Под контролем над арендной платой в Соединенных Штатах понимаются законы или постановления, которые устанавливают контроль над арендной платой за жилое жилье в качестве верхнего предела цен . [1] Экономисты сходятся во мнении, что контроль за арендной платой снижает качество и количество единиц арендуемого жилья. [2] [3] [4] [5] [6] [7]
В более широком смысле термин «контроль арендной платы» описывает несколько типов контроля над ценами:
- "строгие потолки цен", также известные как системы " замораживания ренты ", или " абсолютный " или " первый " контроль ренты, при котором вообще не допускается увеличение ренты (рента, как правило, замораживается по ставке, существовавшей, когда закон был введен в действие)
- «контроль вакантных площадей», также известный как « строгий » или « строгий » контроль арендной платы, при котором арендная плата может расти, но продолжает регулироваться в промежутках между арендами (новый арендатор платит почти такую же арендную плату, как и предыдущий арендатор) и
- «снятие контроля над вакансиями», также известное как « контроль аренды » или « второе поколение », которое ограничивает рост цен во время аренды, но позволяет арендной плате повышаться до рыночной ставки между арендами (новые арендаторы платят арендную плату по рыночной ставке, но повышение ограничено пока они остаются). [1]
По состоянию на 2019 год в пяти штатах ( Калифорния , Нью-Йорк , Нью-Джерси , Мэриленд , Орегон ) и округе Колумбия есть районы, в которых действует определенная форма контроля арендной платы за жилую недвижимость (для обычных строений, за исключением мобильных домов ). [8] [9] Тридцать семь штатов либо запрещают, либо вытесняют контроль за арендной платой, в то время как восемь штатов разрешают своим городам вводить контроль за арендной платой, но не имеют городов, в которых он реализован. [8] [9] Для населенных пунктов с контролем за арендной платой он часто покрывает значительную часть арендных площадей этого города: например, на некоторых из крупнейших рынков: в Нью-Йорке в 2011 году 45% арендных единиц были либо «стабилизированная арендная плата», либо «контролируемая арендная плата» (это разные правовые классификации Нью-Йорка) [10] : 1 в округе Колумбия в 2014 г., чуть более 50% арендных единиц находились под контролем арендной платы [11] : 1 в В Сан-Франциско , по состоянию на 2014 год, около 75% всех сдаваемых в аренду квартир контролировалось [12] : 1, а в Лос-Анджелесе в 2014 году 80% многоквартирных домов находились под контролем. [13] : 1
В 2019 году законодательный орган Орегона принял закон, согласно которому штат первым в стране принял политику контроля арендной платы на уровне штата. Этот новый закон ограничивает ежегодное повышение арендной платы до инфляции плюс 7 процентов, включает отмену контроля за вакансиями (рыночная ставка между арендуемыми квартирами), освобождает от нового строительства в течение 15 лет и сохраняет в неизменном виде действующий в настоящее время государственный запрет на политику местного контроля арендной платы (приоритетное исключение на уровне штата). [14] : 1 [15] : 1
История
В Соединенных Штатах во время Первой мировой войны арендная плата «контролировалась» посредством сочетания общественного давления и усилий местных комитетов по борьбе с спекуляцией ренты. Между 1919 и 1924 годами в ряде городов и штатов были приняты законы о контроле за арендной платой и выселением. Современный контроль арендной платы был впервые принят в ответ на нехватку жилья во время Великой депрессии и Второй мировой войны. В связи с этим дефицитом и общим экономическим кризисом в стране федеральное правительство в 1942 г. призвало к введению чрезвычайного контроля над ценами на потребительские товары и арендной платы [16]. Однако не все штаты решили применять эти законы о контроле за арендной платой.
