В Соединенных Штатах , ипотечного примечание (также известный как недвижимости залога записки , записки заемщика ) является вексель под залог указанного ипотечного кредита .
Ипотечные векселя - это письменное обещание выплатить определенную сумму денег плюс проценты по указанной ставке и в течение определенного периода времени для выполнения обещания. В то время как ипотечный договор или договор сам hypothecates или налагает арест на право собственности на реальную собственность в качестве обеспечения по кредиту , ипотечная банкнота утверждает сумму долга и ставки интереса , и обязует заемщик , который подписывает записку, лично погашение. В потере права выкупаВ ходе судебных разбирательств в определенных юрисдикциях заемщики могут потребовать от лица, передавшего взыскание, предъявить вексель в качестве доказательства того, что они являются истинными владельцами долга. [1]
В Австралии
Технические определения продуктов могут различаться в зависимости от страны. В Австралии , например, закладная - это обеспеченная (приоритетная задолженность) долговая ценная бумага (также известная как обеспеченная кредитная облигация), которая может быть выпущена в отношении всей указанной кредитной операции (то есть одной изолированной и полной кредитной операции) или ее частей. . В то время как австралийские долговые ценные бумаги очень разнообразны, ипотечные облигации по определению относятся к сделкам, которые подкрепляются зарегистрированной ипотекой по сравнению с залогом недвижимого имущества, что дает определенные преимущества обеспеченным сторонам, такую как незыблемость [2], которые не распространяются на незарегистрированные ипотечные кредиты.
Впервые в октябре 2019 года на Австралийской фондовой бирже было объявлено , что дробные ипотечные облигации под названием «MNotes» были предложены в качестве долговых ценных бумаг. [3] В этом случае явным различием было структурирование этих ценных бумаг. Вместо одной ипотечной ноты на всю транзакцию теперь выдается 1 MNote на каждые $ 1,00 указанной обеспеченной кредитной облигации, при этом они оцениваются наравне с другими MNote, выпущенными в отношении одной указанной транзакции, и привлекают купон на основе общей оценки риска такой облигации. основная транзакция. Как и в случае с облигациями с фиксированной ставкой и другими долговыми ценными бумагами, купонный доход (доход, предлагаемый в качестве дохода) и основная сумма долга подлежат выплате по истечении срока погашения ипотечной ноты или MNote. Доходность ипотечных облигаций и / или MNotes отражает предлагаемые условия, ликвидность, кредитное качество, рейтинг и тип имущественного залога. [4]
Как и другие инвестиционные инструменты, предлагаемые в Австралии, ипотечные облигации могут быть выпущены только зарегистрированными управляемыми инвестиционными схемами и / или держателями австралийской лицензии на финансовые услуги [5], в которой изложены все условия и положения инвестирования.
Детерминанты типа ипотеки
По большей части именно закладная определяет «тип» ипотеки:
- если вексель имеет фиксированную процентную ставку и платежи, то ссуда является ипотечной ссудой с фиксированной ставкой (FRM).
- фиксированная процентная ставка с корректировкой платежей - это ипотека с постепенными выплатами (GPM)
- плавающая процентная ставка и сумма платежа указывают на ипотеку с регулируемой ставкой (ARM)
- график погашения больше , чем срок погашения указывает на единовременный платеж ипотечный кредит
- когда график платежей предусматривает только проценты, но не основную сумму, таким образом оставляя после себя полную основную сумму, причитающуюся к погашению, ссуда является беспроцентной ссудой
- частота корректировки платежей меньше, чем частота корректировки процентной ставки, подразумевает ипотеку, которая допускает отрицательную амортизацию
Ипотечные векселя как инвестиции
Как и облигации , ипотечные облигации предлагают инвесторам поток платежей в течение определенного периода времени. Ипотечные облигации торгуются на вторичном рынке целиком или как часть ценных бумаг с ипотечным покрытием . В отличие от облигаций, цены на ипотечные облигации указываются в процентах, например 95 на 95%. [6]
Важность
В Соединенном Королевстве задолженность по ипотеке составляет более 1 триллиона фунтов стерлингов. [7] На рынке облигаций США задолженность, связанная с ипотекой, составляет 6,5 триллиона долларов и на 31 декабря 2006 года составляла 23% рынка. [8] В 2006 году ипотечный долг на сумму 1,93 триллиона долларов США был выпущен по облигациям США. рынок; это примерно ВВП в Соединенном Королевстве , и больше , чем любой другой категории долга. [8]
Риски
Риски, связанные с закладными, очень похожи на риски, связанные с облигациями:
- кредитный риск , то есть риск того, что заемщик не выполнит свои обязательства.
