Терпимость в контексте ипотечного процесса - это специальное соглашение между кредитором и заемщиком об отсрочке обращения взыскания . Термин «терпение» буквально означает «сдерживаться». [1] [2]
Применение и использование
Когда ипотечные заемщики не могут выполнить свои условия погашения, кредиторы могут предпочесть взыскание . Чтобы избежать потери права выкупа, кредитор и заемщик могут заключить соглашение, называемое «снисходительностью». В соответствии с этим соглашением кредитор откладывает свое право на обращение взыскания, если заемщик может успеть к своему графику платежей к определенному времени. Этот период и план оплаты зависят от деталей соглашения, которое принимается обеими сторонами. [3]
Во время пандемии Covid 19
Исторически воздержание предоставлялось клиентам , испытывающим временные или краткосрочные финансовые трудности. Если у заемщика есть более серьезные проблемы, например, возврат к полным выплатам по ипотеке в долгосрочной перспективе не представляется устойчивым, то терпение обычно не является решением. У каждого кредитора, вероятно, будет свой собственный набор продуктов снисходительности. В ответ на COVID-19 ипотечные ссуды, спонсируемые государством в Соединенных Штатах, имеют право на воздержание в соответствии с законом CARES. [4] [5] [6] Эти планы предназначены для заемщиков, пострадавших от COVID-19. Некоторые общие вопросы, которые возникают, включают в себя варианты выбора потребителей в конце периода воздержания и как соглашение о воздержании повлияет на мой кредит. В конце периода воздержания потребитель должен будет участвовать в плане разработки, и варианты включают в себя текущие платежи по ипотеке, выплату ссуды в полном объеме, план модификации ипотеки, отсрочку платежей до конца ссуды или увеличены ежемесячные выплаты для погашения задолженности. Несмотря на то, что трудно предсказать личное финансовое положение после непосредственного кризиса, важно отметить, что терпение не является прощением, и проценты продолжают накапливаться, и если окончательная договоренность не будет принята, в дальнейшем может быть реализовано взыскание права выкупа. кредитор. Кроме того, важно отметить, что эти соглашения не блокируют отчетность кредитных бюро, а спонсируемые государством агентства (GSE) предписывают кредитору сообщать о статусе ипотеки, который будет отражать просрочку и просроченные платежи. [7]
Типы терпимости в США
Примеры видов снисходительности, которые потенциально могут рассмотреть кредиторы, включают:
- Полный мораторий на выплаты
- Сниженные выплаты:
- Только выше интереса (так называемый положительный амортизационный эффект)
- Только ниже процентов (отрицательная амортизация)
- Только проценты
- Сниженная процентная ставка
- Разделенная ипотека
Следует понимать, что тип предоставленной снисходительности предоставляется в зависимости от индивидуальных обстоятельств клиента. Например, заемщики, испытывающие краткосрочные финансовые трудности, с большей вероятностью будут одобрены либо (краткосрочным) полным мораторием, либо сделкой с отрицательной амортизацией, чем клиенты, испытывающие долгосрочные финансовые трудности, когда кредитор всегда будет стремиться обеспечить что остаток капитала продолжает сокращаться (через соглашение о возмещении убытков). Соглашения о возмещении убытков с отрицательной амортизацией подходят только в качестве краткосрочных сделок, поскольку невыплата процентов вовремя и / или на весь остаток кредита фактически является дополнительным заимствованием. Важно отметить, что в зависимости от параметров соглашения потребители могут нести полную ответственность за уплату всей суммы, причитающейся по истечении срока воздержания. [8]
Кредитор, предоставляющий отсрочку, воздерживается от реализации своего права на реализацию процентов по ценным бумагам в соответствии с их соглашением или контрактом с заемщиком. Это делается для того, чтобы помочь заемщику вернуться к работоспособному финансовому положению, а также улучшить положение кредитора для реализации своей безопасности в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. Заемщик не уклоняется от своих долговых обязательств, принимая согласованную сумму и / или условия воздержания. По истечении согласованного периода воздержания кредитный счет возвращается к своей первоначальной форме. Во многих случаях по истечении периода отсрочки платежа разница между предоставленным уровнем отсрочки платежа и полным погашением (которое было пропущено) пересчитывается в течение оставшегося срока, и новое погашение клиента основывается на текущем остатке кредита, ставке и сроке. .
