История контроля арендной платы в Англии и Уэльсе

Эта статья поднимает множество проблем. Пожалуйста, помогите улучшить его или обсудите эти проблемы на странице обсуждения . ( Узнайте, как и когда удалить эти сообщения-шаблоны ) Эта статья требует дополнительных ссылок для проверки . Пожалуйста, помогите улучшить эту статью , добавив цитаты из надежных источников . Материал, не полученный от источника, может быть оспорен и удален. Найдите источники:  «История контроля арендной платы в Англии и Уэльсе»  -  новости  · газеты  · книги  · ученый  · JSTOR ( январь 2017 г. ) ( Узнайте, как и когда удалить это сообщение-шаблон ) Эта статья, возможно, содержит оригинальные исследования . Пожалуйста, улучшите его , проверив сделанные утверждения и добавив встроенные цитаты . Заявления, содержащие только оригинальные исследования, следует удалить. ( Апрель 2015 г. ) ( Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения ) ( Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения )

История контроля арендной платы в Англии и Уэльсе является частью английского земельного права в отношении развития регулирования арендной платы в Англии и Уэльсе . Контроль цен, которые домовладельцы могли заставлять платить своих арендаторов, являлся основным элементом регулирования арендной платы и действовал с 1915 года до его отмены (за исключением некоторых муниципальных домов ) Законом о жилье 1988 года .

Произошли значительные изменения в отношении и законодательстве к праву на жилище в континентальной части Великобритании . Такие концепции, как контроль арендной платы , «гарантия владения», установленная законом аренда , регулируемая аренда , справедливая арендная плата, сотрудник по арендной плате, служба арендодателя и гарантированная аренда были введены в двадцатом веке и с тех пор развивались. Он касается вмешательства публично-правовых прав в частные отношения между домовладельцем и арендатором и был введен, чтобы противодействовать неравенству переговорной силы между домовладельцами и арендаторами.

С 1915 по 1939 год [ править ]

Контроль арендной платы и гарантии владения недвижимостью были впервые введены 23 декабря 1915 года Законом 1915 года об увеличении арендной платы и ипотечных процентов (военные ограничения) и предназначались как временные меры (истекающие через шесть месяцев после окончания Первой мировой войны) для бороться с чрезмерным увеличением арендной платы, вызванным нехваткой жилья в военное время из-за прекращения строительства.

В законе была предпринята попытка исправить это зло, ограничив право домовладельцев выселять своих арендаторов и не позволяя им повышать арендную плату, за исключением ограниченных целей. В то же время, справедливо по отношению к домовладельцам, залогодержателям домов, контролируемых Законом, было запрещено повышать процентную ставку и ограничены их права на обеспечение исполнения залога. Это был первый всеобъемлющий европейский закон, регулирующий ренту; с тех пор было принято много других законов в Великобритании и, конечно, в других европейских странах.

До Закона 1915 года отношения между домовладельцем и арендатором были чисто договорными; по истечении или расторжении контракта домовладелец может восстановить владение.

Сфера контроля [ править ]

Новая форма контроля была относительно простой и негибкой. Закон применялся к отдельным жилищам с налогооблагаемой стоимостью или стандартной арендной платой, не превышающей 35 фунтов стерлингов в Лондоне , 30 фунтов стерлингов в Шотландии и 26 фунтов стерлингов в других местах.

Специально исключены:

• жилища сдают с землей, кроме сада или с другими помещениями;
• сдача внаем с арендной платой менее двух третей налогооблагаемой стоимости;
• сдача внаем, в которой арендная плата включала плату за питание, обслуживание или мебель.

Стандартная аренда [ править ]

Контролируемая рента была известна как стандартная рента. Это была аренда квартиры 3 августа 1914 года; или, если в этот день не было сдачи внаем, арендная плата, за которую жилище в последний раз сдавалось до этой даты; или, в случае первой сдачи в аренду после 3 августа 1914 г., арендная плата, по которой она была сдана впервые.

Гарантия владения [ править ]

Согласно положениям Закона, арендатор, который платил арендную плату и соблюдал другие условия аренды, мог быть выселен только в том случае, если домовладелец мог удовлетворить суды на определенных основаниях, указанных в Законе.

Это были:

• что арендатор допустил расточительство или причинил неудобства или раздражение соседям; или же,
• что помещение разумно требовалось домовладельцу для работы по найму или для работы служащего.

Кроме того, суды могут предоставить владение на любом другом основании, которое они сочтут удовлетворительным.

Премии [ править ]

После 25 ноября 1915 года арендатор не мог уплачивать премии при предоставлении, продлении или продлении срока аренды. Любая выплаченная сумма подлежала возмещению, если она не подлежала выплате в соответствии с соглашением, заключенным до 4 августа 1914 года. (Аренда на срок 21 год или более позднее была исключена Законом о судах (чрезвычайные полномочия) 1917 года).

Ставки [ править ]

Закон о ставках 1919 г. требовал, чтобы любой владелец в Англии и Уэльсе, получающий арендную плату, включающую ставки, указывал сумму в книге арендной платы. Эквивалентным шотландским законом является Закон 1920 года о сдаче в аренду и рейтинге домов (Шотландия) .

Дальнейшие расширения и поправки к Закону 1915 года были внесены в Закон 1917, 1918 и два в 1919 году. Контроль был освобожден от домов, построенных после 2 апреля 1919 года или находящихся в процессе строительства на тот момент.

Вряд ли контроль арендной платы и гарантии владения недвижимостью оказались такими временными мерами, как предполагалось изначально.

Полный контроль 1920 - 1923 гг. [ Править ]

После отчета комитета Солсбери о продолжающемся ухудшении жилищного фонда был принят Закон 1920 года об увеличении арендной платы и процентных ставок по ипотеке (ограничения), который консолидировал и внес поправки в предыдущее законодательство. Срок действия большинства положений предполагался сроком на три года, но они были последовательно расширены и изменены. Все оставшиеся положения были отменены и консолидированы Законом об аренде 1968 года, а в Шотландии - Законом об аренде (Шотландия) 1971 года. Закон 1920 года по-прежнему является основой современного закона; большинство концепций Закона об аренде основаны на нем. Он предлагается в качестве первого источника ссылок для любых оригинальных концепций, которые не включены в это краткое резюме.

Сфера контроля [ править ]

Стандартные пределы арендной платы и налогооблагаемой стоимости были увеличены до 105 фунтов стерлингов в Лондоне, 90 фунтов стерлингов в Шотландии и 78 фунтов стерлингов в других местах, и таким образом применялись к подавляющему большинству сдаваемых внаем домов в стране. В этом Законе введено понятие «законный арендатор». Помещения, используемые для бизнеса, торговли или профессиональных целей или для государственных служб, подпадали под действие Закона на один год (с немного другим процентным увеличением, чем указано ниже для жилых помещений). Новые жилища по-прежнему исключались из-под контроля.

Закон 1920 г. не применялся к домам, построенным или находившимся в процессе возведения 2 апреля 1919 г., а также к домам, которые в этот день или позже перестраивались в две или более отдельные и автономные квартиры или многоквартирные дома.

Впервые введена мера контроля в отношении сдачи внаем меблированного жилья, подпадающего под действие Закона. Это контроль, связанный с ненормальной или сверхприбылью. В последнем случае домовладелец подлежал штрафу в размере до 100 фунтов стерлингов.

Стандартная аренда [ править ]

Закон разрешил увеличение арендной платы до 40% и процентной ставки по ипотеке на 1% (максимум до шести с половиной процентов). 40% состояли из двух элементов. Было разрешено увеличение на 15%, чтобы компенсировать домовладельцу падение стоимости денег во время Великой войны . Дальнейшее повышение арендной платы на 25% было разрешено для покрытия расходов на ремонт там, где ремонтировал домовладелец. Это последнее повышение не может взиматься с арендаторов непригодных жилищ или домов в аварийном состоянии. Фактически, он мог взиматься, но арендатор (или санитарный орган) мог обратиться в суд, чтобы приостановить его действие до тех пор, пока не будет проведен ремонт.

Было также разрешено увеличение в процентах от соответствующих расходов после улучшения или структурных изменений. Арендатор меблированного жилища мог обратиться в окружной суд (в Шотландии - в шерифский суд ) для получения постановления о замораживании арендной платы на определенном уровне и для выплаты любой арендной платы, уже уплаченной сверх этого уровня.

Премии [ править ]

Закон теперь квалифицирует как уголовное правонарушение, наказуемое штрафом в размере 100 фунтов стерлингов, требование выплаты страхового взноса, но сокращает срок исключаемой аренды с 21 года или более до 14 лет или более.

Гарантия владения [ править ]

Бедствие (в Шотландии «усердие») могло быть наложено только с согласия суда. Владение могло быть взыскано, если суд сочтет нужным по определенному ряду оснований, которые были расширены. Суд утратил свои полномочия по передаче имущества во владение по некоторым неуказанным, но менее удовлетворительным основаниям.

Наследование [ править ]

Вдова арендатора имела право наследования, если она проживала с ним на момент его смерти или с членом семьи арендатора, который проживал с арендатором на момент его смерти. Требование о проживании в течение шести месяцев, за исключением вдовы, было введено Законом 1933 года.

Постепенный выход из контроля 1923-1933 гг. [ Править ]

После доклада Комитета Онслоу Закон об ограничении арендной платы и процентов по ипотеке 1923 года стал первой мерой, направленной на отмену механизма контроля.

Объем отмены контроля [ править ]

Помещения выходили из-под защиты, когда жильцы умирали или уезжали. Сидящие жильцы остались под контролем. Законы перестали применяться к помещениям, договор аренды или сдачи в аренду на срок не менее двух лет были предоставлены действующему арендатору. Это расширило основания для восстановления владения.

Меблированная аренда [ править ]

Как уже говорилось ранее, Закон 1915 г. отклонил Закон, в котором предоставлялись питание, посещаемость или мебель. Закон 1923 года теперь определял количество присутствующих или предоставляемую мебель, так что только существенные условия аренды вывели бы сдачу внаем из-под контроля. Другими словами, стоимость обслуживания (личные услуги, предоставляемые арендатору) или стоимость мебели должны составлять существенную часть арендной платы.

Последующее законодательство внесло незначительные поправки в предыдущие постановления, а Законы о продолжении действия законов с истекающим сроком действия 1927-1932 годов обеспечили преемственность Закона об аренде до 1933 года.

Постепенный выход из контроля 1933 г. [ править ]

Рекомендации Комитета Марли 1931 года были реализованы в Законе об ограничении арендной платы и процентов по ипотеке (поправка) 1933 года.

Они сообщили, что постепенное прекращение контроля, начатое Законом 1923 года, сработало удовлетворительно в отношении домов среднего размера, но слишком медленно для самых больших и слишком быстро для самых маленьких. Таким образом, Закон 1933 года разделил жилища, к которым применяются эти законы, на три категории.

Объем отмены контроля [ править ]

Из-за отмены контроля над более крупными домами стали и годовая возмещаемая арендная плата, и налогооблагаемая стоимость превышала 45 фунтов стерлингов в Лондоне и Шотландии и 35 фунтов стерлингов в других местах.

В среднюю группу вошли все существующие контролируемые дома, у которых налогооблагаемая стоимость превышала 20 фунтов стерлингов в Лондоне, 25 фунтов стерлингов, 5 шиллингов в Шотландии и 13 фунтов стерлингов в других местах. Они стали предметом отмены контроля в соответствии с Законом 1923 года, когда домовладелец получил свободное владение или предоставил новый минимальный срок аренды или аренды на два года.

