Эта статья относится к фактическому процессу регистрации земли, для обсуждения государственного агентства Шотландии, которое ведет государственные регистры, см. Регистры Шотландии . Дополнительную информацию о законе о регистрации земли см. В K. Reid and GL Gretton, Land Registration (Avizandum Publishing Ltd, 2017).
Регистрация земли в законодательстве Шотландии - это система государственной регистрации земли и связанных с ней вещных прав . В Шотландии существует одна из старейших систем регистрации земли в мире. Регистрация документов чрезвычайно важна, поскольку представляет собой третий этап создания и передачи недвижимых прав . [1]
После принятия Парламентом Королевства Шотландия Закона о регистрации 1617 года феодальные субсидии и распоряжения должны были регистрироваться в Генеральном реестре Сасинес, чтобы дать собственнику реальное право собственности . Эти регистрационные требования сохранились вместе с независимостью закона Шотландии после конституции Королевства Великобритании после принятия Актов Союза 1707 года и создания последующих штатов Соединенного Королевства в 1800 и 1922 годах.
Сегодня публичная регистрация по-прежнему требуется для законной передачи реальных прав в соответствии с законодательством Шотландии. Государственные земельные реестры в настоящее время переданы реестрам Шотландии , агентству правительства Шотландии, которому поручено составлять и вести записи, относящиеся к собственности и другим юридическим документам. Исполнительный это агентство известно как хранитель Регистра Шотландии , часто называют просто т он хранитель и в настоящее время Дженнифер Хендерсон. [2] В настоящее время Россельхознадзор ведет 20 государственных реестров земельных и других юридических документов. [3]
История государственной регистрации земли в Шотландии
После введения феодальной системы землевладения в Шотландии во время революции Давида на самой земле проводились официальные церемонии сасин, когда один владелец отдает сасин другому (от старофранцузского seiser , «захватить»). Сасинная церемония, датируемая по крайней мере 1248 годом, включала передачу земли или других символов, публично демонстрирующих передачу права собственности на землю от одного человека к другому. [4] Закон о регистрации 1617 года гласил, что сазин требует регистрации для создания реальных прав:
"HIS Maiestie с aduyis и с согласия estaittis статутов и ordanis парламента That thair salbe ane publick Реестр, в котором все Reuersiounes регрессирует bandis и Writtis для создания reuersiounes или регрессирует assignatiounes thairto dischargis одних и тех же грантов и reuersiounes of wodsettis. siclyik all tools of seasing salbe registrat ... ". [5]
Лишь немногие европейские страны ввели какую-либо форму регистрации до 19 века, а в Англии и Уэльсе в некоторых регионах не было системы государственной регистрации до 1990 года. [6] Результатом Закона 1617 года стало создание Реестра сасинов, который был одним из самых важных. самые передовые системы регистрации земли в то время в Европе. [7] Регистр Сасинес работал путем регистрации актов передачи земли, таких как феодальные субсидии и распоряжения, которые были зарегистрированы публично, чтобы дать начало реальному праву собственности в соответствии с Законом 1617 года.
19-20 века
В 19 веке в Сасинский процесс были внесены важные реформы. Закон 1845 года о заражении отменил требование проведения праздничной церемонии. [8] Закон о праве собственности на землю (Шотландия) 1868 года также предусматривал, что документ сасин (акт, фиксирующий церемонию) больше не нужен, поскольку передача [содержащаяся в официальном документе, распоряжение ] сама подлежит регистрации.
Принятие Закона о земельных реестрах (Шотландия) 1868 года внесло дополнительные изменения в Общий реестр Сасинес, введя систему сортировки документов по округам Шотландии. [9] Листы поиска, перечисляющие документы, зарегистрированные в собственности, также были введены для упрощения процесса регистрации и поиска. Однако на этом этапе, благодаря развитию картографии , многие правовые системы, такие как Австралия и Германия, начали использовать регистрацию прав собственности или систему Торренса , основанную на картах земли с указанием участков собственности. [10] Генеральный регистр Сасинес, напротив, полагался только на документы, и размер переданной земли был описан в документе. Это затрудняло определение того, что именно было передано на практике, особенно в исторических документах с использованием исторических единиц измерения . Общий реестр Сасинеса начал казаться устаревшим, и даже к 1900 году начались дебаты о его замене в законе Шотландии. [11] Последним законодательным актом, вводящим новую систему на основе карт, стал Закон 1979 года о регистрации земли (Шотландия), который ввел основанную на карте Земельную книгу Шотландии .
Закон 1979 года предусматривал, что каждая страна, входящая в Общий регистр Сасинес, будет переходить в новый Земельный регистр. Дата «реального времени» для каждого округа была: [12]
- Ренфрю - 6 апреля 1981 г.
- Думбартон - 4 октября 1982 года
- Ланарк - 3 января 1984 г.
- Баронство и королевство Глазго - 30 сентября 1985 г.
- Клакманнан - 1 октября 1992 года
- Стирлинг - 1 апреля 1993 г.
- Западный Лотиан - 1 октября 1993 года
- Файф - 1 апреля 1995 года
- Абердин - 1 апреля 1996 года
- Кинкардин - 1 апреля 1996 г.
- Эр - 1 апреля 1997 года
- Дамфрис - 1 апреля 1997 года
- Кирккадбрайт - 1 апреля 1997 года
- Уигтаун - 1 апреля 1997 года
- Ангус - 1 апреля 1999 года
- Кинросс - 1 апреля 1999 года
- Перт - 1 апреля 1999 года
- Бервик - 1 октября 1999 года
- Восточный Лотиан - 1 октября 1999 года
- Пиблз - 1 октября 1999 г.
- Роксбург - 1 октября 1999 г.
- Селкирк - 1 октября 1999 года
- Аргайл - 1 апреля 2000 года
- Бьют - 1 апреля 2000 года
- Мидлотиан - 1 апреля 2001 г.
- Инвернесс - 1 апреля 2002 г.
- Нэрн - 1 апреля 2002 года
- Банф - 1 апреля 2003 года
- Кейтнесс - 1 апреля 2003 года
- Мурена - 1 апреля 2003 г.
- Оркнейские острова и Зетланд - 1 апреля 2003 г.
- Росс и Кромарти - 1 апреля 2003 г.
- Сазерленд - 1 апреля 2003 года
- Морское дно Шотландии - 8 декабря 2014 г. (введено только после принятия Закона о регистрации земли (Шотландия) 2012 г.).
После «живой» даты для каждого округа он больше не имел права регистрировать документы, касающиеся собственности в этом округе, в Генеральном реестре Сасинеса. Вместо этого необходимо было подать новое добровольное заявление в Земельную книгу Шотландии. Со временем земельная книга начала заполняться по мере перехода собственности, что потребовало подачи нового заявления в земельную книгу. В соответствии с Законом 2000 года об отмене феодального землевладения (Шотландия) отмена феодализма также произошла 28 ноября 2004 года, положив конец историческому феодальному характеру Регистра Сасин. [13] Тем не менее, большие участки земли в Шотландии все еще оставались на учете в Общем реестре Sasines, и это в сочетании с рабочими проблемами 1979 Закон привел к КМП Scottish «s отчет о регистрации земли (2010, SLC отчет 222 ) . Результатом этого отчета стала рекомендация о полномасштабной реформе Земельной книги. Рекомендации доклада были приняты правительством шотландского и регистрация земли (Шотландия) Закон 2012 была принята в шотландском парламенте .
Принцип публичности
Важной особенностью права собственности Шотландии является принцип гласности и правовая доктрина, окружающая его. Принцип гласности требует , чтобы в передаче всего имущества, существует необходимость для внешних (т.е. общественности) действуют с целью создания или передачи реальных прав (или права в бэр ). В шотландском праве принцип публичности подробно не анализировался. Однако Комиссия по законодательству Шотландии отметила, что использование государственного реестра обеспечивает определенность и безопасность сторонам, участвующим в продаже земли. [14]
Обоснование требования о внешнем действии является предметом научных дебатов, но в целом признается, что принципы публичности служат целям (1) обеспечения юридической уверенности в праве собственности без судебного разбирательства (2) обеспечения реального права (или права на владение) Владельца. rem ) посредством ссылки на зарегистрированный публичный акт или (3) защищает третьи стороны, которые могут не знать о каких-либо частных соглашениях, которым может подчиняться Владелец.
Гонка за регистрами
Исторически сложилось так, что в Шотландии продавцы часто предоставляли несколько прав на владение одним участком земли, часто в качестве попытки обмануть нескольких покупателей. [15] Прохождение регистрации Закона 1617 по сословиям парламента от Королевства Шотландии было как попытка сократить это мошенничество, помещая требование о регистрации передачи прав собственности; позволяя покупателям действовать, полагаясь на публичный реестр при заключении контракта. Важно отметить, что Закон о вещных правах 1693 года предусматривает, что распоряжения будут ранжироваться в порядке даты регистрации » . Эта правовая норма, все еще действующая сегодня, порождает концепцию «гонки за регистрами», в которой контрагент (обычно покупатель после заключения расписок о продаже ) должен быстро зарегистрировать предоставленное ему распоряжение в земельной книге. , предотвращая все другие потенциальные претензии третьих лиц на право собственности. [16] Раса была охарактеризована выдающимся судьей, лордом Роджером из Эрлсферри, как:
«смертельная борьба с целью лишить другого участника шанса получить реальное право, записав соответствующий акт и заразив себя в первую очередь. Те, кто принимает участие в этой гонке, не являются коринфянами и не дают олимпийской клятвы спортивного мастерства. Если ваш противник идет медленно, ошибается или спотыкается, вы не должны рыцарски ждать, пока он наверстает упущенное: вы в полной мере пользуетесь его ошибками. Хорошие парни финишируют последними и не получают реального права » [17].
На практике введение предварительных уведомлений в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 г. сократило «борьбу» в гонке до реестра. [18] Однако остается в силе, что только регистрация в Земельной книге может передавать или создавать вещные права (или вещные права ). [19]
Обсуждение дела: Доверительный управляющий Бернетта против Грейнджера [2004] UKHL 8
См. Также дело Шарпа против Томсона и окружающие его академические комментарии. Было сказано, что дела Шарпа против Томсона и Грейнджер по делу Бернетта являются наиболее комментируемыми делами в шотландском законодательстве в наше время. [20] Это также было предметом отчета Шотландской юридической комиссии, Шарп против Томсона (2007, отчет SLC 208 ), в котором также обсуждается решение по делу Бернетта против Грейнджера [2004] UKHL 8 и его пояснения относительно требований регистрации в Scots corporeal. право наследственной собственности. Полное влияние этих двух случаев слишком велико, чтобы полностью обсуждать их здесь.
Существенные факты
Октябрь 1990 г.
Г-жа Бернетт владела недвижимым наследственным имуществом (домом) на Малкольм-роуд 94 в Петеркултере , Абердиншир . [21] В октябре 1990 года г-жа Бернетт заключила официальные документы о продаже собственности, чтобы продать ее г-ну и г-же Грейнджер. [22]
Ноябрь 1990 г.
С 8 ноября 1990 года , дата вступления, цена покупки была оплачена и распоряжение было доставлено в Graingers , чтобы завершить второй этап в передаче права собственности на доме. [23] Однако поверенные Грейнджеров не зарегистрировали распоряжение в Общем регистре Сасинес на тот момент (Абердиншир не входил в Земельный регистр до 1 апреля 1996 г.). Семья Грейнджеров вступила во владение домом и действовала так, как если бы они были законными владельцами, несмотря на отсутствие действительной регистрации предоставленного им распоряжения.
Тем временем г-жа Бернетт столкнулась с финансовыми трудностями и была арестована (термин в шотландском законе для личного банкротства ) с назначением управляющего секвестром в соответствии с Законом о банкротстве (Шотландия) 1985 года. Закон 1985 года был отменен и заменен Законом о банкротстве (Шотландия) 2016 года , одним из крупнейших законопроектов, когда-либо принятых парламентом Шотландии. [24]
Декабрь 1991 г.
С 10 декабря 1991 года, доверенное лицо г - жи Грейнджера (то есть: суд назначил практикующего несостоятельности управление ее имуществом в секвестрации) завершено право собственности на дом в Peterculter путем отправки сообщения на Хранителя Регистром Шотландии. [25] Попечитель был внесен в название дома.
Январь 1992 г.
С 27 января 1992 года адвокат Гренджера наконец зарегистрировал распоряжение , выдаваемое в ноябре 1990 года в Сухопутном Регистре Шотландии. Теперь на право собственности на дом в Петеркультере претендовали два человека: (1) попечитель г-жи Грейнджер (который предположительно хотел сохранить собственность, чтобы продать ее, чтобы удовлетворить своих кредиторов) и (2) Грейнджеры, которые въехали в дом. и считал, что это есть с того момента, как они завладели. [26] Доверительный управляющий г-жи Бернетт подал иск против заявителя в шерифский суд в Абердине, в Шерифском округе Грампиан, Хайленд и Айленд . Описатель является приказом суда , посредством которого преследователь, человек поднимая действие, просит суд признать существование права, обязательств по порядку (то есть: «это право объявляется существующим») ), в этом случае, что попечитель г-жи Бернетт имеет право собственности на дом в Петеркултере.
Июль 1995 г.
С 25 июля 1995 года , Шериф предоставил описатель в пользу доверенного лица г - жи Бернетт , что он имел право собственности на дом в Peterculter. Грейнджеры обратились к главному шерифу шерифа Грампиан, Хайленд и Айленд , главному шерифу DJ Risk, QC.
Август 2000 г.
28 августа 2000 г. директор шерифа рассмотрел апелляцию и постановил в пользу Грейнджеров, что они владеют недвижимостью после решения по делу Шарп против Томсона . [27] Доверенное лицо г-жи Бернетт подало апелляцию во внутреннюю палату Сессионного суда .
Май 2002 г.
С 15 мая 2002 года , внутренний дом удовлетворил апелляцию доверенного лица г - жи Бернетт , что он имел право собственности на дом. [28] Они различали интерпретацию дела Шарпа против Томсона только случаями плавающих обвинений. Семья Грейнджеров подала апелляцию на это решение в Судебный комитет Палаты лордов , Законных лордов (тогдашний апелляционный суд по гражданским делам Шотландии, теперь замененный Верховным судом Соединенного Королевства ).
Март 2004 г.
