Из Википедии, бесплатной энциклопедии
  (Перенаправлено от агентов по недвижимости )
Перейти к навигации Перейти к поиску
Для страницы о посреднике, через который заключается договор аренды собственности между арендодателем и арендатором, см. Агент по сдаче в аренду .
Фасадные окна небольшого агентства недвижимости в Монсе (Бельгия).
Дом на продажу в Лондоне

Агент по недвижимости является лицо или бизнес , который организует продажа, сдача в аренду, или управление свойствами и других зданий . Агент , который специализируется на аренде часто называют сдачи в аренду или агента управления . Агенты по недвижимости в основном занимаются маркетингом имущества , доступного для продажи, а также поверенный или лицензированный нотариус используются для подготовки юридических документов. Однако в Шотландии многие юристы также выступают в качестве агентов по недвижимости, что редко встречается в Англии и Уэльсе .

Агент по недвижимости остается текущим титулом лица, ответственного за управление одной группой частной, всей или большей частью сдаваемой в аренду собственности, находящейся в одном владении. Альтернативные титулы - Фактор, Стюард или Судебный исполнитель, в зависимости от эпохи, региона и размера собственности.

Происхождение [ править ]

Первоначально этот термин относился к лицу, ответственному за управление земельным участком, в то время как лица, занимающиеся покупкой и продажей домов, назывались « агентами по дому », а те, кто продает землю, - «агентами по земле». Однако в 20 веке « агент по недвижимости » стал использоваться как общий термин. Агент по недвижимости является примерно синонимом термина « брокер по недвижимости» в Соединенных Штатах .

Агенты по недвижимости должны быть знакомы с местностью, в которой они проживают, в том числе с факторами, которые могут увеличить или уменьшить цены на недвижимость. например, если должна быть построена новая дорога или аэропорт, это может привести к повреждению близлежащих домов. Точно так же закрытие карьера или улучшение района может повысить цены. Консультируя клиентов по запрашиваемой цене, агент должен быть осведомлен о последних продажных ценах (или стоимости аренды) на сопоставимые объекты недвижимости. [ необходима цитата ]

Регламент [ править ]

Полный юридический термин и определение агента по недвижимости в Великобритании можно найти на веб-сайте Office of Fair Trading (OFT). За соблюдение этих правил также отвечает OFT. (Аннотация: ОФТ было распущено в 2014 году).

В Соединенном Королевстве деятельность агентов по продаже жилой недвижимости регулируется Законом о агентах по недвижимости 1979 года и Законом 1991 года о неправильном описании собственности, который должен вступить в силу в октябре 2013 года, а также недавно принятым Законом о потребителях, агентах по недвижимости и возмещении ущерба 2007 года.

В сентябре 2012 года были введены правила защиты прав потребителей (CPR ), которые теперь регулируют процесс продажи жилья. [1]

Что касается жилой недвижимости, существует также несколько торговых ассоциаций агентов по недвижимости, INEA Независимая сеть агентов по недвижимости и NAEA Propertymark (ранее известная как Национальная ассоциация агентов по недвижимости). Члены NAEA Propertymark могут быть подвергнуты дисциплинарным взысканиям за нарушение их кодекса поведения. [2] Их дисциплинарный процесс включает в себя все: от предостережений и предупреждений до более суровых наказаний до 5000 фунтов стерлингов за каждое нарушение правил и максимального штрафа в размере 5 миллионов евро за нарушения конкретных правил борьбы с отмыванием денег. [3]

Некоторые агенты по недвижимости являются членами Королевского института дипломированных оценщиков (RICS), главного органа британских специалистов по недвижимости, занимающегося жилой, коммерческой и сельскохозяйственной недвижимостью. Члены, известные как «Дипломированные оценщики», избираются на основе экзаменов и должны придерживаться кодекса поведения, который включает положения об уходе за деньгами своих клиентов и страховании профессиональной ответственности в случае ошибки или небрежности.

Уполномоченный по недвижимости Агенты по схеме , [4] , которые получены ОСТ одобрение на Кодекс практики для жилых продаж в и, по состоянию на ноябрь 2006 года претензий иметь 2532 агентств - членов. [ необходима цитата ]

Законодательство требует принадлежать к любой организации, чтобы торговать в качестве агента по недвижимости. Агенты могут быть оштрафованы, если они не участвуют в системе возмещения ущерба. Схема возмещения ущерба была введена вместе с агентами и для управления ими со ссылкой на HIP ( Домашний информационный пакет ).

Структура отрасли в Великобритании [ править ]

Существует несколько национальных сетей агентов по недвижимости, большинство из которых являются местными или региональными специализированными компаниями.

Существует несколько транснациональных коммерческих агентств, обычно англо-американских, панъевропейских или глобальных. Все эти фирмы стремятся предоставить полный спектр консультационных услуг по недвижимости, а не только агентские.