Остальные контролируемые дома, самые маленькие дома, имели налогооблагаемую стоимость, не превышающую 20 фунтов стерлингов / 25,25 фунтов стерлингов / 13 фунтов стерлингов, как указано выше. Они не могли быть отменены по частям, но должны были оставаться под контролем до истечения срока действия Закона об аренде. Если дом в пределах этих установленных лимитов стоимости терял контроль в соответствии с Законом 1923 года, он не возвращался автоматически под контроль Законом 1933 года. Он мог оставаться неуправляемым, если домовладелец зарегистрировал его как отмененный в течение трех месяцев после вступления в силу Закона 1933 года.

Арендная плата может быть увеличена на процент от соответствующих расходов, чтобы отразить предоставление дополнительных или улучшенных приспособлений или приспособлений, произведенных после вступления в силу Закона 1933 года.

Арендатор жилого помещения, управление которым было прекращено в соответствии с настоящим Законом, должен был получить уведомление за один месяц о том, что владение будет требоваться в дату, указанную в уведомлении, если только новая аренда не была согласована до истечения срока действия уведомления.

Наследование

Как уже упоминалось выше, право наследования, предоставленное Законом 1920 года, теперь требует проживания в течение шести месяцев, за исключением вдовы. Вдовец также может получить право аренды в качестве члена семьи своей умершей жены при условии, что результаты шестимесячного теста будут удовлетворены.

Подходящее альтернативное жилье

Закон также добавил новые основания для восстановления владения домовладельцем (например, доступное альтернативное жилье стало достаточным основанием для восстановления владения). Вторая попытка (первая была предпринята в Законе о поправках от 1919 года) была предпринята, чтобы помешать арендатору взимать чрезмерную арендную плату за субаренду части помещений. Дело, конечно, усложнялось.

Больше деконтроля 1938 [ править ]

После еще одного доклада, на этот раз комитета виконта Ридли, был принят Закон 1938 года о повышении арендной платы и ипотечных процентов (ограничения).

Объем отмены контроля [ править ]

Закон 1938 года автоматически снял контроль со всех наиболее ценных домов в средней полосе цен (то есть дома, стоимость которых превышал 35 фунтов стерлингов в Лондоне и Шотландии и 20 фунтов стерлингов в других местах) и предотвратил дальнейшее постепенное снятие контроля (введенное Законом 1923 года) более низкого уровня. дома в средней полосе).

Закон 1938 года не восстановил контроль над домом в средней полосе цен, который был отменен Законом 1933 года, но домовладелец должен был зарегистрировать его как вышедший из-под контроля в течение трех месяцев. Несоблюдение арендодателем трехмесячного срока означало, что дома все еще находились под контролем, если только суды не оправдали его невыполнение в течение одного года после принятия Закона.

Впервые при определении применения Закона не было ссылки на пределы арендной платы. Поскольку налогооблагаемая стоимость была теперь единственным критерием для дальнейшего применения законов, результатом стало снятие контроля с большого количества домов, где возмещаемая арендная плата могла бы держать их под контролем.

С 1939 по 1945 год [ править ]

Снова полный контроль 1939 - 1945 [ править ]

Как раз тогда, когда должно было казаться, что конец контроля близок, угроза войны возродила опасения по поводу чрезмерного повышения арендной платы, что привело к первоначальному введению контроля в 1915 году, когда был принят Закон 1939 года об ограничении арендной платы и процентов по ипотеке .

Сфера контроля [ править ]

Все жилища, которые еще не подлежали контролю, и с налоговой стоимостью, которая не превышала 100 фунтов стерлингов в Лондоне, 90 фунтов стерлингов в Шотландии и 75 фунтов стерлингов в других местах, были возвращены под контроль.

Это также положило конец ползущему снятию контроля в соответствии с Законом 1933 года (в соответствии с которым домовладелец мог получить свободное владение или отказ от контроля произошел путем предоставления двухлетней аренды или аренды). Форма контроля, введенная для вновь контролируемых жилищ, отличалась от ранее существовавшей, и они стали соответственно «новым контролем» и «старым контролем». Теперь, когда «контроль» заменен «регулированием», различие больше не имеет значения. Впервые из-под контроля были исключены жилища местных властей .

Как и его предшественник во время Первой мировой войны, закон о Второй мировой войне должен был сохранять в силе «основные законы» только до шести месяцев после окончания чрезвычайного положения. Это были Законы об ограничении арендной платы и процентов по ипотеке 1920-1938 годов, срок действия которых истекал в 1942 году. Приказ Совета, который должен был объявить об окончании чрезвычайного положения, так и не был издан, и эти законы с поправками продолжали действовать до 1968 года ( 1971 г. в Шотландии).

1945 по 1957 [ править ]

Послевоенный период [ править ]

После разрушения бомбы во время войны, нехватки материалов и строительных ограничений возросший спрос на дома со стороны тех, кто вернулся из конфликта, привел к нехватке жилья, которая продолжалась в течение следующего десятилетия. Не было предпринято никаких попыток ввести какую-либо форму отмены контроля за арендной платой.

Закон 1945 года о строительных материалах и жилье, принятый 20 декабря 1945 года, ограничивал цены на продажу и аренду некоторых домов.

Закон увеличил сумму ссуды, которую Казначейство могло бы привлечь в соответствии с Законом о жилье (временном жилье) 1944 года, до 200 миллионов фунтов стерлингов. Местным властям была предоставлена ​​возможность предоставлять ссуды на приобретение или строительство домов стоимостью до 1500 фунтов стерлингов каждый.

Разрешенная аренда [ править ]

Дом или квартира, построенные на основании разрешения на строительство в соответствии с Положениями об обороне, принятыми в соответствии с Законами о чрезвычайных полномочиях (обороне) 1939-1945 годов, могут подпадать под условие, ограничивающее цену продажи или аренды («разрешенная арендная плата»).

Закон 1945 г. установил предельный срок в четыре года (впоследствии увеличенный в 1949 г. до восьми лет), в течение которого нарушение предела повлекло за собой наложение штрафа в сумме: a) финансовой выгоды от преступления; б) штраф в размере 100 фунтов стерлингов; или c) тюремное заключение на срок до трех месяцев или и штраф, и тюремное заключение.

Меблированная аренда [ править ]

Второй комитет, созданный в 1943 году при виконте Ридли для проверки действия законов об ограничении арендной платы, сформировал очень благоприятное мнение о Законе о контроле за арендой меблированных домов (Шотландия) 1943 года и рекомендовал Англии и Уэльсу последовать их примеру. Закон о меблированных домах (о контроле за арендной платой ) 1946 года установил отдельную систему защиты - по образцу шотландского законодательства, в котором суды по арендной плате устанавливали разумную арендную плату - для договоров, переданных им для сдачи в аренду с мебелью. Ранее они не подлежали эффективному контролю в соответствии с Законами об аренде.

Сфера контроля [ править ]

Первоначально законы 1943 и 1946 годов применялись независимо от налогооблагаемой стоимости жилища или арендной платы. В Англии и Уэльсе от местных властей требовалось вести реестры установленной таким образом арендной платы (реестры велись самими трибуналами в Шотландии).

Эта система была совершенно отдельной от общих правил контроля в соответствии с основными законами.

Мебель [ править ]

В арендную плату должна входить плата за использование мебели или за услуги (которые включали посещаемость и любые другие привилегии, такие как право на место для хранения велосипедов). Предоставление питания (но только в том случае, если оно составляет значительную часть арендной платы) вывело аренду за пределы юрисдикции Суда по арендной плате.

Оба закона 1943 и 1946 годов были временными мерами, но были продолжены в силе последующими законами о продлении срока действия законов. В 1974 г. принципы Закона 1946 г. были повторно применены в качестве метода защиты арендаторов домовладельцев-резидентов. Оба остаются в силе в соответствии с Законом об аренде 1977 года и Законом об аренде (Шотландия) 1984 года.

Разумная арендная плата [ править ]

Арендодатель и Арендатор (Rent Control) Закон 1949 вылечены ряд недостатков в предыдущих актах и право аренды трибуналы , чтобы определить, при применении к ним либо арендодателя или арендатора, разумной арендной платы любого жилого дома , к которому в аренду Деяний , которая была впервые сдана в аренду после 1 сентября 1939 года. Установленная таким образом арендная плата стала стандартной арендной платой.

Гарантия владения [ править ]

В соответствии с этим законом суды по арендной плате имели право приостанавливать действие уведомления о выходе на период до трех месяцев за один раз. Он также отклонил ходатайство в суд по арендной плате о продлении гарантии владения меблированной арендой, если суд, согласно более ранней ссылке, предоставил менее максимального установленного законом срока обеспечения.

Премии [ править ]

Закон 1949 года также распространил на все виды аренды жилых домов, к которым применялись законы об аренде, штрафы, связанные с уплатой страховых взносов и скрытыми страховыми взносами при аренде на срок до четырнадцати лет.

Совместное проживание [ править ]

Он применял положения Законов 1943 и 1946 годов к договорам аренды как меблированной, так и немеблированной, в соответствии с которыми арендатор делил некоторое жилое помещение с домовладельцем. Если арендатор делил какое-то жилое помещение с другими лицами, кроме домовладельца, он применял к договору Закон об аренде.

С 1951 по 1956 год [ править ]

Резервная и вспомогательные силы (защита гражданских интересов) Закон 1951 присвоила военнослужащий такую же защиту, что предусмотрено по квартплате Деяний в тех случаях , когда их держания уже не были в этих актах.

Между прочим, в этот Закон несколько раз подряд вносились поправки всякий раз, когда вносились поправки в защиту, предоставляемую Законами об аренде, чтобы военнослужащие имели арендованный дом, в который они могли бы вернуться.

Закон 1952 года о арендаторах Crown (защита субарендаторов) включил в Закон об аренде арендаторов, арендаторов и залогодателей собственности Crown, за исключением случаев, когда непосредственно арендодателем, арендодателем или залогодержателем была Crown.

Закон 1953 года об агентствах по размещению запрещает брать деньги у потенциального арендатора, просто регистрируя его имя и требования, и запрещает взимать плату просто за указание адресов жилья, доступного для сдачи в аренду. Местным властям в Англии и Уэльсе было дано право возбуждать уголовное дело в мировом суде.

Закон 1954 года о ремонте и аренде жилья был призван побудить домовладельцев ремонтировать дома, находящиеся под контролем, путем «повышения стоимости ремонта» арендной платы за введенные дома. Ухоженный, хороший ремонт. Он также стремился поощрять строительство и переоборудование домов для сдачи в аренду арендаторам путем исключения из-под контроля всех жилых домов, построенных после 30 августа 1954 года, и всех отдельных, автономных жилищ, построенных в результате переоборудования после этой даты, за исключением случаев, когда требовались улучшения. гранты.

Суды по аренде были уполномочены устанавливать, по заявлению, соответствующее увеличение арендной платы для увеличения стоимости предоставления услуг в арендованных помещениях, контролируемых до Закона 1939 года. Все объекты аренды, принадлежащие местным властям, корпорациям развития, жилищным ассоциациям и трастам, были исключены из сферы применения Закона об аренде.

Передача арендатору повышения ставок и ограниченного увеличения арендной платы, связанного с улучшениями или структурными изменениями, выполненными домовладельцем в жилище, была разрешена с момента вступления в силу Закона об аренде. Закон 1954 года разрешил определенные повышения для жилых домов, которые содержались в хорошем состоянии домовладельцем, но ограничил общую возмещаемую арендную плату до двойной стоимости брутто жилого дома.

Он снял запрет на премии в случае уступки аренды, предоставленной на период, превышающий 21 год, он смягчил правила, если премия выплачивалась при предоставлении, продлении, продлении или уступке аренды, если она состояла из разумных расходов на изменения или улучшения, или разумная сумма для деловой репутации.

Расширение и выпуск [ править ]

Часть 1 Закона 1954 года о арендодателе и арендаторе распространила защиту Закона об аренде на арендаторов по долгосрочным договорам аренды с низкой арендной платой и на субарендаторов арендаторов по таким договорам аренды, предусматривая процедуру, которая превращает этих арендаторов в законных арендаторов по истечении срока их действия. аренда.

