Примеры и перспективы в этой статье относятся в первую очередь к Соединенным Штатам и не отражают общемировой взгляд на предмет . ( Март 2011 г. ) ( Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения ) |
Ипотека с фиксированной процентной ставкой ( FRM ) является полностью амортизировать ипотечный кредитом , где процентная ставка на нотах остается неизменной в течение срока кредита, в отличие от кредитов , процентная ставка может скорректировать или «поплавок». В результате суммы платежей и продолжительность ссуды являются фиксированными, а лицо, ответственное за выплату ссуды, получает выгоду от последовательного, единого платежа и возможности планировать бюджет на основе этих фиксированных затрат.
Другие виды ипотечных кредитов включают проценты только ипотека , градуированный оплаты ипотечного кредита , ипотеки с переменной ставкой ( в том числе ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой и следящих ипотеки ), отрицательной амортизацией ипотеки , и единовременный платеж ипотечного кредита . В отличие от многих других типов ссуд, процентные платежи FRM и срок ссуды фиксированы от начала до конца.
Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой характеризуются суммой кредита, процентной ставкой , частотой начисления сложных процентов и продолжительностью. С этими значениями можно рассчитать ежемесячные выплаты.
Обзор [ править ]
В отличие от ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARM), ипотека с фиксированной ставкой не привязана к индексу. Вместо этого процентная ставка устанавливается (или «фиксируется») заранее на уровне объявленной ставки, обычно с шагом 1/4 или 1/8 процента.
Фиксированный ежемесячный платеж по ипотеке с фиксированной процентной ставкой - это сумма, выплачиваемая заемщиком каждый месяц, которая обеспечивает полное погашение ссуды с процентами в конце срока ее действия.
Использование во всем мире [ править ]
США Федеральное управление жилищного строительства (FHA) помогли разработать и стандартизировать ипотеку с фиксированной ставкой , как альтернатива баллонный оплаты ипотеки , застраховав их и тем самым помогли ипотечного использования дизайн Гарнер. [1] Из-за крупного платежа по окончании более старой ссуды с раздуваемыми платежами риск рефинансирования привел к повсеместным потерям права выкупа. Ипотека с фиксированной процентной ставкой была первой ипотечной ссудой, которая была полностью амортизирована (полностью выплачена в конце ссуды), исключая последующие ссуды, и имела фиксированные процентные ставки и платежи.
Ипотека с фиксированной процентной ставкой - самая классическая форма ссуды на покупку жилья и продуктов в Соединенных Штатах . Наиболее распространены сроки ипотеки на 15 и 30 лет, но доступны более короткие сроки, и теперь доступна ипотека на 40 и 50 лет (обычно в районах с дорогим жильем, где даже 30-летний срок оставляет желать лучшего. сумма ипотеки недосягаема для средней семьи).
За пределами США ипотека с фиксированной процентной ставкой менее популярна, а в некоторых странах настоящая ипотека с фиксированной процентной ставкой недоступна, за исключением краткосрочных ссуд. Например, в Канаде самый длительный срок, на который может быть установлена ставка по ипотеке, обычно составляет не более десяти лет, в то время как срок погашения ипотеки обычно составляет 25 лет. Ипотека с фиксированной ставкой в Сингапуре имеет фиксированную процентную ставку только на первые три-пять лет ссуды, а затем она становится переменной. [ цитата необходима ] В Австралии ипотечные ссуды для «медового месяца» с начальными ставками являются обычным явлением, но могут длиться всего год и вместо этого могут предлагать фиксированное снижение процентной ставки, а не фиксированную ставку. Кроме того, они часто сочетаются со свойствами гибкой ипотеки.создать так называемую австралийскую ипотеку , которая часто позволяет заемщикам переплачивать для снижения процентных ставок, а затем использовать эти переплаты в будущем. [2]
В ипотечной отрасли Соединенного Королевства традиционно доминировали строительные общества, чьи привлеченные средства должны составлять не менее 50% депозитов, поэтому кредиторы предпочитают ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой ипотеке с фиксированной процентной ставкой, чтобы уменьшить несоответствие между активами и обязательствами из-за риска процентной ставки . [3] Кредиторы, в свою очередь, влияют на решения потребителей, которые уже предпочитают более низкие начальные ежемесячные платежи. [3] Nationwide Commercial недавно выпустила 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой в качестве промежуточного финансирования.
Сравнения [ править ]
Ипотека с фиксированной процентной ставкой обычно дороже, чем ипотека с регулируемой процентной ставкой. Присущий риску процентной ставки долгосрочные ссуды с фиксированной процентной ставкой, как правило, имеют более высокую процентную ставку, чем краткосрочные ссуды. Взаимосвязь между процентными ставками по краткосрочным и долгосрочным кредитам представлена кривой доходности , которая обычно имеет наклон вверх (более длинные сроки дороже). Противоположное обстоятельство, известное как перевернутая кривая доходности, встречается реже.