- Вы лишитесь права выкупа и вернете свои деньги
- риск досрочного погашения (у заемщиков есть колл-опцион , то есть они могут досрочно выплатить долг)
За определенную плату поручители, такие как Fannie Mae , Freddie Mac и Ginnie Mae, гарантируют ипотечные ценные бумаги от риска дефолта домовладельцев, тем самым снижая кредитный риск, связанный с ипотечными векселями.
Инвесторам
Покупатели ипотечных облигаций - это компании или инвесторы, имеющие капитал для покупки ипотечных облигаций. Если кто-то владеет частной ипотекой, эти инвесторы предоставят наличные и возьмут на себя получение ежемесячных платежей, которые были выплачены предыдущему владельцу. Ипотечные кредиты для этих инвесторов - это жилищные ссуды или ипотеки , обеспеченные недвижимостью . Ипотечные векселя могут составлять от 10 000 до десятков миллионов долларов.
Обратите внимание, что покупатели могут покупать векселя практически на любой тип собственности, хотя дома на одну семью, занимаемые владельцами, обычно получают лучшую цену. Покупатель нот предложит определенную цену, основанную на их предполагаемых факторах риска, которые включают сумму собственного капитала в собственности, кредит плательщика, тип и состояние собственности и прилегающей территории, элементы векселя и т. Д. Базирующиеся покупатели банкнот будут покупать только в 50 штатах, хотя некоторые действительно рекламируют возможность покупать банкноты в Канаде.
Сравнение с другими инвестициями
Преимущество ипотечной ноты перед другими инвестициями заключается в том, что ипотечная выписка позволяет взимать проценты ежемесячно. Комиссия за продажу или сборы с вложения в ипотечные облигации не взимаются.
Произвести защиту ноты в процессе обращения взыскания
Правовая цепочка векселя очень важна для каждого домовладельца в Америке. Невозможность продемонстрировать полную цепочку права собственности и владения векселем от Кредитора A к Кредитору B к Кредитору C и т. Д. Стала серьезным препятствием для способности ипотечных обслуживающих лиц взыскать имущество в судебных штатах, в которых было заложено право выкупа, и в облегчении пребывания в Федеральный суд по делам о банкротстве . Вопрос о правоспособности (другими словами, вопрос о том, кто имеет законное право предъявлять иск) является основой стратегии предъявления векселя, которая заставляет кредитора доказать, что у него есть законное право на предъявление иска.
По оценкам адвокатов, документы, относящиеся к 50% ипотечных кредитов, выданных в период с 2001 по 2008 год, были потеряны или уничтожены, что привело к требованиям со стороны заемщиков, чтобы сторона, передавшая взыскание, представила вексель в качестве доказательства долга. [9]
Защитники прав потребителей [ кто? ] утверждают, что почти все организации, пытающиеся лишить права выкупа домовладельцев, являются не Реальным кредитором, а, скорее, Обслуживающим агентом, собирающим ежемесячные платежи для ипотечного обеспечения ценных бумаг (MBS) Trust. Таким образом, суды определили, что обслуживающие лица не являются реальной заинтересованной стороной и не обладают юридическим правом обращаться за помощью в суд. [ необходима цитата ]
Рекомендации
- ↑ Стейси, Митч (17 февраля 2009 г.). «Некоторые домовладельцы сталкиваются с проблемой потери права выкупа, говоря банкам:« Покажи мне записку » » . Ассошиэйтед Пресс.
- ^ Брансгроув, Мэтью (17 ноября 2003 г.). «Неотменяемость ипотечного права и исключения из него» (PDF) . Юридический колледж : 4–37.
- ^ «Запуск MNotes» (PDF) . Австралийская фондовая биржа . 31 октября 2019.
- ^ Беннет, Джон (август 2017 г.). «Справочник инвестора по долговым ценным бумагам» (PDF) . Национальный банк Австралии : 21 - через Google.
- ^ «Регулирующее руководство ASIC по соблюдению режима финансовых услуг» . Комиссия по ценным бумагам и инвестициям Австралии .
- ^ Видемер, Джон (2001). Финансирование недвижимости, 8-е издание . Прентис Холл. п. 57.
- ^ Торнтон, Филипп (30.06.2006). «Долг Великобритании по ипотеке вырос до 1 триллиона фунтов стерлингов» . Независимый .
- ^ а б «Объем эмиссии облигаций США в 2006 году увеличился; акции, активы с более высоким кредитным риском, наиболее прибыльные» (PDF) . Ежеквартальное исследование . Февраль 2007 г.
- ^ Брэнсон, Майкл (24 февраля 2009 г.). «Покажите мне записку или не выкупа сегодня» . Huliq News.