Лишь в 1970-х годах, во время экономического спада, Ричард Никсон временно ввел национальный контроль над заработной платой и ценами для борьбы с гиперинфляцией, но это длилось недолго и начало постепенно прекращаться в 1973 году. Тем не менее, арендаторы, особенно в Беркли, продолжали организовываться. и внесла стабилизацию арендной платы в бюллетень L972 от 6 июня 1973 года. Они победили, и Беркли стал первым городом в Калифорнии со времен Второй мировой войны, в котором был установлен контроль над арендной платой. [16] За ними последовали и другие города по всей стране, и некоторые из них до сих пор действуют или были повторно введены в некоторых городах с большим количеством арендаторов , таких как Нью-Йорк , Сан-Франциско , Лос-Анджелес , Вашингтон, округ Колумбия , и Окленд, Калифорния . Многие небольшие общины также имеют контроль над арендной платой - в частности, калифорнийские города Санта-Моника , Беркли и Западный Голливуд [17] - наряду со многими небольшими городками в Нью-Джерси . В начале 1990-х годов контроль арендной платы в некоторых городах, таких как Бостон и Кембридж, штат Массачусетс , был отменен референдумом на уровне штата . [18] Согласно исследованию Центра недвижимости Массачусетского технологического института, когда Кембридж запретил контроль за арендной платой, в городе произошло 20% -ное увеличение объемов нового строительства и повышение стоимости собственности. [19]
История показывает, что эти правила постоянно меняются и адаптируются к таким ситуациям, как стихийные бедствия, экономические кризисы и пандемии. Эти изменения не всегда выглядят одинаково и различаются в зависимости от штата и города. Например, из-за COVID19 Окленд, штат Калифорния, ввел мораторий для предотвращения выселений, который должен закончиться в феврале 2021 года. [20] В то время как в Массачусетсе мораторий на выселение закончился 17 октября 2020 года, и в настоящее время действует мораторий CDC. это останавливает физическое выселение в случаях, когда арендаторы должны арендовать плату из-за болезни или потери работы до 31 декабря 2020 г. [21]
Нью-Йорк
Штат Нью-Йорк имеет самую долгую историю контроля арендной платы с 1943 года. В Нью-Йорке проживает большинство единиц жилья, на которые распространяется контроль арендной платы. Законы о контроле за арендной платой оставались в силе на протяжении десятилетий в Нью-Йорке из-за неадекватного предложения «достойного, доступного жилья». [22] Ухудшение ситуации на рынке аренды привело к принятию Закона о стабилизации арендной платы 1969 года, цель которого заключалась в увеличении количества доступных для аренды единиц жилья. Существующая система очень сложна, и большинство арендаторов, находящихся под защитой, - пожилые люди. [23] Уильям А. Мозес , основатель Программы улучшения жилищного фонда , торговой ассоциации, представляющей владельцев более 4000 многоквартирных домов в Нью-Йорке, сказал в 1983 году, что контроль за арендной платой был «основной причиной ухудшения состояния района» и что без него в Нью-Йорке было бы построено не менее 300 000 квартир. Моисей утверждал, что землевладельцы могут не содержать свою собственность, если им не позволят собирать адекватную ренту. [24] Ученый в области городского планирования Питер Маркузе сказал в 1983 году, что контроль арендной платы не был причиной того, что некоторые арендодатели отказывались от своей собственности в Нью-Йорке на низком уровне рынка - вместо этого такой отказ был вызван неспособностью арендаторов с низким доходом платить максимальную аренда разрешена законом. [24] Нью-Йорк расширил контроль за арендной платой, чтобы охватить другие муниципалитеты в 2019 году благодаря принятию Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года. [25] С тех пор противники утверждали, что эти новые правила контроля арендной платы препятствуют инвестициям в многоквартирную недвижимость в Нью-Йорке. Город. [26] Законы Нью-Йорка о контроле за арендной платой также подвергались критике за непреднамеренное получение выгоды от состоятельных арендаторов, которые в противном случае могли бы не нуждаться в помощи при аренде. [27] Кроме того, опрос владельцев недвижимости, владеющих или управляющих квартирами со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке, показал, что правила аренды приведут к меньшему количеству несущественных улучшений и профилактического обслуживания в их зданиях. [28]
Калифорния
В Калифорнии введение муниципального контроля за арендной платой последовало за высокой инфляцией 1970-х годов (что привело к постоянному росту арендной платы) [29] : 1 и Постановлению 13 по всему штату 1979 года , которое установило ставку налога на недвижимость на уровне 1% и ограничило ежегодное повышение на уровне 2%. . Возглавляя кампанию по введению в действие Предложения 13, калифорнийский политик Ховард Джарвис пытался убедить арендаторов проголосовать за Предложение 13, утверждая, что арендодатели передадут арендаторам экономию налогов; когда большинству не удалось этого сделать, это стало дополнительным мотивирующим фактором для контроля над арендной платой. [29] : 2
В 1985 году Калифорния приняла Закон Эллиса , лишившего муниципалитетов права запрещать изъятие собственности из сферы аренды после того, как Верховный суд Калифорнии в деле Нэш против города Санта-Моника [30] постановил, что муниципалитеты могут препятствовать «выходу домовладельцев из бизнеса». "и снятие своей собственности с рынка аренды. Новое исследование призывает к реформе закона Эллиса
В 1995 году в пяти городах Калифорнии ( Западный Голливуд , Санта-Моника , Беркли , Восточный Пало-Альто и Котати ) действовали законы о строгом контроле арендной платы или о контроле за вакансиями , когда AB 1164 (известный как Закон об аренде жилья Коста-Хокинс) ) упразднили некоторые элементы постановлений о контроле за арендной платой и полностью отменили строгий контроль за арендной платой в Калифорнии (за исключением особых случаев, таких как парки передвижных домов ). [31] [32] [33]
В 2018 году в рамках общегосударственной инициативы ( Предложение 10 ) была предпринята попытка отменить закон Коста-Хокинс, который, в случае его принятия, позволил бы городам и муниципалитетам ввести в действие «строгие» системы или системы «контроля за вакансиями», позволяющие применять контроль арендной платы к зданиям. построены после 1995 года и позволили бы контролировать арендную плату в отношении домов на одну семью. Все это в настоящее время запрещено компанией Costa-Hawkins. [34] : 1 Предложение не выдержало 59% против 41%. [35] [36] Другая попытка разрешить больший контроль над арендной платой, Предложение 21 Калифорнии 2020 г. , потерпела неудачу с такой же разницей.