Лишь немногие крупные фирмы торгуют как коммерческой, так и жилой недвижимостью.

Сборы [ править ]

Гонорары агентов по недвижимости взимаются с продавца недвижимости. Агенты по недвижимости обычно взимают с продавца плату по принципу `` без продажи, без комиссии '', так что, если недвижимость не продается, клиент не будет ничего платить агенту по недвижимости, и агент будет работать на клиента без заряжать. Если продавец продает недвижимость и завершает продажу своей собственности покупателю, который был представлен агентом по недвижимости, то агент по недвижимости будет взимать от 1% до 2% [5], при этом в среднем за 2018 год сообщается как 1,18% + НДС, рассчитывается на основе продажной цены недвижимости. [6]

Альтернативные модели агентств недвижимости, в первую очередь онлайн-агенты по недвижимости, обычно предлагают выбор сборов, большая часть которых либо выплачивается авансом, либо оплачивается позже по завершении. [7] Сборы варьируются от 300 до 800 фунтов стерлингов. [8]

Сдача [ править ]

Агенты по недвижимости, которые занимаются сдачей в аренду коммерческой недвижимости, обычно взимают комиссию в размере от 7 до 15% от арендной платы за первый год плюс всю арендную плату за первый месяц. Если два агента взимают 10%, они делят комиссию между собой. Агенты по недвижимости, продающие коммерческую недвижимость (известные как инвестиционные агенты), обычно взимают 1% от продажной цены.

Плата, взимаемая агентами по аренде жилья , варьируется в зависимости от того, управляет ли агент недвижимостью или просто привлекает новых арендаторов . Сборы с потенциальных арендаторов могут варьироваться от нуля до 300 фунтов стерлингов в виде невозмещаемых сборов, которые обычно называются «Сборы за подачу заявления », « Администрация » или « Обработка » (или все три). Нет никаких руководящих указаний по сдаче агентов в аренду, за исключением того, что им запрещено законом взимать плату за список объектов недвижимости. Все обвинения арендаторов в Шотландии незаконны. [9] В противном случае они могут взимать плату по своему усмотрению в Англии и Уэльсе.

Также обычно требуется арендная плата за первый месяц вперед плюс возвращаемый залог (обычно равный арендной плате за один месяц). Большинство условий сдачи в аренду жилья в Великобритании регулируются договорами « Гарантированная краткосрочная аренда ». Гарантированная краткосрочная аренда (обычно именуемая просто «Шортхолд») дает меньшую законодательную защиту, чем более ранние, в основном устаревшие, виды сдачи внаем жилья. Договоры краткосрочной аренды представляют собой стандартные договоры; формулировку обычно можно получить в официальных магазинах канцелярских товаров и в Интернете по цене около 1 фунта стерлингов, хотя большинство агентов по аренде берут 30 фунтов стерлингов за ее предоставление.

Важно, чтобы проверки ссылки арендатора были на месте до того, как арендатор переехал в собственность. Проверка кредитоспособности может выполняться с использованием данных кредитной истории от Equifax, Experian или Call Credit (трех основных поставщиков в Великобритании) с использованием внутренней системы веб-сайтов или управляемой справочной службы. Агент с хорошей репутацией также запросит справку о трудоустройстве и предыдущую рекомендацию арендодателя, чтобы попытаться проверить, может ли арендатор позволить себе арендную плату за недвижимость и что не было серьезных проблем с предыдущим агентом. Также важно, чтобы документы, удостоверяющие личность, и документы, подтверждающие местожительство, также собирались и регистрировались.

Продажа [ править ]

Агенты по недвижимости, продающие жилую недвижимость, обычно взимают от 0,5% (единственное агентство) до 3% (несколько агентств) от достигнутой цены продажи плюс НДС ( налог на добавленную стоимость ). Некоторые агенты могут взимать плату за дополнительный маркетинг, такой как газеты и веб-сайты, однако, как правило, реклама включена в плату. Все сборы должны быть четко согласованы и отмечены в агентском соглашении до выхода на рынок, чтобы не было путаницы с дополнительными сборами.

В июле 2016 года, Which? обнаружил, что в среднем по стране комиссионные агентов по недвижимости составляют 1,3% [5], хотя сборы сильно различаются.

За исключением самой дешевой недвижимости, сборы агента по недвижимости, как правило, являются вторым по величине компонентом стоимости переезда в Соединенном Королевстве после гербового сбора .

Агенты с Хай-стрит редко взимают авансовые платежи за продажу или за отмену продажи и снятие дома с рынка. Таким образом, хотя доступны другие варианты продажи недвижимости с помощью онлайн-агентов, они часто взимают предоплату без каких-либо гарантий продажи или, возможно, мотивации, которую предложит агентство High Street без продажи, без комиссии.