Закон о реквизированных домах и жилом доме (поправка) 1955 года освободил от реквизиции те дома, в которых лицензированный арендатор был принят владельцем в качестве законного арендатора. Владелец дома получил компенсацию за отказ от права владения.

Закон о чистом воздухе 1956 года (который действовал к северу и югу от границы) был принят только после того, как в Лондоне и в промышленных городах возникли проблемы со здоровьем в результате нескольких особенно сильных туманов, загрязненных задымлением (так называемых «смог»). сжигать бездымное топливо. Работа засчитывалась как улучшение для целей повышения арендной платы в соответствии с Законом об арендной плате 1957 года. К арендной плате можно было добавить восемь процентов стоимости (за вычетом любого возмещения).

Деконтроль с 1957 по 1965 год [ править ]

Новое консервативное правительство приняло Закон о Rent 1957 , который неконтролируемые все более ценных дома и реинтродукциях системы постепенного дерегулирования в переработанном виде. Он также изменил метод определения максимальной арендной платы, выплачиваемой арендаторами, путем введения формулы, основанной на налогооблагаемой стоимости.

Вступивший в силу 6 июля, Закон 1957 года немедленно отменил контроль над всеми жилыми домами и всеми контрактами на сдачу в аренду меблированных жилых домов, ставка которых на 7 ноября 1956 года превышала 40 фунтов стерлингов в округе столичной полиции или в Лондоне и Шотландии, и 30 в других странах Англии и Уэльса; и аренда, предоставленная на срок более 21 года. Никакие новые права аренды не подлежали контролю, независимо от оцениваемой стоимости помещений, если только они не были предоставлены арендатору, который непосредственно перед его созданием был контролируемым арендатором тех же помещений или помещений, в которые они входили.

Взносы и предоплата арендной платы было запрещено взимать с арендаторов помещений, контроль над которыми был прекращен согласно Закону, в течение трех лет с момента вступления в силу Закона. Было введено уведомление о выходе как минимум за четыре недели, и Закон позволял обмениваться контролируемыми объектами аренды по соглашению всех заинтересованных сторон без потери обеспечения или контроля арендной платы. В Законе использовалось слово «обмен», хотя «передача» могла бы быть более подходящий.

«Стандартная арендная плата» была заменена новым «пределом арендной платы», рассчитанным путем умножения валовой стоимости 1956 года на коэффициент, определенный в соответствии с обязательствами сторон по ремонту. Например, если домовладелец несет ответственность за весь ремонт и внешнюю отделку (арендатор несет ответственность только за внутреннюю отделку), валовая стоимость 1956 г. будет умножена на два для получения годового предела арендной платы. Другие множители должны были использоваться для различных ремонтно-отделочных работ.

«Предел арендной платы» может быть увеличен для ставок арендодателя и разумной платы за предоставление любой мебели или услуг. Лимит подлежал периодической корректировке с учетом изменений в размере ставок, изменений в предоставлении мебели или услуг, а также улучшений.

Его можно было уменьшить, когда жилище пришло в негодность. Восемь процентов чистой стоимости любых улучшений (т.е. после вычета суммы любого гранта, полученного домовладельцем) за работы, завершенные после 5 июля 1957 года, могут быть добавлены к арендной плате.

Закон дал министру полномочия по контролю за арендной платой в будущем на основании приказа, требующего положительного решения каждой палаты парламента.

В конце 1950-х и начале 1960-х годов было много газетных сообщений о том, что домовладельцы преследовали своих (контролируемых) арендаторов, чтобы вынудить их покинуть свои дома. В язык было введено новое слово « рахманизм » (в честь Питера Рахмана , владельца собственности, который, как предполагалось, был ответственен за многие из этих жестоких действий).

Приостановление распоряжения о владении [ править ]

Закон 1958 года о арендодателе и арендаторе (временные положения) запрещал возвращение во владение определенных жилых домов, освобожденных от контроля в соответствии с разделом 11 (1) Закона об аренде 1957 года, за исключением судебных разбирательств. Он также приостановил на ограниченный период исполнение любого распоряжения. передано во владение для тех, кто еще оставался в своих домах 1 августа 1958 года, путем отсрочки действия любого более раннего распоряжения о владении. Он регулировал арендную плату, подлежащую выплате до восстановления владения (в два раза превышающей стоимость брутто 1956 года, плюс ставки, а также за услуги и мебель, если ранее выплачиваемая договорная арендная плата не была выше). Он объявил правонарушением восстановление владения, кроме судебного разбирательства в суде, и отказ в предоставлении услуг или мебели, на которые арендатор имел право.

Были предоставлены определенные основания, на основании которых домовладелец мог попытаться убедить суд в том, что впоследствии должен быть выдан ордер на владение.

Чрезмерные платежи за мебель [ править ]

Закон 1959 года о арендодателе и арендаторе (мебель и фурнитура), вступивший в силу 29 июля 1959 года, запрещал арендодателям требовать чрезмерных платежей за мебель, фурнитуру и другие предметы в качестве условия предоставления, продления, продления или уступки аренды жилья. жилища. Такие выплаты были попыткой обойти запрет требовать премию в Законе 1949 года о арендодателях и арендаторах (о контроле за арендной платой).

Полномочия по проверке [ править ]

Правонарушители, пытавшиеся получить от потенциальных арендаторов чрезмерную сумму за мебель и аксессуары, подлежали наказанию в виде штрафа в размере до 100 фунтов стерлингов. Местным властям были предоставлены полномочия проверять жилища, в которых они подозревали совершение правонарушения.

Работы на частных улицах, произведенные в соответствии с Законом о автомагистралях 1959 года , который обновил предыдущие положения Закона о здравоохранении 1875 года и Закона 1892 года о частных уличных работах, считаются улучшениями. Их себестоимость была включена в расчет повышения арендной платы.

Устранение обязательств при краткосрочной аренде [ править ]

Пренебрежение обязательствами по ремонту во время и после Второй мировой войны привело к тому, что многие арендаторы краткосрочной аренды столкнулись с огромными счетами за обветшалость за постройку хороших жилищ, которые изначально сдавались в плохом состоянии. Такие арендаторы в то время не имели достаточных гарантий владения жильем, чтобы они могли получить выгоду от проведения капитального ремонта. В соответствии с Законом о жилищном строительстве 1961 года (см., В частности, разделы 32 и 33), где аренда жилого дома на срок менее семи лет была предоставлена ​​после 24 октября 1961 года, в соответствии с подразумеваемым соглашением домовладелец должен был ремонтировать конструкцию и интерьер (включая канализации, желобов и наружных труб), а также содержать в ремонте и исправном рабочем состоянии оборудование в доме для подачи воды, газа и электричества, канализации, а также для отопления помещений и нагрева воды.Это применялось независимо от арендной платы или налогооблагаемой стоимости. Закон включал положение, запрещающее отсрочку аренды. Срок исчисления лет с момента заключения договора аренды.

Закон 1961 года увеличил процентную надбавку к арендной плате за чистую стоимость работ по благоустройству, проведенных после 24 ноября 1961 года, с восьми процентов (как это было в Законе об аренде 1957 года) до двенадцати с половиной процентов.

Книги еженедельной аренды [ править ]

Закон Арендодатель и Арендатор 1962 требуется арендодателей предоставить аренды книг для держаний , когда арендная плата была уплачена в неделю (кроме случаев , когда плата представляет собой существенную часть арендной платы). Этот Закон имел более общее применение, чем Закон 1938 года, и объединил определенные требования из Закона 1933 года и Закона 1957 года. Информация для включения была предписана, и арендатору было дано право на получение информации, особенно когда арендодателем была компания. Наказанием за правонарушение был штраф в размере не более 50 фунтов стерлингов (или 100 фунтов стерлингов в случае повторного осуждения).

В соответствии с Законом о жилищном строительстве 1964 года была учреждена Жилищная корпорация для оказания помощи жилищным ассоциациям в предоставлении жилья в Англии, Уэльсе и Шотландии. Он уполномочил Шотландскую ассоциацию специального жилья действовать от имени Корпорации жилищного строительства в Шотландии.

Стандартные удобства и гранты [ править ]

Закон 1964 года возложил на местные органы власти обязанность добиваться улучшения жилищ, в которых не было стандартных удобств, и внес поправки в законодательство о субсидиях на улучшение, чтобы предоставить субсидии на улучшение и стандартные субсидии. Стандартные удобства:

• фиксированная ванна или душ в ванной с подачей горячей и холодной воды;
• умывальник с подачей горячей и холодной воды;
• подача горячей и холодной воды к раковине;
• санузел; и
• удовлетворительные условия для хранения еды.

Защита от выселения [ править ]

Закон о защите от выселения 1964 года от 17 декабря 1964 года был временной мерой, которая должна была действовать до конца 1965 года, а затем истечь. Это даст время на пересмотр законодательства.

Он ограничивал выселение жителей жилых домов из их домов. Охватывались также вдовы и вдовцы, а также члены семьи, проживавшие с жильцом на момент смерти. В соответствии с Законом 1964 года работники сельскохозяйственных услуг рассматривались как арендаторы.

Стало незаконным выселение, кроме как в окружном суде, или изъятие или отказ в предоставлении услуг или мебели. В случае признания виновным в порядке суммарного производства преступник подлежал наказанию в виде штрафа в размере 100 фунтов или шести месяцев тюремного заключения, либо того и другого.

Эти новые правонарушения, связанные с незаконным выселением и преследованием, вскоре должны были быть включены в Закон об аренде 1965 года и в конечном итоге должны быть перенесены в Закон о защите от выселения 1977 года .

Суды могут приостанавливать действие недавних распоряжений о владении, могут приостанавливать исполнение приказов о владении на срок до двенадцати месяцев и могут устанавливать определенные условия и сроки.

Было несколько исключений (например, права аренды, к которым применялись следующие законы: законы о мелких землевладельцах (Шотландия) 1886-1931, закон об аренде магазинов (Шотландия) 1949 года, закон 1949 года о сельскохозяйственных владениях (Шотландия), законы Крофтерса (Шотландия) 1955-1961 годов). ). Ничто не повлияло на действие Закона 1838 года о восстановлении небольших многоквартирных домов (который включал публичные дома и помещения, приобретенные в оборонных целях), Закона о множественности 1838 года или Закона 1844 года о лекторах и приходских служащих (церковная собственность). Он отложил до конца марта 1966 г. деконтроль жилых помещений, реквизированных во время войны.

Положение об аренде с 1965 по 1989 год [ править ]

Новая система аренды с 1965 по 1971 год [ править ]

Лейбористское правительство избрано в 1964 году обещало отменить Закон об аренде 1957. Было очевидно, что просто невозможно восстановить контроль над арендной платой. Комитет по жилищному строительству Большого Лондона под председательством сэра Милнера Холланда, королевский адвокат , сообщил в марте 1965 года. Они обнаружили, что в Лондоне существует «острая нехватка арендуемого жилья и многие трудности и трудности, связанные с этим». Это была не особая ситуация в Лондоне. Они отметили, что ни жесткий контроль, ни частичное и случайное снятие контроля не могут облегчить ситуацию, и что любая новая система контроля (или регулирования) должна предусматривать, что арендная плата в будущем должна подвергаться периодическому пересмотру.

В этой ситуации и в этих обстоятельствах был принят новый закон, который стал важным поворотным моментом. Ричард Кроссман , лорд Гудман, который стал президентом Института арендодателей, и другие заявили о правах отцовства.

Закон об аренде 1965 года ввел Службу арендодателя. Министерство жилищного строительства и местного самоуправления , которая впоследствии стала частью Департамента окружающей среды , а затем Департамент окружающей среды, транспорта и регионов , был ответственен за создание административных механизмов и назначение первых офицеров аренды, в Англии и Уэльс. Назначения производились "надлежащим должностным лицом", назначенным должностным лицом в каждом местном органе власти (обычно это был исполнительный директор или старший исполнительный директор по правовым вопросам совета графства или каждого района Лондона, который отвечал за предоставление жилья, надзор и дисциплинарные вопросы. финансируется центральным правительством за счет заявок на грант.