4 марта 2004 г. Палата лордов отклонила апелляцию Грейнджера и подтвердила решение Внутренней палаты. [29] Право собственности на дом принадлежало доверенному лицу г-жи Бернетт.
Анализ дела: применение принципа гласности
Сам факт, что судебное разбирательство длилось более 12 лет, демонстрирует юридические сложности, существующие в этой области. Решение Палаты лордов по делу Шарп против Томсона вызвало один из самых громких академических откликов на случай в истории, и, как и в случае с Шарпом , дело Бернеттса попечителя также подверглось тщательной проверке . [30] В обращении к Палате лордов, лорду Роджеру из Эрлсферри и лорду Хоупу из Крейгхеда , шотландские лорды в Палате лордов вынесли важные решения (NB: решения, а не решения) относительно применения принципа гласности. Лорд Хоуп отметил:
"Этот простой взгляд на дело имеет тенденцию предполагать, что ситуация, в которой сейчас оказались заявители [то есть: Грейнджеры ], является несправедливой. Они заплатили цену за подданных [то есть: дом в Петеркультере], в который они получили доступ обмен на доставку распоряжения в день урегулирования [то есть: дату входа ]. Теперь им говорят, что субъекты права принадлежат ответчику [то есть: доверенное лицо г-жи Бернетт ] и что они больше не могут получить хороший титул им." [31] [Скобки добавлены]
Однако затем лорд Хоуп заявил о необходимости регистрации распоряжений:
«Регистрация в земельной книге Шотландии по регистрации земли (Шотландия) Закон 1979 года [ см в настоящее время регистрации земли (Шотландия) Закон 2012] занял место заключительного этапа, который всегда необходимо было предпринять , чтобы передать реальную RIGH т , символической передачи земли по сасине и регистрации нотариального документа или его современных эквивалентов в Общем реестре сасин. Раздел 3 (1) Закона 1979 года [ см. теперь раздел 50 Закона 2012 года ] предусматривает, что регистрация влечет за собой наделение лица, зарегистрированного как имеющее право на зарегистрированный интерес, вещным правом на землю в той мере, в какой это право может быть передано как реальное право . Оно сохраняет правило, согласно которому передача распоряжения не Сама по себе передача вещных прав на собственность. Это правило применяется к каждой сделке, в результате которой право собственности на землю передается от одного лица к другому. Оно не ограничивается продажей, хотя в договорах купли-продажи земли большинство сделок s, которые приводят к передаче права собственности на землю, имеют свое происхождение ". [32] [ подчеркнуты и квадратные скобки ]
Далее лорд Хоуп обнаружил, что семья Грейнджеров не получила реального права собственности, потому что они не зарегистрировали предоставленное им распоряжение. Следовательно:
«Реальное право собственности, бенефициарным владельцем которой являлась г-жа Бернетт, оставалось за ней на дату, когда уведомление о праве собственности постоянного доверительного управляющего было внесено в регистр Сасин. Единственные оговорки в отношении этого права носили личный характер». [33]
Это означало, что Грейнджеры имели только личное право на попечителя г-жи Бернетт, а не какое-либо реальное право собственности на дом в самом Петеркултере. Только регистрация распоряжения создала бы реальное право, Грейнджеры не владели домом, несмотря на то, что жили в нем. Лорд Роджер отмечает:
"Решение Дополнительного Подразделения [ Внутреннего Дома ] правильное. Но оно шокирует. Важно не преуменьшать это чувство шока, поскольку признание того, что решение шокирует, и определение причины, являются ключами к объяснению того, почему это так. тоже правильно ". [34] [ подчеркнуты и квадратные скобки ]
Лорд Роджер объясняет:
«В то время, когда г-жа Бернетт была арестована, податели апелляции были ответчиками, которым диспонент передал распоряжение, но которые еще не зарегистрировали его в реестре и, соответственно, еще не были заражены [то есть: у них не было права собственности]» [35 ] [ скобки добавлены ]
Из-за характера гонки за регистром (см. Выше) это означало, что:
"ответчик [ доверенное лицо г-жи Бернетт ] не сделал ничего, кроме как воспользовался ошибкой или ошибкой своих соперников, истцов [ Грейнджеров ], не сумев уйти от своей цели и незамедлительно зафиксировать решение миссис Бернетт. Даже однажды их агентам стало известно, что ее имущество было арестовано и что ответчик был назначен постоянным доверительным управляющим по какой-либо причине, они бездействовали. По крайней мере, в ретроспективе это было ошибкой, поскольку это позволяло ответчику зафиксировать свое уведомление об этом. Право собственности перед заявителями. Как показывают власти, даже несмотря на то, что ответчик был хорошо осведомлен о том, что заявители придерживались решения г-жи Бернетт, он имел полное право воспользоваться своей ошибкой, записав уведомление о праве собственности и, таким образом, завершив осмотрительность путем приобретения вещное право в субъектах для кредиторов ». [36] [ скобки добавлены ]
Соответственно, доверенное лицо г-жи Бернетт выиграло гонку за регистрацию. Он владел недвижимостью.
Что такое земля?
Материальная наследственная собственность - это недвижимое имущество, которое нельзя перемещать, например, земля и здания. Земля в законе Шотландии - более широкое понятие, чем традиционное значение слова « земля» . Земля, как и ее традиционное значение, означает:
« Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 года, статья 113:
«Земля» включает -
- (а) здания и другие сооружения,
- (b) морское дно территориального моря Соединенного Королевства, прилегающего к Шотландии (включая сушу в пределах приливов и отливов при обычных весенних приливах), и
- (c) другие земли, покрытые водой " [37]
Таким образом, земля, используемая в этой статье и в законодательстве Шотландии, используется для описания вышеизложенного, поэтому может включать в себя широкий спектр недвижимого имущества, такого как поле или лес, дом, озеро или часть территориального водного моря Шотландии. -кровать. Право собственности на землю - это coele usuque ad centrum (от небес до центра Земли). Это означает, что владелец участка земли в Шотландии будет владеть землей, землей под ней и воздушным пространством над землей. Это также включает в себя любое движимое имущество в пределах земли, которое было принято .
Право собственности на многоквартирные дома: юридические и обычные
Термин многоквартирный дом часто используется для описания типа здания, в котором проживают несколько жилых домов, обычно с квартирами или квартирами на каждом этаже и с общим входом по лестнице. Этот тип жилой собственности регулируется Законом о многоквартирных домах (Шотландия) 2004 года и обсуждается в соответствии с законом о многоквартирных домах , подразделом закона Шотландии о собственности, касающемся сдаваемой собственности. Однако в шотландском праве собственности термин «многоквартирный дом» используется более широко и используется для описания как (1) законных многоквартирных домов, так и (2) обычных отдельных многоквартирных домов . [38]
Правовые многоквартирные дома
Согласно феодальному праву , действовавшему в Шотландии со времен Давидийской революции до 28 ноября 2004 г. [39], вся земля в Шотландии принадлежала короне (то есть: королю / королеве Шотландии , позже королю / королеве Британии, а затем и королю). / Королева Соединенного Королевства ). Определенные права на землю, называемые regalia minora , могли быть сохранены за короной, когда они давали землю вассалу короны. Сегодня, после отмены феодализма , любая малая регалия , которая не была явно предоставлена владельцу земли в рамках предыдущего предоставления или другому лицу в качестве отдельного законного многоквартирного дома, по- прежнему остается собственностью Короны в соответствии с Регалиями Минора . [40] В тех случаях, когда они были предоставлены другому физическому лицу, правообладатель является владельцем отдельной юридической квартиры, которая может быть независимой от собственника земли. Текущие права regalia minora :
- Право ловить лосось
- Право на ловлю моллюсков (мидии и устрицы)
- Право порта
- Право парома
- Право на добычу золота и серебра
- Право проводить ярмарки и рынки
- Право на нефть и природный газ
- Право на уголь
Исторически следующие права считались частью малых регалий, но теперь не считаются таковыми : [41]
- Право ловить белую рыбу
- Право на охоту на оленей
- Право убивать лебедей
- Право на крепости и замки Шотландии и право строить крепости и замки в Шотландии.
Обычные отдельные многоквартирные дома
Обычные отдельные многоквартирные дома - это раздел материальной собственности на отдельные части. Ситуация касается земли как над землей, так и под землей:
Над уровнем земли
Право собственности на здание может быть разделено на отдельные многоквартирные дома, как это обычно бывает с одноименными шотландскими многоквартирными домами . Правила, касающиеся отношений между отдельными многоквартирными домами , регулируются Законом о многоквартирных домах (Шотландия) 200 4 и Законом о многоквартирных домах . Право собственности на землю и другие постройки можно разделить по горизонтали на отдельные многоквартирные дома. Любая материальная движимая собственность, которая присоединилась к земле, не может быть превращена в отдельный многоквартирный дом. [42] [43] Разделение воздушного пространства над сушей на отдельные многоквартирные дома (для описания, например, мостов или незанятого воздушного пространства) «неясно» в законодательстве Шотландии. [44]
Упразднение феодального землевладения (Шотландия) 2000 позволило за сохранение спортивного феодального начальства ( промысловый и игры ) право в качестве обычного отдельного многоквартирного дома на землю путем регистрации сохранения уведомления до 28 ноября 2004 года [45] Только 65 из этих уведомлений были зарегистрированы. [46]
Ниже уровня земли
Под землей , то слои земли могут быть разделены по горизонтали. Самый распространенный вид подземного многоквартирного дома - это отделение полезных ископаемых от владельцев поверхности земли. [47] Вслед за Грэмом против Герцога Гамильтона [48] установлено, что владение полезными ископаемыми в качестве многоквартирного дома является владением пластами Земли под поверхностью земли, даже если они не содержат минералов. [49]
Кто может владеть землей?
Все люди, как люди, так и юристы , обладают правоспособностью, т. Е. Способностью обладать правом. Таким образом, человек может владеть землей по своему праву. Это происходит из классификации права лиц, найденной в римском праве . Слово «человек» обычно означает человека . Однако в законодательстве Шотландии и во многих других юрисдикциях этот термин также используется для описания юридических лиц, таких как компании , партнерства , [50] Шотландская благотворительная организация (SCIO) или других юридических лиц, учрежденных законом (таких как правительственное агентство или местная власть ).
Организации и ассоциации должны иметь право владеть собственностью в собственном праве, чтобы действовать в качестве лица, передающего право собственности, или лица, передающего право собственности (лицо, передающее право собственности), при добровольной передаче земли. Необходимо проверить их соответствующие уставы, конституции или учредительное законодательство, чтобы установить, обладает ли передающий и / или правопреемник правоспособностью, чтобы на законных основаниях владеть землей в Шотландии.
Если получатель при добровольной передаче - это некорпоративная ассоциация , определение которой в законодательстве Шотландии отсутствует, но обычно интерпретируется как «группа лиц, связанных между собой соглашением для определенной цели». [51] [52] Без юридического лица, объединение не имеет статуса юридического лица в правах шотландцев и , как таковые , когда неинкорпорированные ассоциации Transact для получения права собственности на земле, все члены ассоциации , а не будут владеть собственностью совместно в доверии , а чем владение землей, принадлежащее исключительно самой ассоциации. [53]
Общий реестр Сасинес
Генеральный регистр Sasines (часто называемый GRS), как обсуждалось выше, представляет собой регистр сделок с землей в Шотландии. Он был создан в соответствии с Законом 1617 регистрации и проводится в Эдинбурге на Регистре Шотландии офисов «s в Медоубанке доме. Теоретически он доступен для публичного просмотра, но система записи сложна, поэтому запрашивающим часто требуется помощь сотрудников Реестров Шотландии или частных исследователей правового титула, чтобы идентифицировать соответствующий документ после уплаты пошлин. [54]
Система индексирования
GRS индексируется по названиям сторон и самой собственности. [55] Каждой собственности дается поисковый лист, в котором перечислены все зарегистрированные дела по этой собственности. [56] Если есть подразделение собственности, новый поисковый лист дается этому подразделению собственности, и в поисковой таблице исходного свойства делается отметка «обрыв». [57] Имена каждой стороны в зарегистрированном документе также будут проиндексированы, поэтому документ также можно идентифицировать только по именам и хранится в 33 округах Шотландии (см. Выше).
Планы
Не было требования о том, чтобы план должен был быть включен в документ, зарегистрированный для идентификации переданной собственности или объема других вещных прав. Вместо этого для записи было достаточно повествования о границах в деле.
Закрытие Сасинского реестра
Согласно прогнозам, GRS будет закрыта к 2024 году [58], и все зарегистрированные земли будут переведены в Земельную книгу. Однако без дальнейших реформ закрытие ГРС к 2024 году маловероятно, учитывая, что большое количество земель, находящихся в длительном владении, все еще регистрируется в ГРС. Это включает в себя землю, такую как большие поместья, которые оставались в одной семье на протяжении поколений, землю, принадлежащую местным властям, исторически принадлежавшую другим местным органам власти, таким как бург или городские советы (это обычно бывает с парками, управляемыми местными властями) и землю принадлежит Лесному хозяйству и земле Шотландии и другим государственным органам и т. д. [59] Закон 2012 г. пошел дальше, инициировав эту передачу, например, введя регистрацию, инициированную Keeper. Однако еще неизвестно, закроется ли регистр Сасин к 2024 году.
