Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску
Серое поле в Ричмонде, Калифорния , используется для расширения больницы Kaiser Permanente .

Земля грейфилда (или грейфилда ) экономически устарела, устарела, приходит в упадок , умирает или недостаточно используется в качестве объектов недвижимости или земли. Термин был придуман в начале 2000-х из «моря» пустого асфальтобетона, который часто сопровождает эти участки. Слово серое поле , также как и серые поля , является относительным неологизмом по сравнению с более широко известными терминами, такими как коричневое поле и зеленое поле .

Этот термин исторически применялся к ранее жизнеспособным объектам розничной и коммерческой торговли (например, региональным торговым центрам и торговым центрам ), которые страдали от недостатка реинвестиций и были «вытеснены» более крупными, лучше спроектированными, лучше закрепленными торговыми центрами или магазинами. места. Эти конкретные участки серого поля также называют « мертвыми торговыми центрами » или «призрачными боксами», если якорь или другие крупные арендаторы покинули помещение, оставив после себя пустые корпуса. [1]

В отличие от заброшенных месторождений, которые характеризуются фактическим или предполагаемым уровнем загрязнения окружающей среды, серые поля обычно не требуют восстановления, чтобы получить прибыль для инвестора. Скрытая ценность во многих случаях исходит от базовой инфраструктуры (такой как водопровод и канализация, электрические системы, фундаменты и т. Д.), Наличие которой позволяет разработчику эффективно улучшать сайт за счет капитальных затрат (иногда весьма незначительных), которые могут легко приводят к увеличению арендной платы и большей стоимости. Другие важные потенциальные качества, такие как парковка, центральное расположение и т. Д., Также могут быть использованы при хорошо выполненной перепланировке участка.

Некоторые «серые поля» также могут считаться благоприятными для инвесторов, потому что даже если они превосходят их по качеству или находятся в плохом физическом состоянии, они имеют доход от долгосрочной или краткосрочной аренды. Серые поля с краткосрочной арендой могут хорошо подойти инвестору / застройщику, у которого есть стратегия, предусматривающая интенсивное управление активами недвижимости. Активно управляя «серым полем» в условиях краткосрочной аренды, арендная плата может быть увеличена после внесения улучшений.

Термин «серое поле» может также применяться в более широком смысле к городским застройкам или коммерческим районам, где недостаточно или устаревшее (не для розничной торговли) использование препятствует использованию в других отношениях ценного объекта недвижимости. Примером может служить бывший промышленный участок на набережной, который потенциально может быть полезен как объект смешанного использования / проживания, так как на него посягает застройка жилых домов или другие факторы экономического давления или перепланировки. В этом примере оживление серого поля может потребовать изменений в зонировании и / или какого-либо государственно-частного партнерства для достижения максимального и наилучшего использования.

Фон [ править ]

В 2001 году Конгресс за новый урбанизм ввел термин «серое поле», который относится к стареющим полосам застройки, которые когда-то служили жизненно важными торговыми коридорами во время массового бегства из пригородов после Второй мировой войны, но сегодня пережили более тяжелые времена. [2] В отличие от загрязненных заброшенных полей и неосвоенных зеленых полей, серые поля относятся к «так называемым« мертвым торговым центрам », часто характеризующимся огромными пустыми асфальтовыми автостоянками, которые их окружают». [3]

Согласно самым консервативным подсчетам 1999 г., в США будет не менее 203 торговых центров Greyfield с совокупной непогашенной задолженностью более 2 млрд долларов и прогнозируемыми затратами на реконструкцию более 11 млрд долларов к 2004 г. В 2001 г. из 2000 региональных торговых центров США это было по оценкам, почти 20% были торговыми центрами Greyfield или находились в опасности стать таковыми. [3]

Примеры серых полей в американских городах: торговый центр Central City Mall в Сан-Бернардино , Калифорния ; Prestonwood Town Center в Далласе , штат Техас ; Maple Hill Pavilion в Каламазу , штат Мичиган ; и Lafayette Plaza в Бриджпорте , Коннектикут . [4]

Характеристики [ править ]

Средний размер участка 45 акров (18 га). Эти объекты меньше и меньше связаны с региональной транспортной системой, чем те, на которых расположены лучшие торговые центры Америки, которые в среднем составляют более 70 акров (28 га), с видимостью на автостраде и прямым доступом к съезду. [3]

Многие из них, расположенные в устоявшихся кварталах и торговых районах, а также на пригородных магистралях с автобусным сообщением, уже являются автобусными узлами. [3]

У них серьезная конкуренция; В среднем, торговые центры Greyfield имеют 2,3 миллиона квадратных футов (210 000 м 2 ) миллионов квадратных футов конкурирующих торговых площадей в 22 других центрах в пределах 5 миль (8,0 км). Часто они старше и меньше самых успешных торговых центров в своем регионе. [3]

Обычного ремонта будет недостаточно, чтобы вдохнуть новую жизнь во многие объекты недвижимости. Подтяжка лица мало поможет. Новый якорный магазин, в зависимости от положения центра на рынке, тоже может мало что даст. [3]

Факторы перепланировки [ править ]

Критические факторы, необходимые для реконструкции участка серого поля, включают следующее: [3]

  • Рыночные условия
  • Статус собственности и якорного арендатора
  • Факторы места и местоположения
  • Муниципальный и общественный потенциал
  • Застройщик и кредитор

Уроки успешной трансформации серого поля основаны на тематических исследованиях, проведенных Конгрессом за новый урбанизм. Эти участки были застройкой Пасео Колорадо в Пасадене , Калифорния ; развитие City Place в Лонг-Бич, Калифорния ; развитие Belmar в Лейквуде, Колорадо ; развитие Downtown Park Forest в Парк Форест, Иллинойс ; Мизнер Парк развития в Бока - Ратон , штат Флорида ; и развитие Winter Park Village в Винтер-парке, Флорида . В ходе этого исследования были извлечены следующие уроки: [3]

  • Включите функции, которые увеличивают экологические преимущества.
  • Изучите основные физические изменения.
  • Осторожно используйте парковку.
  • Включите общественные удобства, которые увеличивают ценность и выделяют застройку.
  • Включите гражданскую и институциональную деятельность.
  • Ожидайте длительный период подготовки к развитию и будьте готовы к осложнениям.
  • Установите высокие стандарты городского дизайна.
  • Продвигайте новую концепцию.
  • Развивайте смешанные виды использования, которые могут развиваться независимо.
  • Деньги пациента лучше всего подходят для проектов в центре города.

Ссылки [ править ]

  1. ↑ Мур, Робби (26 февраля 2013 г.). «Смерть американского торгового центра и возрождение PublicSpace» . The International . International, Inc . Дата обращения 4 декабря 2019 .
  2. ^ Гэмбл, Майкл; ЛеБлан, В. Джуд (2004). «Инкрементальный урбанизм: пересмотр автомобилей и пешеходов в мелиорации Грейфилда - Атланта, Джорджия» (PDF) . Инкрементальный урбанизм . 16 (3): 1.
  3. ^ a b c d e f g h Конгресс за новый урбанизм. «Торговые центры в основные улицы: подробное руководство по превращению мертвых торговых центров в сообщества» (PDF) . Конгресс за новый урбанизм. Архивировано из оригинального (PDF) 7 июля 2014 года . Проверено 9 января 2014 .
  4. ↑ Blackbird, Питер. «Истории Dead Mall» . Deadmalls.com . Дата обращения 4 декабря 2019 .