На практике эти вопросы были делегированы старшему сотруднику по аренде в каждом из семидесяти семи первоначальных офисов регистрации. Решения, принятые отдельными сотрудниками по аренде, считались принятыми независимо. Система была разработана таким образом, чтобы на решения инспектора по аренде не могло влиять местное или центральное правительство. Был назначен административный персонал, нанятый местными властями.

Первые назначения к специалистам по аренде были произведены в городе Вестминстер, где прошли обучение сотрудники по аренде, назначенные в других регионах регистрации. Ранние назначения были сделаны из юристов, из отдела оценки внутренних доходов, бывших агентов по недвижимости, управляющих недвижимостью, а также бывших военных в отставке и бывших полицейских в отставке. Первая регистрация арендной платы была произведена в квартире над рыбным магазином на Паддингтон-стрит, Мэрилебон , Лондон, W1.

Институт арендодателей (IRO) был создан для продвижения профессионального подхода и проведения обучения и тренингов. Журнал Института сотрудников по аренде JIRO публиковался ежеквартально с целью поощрения обсуждения процедур, практики оценки и предоставления информации о новом законодательстве и «прецедентном праве», вытекающих из судебных решений в судах по вопросам арендодателя и арендатора.

Образовательный фонд Института служащих по аренде опубликовал руководства и коричневое Руководство по регулированию арендной платы, в котором практикующим специалистам были представлены аннотированные поправки в виде полных перепечатанных страниц законодательства о домовладельцах и квартиросъемщиках в отрывной форме. Эта важная и оперативная служба обновления включает в себя многие поправки, отмеченные в этом руководстве. Коричневое руководство часто можно было увидеть на скамье подсудимых судей высокого суда, а также в руках адвокатов и барристеров, представляющих домовладельцев и арендаторов в судах.

Сфера регулирования [ править ]

Закон 1965 года ввел под защиту большинство домов, которые не контролировались Законом 1957 года, а также более новые дома, которые никогда не контролировались (т. Е. Недавно построенные или построенные путем переоборудования после 30 августа 1954 года). Это обеспечивало безопасность аренды большинства жилых домов со стоимостью до 400 фунтов стерлингов в Большом Лондоне и 200 фунтов стерлингов в других местах, которые еще не контролировались. Закон 1965 года разумно начинался с утверждения, что аренда жилого дома (который может быть домом или частью дома) как отдельное жилище является защищенной арендой.

Были определенные исключения (которые были изменены и добавлены в последующем законодательстве). Ссылки приведены в части I более позднего консолидированного Закона об аренде 1977 года:

• Раздел 4 Жилые дома выше определенной налоговой стоимости
• Раздел 5 Аренда по низкой ставке
• Раздел 5A. Определенные договоры долевой собственности.
• Раздел 6 Жилые дома внаем с землей, кроме участка дома
• Раздел 7 Добросовестная сдача в аренду жилых домов по арендной плате, которая включает питание (питание или обеды) и / или посещаемость (услуги, личные для арендатора), когда стоимость для арендатора составляет значительную часть арендной платы
• Раздел 8 Отпуск студентов, обучающихся на курсах обучения
• Раздел 9 Если жилой дом был сдан в аренду на время отпуска
• Раздел 10 С / х аренда
• Раздел 11 Лицензионные помещения
• Раздел 12 Если арендодатель проживал в том же доме
• Раздел 13 Если интересы домовладельца принадлежали Ее Величеству по праву Короны
• Раздел 14 Аренда местными властями
• Раздел 15 Аренда жилищной ассоциации
• Раздел 16 Аренда жилищных кооперативов
• Раздел 22 Арендаторы, проживающие в одном помещении с другими лицами, кроме арендодателя
• Раздел 24 Помещения служебного назначения

Закон об аренде 1965 года внес три основных нововведения. Во-первых, за исключением меблированной аренды, это был первый случай, когда новый долгосрочный гибкий подход был применен к старой проблеме контроля арендной платы. Он заменил формулу фиксированной арендной платы, существовавшую ранее в законодательстве, на независимое регулирование арендной платы сотрудниками арендной платы. Это ввело обычные принципы оценки при оценке справедливой арендной платы (раздел 68 Закона об аренде 1965 года и раздел 70 сводного Закона об арендной плате 1977 года), требуя, чтобы особое внимание уделялось возрасту, характеру, местонахождению и состоянию ремонта. жилища. Личные обстоятельства не принимались во внимание, равно как и улучшения, выполненные добровольно, а также любые неисправности или дефекты, связанные с арендатором или правопреемником.Была введена наиболее фундаментальная концепция, согласно которой необходимо было исходить из того, что количество лиц, желающих стать арендаторами аналогичных жилых домов в данном районе на условиях (кроме тех, которые касаются аренды) регулируемой аренды, не было существенно больше, чем количество таких жилых домов в населенном пункте, которые были сданы в аренду на таких условиях. Это требование предполагать наличие примерно сбалансированного рынка было описано комментаторами как «фактор дефицита» (слова, которых нет в Законе). Был автоматический пересмотр арендной платы (но только при наличии соответствующей заявки) каждые три года (сокращен до двухлетних интервалов в Законе о жилье 1980 года).(слова, которых нет в Законе). Был автоматический пересмотр арендной платы (но только при наличии соответствующей заявки) каждые три года (сокращен до двухлетних интервалов в Законе о жилье 1980 года).(слова, которых нет в Законе). Был автоматический пересмотр арендной платы (но только в случае подачи заявки) каждые три года (сокращен до двухлетних интервалов в Законе о жилье 1980 года).

Во-вторых, он ввел регистрацию арендной платы, схемы назначения сотрудников по аренде и общенациональную службу сотрудников по аренде. Офицеры по аренде должны были, в соответствии с установленными процедурами, по заявлению определять и регистрировать справедливую арендную плату. Возражения против арендной платы, определяемой арендодателями или арендаторами, должны были передаваться в сеть комитетов по оценке арендной платы с апелляционной юрисдикцией. Офицеры по аренде, назначенные в качестве «официальных должностных лиц», поэтому выполняли квазисудебные функции. Как суд первой инстанции они имели те же обязанности, что и предыдущие суды по предоставлению арендной платы, - определять свою собственную юрисдикцию для рассмотрения заявления. Апелляции на такие решения относительно юрисдикции должны были рассматриваться окружным судом.

В-третьих, Закон объявил преступлением незаконное (т.е. без решения суда) выселение арендатора или преследование с целью убедить арендатора выехать или отказаться от каких-либо прав в отношении помещения. Преступления применяются независимо от налогооблагаемой стоимости жилища, и лица, оказывающие услуги, и другие лицензиаты, у которых все еще действовала лицензия, также были защищены.

Процентное увеличение чистой стоимости, добавляемой к арендной плате за улучшения, проведенные после 8 декабря 1965 года и после того, как арендная плата была согласована, составила двенадцать с половиной процентов.

Право наследования на установленную законом аренду было расширено, чтобы позволить передавать аренду второму преемнику по тем же правилам, применимым к передаче после смерти первоначального арендатора или первого наследника.

Закон 1965 года также повысил до 400 фунтов стерлингов в Большом Лондоне и 200 фунтов стерлингов в других местах пределы налогооблагаемой стоимости меблированных домов, подпадающих под юрисдикцию судов по аренде, и увеличил максимальный период, на который они могли отложить действие уведомления о прекращении строительства, до шести месяцев. Президенты комиссий по оценке арендной платы в Англии и Уэльсе были уполномочены назначать встречи в суды по арендной плате в своих районах.

Закон 1965 года предусматривал преобразование установленной законом арендной платы, существующей в соответствии с положениями Закона о реквизированных домах и жилищном фонде (поправка) 1955 года, путем продления срока для этой цели. Это окончательно устранило одно из оставшихся последствий чрезвычайной ситуации военного времени. Закон об управлении аэропортов 1965 года добавил чистую стоимость работ по звукоизоляции к списку улучшений, которые могут повысить арендную плату.

Закон о сельском хозяйстве 1967 года содержал положения, касающиеся сдачи в аренду и восстановления фермерских домов, которые стали ненужными после объединения ферм в соответствии с этим Законом.

Закон о реформе аренды 1967 вернул в Законы долгую аренду (аренда, предоставляемая на срок, который определенно превышает двадцать один год) (кроме аренды с низкой арендной платой), но непреднамеренно применил к ним запреты Закона об арендной плате на страховые взносы.

Закон кемпингов 1968 сделал это незаконно, без санкции судов, лишить лицо, занятое в караване в качестве места жительства, будь то в собственности или арендованном, на караванной шаге , который был защищен (тот , который требуется лицензия сайта под Caravan Закон о площадках и контроле за развитием 1960 г. ). Закон 1968 года дал судам право приостанавливать действие постановления о владении недвижимостью на срок до двенадцати месяцев и защищал лиц, занимающих караван, от преследований. Местные власти имели право возбуждать уголовное дело. Преследование и незаконное выселение карались штрафом в размере 100 фунтов стерлингов за первое нарушение и 500 фунтов стерлингов и шестимесячным тюремным заключением (или и тем и другим) за второе преступление.

За исключением статьи 16 Закона 1957 года (уведомления о выходе) и Части III Закона 1965 года (незаконное выселение и преследование), Закон об аренде 1968 года объединил все предыдущие законы об аренде; Закон о меблированных домах (контроль за арендной платой) 1946 года , Закон о арендодателях и арендаторах (контроль за арендной платой) 1949 года , часть II Закона о ремонте и аренде жилья 1954 года и другие соответствующие законодательные акты (всего около двадцати четырех) без их рационализации или упрощения.

Закон 1965 года ранее предоставлял полномочия Министерским приказом для постепенного преобразования существующих контролируемых аренд в регулируемые. Это право никогда не использовалось, и Законом о жилищном строительстве 1969 года была введена поэтапная программа преобразования, определяемая на основе тарифицируемой стоимости и процедуры квалификационного свидетельства, изложенной ниже, для тех контролируемых квартир, которые находятся в хорошем состоянии и оборудованы стандартными удобствами.

Стали доступны субсидии для предоставления жилья путем переоборудования или улучшения существующих жилищ, а также были выделены специальные субсидии для домов, предназначенных для многоквартирных домов. Были указаны субсидии на предоставление стандартных удобств (например, 30 фунтов стерлингов за ванну или душ; 50 фунтов стерлингов за туалет и 30 фунтов стерлингов за подачу горячей и холодной воды у раковины). Термин «улучшения» включал замену существующей арматуры или примерка.

Квалификационные свидетельства могут быть выданы местными властями на помещения со всеми удобствами и в хорошем состоянии. В справке о справедливой арендной плате, выданной инспектором по аренде, указано, какой будет справедливая арендная плата после того, как будут предоставлены недостающие стандартные удобства. Затем можно было определить справедливую арендную плату (заявка была подтверждена свидетельством о справедливой арендной плате), но повышение арендной платы происходило поэтапно в течение четырех лет (два года, если работа была поддержана грантом на улучшение). Сумма, относящаяся к услугам. Ранее сотрудники по аренде неофициально указывали сумму стоимости услуг в реестре. Закон 1969 года требовал, чтобы в реестре арендной платы указывалась сумма, относящаяся к предоставлению услуг (но не в случае, если плата за услуги была переменной).Теперь также требуется примечание об увеличении суммы за услуги в предыдущей арендной плате (которая при необходимости может быть рассчитана путем пропорционального распределения). Эта сумма повлияла на расчет фазировки.

