Чикаго пузырь на рынке недвижимости 1830 - х годов был пузырь на рынке недвижимости , в течение которых цены за акр (в 2012 долларов) в будущем Chicago Loop увеличилась с $ 800 в 1830 году до $ 327000 в 1836 году, прежде чем упасть до $ 38000 за акр к 1841. Банк Иллинойса начал лишать права выкупа больших объемов недвижимости после банкротства, прежде чем он объявил о банкротстве в 1842 году.
Фон [ править ]
До повсеместного использования железных дорог доступ к воде был критически важным для торговли; Как правило, перевозка товаров на 30 миль по суше стоит столько же, сколько их доставка через Атлантический океан. [1] В результате земля рядом с морскими путями и ключевыми портами была чрезвычайно ценной. Открытие канала Эри в 1825 году вызвало экономический бум во всем регионе Великих озер , открыв восточные и европейские рынки для сельскохозяйственных продуктов Среднего Запада, а также обеспечив эффективную транспортировку готовой продукции и иммигрантов в Великие озера. Чикаго, занимающий юго-западную оконечность района, доступного через канал Эри, и обеспечивающий самый легкий транспорт в систему реки Миссисипи., принесет огромную пользу. Позже Чикаго назовет улицы Канал и Клинтон ( в честь сторонника канала ДеВитта Клинтона ) в честь коммерческого значения канала для его экономики.
Чикаго был признан со времен Луи Джолиета в 17 веке как стратегический порт на стыке системы реки Миссисипи и Великих озер . В 1835 году штат Иллинойс взял на себя обязательство устранить необходимость в транспортировке грузов и вырыть канал Иллинойс и Мичиган . После его завершения Чикаго станет основным центром транспортной сети Соединенных Штатов.
В настоящее время правительство штата Иллинойс, похоже, намеревалось и дальше развивать недвижимость за счет агрессивной практики кредитования. [2] Поскольку Банк Иллинойса был привержен политике штата и поскольку законодательный орган штата вынудил банк поддерживать недвижимость, Гомер Хойт , земельный экономист и оценщик недвижимости, считает, что Банк Иллинойса, возможно, не взимал надлежащие проценты. ставки с учетом вероятности дефолта . [2] Поддерживая спекулятивный пузырь, эти низкие ставки увеличивали риски Банка Иллинойса, а также других банков Иллинойса, последовавших за Банком Иллинойса.
Бум и спад [ править ]
В результате этих факторов цены на землю в районе Чикагской петли выросли практически с нуля в 1830 году (800 долларов за акр в долларах 2012 года) до уровня Нью-Йорка к 1836 году (327000 долларов за акр в долларах 2012 года), то есть на 40 775%, при этом даже более высокие цены вокруг Дирборн-авеню и реки Чикаго . [3] Кроме того, Иллинойс в целом испытал огромный бум цен на недвижимость и строительство городских фондов. По оценкам Уолтерса, основания 1/3 всех городов, когда-либо созданных в центральном Иллинойсе, были заложены между 1835 и 1837 годами [4].
В 1837 году была повсеместная паника из-за ужесточения кредита со стороны Англии. 29 мая 1837 года, когда вкладчики начали массово снимать деньги, банки Иллинойса приостановили выплаты. Когда эти банки обанкротились, внутренние улучшения Иллинойса, такие как каналы, которые должны были финансироваться банками, прекратились. Это привело к значительной неуверенности в отношении будущего Чикаго, а в сочетании с общим недостатком кредитов привело к падению цен на недвижимость в Чикаго примерно на 88% по сравнению с пиком к 1841 году [3].
Последствия [ править ]
Канал Иллинойса и Мичигана был окончательно завершен в 1848 году, соединив Чикаго с рекой Миссисипи и оправдав ожидания первоначальных инвесторов. К 1856 году даже собственность Chicago Loop, которая была куплена на пике пузыря, все еще приносила 3,6% годовых. [3] В масштабе штата результаты были хуже: 2/3 всех городов Иллинойса, основанных во время бума, были заброшены или никогда не были заселены, в то время как основание городов резко остановилось и возобновилось только в 1850-х годах. [4]
Анализ [ править ]
Эдвард Глезер , профессор экономики Гарварда, отмечает, что мыльный пузырь на рынке недвижимости в Чикаго был скорее результатом непредсказуемости, чем иррациональности. [3] Учитывая риск того, что Чикаго не станет транспортным узлом Среднего Запада, ценности сразу после аварии кажутся оправданными. И даже на пике пузыря перспективы Чикаго выглядели особенно радужными: стоимость земли в 1836 году имела смысл, учитывая оправданное предположение, что цены в Чикаго вырастут до четверти от цен в Нью-Йорке. [5]
Ссылки [ править ]
- ^ Уилл, Джордж Ф., «Национальные дебаты по транспорту в двух словах: инфраструктура - это экономическая судьба». The Philadelphia Inquirer. Доступно по адресу http://articles.philly.com/1990-03-12/news/25904448_1_infrastructure-population-growth-gnp .
- ^ а б Хойт, Гомер. 1933. Сто лет стоимости земли в Чикаго. Чикаго: Издательство Чикагского университета.
- ^ a b c d Глэзер, Эдвард Л., Нация игроков: спекуляция недвижимостью и история Америки (рабочий документ). Получено 7 апреля 2013 г. с веб-сайта http://www.hks.harvard.edu/var/ezp_site/storage/fckeditor/file/pdfs/centers-programs/centers/taubman/working_papers/Glaeser_Ely.pdf .
- ^ a b Уолтерс, Уильям Д. 2010. Место продажи: Рекламные объявления штата Иллинойс, 1835–1837 гг. Департамент географии-геологии, Государственный университет Иллинойса. Доступно по адресу http://geo.illinoisstate.edu/downloads/walters_towns.pdf .
- ^ Ставка дома. 2013. Экономист. Доступно по адресу https://www.economist.com/news/finance-and-economics/21575737-lessons-americas-long-history-property-booms-betting-house .