Другие подходы [ править ]

Примерно с 2005 года онлайн-агенты по недвижимостипредоставили альтернативу традиционной структуре комиссионных, требуя более дешевых пакетов с фиксированной комиссией. Эти онлайн-агенты по недвижимости утверждают, что дают продавцам частной собственности возможность продавать свою собственность через крупные порталы недвижимости (предпочтительный канал, используемый традиционными агентами по продаже недвижимости на главной улице) за небольшую часть стоимости традиционного агентства недвижимости. Онлайн-агенты по недвижимости утверждают, что они могут рекламировать недвижимость так же эффективно, как и традиционные агенты по недвижимости, используя методы цифрового маркетинга и централизовав работу своего бэк-офиса в одном месте, вместо того, чтобы иметь физические офисы в городе, в котором они базируются. Онлайн-агенты по недвижимости обычно охватывают всю Великобританию, поэтому заявляют, что могут снизить комиссионные за счет удаления географических границ, которые обычно имеют традиционные агенты по недвижимости. Наконец,онлайн-агенты по недвижимости часто взимают аванс вместо традиционного агента, который обычно ничего не взимает, если недвижимость не продается

В феврале 2010 года Управление добросовестной торговли (OFT) объявило, что изменение законодательства для агентов по недвижимости привело к перестройке способов продажи домов, что позволило более дешевым онлайн-агентам стать более авторитетными, чем они могли раньше. [10]

Посредники по недвижимости и / или порталы недвижимости, базирующиеся в Соединенном Королевстве, начали поощрять сотрудничество агентов по недвижимости Великобритании и всего мира, показывая все свои объекты недвижимости, тем самым позволяя посетителям сайта просматривать огромное количество объектов недвижимости в Великобритании и за рубежом на одном веб-сайте.

Исследования , проведенные в 2007 году сказал , что самый эффективный способ продажи имущества осуществляется через «Продажу» знаки, 28% клиенты видели агент по продаже недвижимости - й Продажа знаков , прежде чем исследовать более подробно в свойства. Поиск домов через Интернет занял второе место (21%), а на третьем месте - газеты (17%). Четвертым по эффективности и наиболее традиционным способом были клиенты, посещающие офис агента по недвижимости (15%). В 2010 году от 80% до 90% объектов недвижимости были найдены через Интернет, и агенты видят, что меньше людей входит в их офисы. Доски по-прежнему очень эффективны, но многие агенты теперь отказываются от бумажной рекламы и переходят только на цифровые, такие как eMags и просто Интернет. [ необходима цитата ]

Другие методы включали аукционы (11%), молва (3%) и листовки (2%). [ необходима цитата ]

Технология [ править ]

Агенты по недвижимости используют программное обеспечение агентства недвижимости для управления своими заявителями на покупку, просмотром недвижимости, маркетингом и продажей недвижимости. Агенты по недвижимости могут использовать программное обеспечение для подготовки сведений о недвижимости, которые используются для рекламы недвижимости в Интернете или в печати. Они также могут записывать требования заявителя на покупку и автоматически сопоставлять их со своей базой данных о недвижимости. После согласования продажи они могут управлять цепочкой связанных продаж недвижимости с помощью программного обеспечения.

Программное обеспечение агентства недвижимости также поможет в маркетинге недвижимости, автоматически отправляя сведения о недвижимости на порталы недвижимости.

Новейшие технологии повлияли на рост онлайн-агентов, и сектор недвижимости стал все больше полагаться на использование технологий, чтобы привлечь внимание потребительского рынка. Примером компании, проводящей это в настоящее время, является Matterport, которая создала камеру, которая создает цифровые 3D-модели, напольные покрытия VR и фотографии в формате Ultra HD. [11] Это привело к тому, что специалисты по цифровому маркетингу получили возможность влиять на онлайн-поведение на рынке недвижимости с помощью веб-портала . Используя безопасные веб-сайты, маркетологи получают возможность отслеживать уровень активности пользователей и получать бесценную информацию, которая помогает продавцам и агентам по недвижимости использовать свой маркетинг и лучше удовлетворять потребности своих клиентов. [12]

В последние годы агенты снова начали работать вместе через систему, аналогичную американской, под названием MLS (служба множественного листинга). Здесь главный агент возьмет на себя собственность и отправит детали через большинство других локальных (под) агентов. Субагенты будут продавать и знакомить кандидатов с главным агентом. MLS может получить больше предложений, быстрее продать недвижимость и предлагается агентами как услуга премиум-класса.

В США данные о собственности передаются из программного обеспечения агентов по схеме канала данных RETS. В Великобритании поток данных INEA idx (обмен данными) используется многими программами для получения обратно списков объектов недвижимости (mls).

В обоих случаях технология через MLS и idx означает, что субагенты, взаимодействующие друг с другом, могут размещать на своих веб-сайтах гораздо больше объектов, работая вместе.