Закон вводит новое определение многоквартирного дома (HMO) и предусматривает регистры и приказы с применением кода управления. Местным властям было дано право закрыть больничную кассу (или ее часть), если было невозможно обеспечить пожарную лестницу. Он ввел возможность выполнения контрольных заказов, за которыми следовали обязательные заказы на закупку. Были даны указания избегать или уменьшать переполненность.

При определении того, являлась ли длительная аренда арендой по низкой арендной плате, теперь нельзя было принимать во внимание суммы, подлежащие уплате арендатором в отношении ставок, услуг, ремонта, технического обслуживания или страхования.

Закон устранил большинство непреднамеренных последствий Закона о реформе арендованной собственности 1967 года в отношении премий и платы за предоставление избирательных прав. Повышение арендной платы, зарегистрированное в период с 10 июля 1968 года по 31 декабря 1969 года, подлежало поэтапному изменению в соответствии с Положениями о ценах и доходах 1968 года (которые применялись только до конца 1969 года). Когда эти правила истекли, Закон 1969 года об арендной плате (контроль над повышением) (который действовал только до конца 1971 года) ввел поэтапное повышение арендной платы, как правило, более трех равных годовых приращений.

Закон о сельском хозяйстве 1970 года повысил уровень гарантий владения жильем коттеджей, привязанных к сельскому хозяйству . Он внес поправки в раздел 33 Закона об аренде 1965 года, чтобы гарантировать, что при определенных условиях арендатор привязанного коттеджа или его вдова автоматически получали по крайней мере шесть месяцев гарантии владения после прекращения трудовой деятельности. Этот закон распространил действие положений Закона о сельском хозяйстве 1967 года на Q избыточных фермерских дома, а не только на те, которые являются избыточными в результате объединения ферм в соответствии с Законом 1967 года.

В Меры пожарной Закон 1971 внесены изменения и дополнения в Закон об аренде 1968 года и соглашений об изменении арендной платы (Шотландия) 1971. Если жилое помещение подлежит контролируемой или регулируемой аренды и жилище был выдан сертификат пожарной, сумма Расходы (или их часть, утвержденная окружным судом), понесенные на противопожарные работы, должны были рассматриваться как улучшение в заявке на получение справки о справедливой арендной плате. Окружной суд мог по заявлению определить увеличение арендной платы за контролируемые или регулируемые объекты аренды в связи со стоимостью проведения противопожарных работ.

Корректировки с 1971 по 1977 год [ править ]

Обзор под председательством Хью Фрэнсиса QC был заказан в октябре 1969, чтобы рассмотреть действие регулирования арендной платы в соответствии с Законами об аренде, особенно в крупных населенных пунктах, где жилье было скудным, и рассмотреть взаимосвязь между меблированными и немеблированными кодами.

Его вывод, опубликованный 2 марта 1971 года, заключался в том, что регулирование арендной платы работает хорошо. В отчете содержится 36 рекомендаций, четыре из которых были приняты в Законе о финансировании жилищного строительства 1972 года, закон, который в свое время имел незначительную славу - 57 заседаний комитета, на которые потребовалось 248 часов обсуждения в Палате общин , что, как предполагалось, ^{[ кем? ]} , оправдал место в Книге рекордов Гиннеса .

Закон 1972 года ввел много новых концепций:

• Скидки на квартплату должны были предоставляться всем жильцам из местных властей. Каждый местный орган власти должен был представить образец схемы. Арендная плата должна была предоставляться частным арендаторам как под защитой, так и по закону. Они должны были находиться в ведении местного жилищного управления, и подробные сведения о наличии этих пособий должны были быть внесены в арендные книги.

Ранее скидки с арендной платы вводились на дискреционной основе (в Шотландии Законом о жилищном строительстве (Шотландия) 1966 года), что приводило к бессистемной, частичной и непоследовательной реализации.

• Также существовала потребность в более широкой огласке. Частным домовладельцам приходилось сообщать существующим и новым арендаторам о наличии арендной платы.
• Оставшиеся контролируемые объекты аренды могут быть преобразованы поэтапно. Механизм преобразования, введенный Законом о жилищном строительстве 1969 года, позволил преобразовать контролируемые арендные платы в регулируемые, если собственность соответствовала или была улучшена до требуемого стандарта. Этот процесс был ускорен Законом 1972 года, который предусматривал автоматическое преобразование всех оставшихся контролируемых арендных плат, независимо от того, соответствовали ли они критериям Закона 1969 года, поэтапно (предполагалось завершить через два года) в соответствии с оценочной стоимостью собственности. Прежняя процедура квалификационного аттестата не применялась должным образом. Некоторые излишне рьяные местные власти неверно истолковали то, что считается «хорошим ремонтом», и потребовалось бы несколько лет, чтобы завершить запланированный ремонт.
• Местным властям были предоставлены полномочия обращаться к инспектору по аренде для рассмотрения вопроса о том, следует ли регистрировать арендную плату в отношении любой регулируемой аренды. Прежде чем приступить к регистрации арендной платы, инспектор по аренде должен был убедиться в том, что самая высокая арендная плата, выплачиваемая по договору аренды, превышает справедливую арендную плату.
• Арендодателям и арендаторам было предоставлено право (при определенных условиях) подать совместное заявление об отмене зарегистрированной арендной платы. Такое заявление может быть рассмотрено только сотрудником отдела аренды после истечения (тогда) трехлетнего периода регистрации. Отмена должна была быть разрешена только в том случае, если инспектор по аренде посчитал, что согласованная арендная плата не превышает справедливой арендной платы.
• Он ввел право применять за три месяца до истечения срока ранее контролируемой аренды для получения справедливой арендной платы. Это позволило своевременно завершить стандартные административные процедуры, так что можно было ожидать, что решение инспектора по аренде совпадет с истечением срока предыдущей регистрации.
• Он разморозил договорный предел арендной платы, который ранее был установлен до регистрации справедливой арендной платы (некоторые из которых могли быть установлены в 1965 году).
• Для арендодателей и арендаторов регулируемой аренды, для которых не была зарегистрирована справедливая арендная плата, была предусмотрена возможность согласовать (используя специальное письменное соглашение) повышение арендной платы без ссылки на сотрудника по аренде и без потери своих прав подать в будущем заявление о справедливой арендной плате. быть определенным. Но если договор аренды первым вступил в силу после того, как контролируемая аренда была преобразована в регулируемую аренду в соответствии с Законом 1972 года, соглашение должно было быть подано с инспектором по аренде, который позволил бы соглашению вступить в силу только в том случае, если согласованная арендная плата не превышала справедливую арендную плату.
• Были внесены изменения в правопреемство. До этого Закона новая аренда предоставлялась с первым или вторым установленным законом успехом или давала новые права наследования. С 27 августа 1972 года новая аренда, предоставленная по наследству лицу, которое было законным арендатором по наследству, не создавало никаких новых прав наследования. Еще одна рекомендация Комитета Франциска об усилении максимальных наказаний за преследование и незаконное выселение была включена в Закон об уголовном правосудии 1972 года.

Закон о жилищном финансировании 1972 года также внес фундаментальные изменения в законодательство об аренде. Обязанностью каждого местного органа власти и новой городской корпорации стало определение справедливой арендной платы (на том же основании и определении, что и справедливая арендная плата для регулируемой аренды) для каждого из своих жилищ, рассчитанных на счет доходов от жилья. Это должно было быть сделано путем предварительной оценки справедливой арендной платы за их собственность. Эти оценки должны были быть представлены комиссии по анализу арендной платы, которая могла подтвердить их или заменить другую арендную плату. Эти положения были отменены в 1976 году. Жилье, принадлежащее жилищным ассоциациям и жилищным фондам (обычно благотворительным), которые были зарегистрированы в Жилищной корпорации (но не те, которые были зарегистрированы обществами согласноЗакон о промышленных и промысловых обществах 1965 г. ) были включены в систему справедливой арендной платы. С 1 января 1973 года их арендная плата должна была определяться служащими по аренде и регистрироваться в отдельной части реестра арендной платы. Были введены новые субсидии жилищным ассоциациям и жилищным фондам, зарегистрированным в Жилищной корпорации.

Впервые арендаторы получили право на информацию о стоимости услуг, предоставляемых арендодателями, когда стоимость превышала 80 фунтов стерлингов. Исключались местные органы власти, домовладельцы из государственного сектора (включая жилищные ассоциации) и управляющие компании, которыми управляют их арендаторы. Непредоставление информации стало уголовным преступлением. Постановления 1971 года о Комитете по оценке арендной платы (Англия и Уэльс) были первым из многих нормативных актов, регламентирующих процедуры, которым необходимо следовать при рассмотрении апелляций на решения инспектора по аренде.

Арендная плата заморожена 1972 г. [ править ]

Приказы, сделанные в соответствии с Законом о противодействии инфляции (временные положения) 1972 года, заморозили арендную плату на своем уровне 6 ноября 1972 года (а также цены и заработную плату) в рамках правительственных мер по борьбе с инфляцией. Первоначально замораживание длилось 90 дней, а позднее постановление было продлено до 150 дней. Перевод с контролируемой аренды на регулируемую (и в целом повышение арендной платы жилищных ассоциаций) был отложен до конца периода ожидания.

Замораживание распространялось на все виды аренды частного жилья, в том числе на те, стоимость которых превышает пределы, установленные Законом об аренде.

Закон о противодействии инфляции 1973 г. ввел дальнейшее замораживание с марта 1974 г. (до марта 1975 г. в Англии и Уэльсе) (до мая 1975 г. в Шотландии).

В Меблированных Lettings (аренда пособие) Закон 1973 расширили схему аренды припуска на меблированные сдачи в аренду (те контракты , в рамках Части VI Закона об аренде 1968 года) и для некоторых видов жилья власти мебели сдачи в аренде, за исключением случаев, когда хозяин был наследным или где была предоставлена существенная плата .

Пределы тарифной ставки 1973 [ править ]

Из-за возросшего давления на жилье, которое привело к росту цен на жилье в 1971 и 1972 годах, консервативное правительство использовало Закон о противодействии инфляции 1973 года, чтобы расширить сферу действия Закона об аренде для защиты жилья с более высоким рейтингом 23 марта 1973 года. Пределы налогооблагаемой стоимости были повышены с 400 до 600 фунтов стерлингов в Лондоне и с 200 до 400 фунтов стерлингов в других местах для тех объектов недвижимости, которые фигурировали в оценочном листе 1963 года. Эти лимиты были увеличены до 1500 фунтов стерлингов в Лондоне и до 750 фунтов стерлингов в других местах с 1 апреля 1973 года с учетом пересмотренного оценочного списка, который вступил в силу с этой даты. Было подсчитано, что это обеспечило защиту еще 16 000 объектов аренды. Элитные многоквартирные дома с обширными услугами носильщиков и службами были взяты под контроль, и даже в центре Лондона только несколько очень больших индивидуальных домов вБыло обнаружено, что Риджентс-парк не попадает под действие Закона об аренде.

Пределы уплачиваемой стоимости для защиты Закона об аренде не были изменены для Шотландии.

Освоение меблированных квартир 1974 [ править ]

В течение следующих двух лет консервативная администрация, что довольно неожиданно, приняла три важных закона . Закон об аренде 1974 года обеспечил полную защиту тех существующих меблированных квартир, в которых арендодатель не проживал в том же помещении. Ранее они имели лишь ограниченную защиту в соответствии с законами 1943, 1946 и 1949 годов. Понятие «арендодатель-резидент» было совершенно новым. Для всех новых арендных плат, созданных 14 августа 1974 г. или после этой даты, независимо от того, меблированы они или нет, фактором, определяющим их защиту, должно было быть место жительства или нерезидентство домовладельца.

