателем сертификата класса A в счет его интереса, была меньше, чем она была бы, если бы N-Trust была сделкой с участием всего капитала.

Чистый денежный поток сначала использовался для погашения долга CMBS, после чего он был разделен между RTC и держателем сертификата класса A по их соответствующему проценту капитала (51% RTC, 49% класс A).

Всего было заключено шесть партнерских сделок серии N, в которых РТК разместил 2600 займов с приблизительной балансовой стоимостью 2,8 млрд долларов и дивидендом 1,3 млрд долларов. Для шести транзакций серии N было выпущено облигаций CMBS на общую сумму 975 миллионов долларов , что составляет 60% стоимости трастовых активов серии N, определенной в процессе конкурентных торгов (стоимость активов, подразумеваемая заявками инвесторов, была существенно больше, чем значения DIV, рассчитанные RTC). Хотя первоначальный срок погашения облигации составлял 10 лет с момента сделки, средняя облигация была списана через 21 месяц с даты сделки, а все облигации были списаны в течение 28 месяцев.

Серия S [ править ]

Программа серии S была похожа на программу серии N и содержала тот же профиль активов, что и транзакции серии N. Серия S была разработана для инвесторов, у которых могут отсутствовать ресурсы, необходимые для проведения транзакции серии N, и отличается от программы серии N в следующих отношениях.

Портфели серии S были меньше. «S» в серии S означает «маленький»; средний портфель серии S имел балансовую стоимость 113 млн долларов и DIV 52 млн долларов, тогда как средний портфель серии N имел балансовую стоимость 464 млн долларов и DIV 220 млн долларов. Как следствие, для совершения транзакции серии S инвестору потребовалось вложить в капитал от 4 до 9 миллионов долларов, а для транзакции серии N - от 30 до 70 миллионов долларов.

Портфель серии S не получил заемных средств посредством выпуска CMBS, хотя он был обеспечен за счет 60% -го финансирования покупных денег RTC. В программе серии N, где были выпущены CMBS, управляющие активами должны были быть квалифицированы рейтинговыми агентствами (например,  Standard & Poor's ) в качестве условия для присвоения агентством рейтинга CMBS. В программе серии S этого не было.

Активы в портфелях серии S были сгруппированы географически, чтобы снизить затраты инвесторов на комплексную проверку .

Было проведено девять транзакций серии S, в которые РТК внесло более 1100 займов общей балансовой стоимостью около 1 млрд долларов США и 466 млн долларов DIV. Ссуды на покупку денег, предоставленные RTC, на общую сумму 284 миллиона долларов США по девяти S-транзакциям, были погашены в течение 22 месяцев с даты закрытия соответствующих транзакций (в среднем ссуды на покупку денег погашались в течение 16 месяцев).

Земельный фонд [ править ]

Программа Земельного фонда RTC была создана, чтобы позволить RTC участвовать в прибыли от долгосрочного восстановления и развития земли . В рамках программы Земельного фонда RTC выбрало предприятия частного сектора в качестве генеральных партнеров 30-летних товариществ с ограниченной ответственностью, известных как Земельные фонды. Программа Земельного фонда отличалась от программ MIF и серии N / S тем, что генеральный партнер Земельного фонда имел право участвовать в долгосрочном развитии, тогда как MIFs и трасты серии N / S были сосредоточены на ликвидации активов.

ЦРТ передало в Земельный фонд определенные заранее определенные земельные участки , а также необслуживаемые ипотечные ссуды, обеспеченные земельными участками. Выбранный генеральный партнер оплатил РТК свою долю полного товарищества в Земельном фонде. Победившая заявка для каждого пула Земельного фонда будет определять подразумеваемую стоимость пула, а победивший участник торгов при закрытии должен заплатить RTC 25% от подразумеваемой стоимости. Инвесторам земельного фонда была предоставлена ​​возможность внести 25%, 30%, 35% или 40% капитала под соразмерные проценты, но все они предпочли внести 25% капитала.

Генеральный партнер Земельного фонда может по своему усмотрению передавать активы из пулов Земельного фонда специализированным организациям, а затем эти организации могут занимать деньги, обеспеченные активами, для финансирования развития. Кроме того, сторонний разработчик или источник финансирования могут приобрести долю в компании специального назначения в обмен на услуги или финансирование. Генеральный партнер был уполномочен развивать земельные участки на долгосрочной основе и обладал всесторонними полномочиями в отношении работы Земельного фонда. Затраты на улучшение, управление и ликвидацию активов были оплачены Земельным фондом.

Чистый денежный поток из Земельного фонда распределялся пропорционально соответствующим взносам генерального партнера (25%) и РТК (75%). Если и когда товарищество Земельного фонда распределит между ЦРТ сумму, равную капитальным вложениям ЦРТ (т. Е. 75% подразумеваемой стоимости пула Земельного фонда), с и после такой точки чистый денежный поток будет разделен на 50%. / 50 базис.

Генеральными партнерами Земельного фонда были совместные предприятия управляющих активами, девелоперов и источников капитала. Существовало три программы земельного фонда, в результате которых было создано 12 товариществ земельного фонда для различных портфелей земельных активов. Эти фонды получили 815 активов с общей балансовой стоимостью 2 миллиарда долларов и DIV в размере 614 миллионов долларов.

Программа судебных решений, недостатков и списаний (JDC) [ править ]

В соответствии с Программой судебных решений, недостатков и списаний (JDC) RTC учредил товарищества с ограниченной ответственностью и выбрал предприятия частного сектора в качестве генерального партнера каждого Партнерства JDC. Программа JDC отличалась от программ MIF, N / S Series и Land Fund тем, что генеральный партнер заплатил только номинальную цену за активы и был выбран на основе конкурса красоты, а генеральный партнер (а не сам партнерство) ) пришлось поглотить большую часть эксплуатационных расходов.

RTC будет передавать коммандитному товариществу определенные суждения, действия по устранению недостатков, списанную задолженность (JDC) и другие требования, которые обычно были необеспеченными и считались сомнительными. Активы не были идентифицированы заранее и были переданы партнерству «Джойнт» в течение ряда периодов передачи.

Генеральный партнер был выбран исключительно на основе предполагаемой компетентности. Он производил платежи в РТК в размере одного базисного пункта (0,01%) от балансовой стоимости переданных активов. Генеральный партнер осуществлял всесторонний контроль над активами и их урегулированием. Доходы обычно распределялись 50/50 с RTC. Операционные расходы (за исключением особых обстоятельств) были покрыты генеральным партнером, а не товариществом «Джойнт».

Генеральными партнерами JDC были управляющие активами и коллекторские фирмы. Программа «Джойнт» была принята FDIC и до сих пор существует.

См. Также [ править ]

• Банковское дело с частичным резервированием
• Закон о налоговой реформе 1986 года
• Cottage Savings Association против комиссара
• Финансовая Корпорация Реконструкции

Ссылки [ править ]

• Касселл, Марк К. (2003). Как правительства приватизируют: политика изъятия инвестиций в США и Германии . Вашингтон: Издательство Джорджтаунского университета. ISBN 1-58901-008-6.