Переход в земельную книгу
Первая регистрация
В соответствии со статьей 48 Закона о регистрации земли (Шотландия) 2012 года любое новое распоряжение о передаче права собственности должно теперь регистрироваться в Земельной книге. С 1 апреля 2016 года создание стандартного залога также повлечет за собой перевод в Земельную книгу. [60] Дальнейшие постановления министров Шотландии будут предписывать другие действия, которые вызовут перемещение в Земельную книгу. [61]
Некоторые документы по-прежнему регистрируются в Общем реестре Sasines, в том числе:
- выпуск стандартных ценных бумаг
- гранты на улучшение
- постановления об опеке
Добровольная регистрация
Владелец земли, чьи дела зарегистрированы в Общем реестре Sasines, может попросить Хранителя реестров Шотландии переместить их право собственности в Земельный реестр без регистрации какого-либо нового распоряжения или другого документа. [62] Руководство по процессу и необходимые доказательства доступны на веб-сайте Реестров Шотландии. [63]
Регистрация, вызванная хранителем
Хранитель имеет право принудительно зарегистрировать собственность в Земельной книге в силу своих полномочий в соответствии со статьей 29 Закона о регистрации земли (Шотландия) 2012 года. Это применяется «независимо от того, согласен ли собственник или любое другое лицо». [64] Руководство по процессу доступно на веб-сайте Регистров Шотландии. [65]
Обязанности хранителя
Если Хранитель принимает первую регистрацию , добровольную регистрацию или регистрацию, инициированную Хранителем , он должен:
- (а) составить титульный лист для сюжета,
- (b) вносить такие другие изменения в запись титульного листа, которые необходимы или целесообразны,
- (c) создать кадастровую единицу для участка,
- (d) вносить такие другие изменения в кадастровую карту, которые необходимы или целесообразны, и
- (e) копировать в архивную запись любой документ, который:
(i) был представлен Хранителю или в разумных пределах доступен Хранителю, и (ii) имеет отношение к точности реестра. [66]
Земельная книга Шотландии
Обзор внебюджетного правительственного департамента | |
---|---|
Сформирован | 1617 |
Юрисдикция | Шотландия |
Штаб-квартира | Meadowbank House, 153 London Road, Эдинбург EH8 7AU |
Сотрудники | 884 |
Ответственный министр |
|
Исполнительный директор внебюджетного государственного департамента |
|
Веб-сайт | www .ros .gov .uk |
Земельная книга Шотландии ведется в Эдинбурге в реестрах офисов Шотландии в Meadowbank House вместе с другими государственными реестрами, а не децентрализована и хранится в реестрах местных органов власти в Шотландии. Он доступен для публичного просмотра в Интернете на сайте ScotLIS - Земельная информационная служба Шотландии, а титульные листы на землю можно получить по электронной почте за небольшую плату. В 2016 году отчет реестров Шотландии показал, что 60% титулов находятся в земельном реестре, что составляет 1,6 миллиона титулов или 29% территории Шотландии. [69] Таким образом, 40% титулов еще предстоит перенести из Общего реестра Sasines, что составляет 1,1 миллиона титулов. [70] К 2024 году Keeper планирует достичь 100% -ной доли в связи с закрытием Сасинского реестра в процессе, известном как завершение земельного реестра . [71] Однако ученые скептически относятся к тому, что полное закрытие Общего реестра Сасин может быть достигнуто к 2024 году, при этом Греттон и Рид отмечают, что завершение может занять «столетия». [72]
Части земельной книги
Земельная книга разделена на четыре части:
(1) Кадастровая карта
«Кадастровая» или кадастровая карта - это топографическая карта Шотландии с границами титула всех объектов собственности, зарегистрированных в Земельной книге. Его можно рассматривать как «электронный мегаплан для всей Шотландии». [73] Кадастровая карта работает с Картографической службой Шотландии, называемой базовой картой . [74] По мере того, как Общий реестр Сасинес очищается от записей, кадастровая карта станет полной картой Шотландии, охватывающей все участки земли. Кадастровую карту можно посмотреть на ScotLIS - Земельной информационной службе Шотландии .
(2) Запись на титульном листе
Запись на титульном листе - это совокупность всех титульных листов в земельной книге. [75] Каждому зарегистрированному земельному участку выдается титульный лист. [76] Отдельные титульные листы также создаются для юридических и обычных многоквартирных домов. [77] Хранитель может создать отдельный титульный лист для долгосрочной аренды или вместо этого добавить его в Раздел B существующего титульного листа. [78] Титульный лист идентифицирует собственность и перечисляет всех лиц с вещными правами на собственность и другие важные законодательные уведомления, касающиеся самой собственности.
Титульные листы
Титульные листы правоустанавливающие документы на каждый земельный участок, зарегистрированный в Земельной книге. Каждый титульный лист имеет ссылочный номер, основанный на округе (называемом «-шир», например, графство Инвернесс ), в котором расположена земля. Эти:
ABN | Абердин |
ANG | Ангус |
ARG | Аргайл |
AYR | Эр |
BNF | Банф |
BER | Бервик |
НО | Bute |
CTH | Кейтнесс |
CLK | Клакманнан |
DMB | Думбартон |
ДМФ | Дамфрис |
ЭЛЬ Н | Восточный Лотиан |
FFE | Файф |
GLA | Баронство и королевство Глазго |
INV | Инвернесс |
KNC | Кинкардин |
КНР | Кинросс |
KRK | Кирккадбрайт |
LAN | Ланарк |
MID | Мидлотиан |
MOR | Мурена |
NRN | Нэрн |
ОАЗ | Оркнейские острова и Зетланд |
PBL | Peebles |
ПТГ | Перт |
REN | Ренфрю |
ROS | Росс и Кромарти |
ROX | Роксбург |
МОРЕ | Морское дно |
SEL | Селкирк |
STG | Стирлинг |
STH | Сазерленд |
WLN | Западный Лотиан |
WGN | Wigtown |
Таким образом, первые три буквы ссылочного номера указывают на местонахождение земли в Шотландии.
Титульный лист состоит из четырех разделов:
Раздел A: Недвижимость
Раздел A определяет свойство, содержащееся в заголовке. Если право собственности поддерживается соответствующими элементами, такими как сервитуты или бремена, подлежащие исполнению в отношении соседнего имущества, они также будут перечислены здесь. Долгосрочная аренда и многоквартирные дома (как обычные, так и отдельные по закону) также получают свой титульный лист.
Раздел B: Право собственности
Раздел B перечисляет владельцев, называемых собственниками, титула. Если есть только один владелец, будет указано только одно имя. Если собственность находится в общем владении, в ней будут перечислены общие владельцы и доля каждого собственника в собственности. Если владелец является доверенным лицом и об этом становится известно Хранителю, он будет указывать собственность как принадлежащую доверенному лицу. Если есть особые пункты назначения (пункт в распоряжении, предусматривающий передачу права собственности указанному лицу в случае смерти, как правило, между мужем и женой) в распределении также будет указано в разделе B. [79] Однако земля может по-прежнему находиться в собственности. доверять, если его существование было неизвестно Хранителю на момент регистрации.
Раздел C: Ценные бумаги
В разделе C перечислены стандартные ценные бумаги, такие как обеспеченные банковские ссуды, называемые ипотечными кредитами в других юрисдикциях, которые содержатся в названии.
Раздел D: Бремя
Раздел D перечисляет любые обременения собственности, это (1) бремя (2) ценные бумаги или (3) долгосрочная аренда, влияющая на собственность. Он также может включать права публичного доступа. [80] Другие законодательные акты могут прямо предусматривать регистрацию других прав или уведомлений и также размещены здесь.
(3) Архивная запись
Архивная запись - это, как следует из названия, архив со всеми копиями документации, полученной Хранителем. [81] Он также содержит архивы для всех титульных листов, поэтому любые изменения в титульном листе записываются и сохраняются независимо от текущего состояния титульного листа, найденного в записи титульного листа.
(4) Запись приложения
Запись заявки, как следует из названия, представляет собой запись всех полученных и ожидающих рассмотрения заявок на регистрацию и любых текущих предварительных уведомлений. [82]
Требование о регистрации вещных прав на землю
Как обсуждалось выше, см. Принцип публичности, принцип публичности требует передачи прав собственности, что составляет третий этап добровольной передачи собственности. В соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 года только документ, подлежащий регистрации, может быть зарегистрирован в Земельной книге Шотландии. [83] Деяние является юридическим документом , касающийся создания, передачи, изменение или исчезновение реальных прав (или прав в бэр ). К ним обычно относятся в законодательстве Шотландии, но не ограничиваются:
- Диспозиции
- Стандартные ценные бумаги
- Погашение стандартных ценных бумаг
- Долгосрочная аренда
- Акт рабства
- Обременение
- Дело Liferent
Однако не все документы могут быть зарегистрированы в титульном листе земельной книги, как будет обсуждаться ниже. Это могут сделать только зарегистрированные документы .
Регистрируемые документы
«Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 года, статья 49:
(1) Документ подлежит регистрации только в том случае и в той мере, в какой его регистрация разрешена (прямо или косвенно):
(а) настоящий Закон,
(b) постановление, упомянутое в подразделе (3) , или
(c) любое другое постановление.
(3) В нормативные акты , упомянутые в подпунктах (1) и (2) являются-
(а) Закон 1857 г. о регистрации договоров аренды (Шотландия) (с.26),
(b) Закон о передаче (Шотландия) 1924 года (c.27),
(c) Закон 1970 года о конфискации и феодальной реформе (Шотландия) (c.35),
(d) Закон о реформе законодательства (прочие положения) (Шотландия) 1985 г. (c.73).
(4) Регистрация недействительного акта имеет реальную силу только в той мере, в какой это предусмотрено нормативным актом " [84] [ выделено жирным шрифтом ]
Таким образом, регистрируемый документ - это документ, который требуется для регистрации в соответствии с Законом 2012 г., указанным в статье 49 (1 (b)) Закона 2012 г. или любым другим законом, разрешающим регистрацию этого документа. Распространенным примером договора, не подлежащего регистрации, является аренда на срок менее 20 лет (то есть краткосрочная аренда), поскольку только договоры аренды могут быть зарегистрированы одним законодательным актом: Закон 1857 г. о регистрации договоров аренды (Шотландия), который ограничивает регистрацию. только на аренду более 20 лет. Если никакое законодательство не предусматривает регистрацию сделки, то она не считается регистрируемой.
Процесс регистрации
Регистрируемые документы могут быть поданы заявителем на регистрацию, отправив заявку Хранителю.
(А) Условия регистрации
Первым этапом, который необходимо рассмотреть, является соответствие регистрируемого документа условиям его регистрации в Земельной книге. Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 года предусматривает выполнение определенных условий для регистрации регистрируемого документа. Эти:
Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012, раздел 21
(2) Хранитель должен принять заявление ... . в той мере, в какой заявитель убеждает Хранителя в том, что на дату подачи заявки соблюдены общие условия заявки и -
(a) если заявка подана в отношении отчуждения незарегистрированного участка или уведомления о праве собственности на него, выполняются условия, изложенные в статье 23 ,
(b) если применяется раздел 25 , выполняются условия, изложенные в этом разделе ,
(c) в любом другом случае выполняются условия, изложенные в разделе 26 » [85] [ выделено жирным шрифтом ]
Поэтому всегда должны соблюдаться общие условия, и где:
- заявка предназначена для отчуждения или уведомления о праве собственности на незарегистрированный участок [ то есть: первая регистрация для земли, которая ранее не была зарегистрирована в Земельном реестре, например, земли, все еще зарегистрированные в реестре Sasines ], условия Раздел 23 Закона 2012 года должен быть соблюден .
- заявка предназначена для определенных дел, касающихся незарегистрированных участков, должны быть выполнены условия статьи 25 Закона 2012 года .
- заявка не касается ни (2), ни (3), т. е. зарегистрированной земли, должны быть выполнены условия Раздела 26 от 2012 года .
(1) Общие условия приема
Общие условия распространяются на все заявки на регистрацию.
Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012, раздел 21
(1) Общие условия применения:
(а) приложение таким образом, что хранитель может выполнить в отношении него, с такими обязанностями , как хранитель имеет под часть 1 ,
(б) заявка не относится к сувенирному участку ,
(c) заявка не подлежит отклонению на основании статьи 6 или 9G Закона о требованиях к письму (Шотландия) 1995 года (c.7) (регистрация документа) или запрета в законодательном акте ,
(d) заявление составлено по форме (если таковая имеется), установленной правилами земельной книги , и
(e) либо -
(i) уплачивается сбор, уплачиваемый за регистрацию, или
(ii) удовлетворительные для Хранителя меры по уплате этого сбора.
(2) В подразделе (1) (b) « сувенирный участок » означает земельный участок, который:
(а) имеет незначительный размер и не представляет практической пользы , и
(b) не является ни -
(i) зарегистрированный участок, ни
(ii) участок, право собственности на который в любое время отдельно оформлялось или передавалось на основании документа, внесенного в Реестр Sasines » . [86] [ жирный шрифт и скобки добавлены]
Следовательно, для удовлетворения общих условий приложение должно соответствовать:
(i) Обязанности Хранителя
Хранитель имеет юридические обязанности в соответствии с частью 1 Закона 2012 года. Это обязанности по заполнению разделов B, C и D титульного листа земли (см. Выше) и обязанность разместить копию зарегистрированного акта в архивной записи. [87] Если приложение не может помочь Хранителю в выполнении этих обязанностей, например: отсутствие копии акта в приложении, дефект в самом распоряжении, означающий, что разделы B, C или D не могут быть полностью заполнены и т. Д., Тогда оно должно быть отклоненным.
(ii) Нет сувенирных участков
Смотри в целом, Сувенирные сюжеты
Сувенирные участки - это практика продаж, при которой Продавцы рекламируют (обычно в Интернете), что Покупатель получит право собственности на небольшой участок земли в поместье в Шотландии, при этом Продавец ложно заявляет, что он имеет право именовать себя «Лэрдом» или «Леди» в законе Шотландии. Однако сувенирные участки запрещены к регистрации в Земельной книге, что фактически лишает покупателя возможности получить реальное право собственности на землю в Шотландии. Кроме того, титулы пэра доступны только по патенту на буквы от Суверена (например, королевы ), а геральдика шотландцев (например, гербы и соответствующие знаки различия) доступны только с разрешения Суда лорда Лиона, поэтому Покупатель не получает юридические права на титулы или использование геральдики при покупке участка.
(iii) Отсутствие формальной недействительности в соответствии с Законом о требованиях к письму (Шотландия) (1995 г.) или любым другим юридическим запретом.
Зарегистрированный документ должен быть формально действительным в соответствии с Законом о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 года.
(iv) Заявление составлено по установленной форме
Заявитель должен использовать правильный бланк, предписанный Хранителем. Предписанная форма заявки доступна на веб-сайте Регистров Шотландии. [88]
(2) Условия регистрации отчуждения или уведомления о праве собственности на незарегистрированный участок
Если собственность регистрируется в качестве первой регистрации [то есть: земля все еще регистрируется в Генеральном реестре Сасинес], должны быть выполнены следующие условия:
" Регистрация земли Закон Шотландии 2012 Раздел 23
Условия оформления: передача незарегистрированного участка
(1) Условия таковы:
(a) заявление подано лицом, предоставившим право распоряжения [то есть: лицом, получающим собственность ], или, в зависимости от обстоятельств, лицом, в пользу которого находится уведомление о праве собственности [например: ликвидатор, управляющий банкротом, исполнитель и т. д. переходят в собственность ]
(b) документ действителен [то есть: он формально действителен в соответствии с Законом о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 г.]