Мобильные дома
В некоторых регионах законы о контроле за арендной платой чаще принимаются для парков мобильных домов . [37] Причины, по которым эти законы были приняты, включают в себя владение жителями своими домами при аренде земли, на которой они расположены, высокую стоимость перемещения мобильных домов и потерю стоимости дома при их перемещении. В Калифорнии, например, есть только 13 местных законов о контроле за арендной платой за квартиру, но более 100 местных законов о контроле за арендой мобильных домов. [ Править ] Нет новые мобильные парки домов были построены в Калифорнии с 1991 года [ править ]
Закон
Законы о контроле за арендной платой определяют, какие арендные единицы затронуты, и могут распространяться только на более крупные комплексы или единицы старше определенной даты. Чтобы попытаться не препятствовать инвестициям в новый жилищный фонд, законы о контроле за арендной платой часто исключают новое строительство. Например, Постановление о стабилизации арендной платы Сан-Франциско освобождает от налога все единицы, построенные после 1979 года. [38] Штат Нью-Йорк обычно освобождает от налога единицы, построенные после 1974 года в любой точке штата (хотя владельцы могут согласиться на стабилизацию арендной платы в обмен на налоговые льготы). [39]
Частота и степень повышения арендной платы ограничены, как правило, уровнем инфляции, определяемым Индексом потребительских цен США, или его частью. Сан-Франциско, например, допускает ежегодное повышение арендной платы на 60% от ИПЦ, но не более чем на 7%. [40]
Законы о контроле за арендной платой часто принимаются невыборными комиссиями по контролю за арендной платой. Должностные лица в городском правительстве назначают членов совета, что гарантирует, что смешанное количество арендаторов и владельцев собственности уравновесит их выгоды. Как указано в исследовании Гудмана, типичный совет по контролю за арендной платой в Нью-Йорке состоит из двух арендаторов, двух домовладельцев и одного домовладельца (Gilderbloom & Markham, 1996). [41]
Федеральный закон
Регулирование арендной платы в США является проблемой для каждого штата. В 1921 году Верховный суд США по делу Блок против Хирша [42] большинством голосов постановил, что регулирование арендной платы в округе Колумбия в качестве временной чрезвычайной меры является конституционной, но вскоре после этого в 1924 году в деле Честлтон корп против. Синклер [43] тот же закон был единогласно отменен Верховным судом. После Нового курса 1930-х годов Верховный суд перестал вмешиваться в социально-экономическое законодательство, и все большее число штатов принимало правила. [ Править ] В 1986 случае Фишер против города Беркли , [44] провел в США Верховного суда , что не было никакой несовместимости между арендной платой и Законом Шермана .
