| Street v Mountford | |
|---|---|
 Боскомб | |
| Суд | Дом лордов |
| Полное название дела | Street v Mountford |
| Приняли решение | 2 мая 1985 г. |
| Цитата (и) | [1985] UKHL 4 , [1985] AC 809; [1985] 2 WLR 877 |
| Членство в суде | |
| Судья сидит | Лорд Скарман Лорд Кит из Кинкеля Лорд Харвичский мост Лорд Брайтман Лорд Темплман |
| Ключевые слова | |
| Аренда; лицензии | |
Street v Mountford [1985] UKHL 4 - дело по английскому земельному праву, возбужденное Палатой лордов. В нем изложены принципы, позволяющие определить, имеет ли лицо, занимающее недвижимость, аренду (т. Е. Аренду) или только лицензию. Это имело значение для целей установленных законом прав арендатора на разумную арендную плату и имело более широкое значение, поскольку аренда имела «имущественный» статус и обязывала третьи стороны.
Лорд Темплман считал, что определяющим признаком аренды является исключительное владение, несмотря на то, что это мнение было отвергнуто и сильно критиковалось ранее в ряде дел Апелляционного суда, например в решении Denning LJ по делу Errington v Errington .
Факты [ править ]
7 марта 1983 года Роджер Стрит, адвокат из Борнмута, предоставил комнаты 5 и 6 в доме № 5 Сент-Клементс Гарденс, Боскомб, миссис Венди Маунтфорд за «лицензионный сбор» в размере 37 фунтов стерлингов в неделю, действие которого прекращается при уведомлении за четырнадцать дней. Миссис Маунтфорд также подписала форму, в которой говорилось, что, как она понимает, Закон об аренде 1977 года не применяется для регулирования ее арендных платежей. Закон 1977 года об аренде в то время распространялся только на аренду, а не на лицензии, и требовал, чтобы арендодатели принимали арендную плату, которая была сочтена справедливой независимым должностным лицом или судом, а также требовала уведомления за более чем четырнадцать дней. Миссис Маунтфорд утверждала, что у нее был договор аренды.
Судья постановил, что у миссис Маунтфорд действительно есть договор аренды, и мистер Стрит подал апелляцию.
Суждение [ править ]
Апелляционный суд [ править ]
Апелляционный суд [1985] 49 P&CR 324 постановил, что письменное соглашение ясно показывает, что г-н Стрит этого не имел. Slade LJ , 322, «явно выражено намерение обеих сторон, что предоставленные права должны быть просто правами человека на занятие, а не арендатора».
Палата лордов [ править ]
Палата лордов постановила, что, несмотря на противоположное намерение, выраженное в контракте, г-жа Маунтфорд действительно имела договор аренды. Лорд Темплман вынес главное решение. Он начал с того, что аренда - это абсолютный срок в несколько лет в соответствии с общим правом и Законом о праве собственности 1925 года , раздел 205 (1) (xxvii). [1] Первоначально они не были имущественными правами, но законное имущество в арендованных владениях было создано Статутом Глостера 1278 года и Законом 1529 года. [2] Он также отметил, что было допущено, что г-жа Маунтфорд получила исключительное владение, а затем арендодатели будут иметь только ограниченные права на въезд, просмотр и ремонт. [3]
В случае жилого помещения нетрудно решить, предоставляет ли субсидия исключительное владение. Съемщик жилого помещения при аренде на срок - либо квартирант, либо съемщик. Арендатор является квартиросъемщиком, если домовладелец предоставляет услуги или услуги, требующие от домовладельца или его служащих неограниченного доступа и использования помещений. Жилец имеет право жить в помещении, но не может называть его своим. В деле Аллан против Ливерпульских надзирателей (1874) LR 9 QB 180, 191-2 Блэкберн Джей сказал:
`` домовладелец находится здесь с целью иметь возможность, как это обычно делают домовладельцы в случае с квартирами, иметь своих собственных слуг для ухода за домом и мебелью, и оставил себе занятие, хотя он согласился предоставить исключительное удовольствие от работы для квартиранта ».
[...]
Он может быть простым владельцем, нарушителем, залогодержателем во владении, объектом благотворительности или арендатором услуг.
[...]
