Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Беспроцентная ссуда - это ссуда, по которой заемщик выплачивает только проценты в течение некоторого или всего срока, при этом основной баланс не изменяется в течение только процентного периода. В конце срока выплаты только процентов заемщик должен пересмотреть условия другой ипотеки с выплатой только процентов, выплатить основную сумму или, если ранее было согласовано, преобразовать ссуду в ссуду с выплатой основной суммы и процентов ( амортизированной ) по выбору заемщика.

По стране [ править ]

Соединенные Штаты [ править ]

В Соединенных Штатах типичен пятилетний или десятилетний период выплаты только процентов. По истечении этого времени основной баланс амортизируется на оставшийся срок. Другими словами, если у заемщика была ипотечная ссуда сроком на 30 лет,и первые десять лет были только процентами, в конце первых десяти лет основной баланс будет амортизироваться за оставшийся период в двадцать лет. Практический результат заключается в том, что ранние выплаты (в период только процентов) существенно ниже, чем более поздние выплаты. Это дает заемщику большую гибкость, поскольку заемщик не вынужден производить платежи в счет основной суммы долга. Более того, это также позволяет заемщику, который рассчитывает существенно увеличить свою зарплату в течение срока кредита, занять больше, чем заемщик в противном случае мог бы себе позволить, или инвесторам, чтобы генерировать денежный поток, когда они не могли бы иначе. В течение лет с выплатой только процентов по ипотеке остаток по кредиту не будет уменьшаться, если заемщик не произведет дополнительные платежи в счет основной суммы долга. По обычной амортизирующей ипотекечасть платежа, относящаяся к основной сумме долга, значительно меньше той части, которая применяется к процентам в первые годы (тот же период времени, когда будут выплачиваться только проценты).

Ссуды только под проценты представляют несколько более высокий риск для кредиторов и, следовательно, подлежат немного более высокой процентной ставке. В сочетании с небольшим первоначальным взносом или его отсутствием , разнообразие ипотечных кредитов с регулируемой ставкой (ARM) иногда указывает на то, что покупатель принимает на себя слишком большой риск, особенно когда этот покупатель вряд ли будет соответствовать требованиям более консервативной структуры ссуд. [1]Поскольку домовладелец не формирует собственный капитал в виде процентной ссуды, на него могут неблагоприятно повлиять преобладающие рыночные условия в то время, когда заемщик готов продать дом или рефинансировать. Заемщик может оказаться не в состоянии позволить себе более высокие регулярные амортизированные платежи в конце процентного периода, не сможет рефинансировать из-за отсутствия собственного капитала и не сможет продать, если спрос на жилье ослаб.

Из-за спекулятивных аспектов зависимости от оценки стоимости дома, которая может произойти, а может и не произойти, многие финансовые эксперты, такие как Сьюз Орман, советуют не выдавать ссуды только под проценты, на получение которых заемщик в противном случае не имел бы права. [2] Типы процентных ссуд, которые зависят от повышения стоимости жилья, - это ссуды с отрицательной амортизацией , которые большинство финансовых учреждений прекратили в середине 2008 года.

Недавнее исследование, опубликованное Федеральным резервным банком Чикаго, подтвердило, что большинство американцев могут извлечь выгоду из финансирования счетов с отсроченным налогом, а не выплаты остатков по ипотеке. Домовладельцы иногда используют ссуды только под проценты, чтобы высвободить ежемесячные денежные средства для финансирования пенсионных счетов. 3,4 миллиона семей не вносят никакого вклада в свой пенсионный фонд, но ускоряют выплату по ипотечным кредитам. «Эти домохозяйства теряют от 11 до 17 центов на каждый доллар, который они вкладывают в более быструю выплату по ипотеке», - говорится в исследовании Федеральной резервной системы Чикаго, повторенном в Chicago Tribune . [3] [4]

Соединенное Королевство [ править ]

Ссуды только под проценты - это популярные способы заимствования денег для покупки актива, который вряд ли сильно обесценится и который можно продать в конце ссуды для возврата капитала. Например, вторые дома или недвижимость, купленная для сдачи в аренду другим лицам. В Соединенном Королевстве в 1980-х и 1990-х годах популярным способом покупки дома было сочетание ссуды только под проценты с политикой пожертвований , причем такая комбинация известна как накопительная ипотека.. Домовладельцам сказали, что политика пожертвований покроет ипотеку, а также предоставит единовременную выплату дополнительно. Многие из этих полисов пожертвований плохо управлялись и не обеспечивали обещанных сумм, некоторые из которых даже не покрывали стоимость ипотеки. Эта неправильная продажа в сочетании с плохими показателями фондового рынка в конце 1990-х годов привела к тому, что ипотечные пожертвования стали непопулярными.