Жилищный закон 1974 г. предоставил многим частным арендаторам право на дополнительную информацию, касающуюся личности их арендодателя, а также появилась новая обязанность информировать арендатора жилища об уступке прав арендодателя. Это расширило право на информацию о платах за услуги и ввело право их оспаривать. Форма и содержание некоторых уведомлений об увольнении должны были быть предписаны постановлениями, которые должны были быть изданы государственным секретарем, и система субсидий на улучшение была заново переработана. Были представлены жилые районы, районы общего улучшения и приоритетные районы.

Были введены субсидии на благоустройство, благоустройство (в некоторых случаях обязательное) и ремонт жилищ. Закон также расширил полномочия Жилищной корпорации в отношении жилищных ассоциаций и внес изменения в систему оказания им финансовой помощи.

Построение 1975 года [ править ]

Закон дома Арендная плата и субсидии 1975 отменены положения Закона по финансированию жилищного строительства 1972 по отношению к жилым домам в государственном секторе и в целом дал местным властям свободу в определении их арендной политики. Постепенный процесс отмены контроля на основе тарифицируемой стоимости был остановлен, и была введена система поэтапного повышения арендной платы для всех арендных плат. Помимо временных положений законодательства о противодействии инфляции 1972 и 1973 годов, упомянутых ранее, ранее не было поэтапного повышения арендной платы после перерегистрации справедливой арендной платы.

Эти поэтапные меры требовали тщательного изучения стоимости предоставления услуг и оценки стоимости услуг. Закон 1992 года о социальном обеспечении (дополнительные положения) требует, чтобы сумма, относящаяся к услугам, регистрировалась в реестре арендной платы для облегчения оценки жилищного пособия.

Новые удобства или улучшения в местности, которые не были предоставлены за счет арендодателя, должны были не приниматься во внимание при определении справедливой арендной платы, а при очень позднем внесении поправок любое ухудшение состояния местности, которое не было ошибкой домовладельца, должно было игнорироваться. . Семантика вошла в процесс оценки. К счастью, впоследствии эти пренебрежения были отменены.

Сельскохозяйственные рабочие защищены 1976 г. [ править ]

Некоторым сельскохозяйственным рабочим, работникам лесного хозяйства и членам их семей была обеспечена гарантия занятости в соответствии с Законом об аренде. Закон об аренде (сельское хозяйство) 1976 года предоставил лицам, занимающим "привязанные коттеджи", защиту, аналогичную той, которая предоставляется арендаторам, закрепленным в Законе об аренде. Арендная плата стала подходящей для регистрации в рамках системы справедливой арендной платы, и такие решения хранятся в отдельной части реестра арендной платы.

Великая консолидация 1977 г. [ править ]

В 1977 году предыдущее законодательство (за исключением Закона об аренде (сельское хозяйство) 1976 года было объединено в Закон об арендной плате 1977 года (который включал в себя «временное» устройство поэтапного противодействия инфляции) и Закон 1977 года о защите от выселения (который содержал специальные положения в отношении сельскохозяйственных рабочих). ) объединили положения предыдущих Законов об аренде (в основном Законы 1957 и 1965 годов), которые защищали всех жильцов жилых домов от выселения без надлежащей правовой процедуры.

Определения [ править ]

«Сидящий арендатор» не используется в законодательстве, но обычно используется для обозначения любого, у кого есть аренда, защищенная законодательством. Обычно они считаются долгосрочными арендаторами. «Справедливая арендная плата» - это арендная плата, зарегистрированная в соответствии с Законом об аренде 1977 года. «Контролируемая аренда» - это аренда, созданная до 1957 года. «Регулируемая аренда» - это арендная плата, созданная после 1965 года, которая теперь регулируется Законом об аренде 1977 года и для которой арендная плата может быть зарегистрирована сотрудником по аренде (иногда называемым «сотрудником по справедливой аренде»). «Защищенный арендатор» - это лицо, арендующее имущество которого защищено Законами об аренде. Это может быть «договорная аренда» в течение срока аренды (контракта) или договор аренды. Когда этот договор истекает, аренда становится «установленной законом».в котором арендатор «сохраняет» под защитой закона (Акты об аренде) на тех же условиях, что и первоначальный договор (в той мере, в какой они не регулируются законом). Это может быть очевидно, но стоит просто повторить, что защищенный арендатор с гарантиями владения не имеет большого смысла, если арендную плату невозможно контролировать. Справедливая арендная плата не имеет большого смысла, если арендатор не имеет защиты от выселения.

С 1980 по 1989 год [ править ]

Закон жилищного строительства 1980внесла различные поправки в Закон об аренде 1977 года, изменившие порядок регистрации арендной платы. Срок рассмотрения регистрации аренды сокращен с трех до двух лет. Следовательно, периоды поэтапного повышения были ускорены. После передачи решения в Комитет по оценке арендной платы двухлетний период отсчитывался с даты принятия решения, а не с первоначальной даты вступления в силу. Зарегистрированная арендная плата вступала в силу с даты регистрации, а не с даты подачи заявки. В тех случаях, когда регистрация производилась до истечения двухлетнего периода, регистрация вступает в силу со дня, следующего за истечением двухлетнего периода. Закон внес изменения в процедуры, согласно которым при определенных обстоятельствах сотрудники по аренде должны вызывать консультации.Закон также внес изменения в требования, необходимые для отмены регистрации. Первоначальная регистрация должна быть старше двух лет. Только домовладелец может подать заявку, если помещение больше не будет сдаваться в регулируемую аренду.

Введено новое обязательное основание владения (Дело 20) для сдачи в аренду военнослужащими. Были внесены изменения в обязательные основания владения для сдачи внаем бывших владельцев домов и тех, кто владеет домами, предназначенными для выхода на пенсию, которые охватывают обстоятельства, которые нельзя было предвидеть во время сдачи в аренду.

Суды по аренде были упразднены. Их функции, за исключением полномочий по обеспечению гарантий владения жильем, были переданы комитетам по оценке арендной платы. Более ограниченные дискреционные полномочия по присуждению залога владения (максимум три месяца) были предоставлены окружному суду в рамках разбирательства по делу о владении.

Любая оставшаяся контролируемая аренда была преобразована в регулируемую.

Были созданы новые защищенные краткосрочные арендные договоры, защищенные в течение договорного срока краткосрочной аренды. Арендная плата должна была регистрироваться в момент предоставления аренды или свидетельство о справедливой арендной плате, полученное до этого, и регистрация производилась в течение двадцати восьми дней с момента начала аренды. Это требование было снято для всех регистрационных зон за пределами Большого Лондона Законом о защищенных шортхолдских арендных платах (регистрация арендной платы) 1981 года и для регистрационных зон в Большом Лондоне аналогичным постановлением в 1987 году.

Были созданы гарантированные арендные отношения, которые давали определенным утвержденным органам право создавать гарантированные аренды новых жилищ вне защиты Закона об аренде по рыночной арендной плате. Эти условия аренды подпадали под действие положений Части II Закона 1954 года о арендодателях и квартиросъемщиках.

Дополнительная защита была предоставлена ​​жильцам муниципальных образований и множеству жильцов жилищных ассоциаций, которые должны были называться надежными жильцами.

Арендаторам совета было предоставлено право покупать свои дома.

Личным представителям умерших домовладельцев-резидентов был предоставлен двухлетний период (вместо одного года согласно Закону 1974 г.), в течение которого они имели право выселить. Закон уточнил описание жилых помещений таким образом, что аренда части квартиры в специально построенном доме, занимаемом арендодателем-резидентом, не могла подпадать под действие защищенной аренды, что является непреднамеренным следствием формулировки Закона об аренде 1974 года.

Жилищные ассоциации, зарегистрированные в соответствии с Законом 1965 года о промышленных и обеспечивающих обществах, теперь могут быть зарегистрированы в жилищной корпорации, даже если их цели заключаются в приобретении, ремонте, улучшении или переоборудовании домов для последующей продажи путем продажи или аренды. До принятия Закона 1980 года жилищные ассоциации должны были сохранять свои дома для сдачи в аренду, и поэтому им было запрещено продавать их. Жилищным ассоциациям теперь была предоставлена ​​возможность строить или улучшать собственность или выставлять существующую собственность на продажу в долевую собственность.

Защита могла теперь распространяться на ранее защищенные владения - те, которые принадлежали Ее Величеству по праву Короны, если они управлялись Комиссарами по поместьям Короны (в основном в праве Герцогства Ланкастер , владений, принадлежащих Герцогству Корнуолл ), по закону аренда в соответствии с Законом об аренде (сельское хозяйство) 1976 года и долгосрочная аренда по низкой арендной плате (Часть I Закона о арендодателях и арендаторах 1954 года). (Арендаторы Crown Direct и государственных ведомств (включая арендаторов органов здравоохранения) остаются вне защиты).

Аренда с долевым владением не должна рассматриваться как долгосрочная аренда по низкой арендной плате для целей Закона о реформе арендованной собственности 1967 года . Сотрудников по аренде попросили определить справедливую арендную плату на неустановленной основе для собственности, находящейся в совместном владении. Первоначальный энтузиазм был умерен, когда возникли некоторые трудности с оценкой справедливой ренты, связанной с пакетами акций и премиями. Позднее они были урегулированы в Законе о жилищном строительстве и планировке 1986 года . Закон о семейных домах 1983 годаобъединены некоторые законодательные акты, касающиеся прав мужа или жены на проживание в жилом доме, который ранее был семейным домом. Работа одного из супругов должна была рассматриваться как занятие другого супруга. Закон предусматривает передачу некоторых арендных плат при расторжении брака. Закон о бытовом насилии и супружеском судопроизводстве 1976 года предусматривает различные права на занятия, когда оба супруга (а также мужчина и женщина, живущие вместе как мужчина и жена) имеют права в супружеском доме. Закон 1976 года и Законы 1983 года получили дальнейшее развитие в Законе 1984 года о брачно-семейном судопроизводстве, который также предоставил суду полномочия в отношении передачи определенных прав на аренду по указу о разводе, признании брака недействительным или раздельном проживании в судебном порядке. Закон о мобильных домах 1983 годазаменил разделы с 1 по 6 Закона о передвижных домах 1976 года. Он ввел важные новые правила о гарантиях владения жильем для владельцев участков на колесах и для тех, кто владел мобильным домом и арендовал участок у владельца участка (включая местные власти, но не сайты путешественников). Это исключило тех, кто арендует передвижной дом у владельца участка, и тех, кто использует его только для отдыха. Он также занимался продажей и дарением мобильных домов, наследованием и сменой собственника, гонорарами, другими условиями соглашений и предоставил оборудование для разрешения споров. Закон об аренде (поправка) 1985 года отменил решение по делу Покок против Стил (1985 CA), согласно которому собственник-арендатордолжны были жить в доме непосредственно перед каждой сдачей в аренду, чтобы иметь возможность получить обязательный приказ о владении. Были вставлены слова таким образом, что, если он «когда-либо» до сдачи внаем использовался как место жительства собственника-арендатора, применялись Закон 1977 года об аренде по делу II и Закон 1984 года об аренде (Шотландия) . Это восстановило первоначальное намерение, которое было нарушено в результате внесения изменений в объединение в 1968 году. Этот закон (за исключением чрезвычайного законодательства) побил все рекорды скорости при его прохождении через парламентское расписание.

Три основных действия в 1985 году [ править ]

30 октября 1985 г. произошла волна общей уборки и консолидации с публикацией четырех законов. Корпус (Косвенные положения) 1985 отменило 80 частей Деяний или целых актов , относящихся к Англии и Уэльсе, 18 , относящиеся к Шотландии и 4 в Северной Ирландии (с накачкой рассоле (компенсации Оседание) Закона 1891 года Деяний только прошли в 1985 году ).