Работа агентом по недвижимости [ править ]

Для того, чтобы стать агентом по недвижимости, не требуется формальной квалификации, [ цитата необходима ], однако знание местной собственности и навыки обслуживания клиентов учитываются [ кем? ] стоит. [13]

Агент по недвижимости говорит [ править ]

Агенты по недвижимости известны своим уникальным способом придать положительный оттенок описанию недвижимости. Например, «нуждается в модернизации» или «отличный потенциал для улучшения» на самом деле может означать, что в доме требуется большой ремонт. Такие формулировки считаются необходимыми, чтобы не оскорбить клиентов, которым может понравиться отделка их дома в настоящее время. Аналогичным образом, для данного покупателя агент может дать ответ, что «требуется слишком много работы» для дома, даже если следующий человек может посчитать собственность идеальной. Таким образом, существует определенная степень субъективности, а значит, и существенное расхождение во мнениях относительно описания состояния собственности. [14]

Следует иметь в виду, что некоторая субъективность может возникнуть в ходе различения двух принципиально разных понятий, а именно физического состояния (функциональность и состояние ремонта, следовательно, оставшийся срок службы) здания или его составляющих компонентов по сравнению с физическим состоянием. эстетические аспекты, такие как декор, план этажа, выбор цвета и другие стилистические атрибуты.

Другие примеры лексики агента по недвижимости включают «уютный» (для обозначения крошечного), «потрясающий» (для обозначения обычного), а также «захватывающий» (для обозначения дорогого). Некоторые примеры фраз включают «нужно увидеть, чтобы поверить» (что можно интерпретировать как положительно, так и отрицательно), а также «лишит вас дара речи» (что можно интерпретировать как очень дорогое).

Другой пример необычной речи агентов по недвижимости - это часто слышимая мантра о том, что «лучшее время для покупки - прямо сейчас, а лучшее время для продажи - прямо сейчас». Эта невозможная логическая головоломка на самом деле имеет смысл, если просто учесть, что все агенты по недвижимости занимаются бизнесом, чтобы получать свои комиссионные. Если изучить наиболее часто используемые структуры оплаты, становится очевидным, что с точки зрения общего годового дохода количество проданных объектов недвижимости гораздо важнее, чем фактическая точная цена, по которой продается каждая из них.

См. Также [ править ]

  • Агент по закупке
  • Брокер по недвижимости
  • Бизнес в сфере недвижимости
  • Развитие недвижимости
  • Пузырь на рынке недвижимости

Ссылки [ править ]

  1. ^ «Департамент бизнес-предпринимательства и регуляторной реформы» . Berr.gov.uk. 2011-10-08. Архивировано из оригинала на 2009-05-05 . Проверено 15 ноября 2011 . Архивный сайт .
  2. ^ «Правила поведения в отношении знака собственности NAEA» (PDF) . Знак собственности . 7 февраля 2019 . Проверено 7 февраля 2019 .
  3. ^ «Политика санкций в отношении Propertymark» (PDF) . Знак собственности NAEA . Знак собственности . Проверено 7 сентября 2018 .
  4. ^ "Объяснение схемы омбудсмена для агентов по недвижимости" . www.tpos.co.uk . Дата обращения 14 мая 2015 .
  5. ^ a b "Гонорары и контракты агента по недвижимости - Какие?" . Который? .
  6. ^ "какие? гонорары агента по недвижимости" .
  7. ^ «Какова структура вознаграждения? Все ли онлайн-агенты по недвижимости фиксированные и авансовые платежи? - OnlineAgentPicker» . OnlineAgentPicker . Март 2018 . Проверено 2 сентября 2018 .
  8. ^ "Интернет-агенты по недвижимости - Какие?" . Который? .
  9. ^ "Агентства по сдаче в аренду - Убежище Шотландии" . scotland.shelter.org.uk .
  10. ^ Веб-сайт Управления добросовестной торговли, «Архивная копия» . Архивировано из оригинала на 2010-02-21 . Проверено 5 марта 2010 .CS1 maint: заархивированная копия как заголовок ( ссылка ) Архивный сайт .
  11. ^ Плати, Эми. «Как сектор недвижимости использует технологии для инноваций» . www.telegraph.co.uk . Телеграф . Проверено 7 марта 2018 .
  12. ^ Tepilo. «Как цифровой маркетинг приносит пользу индустрии недвижимости» . www.tepilo.com . Проверено 7 марта 2018 .
  13. ^ Агентство по недвижимости National Careers Service- «Знание местности, в которой вы будете работать, будет преимуществом».
  14. ^ Сайт BBC News Агент по недвижимости говорит: Словарь 11 октября 2002 г. (просмотрено 07.10.2011)

Внешние ссылки [ править ]