Некоторыми исключениями из этого являются случаи, когда была предоставлена пониженная ставка (где возможное намерение здесь сократить остаток капитала как можно быстрее, тем самым уменьшив стоимость ссуды) или когда тип воздержания относится к сроку действия ссуды, т. Е. раздельная ссуда, при которой 1 часть ссуды хранится до даты истечения срока действия с намерением, чтобы в это время имелось подходящее средство погашения (например, продажа активов) для полного погашения ссуды.
В апреле 2020 года GSE опубликовала платежную политику, в которой разъясняются условия планов воздержания от COVID-19. В объявлении разъясняется, что, хотя полная выплата задолженности является вариантом восстановления, от потребителей никогда не требуется выбирать вариант единовременной выплаты. В нем были повторены четыре варианта полного погашения, план погашения с течением времени, отсрочка для переноса платежей до конца ссуды или изменение ссуды для более постоянных трудностей. В руководстве указано, что владельцы, сталкивающиеся с трудностями, начнут с более коротких сроков, но при необходимости они могут быть продлены до 12 месяцев после переоценки финансовых трудностей потребителей. GSE также отказываются от штрафов за просрочку платежа и приостанавливают продажу права выкупа и выселения до 17 мая 2020 года. [9]
Политика COVID -19 требует, чтобы кредиторы вступали в контакт с потребителем, чтобы получить подробные сведения о сценарии и провести оценку трудностей и способности выплатить долг. Во время этих разговоров. Устные разговоры должны быть подтверждены и задокументированы посредством электронной переписки и письменных соглашений, если это применимо. [10]
В других странах
К термину «терпение» в разных странах обращаются по-разному. Различаются и нормы договора об обращении взыскания. Например, в Австралии банки предлагают «варианты трудностей» заемщикам, испытывающим финансовые трудности. Заемщики могут попросить своих кредиторов внести изменения в условия своих займов.
Заемщики могут либо выбрать краткосрочное послабление, приостановив выплату ипотечного кредита на короткий период времени (известное как воздержание в США), либо они могут подать заявку на сокращение выплат в течение срока действия займа (известное как изменение ссуды. в США). Кредиторы должны указать конкретную причину, по которой они отклонили заявку на изменение степени трудности. Заемщикам рекомендуется обратиться в отдел внутренних жалоб соответствующего банка или подать спор.
В Испании банки в основном разрешают временные выплаты только по процентам, а не полностью приостанавливают выплату полной суммы платежа. [11] Банк Испании (Банко де España) - страны де - факто банк - отпугивает банки от поддержания ипотеки задолженности. По этой причине банки не обязаны предлагать заемщикам какие-либо послабления. Банки могут вернуть собственность, не соглашаясь на изменения условий ссуды, которые могут помочь клиенту.
Рекомендации
- ^ "Что такое воздержание от ипотеки?" . Бюро финансовой защиты потребителей . Проверено 10 мая 2021 .
- ^ Команда, Контент (2015-01-25). «Терпение - определение, примеры, процессы» . Юридический словарь . Проверено 10 мая 2021 .
- ^ «Что произойдет, когда истечет срок отсрочки погашения кредита?» . www.experian.com . 2020-06-14 . Проверено 10 мая 2021 .
- ^ «Воздержание от ипотеки во время COVID-19: что нужно знать и что делать» . Бюро финансовой защиты потребителей . Проверено 10 мая 2021 .
- ^ «Узнай о терпении» . Бюро финансовой защиты потребителей . Проверено 10 мая 2021 .
- ^ «Закон CARES об отказе от ипотечной ссуды: часто задаваемые вопросы и обновления» . www.rocketmortgage.com . Проверено 10 мая 2021 .
- ^ «Fannie Mae Serving Lender Letter» .
- ^ Синнок, Бонни (8 апреля 2020 г.). «Количество запросов об отказе от ипотечной ссуды увеличилось по мере распространения вируса короны». Американский банкир . 185 (68): 1 - через хост EBSCO.
- ^ «Фредди Мак: Единовременное погашение не требуется для терпения» . 27 апреля 2020.
- ^ «Правила Бюро ипотечного обслуживания в связи с чрезвычайной ситуацией, связанной с COVID-19» (PDF) . Бюро финансовой защиты прав потребителей . 3 апреля 2020.
- ^ «Терпение в Испании» . foreclosuredeals.com . Дата обращения 5 июня 2017 .