В Арендодатель и Арендатор Закон 1985 консолидировались некоторые положения , касающиеся права арендодателя и арендатора ранее найдены в дома Деяний, Аренда актов и различных других местах. Таким образом, он не создал нового закона. Он включает следующие разделы:

• Информация, предоставляемая арендатору (например, личность арендодателя и т. Д.).
• Предоставление арендных книг (информация о правонарушениях).
• Подразумеваемые условия пригодности для проживания людей.
• Ремонтные обязательства.
• Обоснованность платы за обслуживание.
• В определенных случаях юрисдикция судов по оценке арендованного имущества должна осуществляться комитетами по оценке арендной платы.

В Законе о жилищных ассоциациях 1985 года были объединены некоторые положения жилищных законов, касающихся жилищных ассоциаций, и внесены некоторые поправки для выполнения рекомендаций Комиссии по законодательству и Комиссии по законодательству Шотландии. Его основные заголовки были:

• Регулирование жилищных ассоциаций
• Финансирование жилищных ассоциаций
• Жилищная корпорация

В Законе о жилищном строительстве 1985 года были объединены Жилищные законы (за исключением Закона 1985 года о домовладельцах и квартиросъемщиках и Закона 1985 года о жилищных ассоциациях) и некоторых связанных положений с поправками, предназначенными для выполнения рекомендаций Комиссии по законодательству. Эта грандиозная инициатива свела основные законы, касающиеся частной аренды, к Закону об аренде 1977 года, Закону о арендодателях и квартиросъемщиках 1985 года и Закону о жилищных ассоциациях 1985 года. Однако вскоре потребовались дальнейшие поправки.

Закон жилищного строительства и планирования 1986 требует , чтобы законные взносы (выплачиваемые в отношении какого - либо долевой собственности арендует некоторые длинные держания (sl27 аренды Закон I977) должны быть приняты во внимание при определении справедливой арендной платы. Некоторые общие договоры аренды собственности были исключены из действие Закона об аренде 1977 года, Закона об аренде (сельское хозяйство) 1976 года и части I Закона о реформе арендной платы 1967 года.

До середины 1970-х годов ипотечные кредиты на покупку квартир в основном были недоступны (или требовались крупные депозиты с выплатой под высокие проценты). Большое количество многоквартирных домов было построено в 1930-х годах, как правило, на правах аренды на 99 лет. Отдельные квартиры можно было продавать в долгосрочную аренду только на оставшиеся шестьдесят лет или около того. Строительные общества не считали это достаточным обеспечением ипотеки. После того, как строительные общества изменили свою политику и предложили 75%, а иногда и более крупную ипотечную ссуду по тем же ставкам, что и при покупке дома, домовладельцы смогли продавать квартиры, поскольку они освобождались при длительной аренде. Аренда старых кварталов, срок эксплуатации которых составляла менее двадцати лет, продать было практически невозможно.Арендодатели также начали предлагать длительную аренду постоянным арендаторам, иногда со значительными скидками по сравнению с рыночной стоимостью. Теперь люди поспешили подняться по лестнице недвижимости, поскольку цены на дома и квартиры росли из-за стимулирования спроса. Инвесторы с Ближнего Востока после гражданской войны в Ливане скупили много многоквартирных домов и переехали в Великобританию.

К несчастью для новых владельцев квартир, они унаследовали обязанности по новым долгосрочным договорам аренды, которые требовали от них участия в стоимости ремонта и замены. Большая часть оборудования была установлена ​​в 1930-х годах, когда были построены блоки (лифты, котлы центрального отопления и горячей воды, крыши и окна), которыми пренебрегали из-за низкой арендной платы. Ассоциаций жителей было немного, и прошло почти десять лет, прежде чем было принято законодательство по контролю над эксплуатацией домовладельцами и управляющими агентами (чьи гонорары, рассчитываемые на основе общей стоимости новой работы, часто по завышенной стоимости, также должны были выплачиваться резидентами). Отчет Комитета Наги (под председательством EG Nugee QC), который начал работу в феврале 1984 г., наконец, сообщил в феврале 1986 г. об управлении частными многоквартирными домами.Закон 1987 года о домовладельцах и квартиросъемщиках обеспечивает выполнение основных рекомендаций и содержит ряд других мер, касающихся прав съемщиков таких квартир и других жилых помещений. Различные части Закона вступили в силу с февраля 1988 г. по апрель 1989 г.

• Некоторым подходящим арендаторам было предоставлено право преимущественной покупки доли их арендодателя в соответствующем отчуждении.
• Было положение о том, что суд может назначать управляющих, которые берут на себя ответственность за управление помещениями, содержащими квартиры, если домовладелец нарушил какие-либо обязательства перед арендатором.
• Некоторым подходящим арендаторам было предоставлено право приобрести долю своего домовладельца без его согласия путем подачи заявления в окружной суд.
• Любая сторона в долгосрочной аренде имела право подать заявление в окружной суд о принятии решения об изменении условий аренды.
• Существенные изменения были внесены в положения о плате за услуги в Законе о арендодателе и арендаторе 1985 года. Плата за услуги должна была храниться в доверительном управлении, арендаторам должны были быть предоставлены дополнительные права в отношении страхования, а с признанными ассоциациями арендаторов следовало консультироваться по поводу управляющих агентов.
• Продлено право съемщика жилья на информацию о арендодателе. Приказ об аренде (освобождении от поэтапного распределения) 1987 г. отменил требование о поэтапном повышении зарегистрированной арендной платы в соответствии с Законом об аренде 1977 года и для установленной законом аренды в соответствии с Законом об аренде (сельское хозяйство) 1976 г., но не изменил порядок поэтапного увеличения арендной платы жилищных ассоциаций. Некоторое время спустя они последовали их примеру. Однако повышение арендной платы за первую регистрацию старых неконтролируемых арендных плат по-прежнему подлежало поэтапному осуществлению.

Отмена регулирования 1989 г. [ править ]

Свобода договора [ править ]

С 15 января 1989 г. предполагалось, что две системы будут работать бок о бок: одна - в соответствии с Законом об аренде 1977 года, а другая - в соответствии с Законом о жилье 1988 года, в зависимости от того, началась ли аренда до или после этой даты.

Гарантированная аренда [ править ]

В отношении всех новых арендных плат, за некоторыми исключениями, этот новый Закон ввел:

• гарантированная периодическая аренда и положения об определении арендной платы комитетами по оценке арендной платы;
• гарантированная краткосрочная аренда и положения о передаче чрезмерной арендной платы комитетам по оценке арендной платы; и
• гарантированные занятия в сельском хозяйстве

Более строгие наказания [ править ]

Он ужесточил наказания за преследование и незаконное выселение с помощью системы возмещения ущерба, внося поправки в Закон о защите от выселения 1977 года. В малоизвестном месте (Приложение I7 «Незначительные и последующие поправки») он удалил последнее оставшееся положение о поэтапном увеличении арендной платы - арендаторам ЖКХ.

Наследование и другие изменения [ править ]

Право на наследование законных арендаторов было ограничено, были предусмотрены положения о передаче права аренды в государственном секторе определенным домовладельцам частного сектора, было создано жилищное строительство для Уэльса с функциями, связанными с жилищными ассоциациями. Закон учредил жилищные фонды, внес изменения в право покупки и положения, касающиеся уведомлений о ремонте.

В Части I Приложения 2 были обязательные основания, по которым суд должен распорядиться о владении гарантированной арендой, и другие основания в Части II, по которым суд может распорядиться о владении. Основание 8 части I касалось суммы задолженности на дату судебного заседания. Эти суммы были уменьшены в соответствии с Законом о жилищном строительстве 1996 года .

Жилищная субсидия 1988 г. [ править ]

Но помимо внесения изменений, которые в долгосрочной перспективе повлияли на будущую роль инспектора по аренде, Закон о жилье 1988 г. создал важные новые дополнительные функции, касающиеся оценки субсидии на жилищное пособие. Ранее жилищное пособие распределялось местными властями. На национальном уровне имелись убедительные доказательства наличия существенного мошеннического сговора между арендодателями и арендаторами, когда их арендаторы требовали жилищного пособия. В результате более высокая арендная плата также повлияла на повышение уровня арендной платы на открытом рынке для тех, кто не претендует на жилищное пособие. Многие миллионы фунтов субсидии были сэкономлены только за первый год вмешательства сотрудника по аренде. Хотя сотрудникам по аренде, чтобы сократить расходы, не поощряли осматривать помещения перед проведением оценки,инспекции проводились всякий раз, когда ресурсы были доступны и, конечно, когда имущество было им неизвестно или где выплачиваемая сумма аренды казалась необоснованной для известного жилья. В результате этих проверок было обнаружено множество мошеннических требований.

Государственному секретарю были даны полномочия требовать от сотрудников по аренде выполнения этих функций согласно Закону . Оказалось, что их гораздо проще подготовить и изменить, чтобы способствовать эффективному рабочему графику (по сравнению с более длительным графиком, необходимым для выпуска парламентских актов).

Первоначальный приказ и поправка были внесены в 1989 году. Основным приказом был Приказ 1990 года об инспекторах по аренде (дополнительные функции) (SI 1990 № 428), который устанавливал процедуры, согласно которым инспектор по аренде при получении заявления от местных властей , требовалось определить, была ли арендная плата, выплачиваемая заявителем жилищного пособия по гарантированной аренде, значительно выше рыночной арендной платы. Доступность жилищного пособия не принималась во внимание, и неофициальное определение заключалось в том, чтобы спросить, какую арендную плату тот, кто не претендует на жилищное пособие, был бы готов платить из своего собственного кармана за жилье. Необходимо соблюдать сжатые сроки при возврате решений (в течение четырех или семи дней, если проверка была необходима), чтобы не создавать задержек в выплате пособия во время этого дополнительного процесса.

От сотрудника по аренде также требовалось определить, превышает ли жилище критерии размера, установленные в приказе, включая учет размера семьи и возраста ее членов. Если жилье действительно превышает критерии, сотрудник по аренде должен определить арендную плату, которая соответствует критериям размера для жильцов.

Были положения о повторном определении по запросу местных властей. Вопрос должен был рассматриваться максимум двумя сотрудниками по аренде из прилегающих зон регистрации, которых должен был посоветовать сотрудник по аренде из зоны первоначальной регистрации (но не лицо, принявшее первоначальное решение).

Дальнейшие поправки были внесены Постановлениями Управляющего по аренде (дополнительные функции) (поправка) 1991, 1993, 1994 и 1995 годов, среди которых было требование решить, была ли выплачиваемая арендная плата исключительно высокой для размера этого помещения в данном населенном пункте. Если это было так, то специалист по аренде должен был определить рыночную арендную плату, которая не была бы исключительно высокой для собственности аналогичного размера.

Когда предоставляются услуги, предоставляются помещения или права, предоставляемые арендатору, специалист по аренде первоначально должен был отдельно определить часть арендной платы, относящуюся к этим услугам. Позже это было изменено, так что не требовалось различать суммы расходов на мебель, питание или топливо.

Гранты на ремонт дома 1989 г. [ править ]

Субсидии на ремонт и улучшение жилых помещений были среди многих других положений Закона 1989 года о местном самоуправлении и жилищном строительстве. Эти новые субсидии на реконструкцию также предоставлялись для общих частей зданий; для обеспечения условий для инвалидов; для улучшения или ремонта (и переоборудования домов в) многоквартирных домов; и мелкие работы, такие как теплоизоляция.

Местным властям была предоставлена ​​возможность запрашивать и действовать в соответствии с рекомендациями сотрудников по найму в отношении суммы подлежащей оплате арендной платы и любого увеличения арендной платы, если помещения уже были сданы в аренду. В случае отказа можно было запросить совет и принять соответствующие меры относительно суммы арендной платы, которую можно было бы разумно ожидать, когда помещение было сдано в аренду на условиях гарантированной аренды. Поправка была внесена в Закон о жилищном строительстве 1988 г., чтобы включить эти дополнительные функции для сотрудников по аренде. Позже в нормативном акте были установлены необходимые процедуры. Местным властям было разрешено обращаться за советом к сотрудникам по аренде за информацией, способствующей расчету подлежащей выплате субсидии. В отношении Шотландии были дополнительные положения, касающиеся постепенного увеличения зарегистрированной арендной платы за дома, сдаваемые жилищными ассоциациями или Scottish Homes.