(c) акт так описывает участок, чтобы Хранитель мог очертить его границы на кадастровой карте ,
(d) если в пределах участка есть меньшая площадь, в отношении которой создается регистрируемое обременение [ т. е. бремя, обеспечение, общественное право проезда и т. д. ], то в заявку включается план или описание, достаточное для того, чтобы Хранитель мог очертить границы меньшего участка на кадастровой карте , (e) в заявку включено описание каждого публичного проезда (любыми средствами) над участком или через него в той мере, в какой известна заявителю ". [89] [ жирным шрифтом и скобками]
(3) Условия совершения определенных действий в отношении незарегистрированных участков
Для определенных документов на незарегистрированную землю [например: земля все еще регистрируется в Генеральном реестре Сасинес], существуют дополнительные требования в соответствии с разделом 25. Определенные документы на незарегистрированную землю, которые подпадают под этот раздел, следующие: [90]
- аренда незарегистрированного земельного участка.
- уступка незарегистрированного договора аренды.
- субаренда предоставлена арендатором.
- документ, создающий стандартную безопасность на незарегистрированной земле.
- (с 2016 г.) любые другие действия, относящиеся к стандартной ценной бумаге
- Уведомление о праве собственности, подлежащее регистрации в соответствии с Законом о передаче (Шотландия) 1924 года.
- Любые другие действия шотландские министры могут предписать подзаконными актами . Как уже говорилось выше, Регистры Шотландии стремятся закрыть Общие реестр Sasines на 2024 Таким образом, предполагается , что некоторые дела определение будет расширен министрами шотландских, чтобы расширить «спусковые» , в котором новая регистрация требуется в целях заполнения земельной книги . [91]
Условия, которые применяются к вышеуказанным актам в соответствии с Разделом 25 от 2012 года, аналогичны (2) требованиям для регистрации отчуждения или уведомления о праве собственности на незарегистрированный участок (см. Выше).
(4) Условия для всех других случаев, например: документы, относящиеся к зарегистрированной земле
Примеры актов доступны для просмотра на веб-сайте группы стандартизации собственности. [92] Условия, которые применяются к документам о регистрации земли:
Раздел 23 Закона Шотландии о регистрации земли 2012 г.
Условия таковы:
(а) акт действителен,
(b) документ относится к зарегистрированному земельному участку,
(c) в документе указывается номер заголовка каждого титульного листа, к которому относится заявка, и
(d) акт, поскольку он относится только к части земельного участка или предметов аренды, описывает часть, позволяющую Хранителю очертить на кадастровой карте границы этой части ». [93]
(B) Принятие решения хранителем
Заявитель должен отправить в форму заявки и копию документа Хранителю, как правило, по почте или через Интернет, чтобы Хранитель мог проверить, соответствует ли регистрируемый документ условиям регистрации. Для регистрации достаточно электронной копии акта. [94] Хранитель публикует руководство для своих сотрудников в отношении этого процесса оценки, которое доступно для просмотра в Интернете. [95]
Когда Хранитель получает заявление, Хранитель должен подтвердить получение заявления в установленном порядке. Хранитель должен обработать заявку без необоснованной задержки. [96] Министры Шотландии могут установить крайние сроки для принятия или отклонения заявлений в соответствии с подзаконными актами в Правилах земельной книги. [97] Хранитель применяет «одноразовое правило», в соответствии с которым, если в заявке или документе есть какие-либо ошибки, Хранитель отклоняет заявку. [98] [99]
Если Хранитель отклоняет заявку, он должен сообщить: [100]
- кандидат
- лицо, предоставившее документ (то есть: владелец собственности)
- Любой другой человек, которого Хранитель считает подходящим.
Если заявитель отзывает заявку, Хранитель должен сообщить об этом лицу, предоставляющему право, и любому другому лицу, которое Хранитель считает подходящим. [101]
(C) Принятие регистрируемого акта
Если Хранитель удовлетворен соответствующими условиями (см. Выше), он должен принять заявку. [102] Хранитель должен затем обновить титульный лист собственности, чтобы отразить принятый регистрируемый документ . [103] Дата регистрации в титульном листе будет датирована датой подачи заявки. [104] Заявки рассматриваются в зависимости от даты подачи заявки. [105] Хранитель должен сообщить заявителю, лицу, выдавшему документ, и любому другому лицу, которое она считает подходящим. [106]
Юридические последствия акцепта
Закон 1979 года и "прикосновение Мидаса"
В соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 1979 года, регистрация документа в земельной книге придала ему «прикосновение к мидасу» [107], названному в честь мифологического греческого короля Мидаса, который, как утверждается, имел право превращать все, к чему он прикасается. золото. На практике «прикосновение мидаса» Хранителя означало, что любая регистрация «превращала» документ в действительный и предоставляла реальные права на собственность лицу, указанному в документе, независимо от действительности лежащего в основе документа. [108] Закон 1979 года о регистрации земли (Шотландия) предусматривал:
« Регистрация в соответствии с разделом 8 Закона о регистрации земли (Шотландия) 1979 года должна иметь эффект наделения лица, зарегистрированного как имеющее право на зарегистрированный процент в земле, вещным правом на долю» [109].
Это было источником значительных трудностей в практике передачи прав собственности. [110] Толкование положения означало, что лица, не имевшие законных прав, получат реальное право на землю, независимо от действительности causa . Приведенные ниже примеры иллюстрируют работу «касания Мидаса»:
Пример первый: мошенничество
A притворяется законным владельцем C земли под названием Pixie Place в Файфе . Он рекламирует землю для продажи на местном уровне, и покупатель, B, входит в официальные документы о продаже, чтобы купить Pixie Place. B оплачивает покупную цену в день регистрации и получает поддельное распоряжение от A, который подписал его от имени C. Адвокаты B отправляют распоряжение в Земельную книгу Шотландии, и Хранитель, полагая, что оно действительное, вносит его в Земельный регистр Шотландии и обновляет титульный лист, чтобы указать B как владельца земли.
Через несколько дней B едет в дом, чтобы переехать, открывает дверь и встречает C, истинного владельца собственности, сидящего в гостиной. B и C пытаются найти A, мошенника, но он бесследно исчез. Тем не менее, кто теперь владеет Pixie Place и имеет право там жить в соответствии с Законом 1979 года? B . Это связано с тем, что «прикосновение мидаса» Хранителя сделало его документ действительным и предоставило ему реальное право собственности, а также аннулировало реальное право собственности C.
Пример второй: соседние свойства
F и G живут как соседи на разных фермах в Клакманнаншире . Их фермы принадлежали семьям F и G в течение нескольких поколений, поэтому каждая земля еще не была зарегистрирована в Земельной книге Шотландии. Позади их владений находятся лесные массивы, которые принадлежат Г. как часть его титула, зарегистрированного в Генеральном реестре Сасинес. Однако, поскольку никогда не было споров о праве собственности на лесной массив, Ф. считает, что эти лесные массивы являются частью его земли.
F после неурожая решает бросить фермерскую жизнь и переехать со своей семьей в Стерлинг , поэтому он выставляет ферму на продажу и получает предложение от покупателя, H.H оплачивает покупную цену и получает действительное распоряжение от F для фермы и ее земли, включая лесной массив, поскольку F считает, что это его продать. Поскольку собственность зарегистрирована в Общем регистре Сасинеса, ферма и ее земли должны быть внесены в Земельную книгу в качестве первой регистрации (см. Выше). Хранитель, следуя описанию распоряжения (которое включает леса в пределах границ титула), создает титульный лист для собственности и очерчивает границы собственности на кадастровой карте. Важно отметить, что она включает леса в титульный лист и указывает Н. как владельца. Тем временем H переезжает на ферму и начинает заниматься сельским хозяйством.
После неудачного урожая G сама решает диверсифицировать свое сельское хозяйство и хочет построить курс приключений в лесах, чтобы привлечь посетителей на ферму в качестве альтернативного метода повышения дохода. Она хочет профинансировать этот строительный проект, получив обеспеченный кредит в своем банке в обмен на получение банком стандартного обеспечения (например, ипотеки) на ферме. Банк соглашается на ссуду, и G подписывает документы, создавая стандартную безопасность фермы. Эта стандартная гарантия теперь должна быть зарегистрирована в Земельной книге, так как ее запись в Общем регистре Сасинеса больше не является правомерной (см. Выше). Хранитель составляет титульный лист для собственности, вводит стандартную безопасность в титульный лист и отправляет копию Г. Когда копия прибывает на почту на ферму G, G шокирован, обнаружив, что Хранитель не включил лесные массивы. в ее заголовке, так как это включено в заголовок Н.
Кому теперь принадлежали лесные массивы в соответствии с Законом 1979 года? H. «Прикосновение Мидаса» Хранителя в момент регистрации распоряжения H сделало право собственности H на лесной массив, так что он является законным владельцем лесного массива.
Воспринимаемая несправедливость действия «прикосновения Мидаса» Хранителя, наряду с прочей критикой Закона 1979 года, привела к его рекомендации отменить его Комиссией по законодательству Шотландии. [111] Последующий акт, Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г. отменил положения о касании Мидаса и обеспечил:
Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г.
регистрация недействительного акта имеет реальную силу только в той мере, в какой это предусмотрено законодательным актом » [112]
Удаление Midas Touch для собственности, зарегистрированной в соответствии с Законом 1979 г.
Midas Прикосновение Хранителя было снято для регистрации в рамках регистрации земли (Шотландия) Закон 2012 года В своем месте, Закон 2012 предусматривает правовые последствия принятия для определенного поступка и ссылки других актов , касающиеся реальных права (или права в вещном ).
Закон 2012 г.
Юридическая сила регистрации документа в титульном листе собственности в земельной книге регулируется законодательством о соблюдении каждого типа документов. [113] Однако Закон 2012 года предусматривает последствия следующих общих действий:
Диспозиция
Только регистрация отчуждения может передавать право собственности на имущество, зарегистрированное в земельной книге. [114] Как обсуждалось выше, передача права собственности происходит мгновенно в тот момент, когда Хранитель регистрирует распоряжение, тем самым изменяя лицо Раздела B, указанное как Собственник.
Дело Liferent
Регистрация документа о создании пожизненной ренты в собственности наделяет грантополучателя реальным правом пожизненной ренты . [115]
Аренда
Если аренда собственности подлежит регистрации в соответствии с Законом 1857 г. о регистрации договоров аренды (Шотландия) (т.е. на срок более 20 лет), следующие документы могут быть зарегистрированы: [116]
- Акт, создающий договор аренды на срок.
- Акт о прекращении аренды.
- Акт о продлении срока аренды.
- Акт, в противном случае изменяющий условия аренды.
Регистрация этих документов соответственно создаст или изменит реальное право аренды на собственность. [117]
Уведомление о завершении титула
Любое лицо, имеющее право на землю или наследственное обеспечение, может заполнить правовой титул путем регистрации в Земельной книге, эффект регистрации уведомления в соответствии с Законом о передаче (Шотландия) 1924 года дает физическому лицу, указанному в уведомлении, реальное право собственности. . [118]
Оформление постановления о сокращении
Если истцу присуждается постановление о сокращении правового титула в его пользу, регистрация постановления дает юридическую силу в соответствии с Законом о передаче (Шотландия) 1924 года [119].
Оформление заказа на исправление документа и т. Д.
В соответствии с Законом о реформе законодательства (прочие положения) (Шотландия) 1985 года [120] приказ об исправлении неправильно выраженного договора, зарегистрированного в Земельной книге (например, договор аренды, договор или сервитут), затрагивает любые права собственности только на его регистрация в Земельной книге. [121]
Обременение
Регистрация акта, создающего реальное бремя для обоих свойств бремени (то есть: полученное имущество и обремененное имущество), сама создаст бремя над имуществом. [122]
Акт рабства
Акт сервитута должен быть зарегистрирован в обоих свойствах (то есть: в собственности / свойствах, получаемых в результате бремени, и в собственности / свойствах, обремененных налогом), чтобы создать положительный сервитут. [123]
Стандартная безопасность
Стандартная регистрация ценных бумаг в титульном листе Земельной книги создает реальное право обеспечения в имуществе, принадлежащем кредитору. [124]
Предписательные требования: недомино диспозиции
При работе положительного рецепта , владелец земли способен приобретать реальное право собственности следующего владения земли для требуемого срока давности . [125] В настоящее время это 10 лет подряд. [126] Правила положительного рецепта содержатся в Законе о предписаниях и ограничениях (Шотландия) 1973 года . Однако для того, чтобы инициировать судебный процесс, владелец должен основать владение на основании регистрации акта ex facie, также называемого учредительным актом . [127] Это означает, что акт, который кажется действительным ex facie (то есть: на первый взгляд ), но в остальном недействителен, может дать владельцу право собственности, независимо от согласия истинного владельца собственности, после прохождение срока давности. В результате только регистрация отчуждения может быть фактом передачи права собственности.
