Link Lending Ltd против Bustard [2010] EWCA Civ 424 - это дело английского земельного права , касающееся фактического занятия зарегистрированной земли и уязвимых, в данном случае обманутого человека, страдающего психическим синдромом, который плохо понимал, что происходит. [1]
Link Lending Ltd v Bustard | |
---|---|
Суд | Апелляционный суд |
Полное название дела | Link Lending Limited против г-жи Сьюзан Бастард (ее другом по судебному процессу Питером Уокером) |
Решил | 23 апреля 2010 г. |
Цитата (и) | [2010] EWCA Civ 424 [2010] 2 EGLR 55 [2010] 18 EG 98 (CS) [2010] 28 EG 86 |
Стенограмма (и) | на bailii.org |
История болезни | |
Предварительные действия | Кредитор-заявитель также проиграл в Административном суде в окружном суде перед HHJ Walker |
Последующие действия | никто |
Мнения по делу | |
"В данном случае новая и особенная черта заключается в психиатрических проблемах человека, заявляющего о фактической занятости. На мой взгляд, судья был оправдан, постановив на основании тщательного и подробного решения, что г-жа Бастард была лицом в Фактическое занятие Имущества. Его вывод был подтвержден доказательствами достаточной степени непрерывности и постоянства занятия, недобровольного проживания в другом месте, что удовлетворительно объяснялось объективными причинами, и настойчивого намерения вернуться домой, когда это возможно, что подтверждается ее регулярные посещения Объекта ". - Решение Mummery LJ (для всей апелляционной коллегии) | |
Членство в суде | |
Судья сидит | Джейкоб LJ Салливан LJ Mummery LJ |
Мнения по делу | |
Решение | Маммерия ЖЖ |
Совпадение | Джейкоб LJ Салливан LJ |
Ключевые слова | |
Фактическое занятие; преимущественные интересы ( Закон о регистрации земли 2002 г. , Приложение 3); обманутый собственник (из собственности); новый обеспеченный кредитор; госпитализация по психическому здоровью; кризис субстандартного ипотечного кредитования ; ипотечное мошенничество |
В деле было решено, что намерение вернуться домой из-за отсутствия законного владельца по причине мошенничества может считаться «фактическим занятием» с точки зрения преобладающих интересов, которые связывают новых владельцев и кредиторов в домашней собственности. Обманутый владелец не отсутствовал во время передачи дома, но в большинстве случаев находился в течение многих месяцев во время новой взамен обеспеченной ссуды, полученной мошенником. [2]
Дело основывалось на фактах, в том числе на том, что мебель и личные вещи обманутого владельца все еще были там; примерно раз в неделю она совершала относительно короткие визиты под присмотром, чтобы осмотреть объект и забрать почту; но она не могла безопасно жить в Имуществе, и на соответствующую дату полномочия, осуществляемые в соответствии с условиями « разделения », не позволяли ей покинуть психиатрическую больницу. [2]
Апелляционный суд подтвердил постановление Высокого суда об отмене перевода; Link Кредитование снимает с себя заряд (теряет безопасность по отношению к этому свойству); Миссис Хуссейн (мошенник) и Линк (ее невольный кредитор) [будут обязаны] оплатить расходы мисс Бастард.
Факты
Путем мошенничества г-жа Норин Хуссейн воспользовалась умственной отсталостью г-жи Сьюзен Бастард, передав ей (по передаточному документу) дом по адресу: 12 Крэдли-Драйв, Брукфилд, Мидлсбро в 2004 году. Дрофа была разделена в 2007 году и помещена в больницу. В 2004 году Хуссейн получил ипотечный кредит только под проценты (обеспеченный домом), одобренный HSBC. В 2008 году мошенник заменил ее ипотечный кредит на кредит от Link Lending, а затем объявил дефолт, и кредитор потребовал владение, утверждая, что Бастард не был там более года. Бастард утверждала, что она фактически оккупировала территорию (согласно закону LRA 2002 Sch 3, параграф 2, фактическая реконструкция действующего закона с 1925 года). [2]
Судья отклонил апелляцию, которую Carnworth LJ затем удовлетворил на том основании, что в деле поднимались вопросы общей важности. [2]
Суждение
Комиссия согласилась с решением Mummery LJ . Он поддержал решение судьи как по закону, так и по факту. Дрофа была «в реальной оккупации» из-за своего настойчивого намерения вернуться домой, о чем свидетельствуют регулярные визиты в собственность. [2] [3]
14. Короче говоря, по мнению судьи, значение имеет совокупное проявление ее занятий, ее продолжающегося намерения заниматься и причина, по которой она не может жить дома. Подход судьи заключался в том, что вопрос о том, занимается ли кто-то на самом деле, зависит от всех обстоятельств.