Государственное и местное право
Орегон - единственный штат, в котором действует закон о контроле за арендной платой, принятый в 2019 году. [45] В четырех других штатах - Калифорнии , Нью-Йорке , Нью-Джерси и Мэриленде - есть районы, в которых действует определенная форма контроля за арендной платой. [46] округ Колумбия также имеет контроль за арендную плату для некоторых арендных единиц; собственность, находящаяся в государственной собственности или при содействии, собственность, построенная в 1978 году или позже, и собственность, находящаяся во владении собственника с менее чем пятью арендуемыми объектами, освобождены от действия закона DC о контроле за арендной платой. [47]
Тридцать семь штатов либо запрещают, либо вытесняют контроль за арендной платой, в то время как восемь штатов разрешают своим городам вводить контроль за арендной платой, но не имеют городов, в которых он реализован. [8] [9]
По состоянию на 2019 год около 182 муниципалитетов США имеют контроль за арендной платой: 99 в Нью-Джерси, 63 в Нью-Йорке, 18 в Калифорнии, один в Мэриленде и Вашингтоне, округ Колумбия [46] . Пять самых густонаселенных городов с контролем за арендной платой: Нью-Йорк ; Лос-Анджелес ; Сан-Франциско ; Окленд ; и Вашингтон, округ Колумбия [46] Единственным муниципалитетом Мэриленда, контролирующим арендную плату, является Такома-Парк . [48]
Влияние
Экономисты сходятся во мнении, что контроль за арендной платой снижает качество и количество жилья. [49] [50] : 106 [51] : 204 [52] : 1 Обзор экономической литературы за 2009 год [50] : 106, сделанный Блэром Дженкинсом, обнаружил, что «экономисты достигли редкого консенсуса: контроль арендной платы создает гораздо больше. проблемы, чем решает ». [50] : 105 [53] : 1 [54] : 1 [55] : 1 В исследовании 2013 года, проведенном Питером Татианом из « Института урбанистики» ( аналитический центр, оба исследования, проведенного в рамках экономического исследования контроля над арендной платой), оба эти направления были «либеральными» [56] и «независимый» [57] [58] ), он заявил, что «вывод, похоже, таков, что стабилизация арендной платы плохо защищает своих предполагаемых бенефициаров - бедных или уязвимых арендаторов - потому что преследование льготы очень случайны », и пришел к выводу, что:« Учитывая текущие исследования, кажется, мало что можно сказать в пользу контроля над арендной платой ». [53] : 1 [59] : 1 [60] : 1 Два экономиста из противоположных сторон политического спектра, лауреат Нобелевской премии Пол Кругман (который идентифицирует себя как американский либерал или европейский социал-демократ ) [61] и Томас Соуэлл , ( который заявил, что « либертарианец » может лучше всего описать его взгляды) [62] : 1 критиковали регулирование арендной платы как плохую экономику, которая, несмотря на свои благие намерения, приводит к уменьшению количества жилья, повышению цен и усугублению разрушения городов . [52] : 1 [63] : 4 [62] : 1 В 1946 году экономисты Милтон Фридман и Джордж Дж. Стиглер писали : «Таким образом, потолки арендной платы вызывают случайное и произвольное распределение пространства, неэффективное использование пространства, замедление новое строительство и продление срока аренды на неопределенный срок или субсидирование нового строительства и будущая депрессия в жилом доме ». [64]
Исторически существовало два типа контроля арендной платы - контроль вакантных площадей (где уровень арендной платы за квартиру контролируется независимо от того, остается ли арендатор в квартире или нет) и отказ от контроля за вакансией (когда уровень арендной платы контролируется только в то время как существующий арендатор). остается в блоке). В Калифорнии до 1997 года были разрешены оба типа (законопроект Коста / Хокинс, принятый в этом году, отменил положения о контроле за вакансиями). Исследование, проведенное в 1990 году в Санта-Монике, Калифорния, показало, что контроль за вакансиями в этом городе защищает существующих арендаторов (меньший рост арендной платы и более длительная стабильность). Однако такая политика потенциально отпугивала инвесторов от строительства новых арендных единиц. [65]
Исследование 2000 года, в котором сравнивались приграничные районы четырех калифорнийских городов, имеющих положения о контроле за вакансиями (Санта-Моника, Беркли, Западный Голливуд, Восточный Пало-Альто), с приграничными районами прилегающих юрисдикций (два из которых разрешили отмену контроля за вакансиями, включая Лос-Анджелес, и два из которых не было контроля арендной платы) показали, что существующие арендаторы в городах с контролем вакантности имели более низкую арендную плату и более длительный срок владения, чем в сравниваемых районах. Таким образом, постановления помогли защитить существующих арендаторов и, следовательно, повысили стабильность сообщества. Однако за 10-летний период в приграничных районах городов с контролируемой вакантностью было создано меньше новых арендных единиц. [66]
Исследование, в котором сравнивались эффекты местных мер по контролю арендной платы (как контроль за вакансиями, так и отказ от контроля за вакансиями) с другими мерами по управлению ростом на местном уровне в 490 городах и округах Калифорнии (включая все крупнейшие), показало, что контроль за арендной платой был сильнее, чем индивидуальные ограничения на землепользование ( но не совокупный эффект всех ограничений роста) в сокращении количества сдаваемых в аренду единиц, построенных в период с 1980 по 1990 год. [67] Меры (как контроль арендной платы, так и управление ростом) помогли переместить новое строительство из мегаполисов в внутренние районы штата. особенно затронуты группы населения с низким доходом и меньшинства.