От имени г-на Стрита было заявлено, что суд не может в данных обстоятельствах принять решение о том, что соглашение создает договор аренды, не нарушая свободу договора, которой пользуются обе стороны. Милорды, мистер Стрит пользовался свободой предложить миссис Маунтфорд право занимать комнаты, указанные в соглашении, на таких законных условиях, которые нравились мистеру Стрит. Миссис Маунтфорд наслаждалась свободой переговоров с мистером Стритом для получения других условий. Обе стороны пользовались свободой заключать или не заключать контракты, и обе стороны использовали эту свободу, заключая контракты на условиях, изложенных в письменном соглашении, и ни на каких других условиях. Но юридические последствия заключенного соглашения могут быть определены только путем рассмотрения последствий соглашения. Если договор удовлетворяет всем требованиям аренды,тогда договор дает право на аренду, и стороны не могут изменить действие договора, настаивая на том, что они только создали лицензию. Изготовление пятизубого орудия для ручного копания приводит к получению вилки, даже если производитель, незнакомый с английским языком, настаивает, что он намеревался сделать и сделал лопату.
[...]
Я согласен с тем, что Акты об аренде не имеют отношения к проблеме определения юридической силы прав, предоставленных соглашением. Как и заявленное намерение сторон, Акты об аренде не могут изменить действие соглашения.
[...]
Милорды, единственное намерение, которое имеет значение, - это намерение, продемонстрированное соглашением о предоставлении исключительного владения на определенный срок за плату. Иногда бывает трудно определить, предоставляется ли исключительное владение в соответствии с истинной конструкцией соглашения.
Лорд Темплман далее сослался и усыновил Виндейера Дж. В австралийском деле Radaich v Smith [4], заявив, что фундаментальной особенностью аренды является исключительное владение. Лорд Скарман, Кейт, Бридж и Брайтман согласились.
Значение [ править ]
Что касается жилой собственности, в ряде дел были предприняты попытки решить связанные вопросы о том, что составляет исключительное владение и что составляет `` жилище '', в качестве юридической силы дела Street v Mountford , взятого вместе с Законом об аренде 1977 года (as с поправками, внесенными Законом о жилье 1988 г. ), заключается в том, что аренда или аренда существует только в том случае, если «жилище» предоставляется в исключительное владение.
Во всех этих случаях суды неоднократно подчеркивали необходимость смотреть на реальность договоренности и игнорировать искусственные ярлыки, которые обычно используются в документах. Такие документы, которые неизменно составляются домовладельцем, отражают только точку зрения арендодателя на создаваемые права.
В деле AG Securities v Vaughan (1988) Палата лордов решила, что исключительное владение не было предоставлено, когда одновременно существовало до четырех соглашений о разделении одной квартиры посторонними жильцами, поскольку имело место фактическое разделение владения. Кроме того, в совместной апелляции, именуемой Антониадес против Вильерса , [5]В случае с автономной квартирой в соглашении прямо отрицалось, что арендатор имеет исключительное владение, и прямо предусматривалось, что собственник разрешает другим делить помещение. Палата лордов решила, что, поскольку квартира на самом деле слишком мала для размещения других, поэтому ее нельзя было фактически разделить, формулировка была просто предлогом, направленным на то, чтобы уклониться от Закона об аренде, и что по закону договоренность, соответственно, составляла предоставление исключительного владения.
В деле « Семейная жилищная ассоциация против Джонса» (1990 г.), где жилищная ассоциация временно размещала бездомных, Апелляционный суд постановил, что арендная плата, тем не менее, была создана, поскольку в действительности предполагалось, что миссис Джонс и ее ребенок должны были быть единственными жильцами, платили еженедельно, и на практике они фактически не делили жилье; несмотря на явное положение в соглашении о том, что она не является исключительным владением, и несмотря на то, что ассоциация владеет ключом.
Напротив, в деле Westminster CC v Clarke (1992) житель одной комнаты в общежитии имел соглашение, разрешающее владельцу общежития неограниченный доступ в комнату и содержащее положение, позволяющее заставить жильца делить комнату. Фактического обмена не было; но договоренность, тем не менее, считалась лицензией, а не арендой, поскольку комната не составляла отдельного жилища.
См. Также [ править ]
- Английское право собственности
- Английское земельное право
Заметки [ править ]
- ^ [1985] AC 809, 814
- ^ 21 Генрих VIII c 15, Закон, который Арендаторы на определенный срок могут фальсифицировать только на свой Срок, Взыскания, полученные и произведенные их Арендодателями, в нарушение интересов указанных Термеров.
- ^ [1985] AC 809, 816-9
- ^ (1959) 101 CLR 209
- ^ [1988] 1 EGLR 36; [1990] 1 AC 417; [1988] 3 WLR 1205; [1988] UKHL 8; [1988] 3 Все ER 1058
Ссылки [ править ]
- Н. Гравеллс (редактор), Landmark Cases in Land Law (2013)
Внешние ссылки [ править ]
- Полный текст решения