[...]
25. Факты не всегда однозначны. Некоторые из основных фактов указывают на то, что г-жа Бастард фактически не занимала Собственность на соответствующую дату: она лично не присутствовала на Собственности 29 февраля 2008 г .; с января 2007 года она находилась в доме-интернате; она не могла безопасно жить в Имуществе; и ее посещения Собственности были краткими и контролируемыми.
26. Некоторые из основных фактов указывают на то, что г-жа Бастард продолжает фактически занимать Собственность: это был ее меблированный дом и единственное место, в которое она искренне хотела вернуться; она продолжала посещать Поместье, потому что все еще считала его своим домом; те, кто взял на себя ответственность за ее финансы, регулярно оплачивали счета, такие как коммунальные платежи, из ее средств; она находилась в процессе подачи заявления в Трибунал по пересмотру психического здоровья, чтобы ей разрешили вернуться домой; и никто не принял окончательного и бесповоротного решения, что ей в конечном итоге не разрешат вернуться домой.
27. Была ли г-жа Бастард «фактическим занятием» Имущества на соответствующую дату - это вопрос, по которому судья первой инстанции должен был сделать оценку на основе своих выводов о первичных фактах. Что касается закона, то он рассмотрел вопрос соответствующих властей о концепции «лица, фактически занимающей» землю в более раннем законодательстве о регистрации земли, а теперь и в Законе 2002 года. Формирование более ранних эквивалентных положений Палатой лордов является обязательным для этого суда. Тенденция рассмотрения дел показывает, что суды неохотно устанавливают или даже не предлагают единого юридического критерия для определения фактического занятия того или иного лица. Решения о нормативном строительстве определяют факторы, которые судья должен взвесить по этому вопросу. Степень постоянства и непрерывности присутствия заинтересованного лица, намерения и желания этого лица, продолжительность отсутствия в собственности и причина этого, а также характер собственности и личные обстоятельства лица являются среди соответствующих факторов. .
28. Этот суд может вмешиваться в решение судьи по этому вопросу только в том случае, если он убежден, что в свете закона оно было неправильным с точки зрения закона толкования, или если оно было неправильным с точки зрения факта и степени. Что касается строительства, судья рассмотрел соответствующие положения и сослался на соответствующие органы в отношении того, что по закону может считаться фактическим занятием собственности. Что касается применения им этого закона к фактам, вопрос для этого суда состоит в том, мог ли судья должным образом и разумно сделать вывод о том, что г-жа Бастард фактически занимала Имущество на соответствующую дату.
29. По моему мнению, этот суд не должен нарушать решение о том, что г-жа Бастард фактически занимала Собственность. Судья не неверно истолковал Закон 2002 года или власти. Он также не нарушил закон, дав невыносимую оценку ситуации г-жи Бастард в отношении Собственности. Решения судов по различным фактам других дел приводились против его заключения, но они не доказывают, что он был неправ.