В 1994 году избиратели Сан-Франциско выступили с инициативой голосования, которая расширила существующие в городе законы о контроле за арендной платой, включив в него небольшие многоквартирные квартиры с четырьмя или менее квартирами, построенные до 1980 года (около 30% арендного жилищного фонда города в то время). . [68] : 7 [69] : 1 [70] : 1 В 2017 году экономический исследователь из Стэнфорда Ребекка Даймонд и другие опубликовали исследование, в котором изучалось влияние этого конкретного закона о контроле арендной платы на арендные единицы, недавно контролируемые, по сравнению с единицами аналогичного стиля ( многоквартирные квартиры с четырьмя или менее квартирами), не находящиеся под контролем арендной платы (построенные после 1980 года), а также влияние этого закона на общий объем арендной платы в городе и на общие цены аренды в городе за период с 1995 по 2012 год. [69] [70] [71] [72] : 1 [73] : 1 [74] Они обнаружили, что, хотя законы Сан-Франциско о контроле за арендной платой приносили пользу арендаторам, у которых была квартира с контролируемой арендной платой, это также привело к тому, что арендодатели удалили 30% квартир. в исследовании рынка аренды (путем преобразования в кондоминиумы или ТИЦ ), что привело к сокращению общего числа арендных единиц по всему городу на 15% и к увеличению арендной платы в целом по городу на 7%. [68] : 1,44 [69] [70] : 1 [71] [72] Авторы заявили, что «эта замена арендуемого жилья, занимаемого владельцем, и элитного нового строительства, вероятно, способствовала джентрификации Сан-Франциско, поскольку эти типы недвижимости обслуживают людей с более высоким доходом ". [68] : 3 [69] [70] : 1 [71] [72] [73] : 1 Авторы также отметили, что «... принуждение домовладельцев к страхованию от повышения арендной платы приводит к большим убыткам арендаторов. Если общество желая обеспечить социальное страхование от повышения арендной платы, было бы более желательно предлагать эту субсидию в форме государственной субсидии или налоговой льготы. Это устранило бы стимулы домовладельцев к сокращению предложения жилья и могло бы обеспечить домохозяйства желаемой страховкой. " [68] : 44 [69] : 1 [70] : 1 [71] : 1 [72] : 1 [73] : 1 [74] : 1
Рынок аренды жилья страдает от асимметрии информации и высоких операционных издержек . Как правило, арендодатель имеет больше информации о доме, чем потенциальный арендатор может обоснованно обнаружить. Более того, как только арендатор переезжает, затраты на переезд очень высоки. Недобросовестные арендодатели могут скрыть недостатки и, если арендатор пожалуется, пригрозить повысить арендную плату по окончании срока аренды . При контроле арендной платы арендаторы могут требовать устранения скрытых дефектов, если они существуют, в соответствии с требованиями строительных норм , не опасаясь ответного повышения арендной платы. Таким образом, контроль за арендной платой мог бы отчасти компенсировать неэффективность жилищного рынка. [1] : 1 [75] В старых зданиях контроль за арендной платой может расширить стимулы для ремонта отдельных единиц: арендаторы могут вкладывать капитал и свои собственные деньги в улучшение своих домов, если они защищены от домовладельцев, пытающихся получить добавленную стоимость, [76 ] [77] [ необходима цитата ], в то время как снятие контроля над вакансиями сохраняет финансовый стимул арендодателей ремонтировать пустующие квартиры, потому что это позволяет им повторно сдавать в аренду по рыночной стоимости.
Согласно обзору нового исследования Ребекки Даймонд за 2018 год, новое исследование показало, что контроль арендной платы приносит пользу арендаторам в краткосрочной перспективе, но имеет неблагоприятные последствия для арендаторов и стабильности района в долгосрочной перспективе, снижая доступность по цене, увеличивая джентрификацию и создавая негативные последствия. вторичные эффекты для близлежащих районов. [78] Арендодатели часто реагировали на политику контроля арендной платы, преобразовывая арендную плату в здания, освобожденные от контроля арендной платы, или позволяя арендной плате снижаться. [78]
В рабочем документе NBER за 2019 год, в котором оценивалась эффективность различных государственных политик обеспечения доступности жилья, было обнаружено, что более адресный контроль за арендной платой (в отношении самых нуждающихся домохозяйств) может способствовать повышению благосостояния. [79] В исследовании 2021 года была смоделирована политика контроля арендной платы и обнаружено, что она может повышать цены на жилье и сокращать количество жилья, но что «хорошо продуманный контроль арендной платы может помочь политикам стабилизировать динамику рынка жилья, даже не создавая искажений на рынке жилья». [80]
Комментарий
В 2000 году обозреватель New York Times и экономист Принстонского университета Пол Кругман опубликовал часто цитируемую колонку о контроле за арендной платой. [81] Он писал: «Анализ регулирования ренты - один из наиболее понятных вопросов во всей экономике и - во всяком случае среди экономистов - один из наименее спорных. В 1992 году опрос Американской экономической ассоциации показал, что 93% его члены соглашаются, что «потолок арендной платы снижает качество и количество жилья».