Тот факт, что ипотека с фиксированной ставкой имеет более высокую начальную процентную ставку, не означает, что это худший тип заимствования, чем ипотека с регулируемой ставкой. Если процентные ставки вырастут, ARM будет стоить дороже, но FRM будет стоить столько же. Фактически, кредитор согласился взять на себя процентный риск по ссуде с фиксированной ставкой.
Некоторые исследования [4] показали, что большинство заемщиков с ипотекой с регулируемой процентной ставкой экономят деньги в долгосрочной перспективе, но также и что некоторые заемщики платят больше. Иными словами, цена потенциальной экономии денег уравновешивается риском потенциально более высоких затрат. В каждом случае выбор должен быть сделан на основе срока ссуды, текущей процентной ставки и вероятности того, что ставка будет увеличиваться или уменьшаться в течение срока ссуды.
Цены [ править ]
- Примечание : процентные ставки по ипотеке с фиксированной ставкой могут начисляться по-разному в других странах, например, в Канаде, где они начисляются каждые 6 месяцев.
Фиксированный ежемесячный платеж по ипотеке с фиксированной ставкой - это сумма, выплачиваемая заемщиком каждый месяц, которая обеспечивает полное погашение ссуды с процентами в конце срока ее действия. Этот ежемесячный платеж зависит от ежемесячной процентной ставки (выраженной в виде дроби , а не в процентах, т.е. разделите указанную годовую номинальную процентную ставку на 100 и на 12, чтобы получить ежемесячную процентную ставку), количества ежемесячных платежей, называемых сроком ссуды. , и сумма займа, известная как основная сумма кредита ; переставляя формулу для текущей стоимости обычного аннуитета, мы получаем формулу для :
Например, для жилищного кредита на сумму 200 000 долларов с фиксированной годовой номинальной процентной ставкой 6,5% в течение 30 лет основной суммой является ежемесячная процентная ставка , количество ежемесячных платежей - фиксированный ежемесячный платеж . Эта формула предоставляется с использованием финансовой функции PMT в электронной таблице, такой как Excel . В этом примере ежемесячный платеж рассчитывается путем ввода любой из этих формул:
- {{{1}}}
- {{{1}}}
Эту формулу ежемесячного платежа легко вывести, и вывод показывает, как работают ипотечные ссуды с фиксированной процентной ставкой. Сумма, причитающаяся по кредиту в конце каждого месяца, равна сумме задолженности за предыдущий месяц плюс проценты на эту сумму за вычетом фиксированной суммы, выплачиваемой каждый месяц.
- Сумма задолженности на месяц 0:
- Сумма задолженности за 1 месяц:
- (основная сумма + проценты - платеж)
- (уравнение 1)
- Сумма задолженности за 2 месяц:
- Используя уравнение 1 для
- (уравнение 2)
- Сумма задолженности за 3 месяц:
- Используя уравнение 2 для
- Сумма задолженности в месяц N:
- (уравнение 3)
- Где (уравнение 4) (см. Геометрическую прогрессию )
- (уравнение 5)
- За исключением двух членов, ряды и совпадают, поэтому при вычитании всех членов, кроме двух, отменяется:
- Используя уравнения 4 и 5
- (уравнение 6)
- Возвращаем уравнение 6 обратно к 3:
- будет равно нулю, потому что мы выплатили ссуду.
- Мы хотим знать
- Разделите верх и низ с помощью
- Сумма задолженности на месяц 0:
Этот вывод иллюстрирует три ключевых компонента ссуд с фиксированной ставкой: (1) фиксированный ежемесячный платеж зависит от суммы займа, процентной ставки и продолжительности срока погашения ссуды; (2) ежемесячная задолженность равна сумме задолженности за предыдущий месяц плюс проценты на эту сумму за вычетом фиксированного ежемесячного платежа; (3) фиксированный ежемесячный платеж выбирается таким образом, чтобы ссуда была выплачена полностью с процентами в конце срока ее действия и больше не было никакой задолженности.
Поставщик может продать элемент исправления как производный финансовый инструмент с фиксированной ставкой на плавающую. Посмотрите «Блэк-Скоулз», чтобы узнать, как это делается.
См. Также [ править ]
- Ипотека с регулируемой ставкой
- Ставка предложения свопа в Сингапуре (SOR)
- СИБОР
- VA кредит
- Кредит FHA
Ссылки [ править ]
- ^ Fabozzi, Франк Дж .; Модильяни, Франко (1992), Ипотечные и ипотечные рынки ценных бумаг , Издательство Гарвардской школы бизнеса, стр. 19
- ^ Рид, Майк. «Ипотека с фиксированной ставкой» . Калькулятор ипотеки . Проверено 22 апреля 2016 года .
- ^ a b Международный валютный фонд (2004 г.). Перспективы развития мировой экономики: сентябрь 2004 г .: глобальный демографический переход . С. 81–83. ISBN 978-1-58906-406-5.
- ^ http://www.ifid.ca/pdf_workingpapers/WP2001A.pdf
Внешние ссылки [ править ]
- Ежедневные фиксированные ставки по ипотеке от Mortgage News Daily, Ежедневный обзор ипотечного рынка