Эти особые распоряжения, которые кажутся действительными ex facie, но в остальном недействительны, называются распоряжениями без домино (то есть: от лица, не являющегося собственником), и процесс регистрации распоряжения без домино известен в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 года. как прескриптивный иск , а заявитель известен как прескриптивный истец . Регистры Шотландии предоставляют инструкции, доступные в Интернете, для заявителей, требующих предписания. [128]
Срок действия договора
Как обсуждалось выше, поскольку акт должен выглядеть на первый взгляд, чтобы быть действительным, акт должен быть диспозицией , известной как диспозиция без домино . В акте также должна быть предполагаемая передача, заявитель, требующий предписания, не может предоставить право собственности на себя, поскольку передача не происходит. Это соответствует правилу, установленному Правлением Абердинского колледжа против Стюарта Уотта Янгсона и другого. [129] В этом случае защитники, Янгсон и другие, предоставили распоряжение без домино, которые назвали себя грантополучателями и получателями грантов и были внесены в Общий реестр Sasines , чтобы начать предписывающий период для положительного владения. [130] Однако лорд Мензис во Внешнем Доме обнаружил, что это не было актом ex facie, поскольку передача права собственности одним и тем же лицам была недействительной. Лорд Мензис также с одобрением процитировал заявление в Gretton, GL, and Reid, KGC, Conveyancing , в параграфах 7.25 о том, что «распоряжение не домино не должно указывать на то, что диспонер не является владельцем, иначе он потеряет свой потенциальный статус в качестве учредительный приказ ". [131]
A Non Domino Планировка
Латинский термин «не домино» можно перевести буквально как «от не-собственника». Он используется в праве собственности для описания распоряжения, которое, как известно Хранителю, полностью или частично недействительно на том основании, что получатель гранта не имел законного права передавать право собственности, тем самым нарушая нормальные условия регистрации (см. Выше), но ему разрешено зарегистрировать диспозицию независимо. Это исключение из общего принципа nemo dat quod habet , то есть: нельзя давать то, чего у нее нет. Соответственно, гарантия (или гарантии), предоставленная грантополучателем в таких случаях, является простой гарантией . [132] Шотландские ученые Греттон и Рид описывают простые требования:
«Что происходит, так это то, что [истец] находит друга для безвозмездного отчуждения земли, и это отчуждение регистрируется в Земельной книге». [133]
Таким образом, право собственности на землю может быть получено без согласия истинного владельца или любого лица, способного стать владельцем, в порядке положительного предписания . Однако из-за более низких требований обычно предписывающие требования являются попыткой получить землю незаметно . Пример этого можно увидеть в одном предписывающем иске, когда нынешний владелец собственности все еще проживал на земле и не знал, что предписывающий истец пытался получить право собственности без его согласия. [134] Начиная с 1990-х годов, правила, регулирующие регистрацию без домино - теперь они содержатся в Законе о регистрации земли (Шотландия) 2012 года - становятся все более строгими, что отражает риски попыток получить землю незаметно. [135] Успешных заявлений немного, и только 17 предписывающих требований были успешно внесены в Земельную книгу в течение первых трех лет действия Закона 2012 года. [136] Однако запрет на домино остается действенным средством законного получения права собственности на землю.
Предварительные требования
Необходимое владение
Прежде чем подать заявку на распоряжение без домино (известное как прескриптивная претензия ) в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 года, соответствующая земля должна уже принадлежать в течение непрерывного периода в один год либо предъявителю претензии. или предъявляющим претензию истцом и лицом, предоставляющим распоряжение ( раздача ) вместе в совокупности. [137]
Требования к уведомлениям
По крайней мере, за 60 дней до подачи прескриптивного иска посредством обращения к Хранителю, прескриптивный истец должен уведомить определенных указанных лиц. [138] Это: [139]
- собственник земли, или
- если собственника не существует или его невозможно идентифицировать, любое лицо, способное предпринять шаги, чтобы стать владельцем, или
- если оба пункта (а) и (б) - Корона .
Обязанность заявителя состоит в том, чтобы убедить Хранителя в том, что (1) правильное лицо было идентифицировано (или что были предприняты все разумные шаги для установления правильного лица), и (2) что уведомление действительно было выполнено и что его достаточно. [140] Затем заявитель должен отправить специальное уведомление - форму уведомления , доступную в режиме онлайн на веб-сайте Регистров Шотландии [141] - на последний известный адрес этого лица, зарегистрированной доставкой, чтобы почтовые расходы могли быть продемонстрированы Хранителю. [142]
Уведомление собственнику
Если земля была зарегистрирована в Земельной книге, ее владельца можно легко идентифицировать по разделу B ее титульного листа. В противном случае заявитель должен искать в Реестре Sasines последнее зарегистрированное распоряжение. После того, как владелец будет идентифицирован, форма уведомления должна быть отправлена заказной доставкой. [143] Заявитель должен предоставить копии результатов поиска, включая поисковый лист и любые копии зарегистрированных документов, если они могут быть найдены.
Важно отметить, что Хранитель должен видеть доказательства того, что владелец все еще существует. В случае с физическим лицом это будет означать доказательство того, что человек еще жив. Такие доказательства могут включать: [144]
- Результаты поиска в списке избирателей, доступные при обращении в местные органы власти. Копии также доступны в местных библиотеках и других муниципальных зданиях. Также могут быть представлены свидетельства обысков в других регистрах местных органов власти.
- Доказательства контакта с местными адвокатами (последний адвокат, действующий от имени владельца, может подтвердить, что они все еще живы).
- Рекламные объявления в местных газетах с призывом к владельцу высказаться.
В случае компании может быть достаточно онлайн-поиска в записях Регистрационной палаты, чтобы показать, что компания все еще зарегистрирована как действующая. [145] Если компания указана как распущенная, то земля переходит к Короне как bona vacantia, и поэтому необходимо связаться с QLTR. [146]
Уведомление лица, способного заполнить заголовок
Если владелец не может быть идентифицирован, заявитель должен вместо этого уведомить всех лиц, имеющих право на владение недвижимостью. [147] Сюда входят те лица, которые имеют право владеть недвижимостью, например, наследники имущества умершего человека. Обычно это не применяется в отношении земли, ранее принадлежавшей компании, которая не может иметь «правопреемников» как таковых.
Заявитель должен сначала доказать Хранителю, что не было возможности уведомить владельца. Доказательства могут включать: [148]
- Свидетельства неудачных поисков в публичных реестрах.
- Доказательства того, что владельца больше нет в живых, например свидетельство о смерти.
- Копия любого судебного постановления, если заинтересованное лицо получило декларатора в соответствии с Законом о презумпции смерти (Шотландия) 1977 года о том, что это лицо умерло.
Затем должны быть представлены доказательства того, что указанное альтернативное лицо способно заполнить титул. [149]
- Если лицо является бенефициаром наследства умершего и имеет подтверждение с регистрационной записью о передаче права собственности на него (но не имеет фактически заполненного титула), подтверждение и реестр будут являться достаточным доказательством.
- Если владелец умер, оставив завещание, в котором четко передается право собственности бенефициару, это лицо может полагаться на него для завершения права собственности. В таком случае может быть достаточно завещания, а также свидетельства о смерти и некоторого подтверждения того, что завещательный документ отражает окончательные намерения бывшего владельца.
- Если владелец умер, не оставив завещания, любое лицо, которое могло унаследовать землю в соответствии с шотландскими правилами наследования по закону, может быть признано подходящим на основе генеалогического исследования. Для этого за определенную плату можно привлечь профессиональные агентства. В шотландском законодательстве нет периода отсечения для родственников, чтобы претендовать на наследство от имущества, оставшегося без завещания, позволяя смеяться над наследниками , поэтому человека, способного стать владельцем, всегда почти можно идентифицировать. [150] В QLTR перечислены все владения, оставшиеся невостребованными на случай, если родственник явится.
Уведомление короне
Если исчерпывающий поиск собственника или любого человека, способного предпринять шаги, чтобы стать собственником, окажется безрезультатным, земля может быть признана перешедшей к Короне, поскольку в противном случае она не имеет собственности, это bona vacantia или ultimus haeres . В этом случае заявитель должен отправить бланк уведомления заказным письмом представителю Короны, памятнику королевы и лорда-казначея . [151] Памятник королевы и лорда казначея (QLTR) дает руководящие указания относительно того, как он / она поступает с предписывающими требованиями. [152]
Требования к кандидатам
Прежде чем распоряжение без домино будет рассматриваться Хранителем как действительное для регистрации, должны быть выполнены два условия:
- Распоряжение должно быть недействительным только в том смысле, что у грантополучателя не было действительного права собственности. Во всех остальных отношениях он должен быть действительным и правильно составленным. [153]
- Определенные лица должны быть уведомлены о заявке (см. Выше). [154]
Как и все приложения, Keeper использует политику «одноразового использования». [155] Это означает, что любые ошибки или несоответствия, какими бы незначительными они ни были, приведут к отказу со стороны заявителя. [156]
Требования к уведомлению Хранителя
После получения заявки Хранитель также должен уведомить соответствующее лицо, указанное заявителем (см. Выше). [157] Хранитель сделает это только после того, как убедится в том, что заявитель определил правильное лицо, и на самом деле будет уведомлять только любое лицо, идентифицированное таким образом: если считается, что другое лицо должно было быть уведомлено, заявка будет отклонена. или отложено в ожидании дополнительных доказательств. Хранитель свяжется только с тем лицом, где это будет практически осуществимо, [158] хотя на практике Хранитель редко отказывается сделать это, учитывая, что любое возражение является фатальным для заявки. [159] Уведомление обычно отправляется по почте, хотя уведомление Хранителя не обязательно должно быть записано, и действительно может быть любым способом, который Хранитель сочтет подходящим. [160]
Возражение со стороны соответствующего лица
Уведомленное лицо может подать возражение против заявки в письменной форме в течение 60 дней с момента направления уведомления Хранителем. [161] Возражение не требует объяснения и приводит к автоматическому отклонению заявки. [162]
Последствия регистрации исковой давности
Если Хранитель полностью удовлетворен тем, что требования Закона 2012 г. выполнены, и не было подано возражений, имя заявителя будет временно внесено в Земельную книгу. [163] Если заявка относится только к части зарегистрированного титула, Хранитель также отмечает объем предварительной записи в Титульном плане. [164] Отдельный титульный лист не создается. [165]
После регистрации успешный заявитель еще не является законным владельцем земли - это становится возможным только по истечении десятилетнего срока давности. [166] Однако сама регистрация позволяет начать этот срок. [167] Если законный владелец известен, эта информация остается включенной в титульный лист; запись имени заявителя не влияет на чьи-либо права на землю. [168] Истинный владелец (или действительно те, кто способен стать истинным владельцем или Короной) может заявить о своем праве собственности в любое время в течение предписывающего периода посредством действия vindictatio ( оправдания ).
Обычно, и это обсуждается ниже, когда титульный лист зарегистрирован, Хранитель гарантирует право собственности (то есть: гарантирует его), что означает, что компенсация может быть выплачена там, где позже потребуется исправить это. [169] Однако в случае регистрации предписывающей претензии такая гарантия не предоставляется. [170]
По истечении срока давности, который в настоящее время составляет 10 лет, Хранитель удалит предварительную запись из титульного листа собственности и внесет ее как полную запись [171], тем самым предоставив истцу, предъявившему претензию, реальное право собственности. Хранитель также может по своему усмотрению предоставить истцу ордер. [172]
Возмещение Хранителя
Возмещение хранителя было формой государственной гарантии права собственности в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 1979 года. Однако Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 года отменил Закон 1979 года и возмещение хранителя, но для земель с претензиями были предусмотрены переходные положения. Возмещения Хранителя невыплаченного в назначенный день (а именно 8 декабря 2014 г.). [173] На любые претензии после этой даты теперь распространяется гарантия Keeper's Warranty (см. Ниже) в соответствии с Законом 2012 года.
Операция Возмещения Хранителя
Возмещение Хранителя было шире, чем Гарантия Хранителя, поскольку возмещение было доступно любому человеку, понесшему убытки из-за ошибки в Земельной книге. [174] Напротив, гарантия защищает только определенных людей, в первую очередь претендентов на регистрацию сделки. [175]
В соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 1979 года лицо, понесшее убытки, имеет право на возмещение в трех случаях. [176] Три ситуации были:
- ущерб, причиненный исправлением в земельной книге или отказом или бездействием в ее исправлении; [177]
- ущерб, причиненный уничтожением документа, предъявленного Хранителю; [178]
- убытки, вызванные ошибкой или упущением в каком-либо земельном сертификате или свидетельстве об уплате или письменной информации, предоставленной Хранителем, включая профессиональные услуги, такие как отчеты о поиске. [179]
Гарантия хранителя
Когда Хранитель принимает заявку на регистрацию сделки, Хранитель по умолчанию гарантирует заявителю:
- Титульный лист является точным в той мере, в какой он показывает приобретение, изменение или увольнение в пользу заявителя.
- Что титульный лист не является неточным из-за упущения обременения, разрешенного или требуемого законом. [180]
Эти гарантии позволяют заявителю потребовать компенсацию от Хранителя в случае, если титульный лист неточен во время регистрации. Гарантия Хранителя не относится к оспоримым названиям , как владелец оспоримого титула имеет subsistent титул. [181] Гарантия Хранителя действует как государственная гарантия права собственности. [182]
Законодательные исключения из гарантии
Раздел 73 2012 года по умолчанию исключает следующие неточности в титульном листе: [183]
- земля не лишена права проезда. Public Rights of Way может существовать без регистрации, поэтому Хранитель не может этого гарантировать.
- Подобно общедоступному праву проезда по общему праву, если существуют пути, установленные в соответствии с разделом 22 Закона о земельной реформе (Шотландия) 2003 года, гарантия Хранителя не распространяется на это незарегистрированное обременение.
- Если земля обременена сервитутом, созданным иначе, чем путем регистрации в соответствии с разделом 75 (1) Закона об условиях правового титула (Шотландия) 2003 года, гарантия Хранителя не распространяется на это. Это связано с тем, что сервитуты могут быть созданы по положительному предписанию, поэтому эти сервитуты не будут отображаться в титульном листе, но по-прежнему будут действительно созданы без ведома Хранителя.
- Право, указанное в титульном листе как уместное, но не имеющее отношения к делу в соответствии с законодательством Шотландии, не покрывается гарантией Хранителя.
- Хранитель не гарантирует, что заявитель путем регистрации приобрел право на рудники или полезные ископаемые,
- Хранитель не гарантирует, что зарегистрированный договор аренды не был изменен или расторгнут без регистрации изменения или расторжения,
- если в Титульном листе показано приобретение, изменение или выпуск более обширных, чем зарегистрированный документ, Хранитель не будет гарантировать, что это завышенное заявление является точным.
- Хранитель не гарантирует , что ни намыв не происходил на земле, alluvio является римским правом понятия первоначального приобретения земли в результате чего реки осажденной или удалена sedimient (наносы) от земли.
Право хранителя на продление, исключение или ограничение гарантии хранителя
Помимо установленных законом исключений из гарантии Хранителя, Хранитель также имеет право продлить, ограничить или исключить гарантию сверх установленных законом значений по умолчанию в соответствии с Законом 2012 г. при принятии регистрации. [184]
Компенсация
Хранитель должен выплатить компенсацию за любые убытки, понесенные в результате нарушения гарантии Хранителя. [185] Однако компенсация выплачивается только в том случае, если неточность была исправлена (см. Выше) Хранителем. [186] Если Истец принимает компенсацию, истец передает свои права на предъявление иска любому другому лицу, которое причинило ему убытки в отношении неточности (например, предыдущий Владелец и Продавец собственности и т. Д.), Хранителю. [187] Это означает, что Хранитель может «встать на место истца» и получить компенсацию от других лиц за компенсацию, выплаченную истцу.