В свете недавней законодательной деятельности и инициатив по проведению голосования несколько редакционных коллегий высказались по поводу контроля за арендной платой. В марте 2019 года газета Chicago Tribune отметила [82]: «Расходы по контролю за арендной платой будут нести весь город таким образом, что со временем Чикаго станет хуже. Даже для многих арендаторов». В сентябре 2019 года газета Washington Post утверждала [83]: «Законы о контролируемой арендной плате могут быть полезны для некоторых привилегированных бенефициаров, которые часто не являются теми людьми, которые действительно нуждаются в помощи. Но они вредны для многих других». В сентябре 2019 года Wall Street Journal написал [84]: «Экономисты всех мастей согласны с тем, что контроль арендной платы не работает. По данным опроса 2012 года, проведенного IGM Forum, всего 2% считают, что он имеет положительный эффект».
Активисты по защите прав арендаторов утверждают, что контроль арендной платы необходим во времена долгосрочной нехватки жилья (см. Дефицит жилья в Калифорнии ), чтобы уменьшить человеческие страдания, вызванные повышением арендной платы и бездомностью, возникающей в результате выселения людей, которые больше не могут позволить себе повышение арендной платы. [85] : 1 Милтон Фридман утверждал, что контроль арендной платы ограничивает права собственности владельцев собственности [64], поскольку он ограничивает их действия со своей собственностью, требуя подачи петиций и других процедур по закону до принятия мер против арендатора.
Смотрите также
- Доступное жилье
- Потолок цен
- Субсидируемое жилье
- Контроль аренды в Нью-Йорке
- Контроль арендной платы в Калифорнии
- Регулирование арендной платы
Люди
- Дон А. Аллен , член Ассамблеи штата Калифорния и городского совета Лос-Анджелеса в 1940-х и 1950-х годах, призвал отменить контроль за арендной платой в военное время в Лос-Анджелесе.
Заметки
- ^ a b c Круз, Кристиан (19 января 2009 г.). «Плюсы и минусы контроля арендной платы» . Глобальный гид по недвижимости. Архивировано 27 февраля 2010 года . Проверено 5 августа 2018 .
- ^ Баумоль, Уильям Дж; Блиндер, Алан С. (1994). Принципы экономики и политика (6-е изд.). Драйден Пресс. п. 92-93, 379. ISBN 0-03-098927-2.
- ^ Кутер, Роберт; Улен, Томас (1997). Право и экономика 2-е издание . Эддисон-Уэсли. п. 32-33.
- ^ Давид А. Бесанко; Рональд Р. Брейтигам (2008). «10,5». Микроэкономика (3-е изд.). Хобокен, Нью-Джерси : John Wiley & Sons. С. 374–377. ISBN 978-0470-04924-2.
- ^ Б. Дуглас Бернхейм; Майкл Д Уинстон (2008). Микроэкономика (1-е изд.). МакГроу-Хилл Ирвин. п. 565. ISBN 978-0-07-290027-9.
- ^ Догерти, Конор (12 октября 2018 г.). «Почему контроль арендной платы - это громоотвод» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 26 марта 2019 .
И все же экономисты как правого, так и левого толка почти единодушны в том, что контроль за арендной платой в долгосрочной перспективе усугубляет жилищные проблемы.
- ^ Мэнкью, Н. Грегори (2015). Принципы экономики . Бостон, Массачусетс: Cengage Learning. п. 31. ISBN 978-1-305-58512-6.
- ^ а б в «Законы о контроле за арендной платой со стороны государства» . Национальный совет по многоквартирному жилью. 20 сентября 2019. Архивировано (PDF) из оригинала 2018-08-03 . Проверено 10 февраля 2020 .
- ^ а б в «Государственные законы США о контроле за арендной платой» . rentprep.com. Архивировано 18 сентября 2019 года . Проверено 18 сентября 2019 .