Канада [ править ]

В Канаде возможно, хотя и крайне редко, выплачивать только проценты по стандартной амортизируемой ипотеке. [ необходима цитата ]

Индия [ править ]

После прихода частных банков в банковский сектор Индии, в котором ранее доминировали национализированные банки, были введены ссуды только под проценты. Эти ссуды предоставляются при условии, что заемщик передает в банк ценные бумаги (например, золотые украшения) или соответствующие документы (домашние бумаги). Золотые ссуды - самые распространенные ссуды только под проценты в Индии.

Сингапур [ править ]

В Сингапуре беспроцентная ипотека была запрещена с 14 сентября 2009 года. Причина этого заключалась в том, что этот вид ипотеки поощрял спекуляции недвижимостью. Покупатели купят частный дом, пока он еще находится в стадии строительства, и будут платить только проценты по ипотеке, пока недвижимость не будет завершена. Из-за более низкой ежемесячной выплаты (только процентов) на этапе строительства некоторые инвесторы, таким образом, приобретут дом с намерением продать его с прибылью до завершения строительства. [5]

Экономические эффекты [ править ]

Ценные бумаги с только процентным доходом иногда создаются искусственно из структурированных ценных бумаг, особенно из CMO . Создается пул ценных бумаг (обычно ипотечных кредитов), который делится на транши.; денежные средства, полученные от основных долгов, распределяются по траншам в соответствии с заранее определенными правилами. Ценные бумаги только с процентами (IO) - это один из типов траншей, который может быть создан, он обычно создается в тандеме с траншем только для принципала (PO). Эти транши будут обслуживать два конкретных типа инвесторов, в зависимости от того, пытаются ли инвесторы увеличить свою текущую доходность (которую они могут получить от IO) или пытаются уменьшить свою подверженность предоплате по кредитам (которую они могут получить от а ЗП). Доходность вложений и заказов на покупку в значительной степени зависит от ставок досрочного погашения ипотеки и позволяет инвесторам извлекать выгоду из различных ожиданий досрочного погашения. [6]

На многих рынках США в начале 2000-х годов стоимость домов выросла в четыре раза за пятилетний период. Ссуды только под проценты помогли домовладельцам позволить себе больше жилья и заработать больше признательности в течение этого периода времени. Однако ссуды только под проценты внесли большой вклад в создание последующей ситуации пузыря на рынке жилья, поскольку заемщики с плавающей ставкой не могли позволить себе полностью индексированную ставку. Ссуды только под проценты оказываются в невыгодном положении для заемщиков, когда цены на жилье падают, в результате чего ипотека превышает стоимость дома. [7]

См. Также [ править ]

Ссылки [ править ]

  1. ^ "Остерегайтесь ссуд только под проценты" , Forbes.com
  2. ^ "Финансы Yahoo - Ссуды неудачников"
  3. ^ Амромин, G .; Huang, J .; Сиалм, К. (2007). «Компромисс между предоплатой по ипотеке и отложенными налогами пенсионными сбережениями» (PDF) . Журнал общественной экономики . 91 (10): 2014–2040. DOI : 10.1016 / j.jpubeco.2007.03.011 .
  4. ^ «По предоплате или нет: Обычно нет» . Чикаго Трибьюн . 11 февраля 2007 года Архивировано из оригинального 16 февраля 2008 года. CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
  5. ^ «Меры по обеспечению стабильного и устойчивого рынка недвижимости» , MAS .
  6. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги , обеспеченные ипотекой , глава 4 (Томсон Уэст, 2014 г.).
  7. ^ "Почему домовладельцы становятся богатыми, а арендаторы остаются бедными" , Yahoo Finance