Стоимость ипотечного предположения ( MAV ) является денежным эквивалентом, в текущий момент времени, все сбережений в будущем , которые могут быть достигнуты при условии существующего низкой процентной ставкой дома ипотечного кредита , а не вынимая кредит новых более высоких процентных ставки и учет временной стоимости денег. [1]
Эта стоимость связана с конкретной ипотекой и колеблется, поскольку доступные в настоящее время процентные ставки варьируются в зависимости от предмета ипотеки. Стоимость создается и растет всякий раз, когда преобладающая процентная ставка по новой ипотечной ссуде больше и увеличивается по сравнению с процентной ставкой предполагаемой ипотеки. Точно так же значение допущения по ипотеке уменьшается по мере падения рыночных ставок и достигает нуля, если рыночная ставка меньше или равна ставке по предполагаемой ипотеке.
Расчет
Предполагаемая стоимость ипотеки может быть рассчитана как чистая приведенная стоимость суммы будущих сбережений на ежемесячных платежах, поскольку предполагаемая процентная ставка по ссуде ниже преобладающей процентной ставки по новой ссуде. Расчет может принимать разные формы, ниже приведены два примера:
- Рассчитайте ежемесячный платеж по новой гипотетической ссуде, используя преобладающую ставку, текущий невыплаченный основной остаток предполагаемой ссуды и оставшийся срок в месяцах по первоначальной предполагаемой ссуде. Возьмите разницу между этим более высоким платежом и первоначальным предполагаемым платежом, дающим сумму ежемесячной экономии. Наконец, дисконт с использованием преобладающей ставки серии ежемесячных сбережений к текущей стоимости по преобладающим ставкам.
- Дисконтируйте оставшуюся серию платежей из предполагаемой ссуды, используя преобладающую ставку в качестве ставки дисконтирования. Затем возьмите разницу между этой чистой приведенной стоимостью и фактическим невыплаченным сальдо основного долга. Это также дает значение допущения по ипотеке и является более простым в вычислительном отношении, чем первый подход.
Пример
Наглядный пример использования ипотеки с фиксированной процентной ставкой на 30 лет (исторически наиболее распространенный тип ипотеки в США) [2] для сравнения:
Предполагаемая ипотечная ссуда в размере 100 000 долларов США со ставкой 4,00% имеет соответствующий ежемесячный платеж по ссуде в размере 477,42 доллара США. В этом примере предположим, что заем предполагается через 3 года (36 месяцев) и что невыплаченная основная сумма уменьшится до 94 499 долларов. Теперь рассчитайте платеж по преобладающей ставке 6,00%, основной сумме 94 499 долларов и сроку 27 лет (исходные 30 лет минус 3 года до предположения), и гипотетический платеж составит 589,66 долларов. Возьмите разницу между этим гипотетическим платежом и фактическим предполагаемым платежом, чтобы рассчитать ежемесячную экономию в размере 112,24 доллара. Теперь дисконтируйте с использованием преобладающей ставки 6,00% для 324-месячной (27-летней) серии гипотетических денежных потоков 112,24 доллара, чтобы получить [чистую приведенную стоимость] 17 988 долларов.
Смотрите также
Рекомендации
- ^ "Что такое коробка сбережений Zump" . Проверено 13 июня 2014 .
- ^ «Общие вопросы от новичков - HUD» . Департамент жилищного строительства и городского развития США . Проверено 13 июня 2014 .