Ипотека с переменной ставкой, ипотека с регулируемой ставкой ( ARM ) или ипотека с отслеживанием — это ипотечная ссуда с процентной ставкой по векселю, периодически корректируемой на основе индекса, отражающего стоимость займа для кредитора на кредитных рынках. [1] Кредит может быть предложен по стандартной переменной ставке кредитора/ базовая ставка . Может существовать прямая и юридически определенная связь с базовым индексом, но если кредитор не предлагает конкретной связи с базовым рынком или индексом, ставка может быть изменена по усмотрению кредитора. Термин «ипотека с плавающей процентной ставкой» наиболее распространен за пределамиСоединенные Штаты , в то время как в Соединенных Штатах «ипотека с регулируемой ставкой» является наиболее распространенной и подразумевает ипотеку, регулируемую федеральным правительством [2] с ограничениями на сборы. Во многих странах ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой являются нормой, и в таких странах их можно просто называть ипотечными кредитами.
Среди наиболее распространенных индексов — ставки по однолетним казначейским ценным бумагам с постоянным сроком погашения (CMT), индекс стоимости фондов (COFI) и лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR). Некоторые кредиторы используют в качестве индекса собственную стоимость средств, а не другие индексы. Это делается для обеспечения стабильной маржи для кредитора, чья собственная стоимость финансирования обычно связана с индексом. Следовательно, платежи, производимые заемщиком, могут со временем меняться вместе с изменением процентной ставки (как вариант, может измениться срок кредита). Это отличается от ипотеки с поэтапным платежом , которая предлагает изменяющиеся суммы платежей, но фиксированную процентную ставку. Другие формы ипотечного кредита включают процентную ипотеку ,ипотека с фиксированной процентной ставкой, ипотека с отрицательной амортизацией и ипотека с выплатой шара .
Регулируемые ставки переносят часть процентного риска с кредитора на заемщика. Их можно использовать, когда непредсказуемые процентные ставки затрудняют получение кредита с фиксированной процентной ставкой. Заемщик получает выгоду, если процентная ставка падает, но теряет, если процентная ставка увеличивается. Заемщик получает выгоду от снижения маржи до базовой стоимости заимствования по сравнению с ипотечными кредитами с фиксированной или ограниченной ставкой.
В некоторых странах банки могут публиковать основную кредитную ставку, которая используется в качестве индекса. Индекс может применяться одним из трех способов: напрямую, на основе ставки плюс маржи или на основе движения индекса.
Прямо применяемый индекс означает, что процентная ставка изменяется точно вместе с индексом. Другими словами, процентная ставка по векселю в точности равна индексу. Из вышеперечисленных индексов напрямую применяется только индекс контрактной ставки. [1]
Применение индекса на основе ставки плюс маржа означает, что процентная ставка будет равна базовому индексу плюс маржа. Маржа указывается в примечании и остается фиксированной в течение срока кредита. [1] Например, процентная ставка по ипотеке может быть указана в примечании как LIBOR плюс 2%, 2% — это маржа, а LIBOR — это индекс.