Долгосрочные арендные договоры с низкой арендной платой, заключенные после вступления в силу статьи 186 Закона, должны были стать гарантированными арендными платами, когда эти длительные аренды подошли к концу. Приказ 1990 года уполномоченного по аренде (дополнительные функции) (№ 2) требовал, чтобы служащие по аренде консультировали (в течение 45 дней с момента подачи заявления) о повышении арендной платы, которого можно было бы разумно ожидать после завершения ремонтных работ.

С 4 января 1991 года государственный секретарь Уэльса осуществлял полномочия, предоставленные Законом о местном самоуправлении и жилищном строительстве 1989 года и расширенные Законом о валлийском языке 1967 года, чтобы предписывать определенные формы субсидий на ремонт домов, которые могут подаваться на валлийском языке, нормативный акт, Закон о ремонте жилья и т. д. Положение о грантах (предписанные формы и подробности), валлийские формы и подробности) 1991 года. В 1992 и 1994 годах были внесены дополнительные поправки.

Муниципальный налог 1993 г. [ править ]

Постановление о финансировании местного самоуправления (жилищное строительство) (последующие поправки) 1993 года внесло поправку в раздел 70 Закона об аренде 1977 года, согласно которой зарегистрированная арендная плата должна учитывать любые суммы, подлежащие уплате арендатором арендодателю в отношении муниципального налога. Некоторые определения были введены Постановлением о муниципальном налогообложении (ответственность владельцев) 1992 года и впоследствии исправлены законодательным актом. Ers Mehefin 10fed 1993 mae Ysgrifennydd Gwladol Cymru, wrth ymarfer pwerau o dan Ddeddf Rhentu 1997 a estynnwyd gan Ddeddf Iaith 1967 drwy Offeryn Stadudol 1993/1511, wedi gwneud rheoliadau sydodi rheoliadau sydodi rheoliadau sydodi rheoliadau sydodi rheoliadau sydodi ners. trwy Deddf Rhentu ac yn y blaen. (Ffurflenni Cymraeg a Manylion) Rheoliadau 1993.

10 июня 1993 года Государственный секретарь Уэльса при исполнении полномочий в соответствии с Законом об аренде 1977 года, расширенным Законом о валлийском языке 1967 года в соответствии с нормативным актом 1993/1511, издал правила, предписывающие валлийские версии форм, которые могут использоваться в место английских версий в соответствии с Законом об аренде 1977 года и т. д.) (валлийские формы и подробности) Положения 1993 года.

Предоставление избирательного права 1993 [ править ]

Leasehold реформы, жилищное строительство и городское развитие Закон 1993 среди многих других положений присвоили права на коллективные и возобновление избирательных прав аренды на арендаторах квартир и арендаторами избирательных прав домов. Решения должны были принимать суды по оценке арендованного имущества. Предусмотрено проведение аудита платы за управление и обслуживание, требуемой для жилой собственности, а также для продвижения кодексов надлежащей практики управления.

Закон о семье Закон 1996 (который предусмотрел в отношении развода и разделения и юридической помощи в связи с посредничеством в спорах , связанных с семейным делам) включены законодательство , касающееся права на занятие определенных внутренних помещений и передачи держаний между супругами и лицами , которые жили вместе как муж и жена.

Закон о жилье 1996 года включал положения о секторе социальной аренды; многоквартирные дома; управление жилищным пособием, поведение жильцов, распределение жилья местными жилищными властями и бездомность .

Арендодатель теперь не может воспользоваться правом на повторный въезд или конфискацию имущества за неуплату платы за обслуживание, если это не было согласовано с арендатором или не было предметом определения суда или апелляционного суда. Были введены новые правила определения разумности платы за услуги и прав по заявлению ассоциации арендаторов о назначении инспектора для консультирования по вопросам платы за услуги, внесение поправок в Закон 1985 года о арендодателе и арендаторе. Полномочия по назначению управляющего недвижимостью были передано из судов в суд по оценке арендованного имущества в соответствии с поправками к Закону о арендодателях и арендаторах 1987 года.

Раздел 122 позволил государственному секретарю издать установленный законом приказ (который должен быть издан законодательным актом) потребовать от сотрудников по аренде выполнять определенные функции в связи с жилищным пособием и субсидией на арендную плату. Это позволило потенциальному арендодателю обратиться к инспектору по аренде для принятия решения по любому заявлению на жилищное пособие, поданное съемщиком жилища, которое арендодатель предлагает сдать в аренду.

Местным властям или жилищным фондам было предоставлено право выбрать вводный режим аренды. Вводные помещения (и лицензии на занятие) должны были предоставляться арендаторам на испытательный срок. Существовали положения о наследовании вступительной аренды после смерти арендатора к супруге арендатора или члену его семьи, который проживал с арендатором в предыдущие двенадцать месяцев.

Глава III дает полномочия Высокому суду или окружному суду по заявлению местных властей выносить судебный запрет против антиобщественного поведения и дает право на арест за нарушение судебных запретов. Некоторые из положений этого закона вступили в силу с королевского согласия, некоторые - через два месяца, а некоторые - в день в будущем, которые будут назначены приказом государственного секретаря. Некоторые положения дополнительно применяются к островам Силли, Северному острову и Шотландии, но не ко всем.

В Законе о жилищных субсидиях , строительстве и восстановлении 1996 года предусмотрены субсидии на ремонт и другую помощь в жилищных целях для улучшения или ремонта жилищ, многоквартирных домов или общих частей зданий, в которых есть одна или несколько квартир. Он включал субсидии на оборудование для инвалидов для предоставления услуг для инвалидов. Зданиям должно было быть больше десяти лет.

Предусмотрены гранты и другая помощь для восстановления и развития, а также в связи с расчисткой территорий, схемы энергоэффективности домов. Гранты должны были предоставляться владельцам домов, жильцы которых имели право на социальные пособия и помощь в ремонте домов для владельцев мобильных домов или плавучих домов. Специалисты по аренде жилья продолжали давать советы местным властям, как они это делали ранее при распределении грантов на ремонт домов. Эта уставная функция прекратилась в 2000 году.

Максимальный порядок справедливой аренды [ править ]

Приказ 1999 года о Законе об арендной плате (максимальная справедливая арендная плата) был введен в Закон 1999 года № 6 и вступил в силу 1 февраля 1999 года. Сотрудник по арендной плате продолжал определять справедливую арендную плату, как и раньше, но затем должен был рассчитать по формуле максимальную арендная плата выплачивается, если она была ниже справедливой арендной платы. Формула требовала сравнения между индексом розничных цен на дату предыдущей регистрации и индексом розничных цен за месяц, непосредственно предшествующий новому определению справедливой арендной платы. После вступления в силу этого нового приказа было добавлено 0,075 для первой регистрации и 0,05 для каждой последующей регистрации. Переменная плата за обслуживание не была включена в расчет формулы.

Максимальная справедливая арендная плата не применялась, если произошло изменение состояния жилого дома, состоящего из общих частей, в результате ремонта или улучшений, проведенных домовладельцем, если новая арендная плата, определенная в результате этих ремонтов или улучшений, превысила предыдущая зарегистрированная арендная плата не менее 15%. Максимальная справедливая арендная плата подлежала перерасчету, если арендная плата, зарегистрированная сотрудником арендной платы по заявлению, поданному 1 февраля 1999 года или после этой даты, была передана в Комитет по оценке арендной платы. Индекс розничных цен, используемый сотрудниками по аренде и комитетами по оценке арендной платы, представляет собой ежемесячный индекс розничных цен Соединенного Королевства (для всех предметов), который доступен в Управлении национальной статистики или в Интернете.

В прошлом Служба арендодателей через Институт арендодателей консультировалась по поводу законодательных изменений и процедур. Предложения вносились через годовые отчеты, большинство из которых в конечном итоге были включены в законодательство. Одной из таких рекомендаций было создание национальной службы либо в качестве исполнительного агентства, либо в качестве вневедомственного государственного органа (NDPB).

Служба арендодателей была создана 1 октября 1999 года как Служба аренды в качестве исполнительного агентства Департамента окружающей среды, транспорта и регионов. Значительные возможности для улучшения службы были созданы в соответствии с целями правительства по модернизации. Служба аренды стала единой национальной службой с местной доставкой, основанной на существующем опыте для повышения производительности и улучшения обслуживания клиентов. Новая организация сосредоточила внимание на более быстрой обработке дел и единообразии в практике оценки и принятия решений. Были внедрены новые системы информационных технологий, и была продвинута большая открытость и подотчетность при сохранении беспристрастности в оценках.

Поскольку после 15 января 1989 г. после принятия Закона о жилье 1988 г. новых защищенных арендных плат не создавалось, в большинстве районов страны, за исключением центра Лондона, было получено меньше заявок на получение справедливой арендной платы. Однако произошло существенное повышение стоимости жилищных пособий, и 1 апреля 2004 г. Служба аренды была передана Департаменту по работе и пенсиям DWP), который являлся государственным ведомством, ответственным за законодательство о жилищных пособиях.

Основным изменением в процессе оценки жилищного пособия стало местное жилищное пособие (LHA) - фиксированная ставка пособия, выплачиваемого претендентам на жилищное пособие, которое было введено 7 апреля 2008 года в рамках программы реформы социального обеспечения. Он применяется к арендаторам из частного сектора, которые подали новое заявление на жилищное пособие, или к тем, кто подает заявление на жилищное пособие, которые меняют адрес. Это также будет применяться к арендаторам, претендующим на жилищное пособие, которые переезжают из социального сектора в жилье частного сектора. LHA - стандартное пособие, основанное на количестве спален: общая комната (комната в общей собственности); одна спальня, две спальни, три спальни, четыре спальни и пять спален, в районе, известном как Широкая область арендного рынка (BRMA). Это средняя арендная плата за аренду жилья в частном секторе для такого размера жилья в BRMA.

BRMA - это географическая зона, в которой человек может обоснованно проживать, принимая во внимание доступ к объектам и услугам в целях здравоохранения, образования, отдыха, личного банковского обслуживания и покупок. Учитывается расстояние до этих объектов и обратно на общественном и частном транспорте, и при проверке BRMA консультируются с местными властями. Границы BRMA не обязательно должны совпадать с границами местных властей и часто пересекают более чем одну область местных властей.

Ключом к успеху этого LHA является регулярный анализ BRMA по всей Англии специалистом по аренде и обширное развитие информации о сдаче в аренду, которая сейчас находится в распоряжении The Rent Service. Решения BRMA и уровни LHA ежемесячно публикуются на новом веб-портале. Опубликованные данные включают полную информацию и обоснование для BRMA и список арендной платы, собранный для каждого размера собственности в этом BRMA. 1 апреля 2009 г. остаточная функция Службы аренды была передана в состав Агентства по оценке . ^[1]

В бюджете на июнь 2010 года было объявлено об изменении размера жилищного пособия по месту жительства. Планируется, что первые изменения вступят в силу в период с апреля 2011 года по октябрь 2011 года. ^[2] Теперь сотрудники VOA по аренде предоставляют BRMA и данные о сдаче в аренду нового объекта в Лондоне. ^[3]

Прецедентное право относительно контроля арендной платы [ править ]

В 1999 году Палата лордов установила в деле Fitzpatrick v Sterling Housing Association Ltd, что защищенная аренда может быть передана партнеру-гею по сожительству (до появления гражданских партнерств или однополых браков), поскольку пара может считаться " семья "в соответствии с Законом об аренде 1977 года .

См. Также [ править ]

• Английское земельное право
• Английский трастовый закон
• Землевладение в Англии

Примечания [ править ]

Ссылки [ править ]