- ^ Перейра, Иван (11.01.2015). «Битва нависает над законом о стабилизации арендной платы Нью-Йорка» . Newsday . Архивировано 21 февраля 2015 года . Проверено 4 декабря 2018 .
- ^ Вайнер, Аарон (12 декабря 2014 г.). «Потеря контроля - законы о контроле за арендной платой округа Колумбия должны обеспечивать доступное жилье. Так как же домовладельцы продолжают их обходить?» . Газета Вашингтона . Архивировано 26 мая 2016 года . Проверено 4 декабря 2018 .
- ^ Катлер, Ким-Май (2014-04-14). «Как роющие совы приводят к рвоте анархистов (или объяснение жилищного кризиса в Сан-Франциско)» . TechCrunch . Архивировано 30 апреля 2014 года . Проверено 4 декабря 2018 .
- ^ Бергман, Бен (12 сентября 2014 г.). "LA Rent: Был ли успешен контроль арендной платы в Лос-Анджелесе?" . Общественное радио Южной Калифорнии . Архивировано 13 сентября 2014 года . Проверено 4 декабря 2018 .
- ^ Ингбер, Саша (27 февраля 2019 г.). «Орегон намерен принять первый закон о контроле за арендной платой в масштабе штата» . NPR.org . Архивировано 06 марта 2019 года . Проверено 6 марта 2019 .
- ^ Ньюс, Эллиот (28 февраля 2019 г.). «Губернатор Орегона Кейт Браун подписывает первый в стране закон о контроле за арендной платой» . OregonLive. Архивировано 05 марта 2019 года . Проверено 6 марта 2019 .
- ^ а б «История дебатов о контроле над арендной платой в Калифорнии» . Нет места лучше дома . Архивировано 26 сентября 2020 года . Проверено 28 ноября 2020 .
- ^ Калифорния, Департамент по делам потребителей, штат. «Книга арендодателя / арендатора - Департамент по делам потребителей Калифорнии» . www.dca.ca.gov . Архивировано 10 октября 2017 года . Проверено 6 февраля 2008 .
- ^ Статистика выборов в Массачусетсе 1994: вопрос бюллетеня № 9 . [Бостон?]: Подразделение. 1994 г.
- ^ Поллаковски, Генри (май 2003 г.). «Контроль арендной платы и жилищные инвестиции: свидетельства дерегулирования в Кембридже, Массачусетс» (PDF) . MIT Центр Недвижимости . Архивировано 21 октября 2019 года (PDF) . Проверено 21 октября 2019 года .
- ^ «Библиотека Municode» . library.municode.com . Архивировано 9 марта 2021 года . Проверено 9 декабря 2020 .
- ^ «Временное прекращение выселения жилых домов для предотвращения дальнейшего распространения COVID-19» . Федеральный регистр . 2020-09-04. Архивировано 9 декабря 2020 года . Проверено 9 декабря 2020 .
- ^ «История регулирования арендной платы» . www.tenant.net . Архивировано 6 мая 2004 года . Проверено 15 апреля 2004 .
- ^ «Информационный бюллетень по контролю арендной платы» . Архивировано из оригинала на 2005-05-09.
- ^ а б Плакинс, Ава (31 января 1983 г.). «Плач домовладельца» . Журнал "Нью-Йорк" . Архивировано 9 марта 2021 года . Проверено 25 февраля 2019 года .
- ^ «Законопроект Сената штата Нью-Йорк S6458» . Сенат штата Нью-Йорк . 2019-06-11. Архивировано 20 июля 2019 года . Проверено 21 октября 2019 .
- ^ Правление, Редакция. «Мнение | Контроль над арендной платой» . WSJ . Архивировано 21 октября 2019 года . Проверено 21 октября 2019 .
- ^ Луи, Эррол. «Законы об аренде - это благосостояние для богатых: Нью-Йорку пора умно поговорить о системе регулирования дорогостоящего жилья» . nydailynews.com . Архивировано 11 ноября 2019 года . Проверено 21 октября 2019 .
- ^ REW (28.08.2019). «Владельцы сокращают расходы, увольняют рабочих, поскольку государственные квартплаты начинают кусаться» . Еженедельник по недвижимости . Архивировано 21 октября 2019 года . Проверено 21 октября 2019 .
- ^ а б Форбс, Джим; Шеридан, Мэтью (1999-06-01). «Рождение контроля над арендной платой в Сан-Франциско» . Квартирная ассоциация Сан-Франциско. Архивировано из оригинала на 2008-07-20 . Проверено 5 августа 2018 .