30. Власти оказывают помощь в разъяснении правовых принципов, изучении диапазона решений, доступных суду, и определении факторов, которым следует придавать значение. Из приведенных цитат ясно, что случай госпожи Бастард не является случаем «просто мимолетного присутствия» или случаем, как Канн, действий, предшествующих принятию фактического занятия. Он также отличается от Стокгольма, в котором саудовская принцесса жила со своей матерью в Саудовской Аравии и владела домом в Лондоне, где была мебель, одежда и условия для ухода, но где она не жила раньше. более года. В этом случае новая особенность заключается в психиатрических проблемах человека, претендующего на настоящее занятие. На мой взгляд, судья был оправдан в постановлении на основании тщательного и подробного решения о том, что г-жа Бастард фактически занимала Собственность. Его вывод был подтвержден доказательствами достаточной степени непрерывности и постоянства занятия, недобровольного проживания в другом месте, что удовлетворительно объяснялось объективными причинами, и настойчивого намерения вернуться домой, когда это возможно, о чем свидетельствуют ее регулярные посещения Объекта. .
31. Наконец, я согласен с точным и полезным изложением авторитетов Льюисоном Дж. В деле Томпсон против Фоя . Судья не неправильно применил это краткое изложение закона. Его решение обосновано законом и фактически. [2]
Суд мог, как и в других случаях, принять во внимание дальнейшие ошибки в решении кредитора предоставить ссуду заемщику, мошеннику против предыдущего владельца. Эти ошибки включали конструктивное уведомление о мошенничестве, жестко зафиксированное для ипотечного кредитора, в частности, что при регистрации земли в заголовке деталей сделки предполагаемого заемщика указывалось, что его собственность была недавней, а цена в 100 000 фунтов стерлингов была немного заниженной.
Комментарий
Суд подверг критике оценку кредитора. «Единственной проверкой Объекта со стороны Link перед тем, как взять на себя ответственность, был осмотр« проезжающим мимо »инспектором, который заметил следы оккупации». Суд предлагает провести физический осмотр (в оценке кредитора), чтобы принять во внимание, кто может считаться занимающим законную должность. [2]
В отличие от других дел о мошенничестве в отношении обеспеченного кредитования, в этом деле не рассматривались другие способы конструктивного уведомления о мошенничестве, «прикрепленного» к ипотечному кредитору, например, при регистрации земли , как ей было показано в кратком изложении покупки предполагаемого заемщика. собственность была недавней и предположительно стоила 100 000 фунтов стерлингов ( заниженная стоимость ). Кроме того, на самом деле ничего не было выплачено, и этот факт будет установлен в ходе дальнейшего расследования. Суд также не учел другие ошибки из учебников в решениях двух последовательных кредиторов о предоставлении ссуды заемщику, который, без фактического уведомления, был мошенником в отношении предыдущего, очень уязвимого, зарегистрированного владельца. [1] Юридическая комиссия назвала установленный законом термин «фактическая оккупация» «печально известным и предметом многочисленных судебных разбирательств». [4] Срок не определен законом. [5]
Случай поддерживает «гибридный объективно-субъективный тест, возможно, более подходящий для современного мира». [6]
Примененные случаи
- Томпсон против Фоя [2009] EWHC 1076 [3]
Выделенные случаи
- Stockholm Finance Ltd против Garden Holdings Inc [1995] LTL (26 октября 1995 г.) по мнению его судьи: «простое« мимолетное присутствие »не может быть фактическим занятием»
Смотрите также
Рекомендации
- ^ a b «Определение масштабов фактической оккупации в соответствии с LRA 2002», Барбара Богуш, [2011] 75 Конв. 268
- ^ a b c d e f g Link Lending Ltd против Bustard HTML-версия решения Суды и трибуналы HM: Апелляционный суд; перепечатано на bailii.org
- ^ a b «Линк Лендинг Лтд. против Дрофа: Калифорния, 23 апреля 2010 г.» . swarb.co.uk . 15 октября 2019 . Дата обращения 11 марта 2020 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
- ↑ Отчет Комиссии по правовым вопросам № 254, «Регистрация земли в XXI веке: революция в передаче прав: законопроект о регистрации земли и комментарии» (2001 г.), п. 8.15.
- ↑ Lloyds Bank plc против Россета [1989] Ch 350 EWCA, p393 per Nicholas LJ
- ^ «Актуальность намерений и желаний для определения фактического занятия: кардинальные изменения в судебном мышлении?», Барбара Богуш, [2014] Конвенция 27