Обстоятельства, при которых компенсация не выплачивается
Определенные обстоятельства исключают выплату компенсации за нарушение гарантии Хранителя. Это включает в себя:
- если неточность связана с ошибкой в кадастровой карте, и эта ошибка была допущена при разумном опоре на базовую карту, [188]
- если наличие неточности было или должно было быть известно (1) заявителю или (2) любому лицу, действующему в качестве солиситора или другого юридического советника заявителя, во время регистрации. [189] Заявитель все равно мог бы подать в суд на своего адвоката за профессиональную халатность .
- в той мере, в какой неточность связана с невыполнением заявителем или любым лицом, действующим в качестве солиситора или другого юридического советника заявителя, обязанностей, возложенных на Хранителя в соответствии с разделом 111 Закона 2012 г. (см. ниже). [190]
- постольку, поскольку заявитель, собственник или истец мог избежать убытков, если бы заявитель, собственник или истец предприняли определенные меры, которые было бы разумно принять заявителю, собственнику или истцу. [191]
- в той мере, в какой связь между потерей заявителя и неточностью является слишком отдаленной, или в отношении неимущественных потерь (т. е. потерь без экономической ценности) [192]
Ошибки в земельной книге
Ошибки в земельной книге нередко появляются, титульный лист может быть неточным в следующих случаях:
- в титульном листе неверно указано, какова позиция закона или на самом деле,
- в титульном листе отсутствует что-либо, что требуется по закону для включения в него, или
- заголовок включает информацию, которая прямо или косвенно не разрешена законодательным актом или в соответствии с ним. [193]
Если неточность доведена до сведения Хранителя, у него есть юридическая обязанность исправить ее, если неточность очевидна (например, очевидна). [194] На практике требования к доказательствам для «явной» неточности требуют выдачи постановления об исправлении или декларатора Шотландскими судами или Земельным трибуналом Шотландии, чтобы доказать Хранителю, что существует явная (очевидная) ошибка в земельной книге. [195] Если неточность не является очевидной, Хранитель должен все же отметить ошибку в титульном листе или кадастровой карте, чтобы ее можно было идентифицировать в будущем. [196]
Направление в Земельный суд Шотландии
Любое заинтересованное лицо может передать неточность или меры, необходимые для исправления, в Земельный суд Шотландии . [197] Если заявление подается на рассмотрение Земельного трибунала, секретарь Земельного трибунала должен уведомить:
- кандидат,
- любой другой человек, который кажется им заинтересованным
- хранитель. [198]
Это право перенаправления - не единственный исключительный метод получения исправления, судебный иск или заявитель может быть подан вместо этого в шерифский суд или сессионный суд . На любом гражданском слушании Хранитель имеет право явиться и быть выслушанным. [199]
Компенсация
Если Хранитель вносит исправление, он должен выплатить заявителю компенсацию за любые разумные внесудебные судебные издержки и любые убытки, вызванные неточностью. [200] Если Истец принимает компенсацию, истец передает свои права на предъявление иска любому другому лицу, которое причинило ему убытки в отношении неточности (например, предыдущий владелец и продавец собственности и т. Д.), Хранителю. [201] Это означает, что Хранитель может «встать на место истца» и получить компенсацию от других лиц за компенсацию, выплаченную истцу.
Предварительные уведомления
Введение Advance извещений было по КМПУ шотландского рекомендовали отчет о регистрации земли (2010, SLC Report No. 222) и вводится под земельной регистрацией (Шотландия) 2012 года предварительные уведомления предназначены для решения рисков разрыва, риск , который Незарегистрированный получатель документа ( заявитель ) должен работать после того, как документ был представлен в Земельную книгу для регистрации, но регистрация еще не завершена (то есть: Хранитель не принял документ и внес его в Титульный лист).
В течение периода риска разрыва заявитель не получил на законных основаниях заявленное вещное право. Задержки с регистрацией земли не редкость, при этом серьезная задержка до двух лет для некоторых заявок на регистрацию возникла совсем недавно, в 2018 году. [202] [203] В течение этого периода риска перерыва заявитель рискует получить свои заявка на регистрацию документа отклонена другой успешной заявкой на регистрацию, как это было в случае с Попечителями Бернетта против Грейнджера (обсуждалось выше). Предварительные уведомления были введены, чтобы предоставить заявителю защитный период, чтобы гарантировать, что никакое другое лицо не может зарегистрировать дело, пока их заявление ожидает решения Хранителя. Примеры шаблонов предварительных уведомлений можно просмотреть на веб-сайте группы стандартизации собственности. [204]
Обязательные письма
До введения предварительных уведомлений способ покрытия риска разрыва заключался в том, чтобы юристы грантополучателя подписали обязательное письмо в пользу получателя гранта. Это письмо создало гарантию, связывающую фирму личным обязательством (например, договорным обязательством) по возмещению убытков заявителю, если его заявка нарушена другим личным правом, например: в иске о сокращении. Комиссия по законодательству Шотландии отметила, что обязательные письма, по-видимому, уникальны для шотландского права, поскольку ни одна другая правовая система в мире не требует от своих юристов создания личного обязательства в пользу получателя земли. [205] Однако обязательные письма технически не являлись требованием в соответствии с законодательством Шотландии о собственности, которое допускало риск разрыва из-за характера гонки в регистрах (см. Выше), но вошли в употребление, потому что недостатки в законе о регистрации земли требовали солиситоры, чтобы взять на себя такие обязательства, чтобы обеспечить безопасность сторон сделки. [206] Комиссия по законодательству Шотландии также отметила, что обязательные письма были крайне непопулярны среди шотландских юристов и привели к увеличению расходов для клиентов, поскольку страховые взносы, необходимые для покрытия юридической фирмы, были переданы клиенту. [207] Юридическое общество Шотландии также критически букв обязательства. [208] Эти жалобы, наряду с другими проблемами с регистрацией земли, были рассмотрены Шотландской юридической комиссией в своем отчете, в первую очередь в рекомендации о введении предварительных уведомлений. [209] Введение предварительных уведомлений в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 г. привело к появлению писем с обязательством покрыть риск выхода из строя. [210]
Создание предварительных уведомлений
Лицо, предоставившее документ, или другое лицо с согласия лица, предоставившего право, может обратиться к Хранителю за предварительным уведомлением в соответствии с Законом 2012 года. [211] За подачу заявки на предварительное уведомление необходимо внести плату. [212] Если Хранитель принимает заявку, она должна внести предварительное уведомление в регистрационную запись земельной книги или, если земля все еще не зарегистрирована (см. Выше), внести предварительное уведомление в общий регистр Сасинеса. [213]
Защита предварительных уведомлений
Предварительные уведомления предоставляют 35-дневный защищенный период, начинающийся на следующий день после внесения предварительного уведомления в Земельный регистр или Общий регистр Sasines. [214] В течение этого защищенного периода никакое распоряжение не может быть принято, за исключением распоряжения, указанного в предварительных уведомлениях. Закон 2012 года гласит:
Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г., статья 59
(1) Подразделы (2) и (3) применяются в отношении любых двух документов («документ Y» и «документ Z»), относящихся к одному и тому же земельному участку, где -
(а) в течение защищенного периода, относящегося к делу Y -
(i) подана заявка на регистрацию документа Z, и
(ii) на дату или после даты подачи заявки подается заявка на регистрацию документа Y, и
(b) акт Z либо -
(i) не является деянием, в отношении которого действует защищенный период, или
(ii) является таким деянием, но защищенный период, относящийся к делу Y, начался до защищенного периода, относящегося к делу Z.
(2) Если дело Z зарегистрировано до того, как Хранитель придет для принятия решения о том, принимать ли заявку на регистрацию документа Y, это решение должно быть принято, как если бы дело Z не было зарегистрировано.
(3) Если решение, упомянутое в подразделе (2), заключается в принятии заявки -
(a) документ Y имеет такое же влияние на регистрацию, как если бы документ Z не был зарегистрирован, и
(b) Хранитель должен внести поправки в реестр, чтобы он давал силу (если таковая имеется) документу Z, как если бы он был зарегистрирован после документа Y » [215]
Этот раздел означает, что если другой документ (Акт А), не связанный с Предварительным уведомлением, зарегистрирован в Титульном листе в течение периода защиты Акта Б, Акт А рассматривается, как если бы он никогда не существовал, разрешая документ, на который Предварительное уведомление относится к регистрации в первую очередь. Другой документ затем повторно регистрируется после регистрации документа B, что позволяет документу A превзойти его по рейтингу и выиграть гонку за регистрацию. Примеры ниже объясняют действие защиты предварительного уведомления:
Пример 1. Распоряжения, мошенничество и предварительные уведомления
Маргарет владеет домом в Северном Баллачулише . Маргарет заключает расписку о продаже, чтобы продать свой дом Иннес, и Иннес оплачивает ей покупную цену. Затем Иннес принимает оформленное в установленном порядке распоряжение. Адвокат Маргарет, как обычно согласовано в официальных письмах о продаже, подает заявку на предварительное уведомление, которое должно быть помещено в Земельную книгу, в отношении распоряжения, переданного Иннесу 4 ноября 2020 года. Хранитель регистрирует это в тот же день. Таким образом, защитный период начинается 5 ноября 2020 года. У адвоката Иннес есть другие неотложные дела, поэтому она кладет распоряжение в ящик в своем офисе.
Маргарет, настроенная по-дьявольски, решает снова продать свой дом, чтобы обманным путем получить покупную цену, чтобы она могла навсегда покинуть Шотландию . Она заключает договор с Томасом, бизнесменом, сдающим отпуск в аренду, живущим в Эдинбурге , чтобы снова продать свой дом. Томас не желает использовать адвокатов, поскольку он стремится снизить затраты на продажу, на что Маргарет с готовностью соглашается (и она втайне очень рада услышать это, поскольку ни один адвокат не будет проводить должную осмотрительность в отношении собственности путем поиска в земельной книге и т. Д.) . Томас получает действительное распоряжение от Маргарет и оплачивает покупную цену. Томас отправляет это распоряжение для регистрации в Земельной книге 8 ноября 2020 г. Хранитель получает его 9 ноября 2020 г. и регистрирует распоряжение в тот же день.
Адвокат Иннес, наконец, открывает свой ящик и отправляет распоряжение Хранителю для регистрации, оно поступает к Хранителю в Эдинбурге 16 ноября 2020 года. Без предварительного уведомления распоряжение Иннес будет отклонено Хранителем, поскольку Томас теперь является владельцем, поэтому перевозка Маргарет внутри Распоряжение Томаса недействительно. Это связано с характером гонки в регистрах.
Однако с предварительным уведомлением Хранитель рассматривает распоряжение Томаса, как будто оно никогда не существует, удаляет запись и вносит распоряжение Иннес в титульный лист. Иннес теперь владелец дома. Затем Хранитель обращается к диспозиции Томаса и пытается перерегистрировать диспозицию. Однако Хранитель отклоняет распоряжение Томаса, потому что Иннес теперь является владельцем собственности, поэтому передача Маргарет больше не действительна.
Пример второй: предварительные уведомления и несколько стандартных ценных бумаг
Ангус владеет квартирой в Хоуике . Ангусу нужно собрать деньги для своего бизнеса, и он решает получить несколько обеспеченных кредитов в банках , чтобы помочь ему . Он едет в Эдинбург и обращается в банк А за обеспеченной ссудой, предлагая банку А стандартное обеспечение в своей квартире. Банк А соглашается с его условиями, и юристы банка А составляют необходимую документацию, а Ангус дает согласие юристам банка А, подавшим заявку на предварительное уведомление, которое будет размещено до регистрации стандартной ценной бумаги. Хранитель принимает заявку на предварительное уведомление и помещает ее в Регистрацию заявок 8 мая.
Затем Ангус идет в банк B в Хоуике и просит обеспеченную ссуду в банке B со стандартным обеспечением, предлагаемым за его квартиру. Адвокат банка B по небрежности не видит заблаговременного уведомления банка A при проведении комплексной проверки и составляет стандартную документацию по безопасности, а банк B требует, чтобы Ангус подписал стандартную безопасность. Адвокат банка B отправляет это стандартное обеспечение для регистрации 11 мая. Хранитель регистрирует стандартную систему безопасности банка B и обновляет раздел C титульного листа квартиры 14 мая 2020 года.
Адвокат банка A отправляет стандартное обеспечение банка A 14 мая для регистрации. Хранитель получает его 18 мая и регистрирует, отметив предварительное уведомление в протоколе заявки. Финансовые проблемы бизнеса Ангуса обостряются, и он не платит ни одного платежа по ипотеке, не выполнив свои платежи. В соответствии со стандартной практикой, банк A и банк B независимо друг от друга запрашивают стандартные ценные бумаги, хранящиеся в квартире, после исчерпания всех обычных каналов.
Однако какая стандартная гарантия имеет приоритет при вызове, тем самым имея возможность продать квартиру, чтобы в первую очередь вернуть деньги, причитающиеся их соответствующему банку? Банк A. Это связано с тем, что предварительное уведомление вынудило перерегистрировать стандартную безопасность банка B после стандартной безопасности банка A. Тем не менее, без предварительного уведомления стандартная безопасность банка B будет превосходить стандартную безопасность банка A, поскольку она была зарегистрирована первой ( путем применения принципа Prior tempore, prior jure. На латыни, «prior tempore, prior jure», буквенное обозначение: «ранее время, более строгое право»)
Хотя можно утверждать, что предварительное уведомление кажется несправедливым по отношению к неосведомленному заявителю, который технически `` выигрывает '' гонку за регистрацию, поскольку его документ был зарегистрирован первым, все же заявитель должен перерегистрировать свой документ, если последующий документ защищен предварительным уведомлением. зарегистрированы в охраняемый период. Однако запись заявки является общедоступной, поэтому не знающий грантополучатель (заявитель) «не находится в невыгодном положении, так как грантополучатель будет знать о существовании и потенциальном действии предварительного уведомления ... поскольку оно находится в реестре». [216]
Реестр запретов и предварительных уведомлений
Запрет - это форма осмотрительности (то есть судебное исполнение постановления суда), посредством которой Владельцу наследуемой собственности могут быть запрещены продажи, распоряжение или создание реальных прав на саму собственность до тех пор, пока не будет произведена выплата долга. [217] Запрет осуществляется в соответствии с Законом о банкротстве и осмотрительности и т. Д. (Шотландия) 2007 года, а в соответствии с Законом 2007 года был учрежден обязательный регистр, Реестр запретов, который находится на попечении Хранителя. Запрет должен быть зарегистрирован в Реестре запретов, чтобы он был действительным, поиск в Реестре запретов считается нормальной практикой должной осмотрительности в сделках по передаче права собственности . [218] Ингибирование позволяет любому перемещению быть аннулированным с повышением действия для уменьшения ex capite inhibitionis . Эффект от этого сокращения позволяет кредитору рассматривать имущество так, как будто оно все еще принадлежит должнику, независимо от того, было ли оно впоследствии передано или нет.
Однако, если запись будет добавлена в Реестр запретов в течение защищенного периода предварительного уведомления, получатель защищенного документа сможет приобрести собственность без каких-либо последствий запрета. [219] Если предварительное уведомление не применяется, но регистрируется запрет, получатель гранта может быть защищен от запрета добросовестной защитой грантополучателей в соответствии с Законом 2007 года. [220]
Удаление предварительного уведомления
Защищенный период истекает через 35 дней или может быть дольше в соответствии с постановлениями, принятыми министрами Шотландии. [221] По истечении срока действия предварительного уведомления Хранитель удаляет предварительное уведомление из записи приложения и помещает его в запись архива.
Отправление предварительного уведомления
Выписка также может быть получена при предварительном уведомлении о досрочном прекращении защищенного периода. Это обычное дело, когда продажа собственности не выполняется, поэтому решение о продаже недвижимости в пользу лица, указанного в предварительном уведомлении, более маловероятно. Закон 2012 года разрешает лицу, предоставившему документ, оформить предварительное уведомление с согласия получателя соглашения. [222] При получении такого заявления об освобождении от ответственности Хранитель должен переместить Предварительное уведомление из Записи заявки в Архивную запись. Моментом его удаления из Учетной записи Приложения считается момент окончания охраняемого периода. [223]
Предостережение
Если судебный процесс был начат в отношении наследуемой собственности, суд Шотландии может выдать ордер на размещение предупреждения (например, предупреждения от латинского глагола «cavēre», «знать») в титульном листе этого имущества. в Земельной книге Шотландии. [224] Заявитель, подающий в суд на ордер на постановление оговорки, должен доказать суду следующее:
- Заявитель имеет достаточные доказательства по существу разбирательства,
- Если бы ордер на подачу возражения не был предоставлен, существует реальный и значительный риск того, что исполнение любого указа или постановления в судебном разбирательстве, вынесенном в пользу заявителя, будет отклонено или нанесено ущерб по причине того, что другая сторона, вероятно, будет иметь дело с заговором. земли, и
- При любых обстоятельствах, включая последствия, которые выдача ордера может иметь для любого заинтересованного лица, разумно отдать приказ о его предоставлении. [225]
Если предупреждение помещено в титульный лист, срок его действия истекает через 12 месяцев. До истечения 12-месячного периода предупреждение может быть снято, возобновлено или отозвано. [226]
Эффект предостережения
Предупреждение не имеет тех же юридических последствий, что и запрет на собственность, своего рода меры по замораживанию, когда кредитору запрещается или запрещается передавать реальные права на собственность. Напротив, предостережение не препятствует владельцу земли предоставлять меньшие реальные права или передавать право собственности на землю. Тем не менее, если Владелец передает землю во время предупреждения, помещенного в титульный лист, предупреждение влияет (1) на гарантию Хранителя, предоставленную получателю гранта, и (2) предупреждение препятствует защите добросовестных получателей гранта (см. Ниже). [227]
Продление предостережения
Заявитель может подать заявление о продлении срока действия предупреждения, т. Е. Продлении еще на 12 месяцев, если заявитель может доказать суду, что на основе баланса вероятностей: [228]
- Заявитель имеет достаточные доказательства по существу разбирательства,
- если ордер на продление не предоставлен, существует реальный и существенный риск того, что исполнение любого указа или приказа в судебном разбирательстве, вынесенном в пользу заявителя, будет отклонено или нанесено ущерб по причине того, что другая сторона, вероятно, будет иметь дело с заговором земли, и
- при любых обстоятельствах, включая последствия, которые возобновление оговорки может иметь для любого заинтересованного лица, разумно издать приказ о ее возобновлении. [229]
Нет ограничений на количество раз, когда заявитель может продлевать подписку о невыезде. [230]
Ограничение предостережения
Любое заинтересованное лицо может подать заявление в суд, который изначально предоставил предупреждение, с просьбой ограничить его действие. [231] Это полезный правовой механизм для лиц, желающих получить вещные права на собственность. Ответственность за подачу такого заявления лежит на первоначальном заявителе, который должен доказать, что суд не должен делать этого. [232]
Отзыв о предостережении
Оговорка может быть отозвана судом, который ее удовлетворил, тем самым удалив ее из Земельной книги. Суд mya делает это только в том случае, если суд больше не считает, что:
- у заявителя имеются веские доказательства по существу разбирательства,
- существует реальный и существенный риск того, что исполнение любого указа или постановления в ходе разбирательства, вынесенного в пользу заявителя, будет отклонено или нанесено ущерб по причине того, что другая сторона, вероятно, будет иметь дело с земельным участком, и
- при любых обстоятельствах, включая влияние, которое выдача ордера на размещение предупреждения может иметь для любого заинтересованного лица, разумно, чтобы предупреждение продолжало действовать.
Опять же, бремя доказывания лежит на заявителе, который должен показать на балансе вероятностей, почему не следует отозвать возражение. [233]
Освобождение от предостережения
Наконец, предупреждение может быть снято по запросу первоначального заявителя или любого заявителя, подавшего заявку на продление срока действия предупреждения. [234]
Обязанности хранителя
Все люди, включая заявителя и их законных представителей, обязаны позаботиться о хранителе, чтобы Хранитель не допустил неточности в Земельной книге. [235] Хранитель имеет право на получение компенсации от лица, нарушившего свои обязанности, что приводит к понесенным убыткам, например, Хранитель должен выплатить компенсацию другой третьей стороне. [236]
Это гражданское обязательство подкрепляется уголовным правонарушением, когда заявитель или его законный агент (а) делает существенно ложное или вводящее в заблуждение заявление в отношении заявки на регистрацию, зная, что это заявление, или будучи безрассудным относительно того, является ли это утверждение ложным или вводящие в заблуждение, или (б) умышленно не раскрывает существенную информацию в отношении такого приложения или неосторожно определяет, раскрыта ли вся существенная информация. [237] Тем не менее, состав преступление этого преступления аналогично закон преступления шотландцев от мошенничества , так что заявитель может в качестве альтернативы быть привлечен к ответственности за его поведение , как мошенничество.
Рекомендации
- ^ «Наша история» . Регистры Шотландии . Проверено 28 апреля 2020 .
- ^ «Назначен новый хранитель регистров Шотландии» . Регистры Шотландии . Проверено 28 апреля 2020 .
- ^ «Наши реестры» . Регистры Шотландии . Проверено 28 апреля 2020 .
- ^ «Наша история» . Регистры Шотландии . Проверено 28 апреля 2020 .
- ^ Участие, Эксперт. «Закон о регистрации 1617 года» . www.legislation.gov.uk . Проверено 28 апреля 2020 .
- ^ Комиссия по законодательству Шотландии, Отчет о регистрации земли (2010, SLC Report 222), стр. 1. Доступно: https://www.scotlawcom.gov.uk/publications/reports/
- ^ Комиссия по законодательству Шотландии, Отчет о регистрации земли (2010, SLC Report 222), стр. 1. Доступно: https://www.scotlawcom.gov.uk/publications/reports/
- ^ Закон о заражении 1845 г., раздел 1
- ^ «Наша история» . Регистры Шотландии . Проверено 28 апреля 2020 .
- ^ Комиссия по законодательству Шотландии, Отчет о регистрации земли (2010, SLC Report 222), стр. 1. Доступно: https://www.scotlawcom.gov.uk/publications/reports/
- ^ Комиссия по законодательству Шотландии, Отчет о регистрации земли (2010, SLC Report 222), стр. 1. Доступно: https://www.scotlawcom.gov.uk/publications/reports/
- ^ https://www.ros.gov.uk/__data/assets/pdf_file/0010/96823/land-register-counties.pdf [ пустой URL ]
- ^ Закон об отмене феодального землевладения (Шотландия) 2000 г.
- ^ Дискуссионный документ о Sharp об Томсон (Scot Law Com DP Нет 114, 2001), пункт 2.14.
- ^ Лестничный Мемориал Encyclopaedia, Том 18, собственности, Ch 13, пункт 601.
- ^ [2019] UKSC 41.
- ^ Попечитель Бернетта против Грейнджера и др. [2004] UKHL 8, лорд Роджер из Эрлсферри в параграфе 141.
- ^ «Предварительные уведомления» . База знаний RoS . Проверено 1 мая 2020 .
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.50
- ^ Шарп против Томсона (2007, SLC Report 208), стр. 3. См. Приложение B к отчету, где приведен как минимум 66 академических статей, касающихся дела.
- Перейти ↑ Sharp v Thomson (2007, SLC Report 208) , стр.
- Перейти ↑ Sharp v Thomson (2007, SLC Report 208), стр.
- Перейти ↑ Sharp v Thomson (2007, SLC Report 208), стр.
- ^ «Законопроект о банкротстве принят» . Новости правительства Шотландии . Проверено 2 мая 2020 .
- Перейти ↑ Sharp v Thomson (2007, SLC Report 208), стр.
- Перейти ↑ Sharp v Thomson (2007, SLC Report 208), стр.
- ^ 2000 SLT (Sh Ct) 116
- ^ 2002 SC 580
- ^ [2004] UKHL 8.
- ^ Шарп против Томсона (2007, SLC Report 208), стр. 3. См. Приложение B к отчету, где приведен как минимум 66 академических статей, касающихся дела.
- ^ [2004] UKHL 8, Lord Hope в параграфе 10.
- ^ [2004] UKHL 8, Lord Hope в параграфе 14.
- ^ [2004] UKHL 8, Lord Hope в параграфе 51.
- ^ [2004] UKHL 8, лорд Роджер в пункте 67.
- ^ [2004] UKHL 8, лорд Роджер в параграфе 95.
- ^ [2004] UKHL 8, лорд Роджер в параграфе 145.
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012. s.133 -
- ^ Стивен А. и Греттон Г. (2017) Собственность, трасты и правопреемство, стр. 226. Доступно по адресу: https://app.kortext.com/read/213293 (дата обращения: 31 декабря 2018 г.)
- ^ Закон об отмене феодального землевладения (Шотландия) 2000 s.1
- ^ Стивен, А. и Греттон, Г. (2017) Собственность, трасты и правопреемство, стр.226.
- ^ Лестничный Мемориал Encyclopaedia, Том 18, собственности , пункт 210.
- ^ Лестничный Мемориал Encyclopaedia, Том 18, собственности , Ч. 5, пункт 212.
- ^ Compugraphics International Limited v Николич 2011 SC 744
- ^ Стивен, А. и Греттон, Г. (2017) Собственность, трасты и правопреемство, стр.226.
- ^ Закон об отмене феодального землевладения (Шотландия) 2000 г., с. 65A.
- ^ К. Рид и Г. Греттон, Передача Собственности (2005), стр 96.
- ↑ Для полного обсуждения см. R. Rennie, Minerals and the Law in Scotland (2001).
- ^ Грэм против герцога Гамильтона (1871) 9 M (HL) 98
- ^ Глазго и района Rly Co v MacBrayne (1883) 10 R 894; Диксонс и Лэйнг против Хоуик Бурга (1885) 13 R 163.
- ^ В законодательстве Шотландии есть три типа партнерства: 1) Партнерство в соответствии с Законом о партнерстве 1890 года . 2) Партнерства с ограниченной ответственностью (LP) в соответствии с Законом о партнерствах с ограниченной ответственностью 1907 года . 3) Партнерства с ограниченной ответственностью (далее - ТОО) в соответствии с Законом о товариществах с ограниченной ответственностью 2000 года .
- ' ^ Stair Memorial Encyclopaedia со ссылкой на Центральный офис консерваторов и юнионистов против Баррелла [1982] 2 All ER 1на странице 5 ',Association and Clubs (Reissue), Ch 1,Nature and Classification, Laws of Scotland: Stair Memorial Encyclopedia (Лондон: Lexisnexis UK, 1999),п.1.
- ^ scvo.org.uk https://scvo.org.uk/support/setting-up-a-charity/decide-on-structure/volvention-or-unincorporated-association . Проверено 21 апреля 2020 . Отсутствует или пусто
|title=
( справка ) - ^ MacQueen, Гектор Л.др. Gloag и Хендерсон: Закон Шотландии (У. Грин, Четырнадцатый / общий, Гектор Маккуин, Лорд Eassieй изд, 2017.), Пункт 47-01.
- ^ Греттон, Джордж Лиддердейл (2013). Собственность, доверие и правопреемство . Стивен, Эндрю JM (второе изд.). Хейвардс-Хит, Западный Сассекс. п. 80. ISBN 978-1-78043-223-6. OCLC 841186342 .
- ^ Греттон, Джордж Лиддердейл ,. Собственность, доверие и правопреемство . Стивен, Эндрю Дж. М. (Второе издание). Хейвардс-Хит, Западный Сассекс. п. 81. ISBN 978-1-78043-223-6 . OCLC 841186342.
- ^ Синклер, Юан. Транспортная практика в Шотландии (седьмое изд.). Лондон. п. 22. ISBN 978-1-78043-943-3. OCLC 1100869226 .
- ^ Синклер, Юан. Транспортная практика в Шотландии (седьмое изд.). Лондон. п. 22. ISBN 978-1-78043-943-3. OCLC 1100869226 .
- ^ Синклер, Юан ,. Транспортная практика в Шотландии (седьмое издание. Изд.). Лондон. п. 317. ISBN 978-1-78043-943-3 . OCLC 1100869226.
- ^ Синклер, Юан ,. Транспортная практика в Шотландии (седьмое издание. Изд.). Лондон. п. 27. ISBN 978-1-78043-943-3 . OCLC 1100869226.
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012, ss27-28.
- ^ Синклер, Юан ,. Транспортная практика в Шотландии (седьмое издание. Изд.). Лондон. п. 27. ISBN 978-1-78043-943-3 . OCLC 1100869226.
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.27
- ^ «Прохождение добровольной регистрации» . База знаний RoS . Проверено 2 мая 2020 .
- ^ «Закон о регистрации земли и т. Д. (Шотландия) 2012 года» . www.legislation.gov.uk . Проверено 2 мая 2020 .
- ^ «Хранитель инициировал регистрацию» . Регистры Шотландии . Проверено 2 мая 2020 .
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г., раздел 30. Доступно по адресу: http://www.legislation.gov.uk/asp/2012/5/section/30/enhibited
- ^ «Наша доска» . Регистры Шотландии . Проверено 6 марта +2017 .
- ^ «Министры и юристы» . Шотландский парламент . Проверено 6 марта +2017 .
- ^ Артур, Майкл (2018) Публичность и конфиденциальность при регистрации земли в Шотландии. LL.M (R), стр. 28, со ссылкой на веб-сайт Реестров Шотландии, веб-страницу завершения регистрации земли. См .: https://www.ros.gov.uk/about-us/landregister-completion [ NB : к сожалению, веб-страница была перемещена]
- ^ Артур, Майкл (2018) Публичность и конфиденциальность при регистрации земли в Шотландии. LL.M (R), стр. 28, доступно: https://theses.gla.ac.uk/ со ссылкой на веб-сайт Реестров Шотландии, веб-страницу завершения регистрации земли. См .: https://www.ros.gov.uk/about-us/landregister-completion [ NB : к сожалению, веб-страница была перемещена, и ссылка на автора информационной панели недоступна]
- ^ Регистрация земли и т. Д. (Шотландия) Меморандум о политике в отношении законопроекта, параграф 14.
- ↑ Рид, Кеннет и Джордж Лиддердейл Греттон, Регистрация земли (Avizandum Publishing Ltd., 2017), параграф 2.14.
- ^ Греттон, Джордж Лиддердейл (2013). Собственность, доверие и правопреемство . Стивен, Эндрю JM (второе изд.). Хейвардс-Хит, Западный Сассекс. п. 86. ISBN 978-1-78043-223-6. OCLC 841186342 .
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.11
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.3 (3)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.3 (1)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.3 (5)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.3 (2)
- ^ «Реестры руководств Шотландии» . rosdev.atlassian.net . Проверено 3 мая 2020 .
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.9 (1)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2014 s.14
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.15
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.21 (1).
- ^ «Закон о регистрации земли и т. Д. (Шотландия) 2012 года» . www.legislation.gov.uk . Проверено 3 мая 2020 .
- ^ «Закон о регистрации земли и т. Д. (Шотландия) 2012 года» . www.legislation.gov.uk . Проверено 3 мая 2020 .
- ^ «Закон о регистрации земли и т. Д. (Шотландия) 2012 года» . www.legislation.gov.uk . Проверено 3 мая 2020 .
- ^ Пояснения к Закону о регистрации земли (Шотландия) 2012 г.: http://www.legislation.gov.uk/asp/2012/5/notes/division/4/2/1/2
- ^ «Земельная книга Шотландии» . Регистры Шотландии . Проверено 3 мая 2020 .
- ^ «Закон о регистрации земли и т. Д. (Шотландия) 2012 года» . www.legislation.gov.uk . Проверено 4 мая 2020 .
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.24
- ^ Пояснительные примечания к Закону о регистрации земли в Шотландии 2012 г .: http://www.legislation.gov.uk/asp/2012/5/notes/division/4/2/1/4
- ^ «Группа стандартизации собственности» . www.psglegal.co.uk . Проверено 4 мая 2020 .
- ^ Участие, Эксперт. «Закон о регистрации земли и т. Д. (Шотландия) 2012 года» . www.legislation.gov.uk . Проверено 4 мая 2020 .
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.21 (5)
- ^ «Реестры руководств Шотландии» . rosdev.atlassian.net . Проверено 4 мая 2020 .
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 с.35.
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 с.35. На момент написания не было введено никакого режима.
- ^ «Правило одного выстрела» . База знаний RoS . Проверено 4 мая 2020 .
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.21 (3)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.40
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.40 (2)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.21
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.31
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.37
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.39
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.40 (1)
- ^ Документ для обсуждения по земельной регистрации: недействительные и аннулируемые документы ( дискуссионный документ Scot Law Com № 125), пункт 5.34. Доступно: https://www.scotlawcom.gov.uk/publications/reports/
- ^ Энциклопедия Лестницы Мемориала, Conveyancing (2-е переиздание), Ch 10, para 256.
- ^ "Закон о регистрации земли (Шотландия) 1979 года" . www.legislation.gov.uk . Проверено 7 мая 2020 .
- ^ Греттон, Джордж Лиддердейл (11 августа 2017 г.). Собственность, доверие и правопреемство . Стивен, Эндрю JM, Struthers, Элисон EC (Третье изд.). Хейвардс Хит. п. 114. ISBN 978-1-5265-0056-4. OCLC 966744374 .
- ^ Документ для обсуждения Scot Law Com № 125, параграфы 5.14–5.39; Заключительный отчет о регистрации земли (Scot Law Com № 222) (2010 г.), пп. 13.11–13.28.
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.49 (4)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.49 (2).
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.50
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.51 (4)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.52
- ^ Закон о регистрации аренды (Шотландия) 1857 г., раздел 20B
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.53
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 с.54
- ^ Закон о реформе законодательства (прочие положения) (Шотландия) 1985, раздел 8A; Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012, статья 55
- ^ Закон о реформе законодательства (прочие положения) (Шотландия) 1985 г., раздел 8A (1 (b)).
- ^ Закон об условиях титула (Шотландия) 2003 г., раздел 4 (5)
- ^ Закон об условиях титула (Шотландия) 2003 г., с.75
- ^ Закон о передаче денег и феодальной реформе (Шотландия) 1970 s.11
- ^ Закон о предписании и ограничении (Шотландия) 1973 s.1
- ^ Закон о предписании и ограничении (Шотландия) 1973 s.1
- ^ Закон о предписании и ограничении (Шотландия) 1973 s.1
- ^ «Заявители в порядке судебного преследования» . База знаний RoS . Проверено 22 мая 2020 .
- ^ [2005] CSOH 31
- ^ [2005] CSOH 31 в [3].
- ^ (3-е изд., W Green, Эдинбург, 2004)
- ^ Стюарт, Энн (2016). Транспортная практика в Шотландии . Синклер, Юан. (7-е изд.). Западный Сассекс: Bloomsbury Professional Ltd. стр. 320. ISBN 978-1-78043-866-5. OCLC 917338747 .
- ↑ GL Gretton и K Reid, Conveyancing 5-е изд. (Эдинбург, 2018 г.) («Греттон и Рид») в 13.14.
- ^ «Реестры руководств Шотландии» . rosdev.atlassian.net . Проверено 21 мая 2020 .
- ↑ GL Gretton и K Reid, Conveyancing 5-е изд. (Эдинбург, 2018 г.) («Греттон и Рид»), стр. 13.1.
- ^ Греттон & Reid на 13-15.
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 с.42 (3).
- ^ Правила земельной книги и т. Д. (Шотландия) Положения 2014 г., правило 18.
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 с.43 (4).
- ^ «Заявители в порядке судебного преследования» . База знаний RoS . Проверено 21 мая 2020 .
- ^ «Земельная книга Шотландии» . Регистры Шотландии . Проверено 21 мая 2020 .
- ^ Правила земельной книги и т. Д. (Шотландия) Положения 2014 г., правило 18.
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.42 (4) (a).
- ^ «Заявители в порядке судебного преследования» . База знаний RoS . Проверено 21 мая 2020 .
- ^ «Заявители в порядке судебного преследования» . База знаний RoS . Проверено 22 мая 2020 .
- ^ Закон о компаниях 2006 г., с.1013.
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.42 (4) (b).
- ^ «Заявители в порядке судебного преследования» . База знаний RoS . Проверено 22 мая 2020 .
- ^ «Заявители в порядке судебного преследования» . База знаний RoS . Проверено 22 мая 2020 .
- ^ Греттон, Джордж Лиддердейл (11 августа 2017 г.). Собственность, доверие и правопреемство . Стивен, Эндрю JM, Struthers, Элисон EC (Третье изд.). Хейвардс Хит. ISBN 978-1-5265-0056-4. OCLC 966744374 .
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.42 (4 (c))
- ^ "Бесхозяйная собственность -" bona vacantia "| Памятник королевы и лорда казначея" . www.qltr.gov.uk . Проверено 22 мая 2020 .
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012, с.43 (2).
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 с.43 (4).
- ^ «Правило одного выстрела» . База знаний RoS . Проверено 22 мая 2020 .
- ^ Приказ о реестрах Шотландии (пошлины) 2014 г., в настоящее время 30 фунтов стерлингов (по состоянию на 2020 г.).
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012, с.45 (1).
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012, с.45 (2).
- ^ «Заявители в порядке судебного преследования» . База знаний RoS . Проверено 22 мая 2020 .
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012, с.45 (3).
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.45 (4).
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012, с.45 (5).
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012, с.44 (1).
- ^ «Заявители в порядке судебного преследования» . База знаний RoS . Проверено 22 мая 2020 .
- ^ «Заявители в порядке судебного преследования» . База знаний RoS . Проверено 22 мая 2020 .
- ^ Закон о предписании и ограничении (Шотландия) 1973 s.1
- ^ Закон о предписании и ограничении (Шотландия) 1973 s.1
- ^ «Заявители в порядке судебного преследования» . База знаний RoS . Проверено 22 мая 2020 .
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 с.73
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.73 (5).
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.44 (2).
- ^ «Заявители в порядке судебного преследования» . База знаний RoS . Проверено 22 мая 2020 .
- ^ Постановление о регистрации земли и т. Д. (Шотландия) 2012 (назначенный день) 2014, SSI 2014/127, параграф 2
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 1979 г., с. 12 (1).
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.73 (1)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 1979 г., раздел 12 (1)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 1979 г., раздел 12 (1)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 1979 г., раздел 12 (1)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 1979 г., раздел 12 (1)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.73 (1)
- ^ Греттон, Джордж Лиддердейл (2013). Собственность, доверие и правопреемство . Стивен, Эндрю JM (второе изд.). Хейвардс-Хит, Западный Сассекс. ISBN 978-1-78043-223-6. OCLC 841186342 .
- ^ LR (S) A 2012 Пояснительные примечания, параграф 180
- ^ «Закон о регистрации земли и т. Д. (Шотландия) 2012 года» . www.legislation.gov.uk . Проверено 9 мая 2020 .
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.75 (1)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.77 (1)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.77 (2).
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.77 (4)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.78 (a)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.78 (b)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.78 (c)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.78 (d)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.78 (ef)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 с.65
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.80 (2)
- ^ Греттон, Джордж Лиддердейл (11 августа 2017 г.). Собственность, доверие и правопреемство . Стивен, Эндрю JM, Struthers, Элисон EC (Третье изд.). Хейвардс Хит. п. 110. ISBN 978-1-5265-0056-4. OCLC 966744374 .
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.80 (3)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.82
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.82
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.83
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.84
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.77 (4)
- ^ «Задержка с регистрацией собственности исчисляется тысячами» . BBC News . 2018-06-30 . Проверено 8 мая 2020 .
- ^ Историческое обсуждение незавершенных дел в соответствии с Законом 1979 г. см. В отчете Комиссии по законодательству Шотландии о регистрации земли (2010 г., отчет SLC № 222), параграф 12.86, Задержки в регистрации.
- ^ «Группа стандартизации собственности» . www.psglegal.co.uk . Проверено 9 мая 2020 .
- ^ Комиссия по законодательству Шотландии, Отчет о регистрации земли (2010, Отчет SLC № 222), параграф 14.4.
- ^ Синклер, Юан. Транспортная практика в Шотландии (седьмое изд.). Лондон. п. 593. ISBN. 978-1-78043-943-3. OCLC 1100869226 .
- ^ Комиссия по законодательству Шотландии, Отчет о регистрации земли (2010, Отчет SLC № 222), параграф 14.4.
- ^ Комиссия по законодательству Шотландии, Отчет о регистрации земли (2010, Отчет SLC No 222), параграф 14.8.
- ^ Комиссия по законодательству Шотландии, Отчет о регистрации земли (2010, Отчет SLC No 222), Глава 14.
- ^ Синклер, Юан. Транспортная практика в Шотландии (седьмое изд.). Лондон. п. 593. ISBN. 978-1-78043-943-3. OCLC 1100869226 .
- ^ Закон о регистрации земли и т. Д. (Шотландия) 2012, с.57
- ^ Закон о регистрации земли и т. Д. (Шотландия) 2012, статья 57 (3)
- ^ Закон о регистрации земли и т. Д. (Шотландия) 2012, статья 57 (4)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.58 (1)
- ^ «Закон о регистрации земли и т. Д. (Шотландия) 2012 года» . www.legislation.gov.uk . Проверено 8 мая 2020 .
- ^ Правительство, шотландское. «Пояснительные примечания к Закону о регистрации земли и т. Д. (Шотландия) 2012 г.» . www.legislation.gov.uk . Проверено 8 мая 2020 .
- ^ Закон о банкротстве и осмотрительности и т. Д. (Шотландия) 2007 s.160
- ^ Греттон, Джордж Лиддердейл (11 августа 2017 г.). Собственность, доверие и правопреемство . Стивен, Эндрю JM, Struthers, Элисон EC (Третье изд.). Хейвардс Хит. п. 55. ISBN 978-1-5265-0056-4. OCLC 966744374 .
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.61
- ^ Закон о банкротстве и осмотрительности (Шотландия) 2007 s.159
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 с.62
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 с.63
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.63 (5)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.67
- ^ «Закон о регистрации земли и т. Д. (Шотландия) 2012 года» . www.legislation.gov.uk . Проверено 9 мая 2020 .
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.68
- ^ Греттон, Джордж Лиддердейл (11 августа 2017 г.). Собственность, доверие и правопреемство . Стивен, Эндрю JM, Struthers, Элисон EC (Третье изд.). Хейвардс Хит. п. 116. ISBN 978-1-5265-0056-4. OCLC 966744374 .
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 с.69
- ^ «Закон о регистрации земли и т. Д. (Шотландия) 2012 года» .
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2005 г., с.69
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.70
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.70 (4)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.71 (4)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.72
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.111
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.111 (5)
- ^ Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 s.112