- ^ «Нэш против города Санта-Моника (1984)» . Justia . 1984-10-25. Архивировано 2 декабря 2015 года . Проверено 5 августа 2018 .
- ^ «Текст счета AB1164» . Архивировано 18 декабря 2014 года . Проверено 1 декабря 2007 .
- ^ «Разделы Гражданского кодекса Калифорнии 1954.50-1954.535» . Архивировано 11 февраля 2012 года . Проверено 1 декабря 2007 .
- ^ Питер Драйер (14 мая 1997 г.). «Дерегулирование арендной платы в Калифорнии и Массачусетсе: политика, политика и последствия - Часть II» . Архивировано 22 октября 2007 года . Проверено 18 октября 2007 года .
- ^ Мерфи, Кэти (2018-11-06). «Калифорнийская мера по контролю за арендной платой потерпела поражение» . Новости Сан-Хосе Меркьюри . Архивировано 17 ноября 2018 года . Проверено 25 ноября 2018 .
- ^ "Меры государственного голосования" (PDF) . Государственный секретарь Калифорнии . Архивировано (PDF) из оригинала на 2019-01-08 . Проверено 3 марта 2019 .
Итого по штату 4,949,543 7,251,443% 40,6% 59,4%
- ^ «Предложение штата Калифорния 10, Инициатива по контролю за арендной платой (2018 г.)» . Архивировано 25 февраля 2019 года . Проверено 4 марта 2019 .
- ^ Хирш, Вернер З. (1988-09-01). «Исследование эффектов контроля аренды парка мобильных домов» . Журнал экономики города . 24 (2): 212–226. DOI : 10.1016 / 0094-1190 (88) 90039-3 . ISSN 0094-1190 . Архивировано 9 марта 2021 года . Проверено 26 февраля 2021 .
- ^ «Совет по аренде Сан-Франциско: Информационный бюллетень 1 - Общая информация» .
- ^ «Архивная копия» . Архивировано 15 февраля 2008 года . Проверено 17 января 2008 .CS1 maint: заархивированная копия как заголовок ( ссылка )
- ^ «СТАБИЛИЗАЦИЯ ЖИЛОЙ АРЕНДЫ И АРБИТРАЖНЫЙ СОВЕТ ГОРОДА САН-ФРАНЦИСКО, САН-ФРАНЦИСКО Раздел 1.12» . Проверено 29 марта 2015 .
- ^ Gilderbloom, Джон I .; Маркхэм, Джон П. (2016). «Умеренный контроль арендной платы: шестьдесят городов за 20 лет». Журнал по городским делам . 18 (4): 409–430. DOI : 10.1111 / j.1467-9906.1996.tb00388.x .
- ^ 256 США 135 (1921)
- ^ 264 США 543 (1924)
- ^ 475 США 260 (1986)
- ^ Эллиот Njus, Как первый-в-нации аренду управления юридической работы Орегона? Краткое руководство. Архивировано 11 декабря 2020 г. в Wayback Machine , The Oregonian / OregonLive (6 марта 2019 г.).
- ^ a b c Прасанна Раджашекаран, Марк Трескон и Соломон Грин, Контроль арендной платы: что исследования говорят нам об эффективности местных действий? Архивировано 22 января 2021 года в Wayback Machine , Urban Institute (январь 2019 года).
- ^ Питер А. Татиан и Эшли Уильямс, Отчет о контроле арендной платы для округа Колумбия, подготовленный NeighborhoodInfo DC. Архивировано 01 января 2021 года в Wayback Machine , Городской институт (июнь 2011 г.).
- ↑ Армандо Трулл, « Арендная плата в здании Takoma Park Building помогает спровоцировать дебаты по поводу защиты арендаторов в Мэриленде». Архивировано 9 марта 2021 года в Wayback Machine , WAMU (17 сентября 2015 г.).
- ^ «Архивная копия» . www.igmchicago.org . Архивировано 8 августа 2020 года . Проверено 21 октября 2019 .CS1 maint: заархивированная копия как заголовок ( ссылка )
- ^ а б в Дженкинс, Блэр (1 января 2009 г.). «Контроль арендной платы: согласны ли экономисты?» (PDF) . Американский институт экономических исследований . Архивировано (PDF) из оригинала 29.09.2017 . Проверено 14 августа 2018 .
- ^ Олстон, Ричард М .; Кёрл-младший; Воан, Майкл Б. (1992-05-01). «Есть ли консенсус среди экономистов 1990-х годов?» (PDF) . Американский экономический обзор . 82 (2): 203–209. JSTOR 2117401 . Архивировано (PDF) из оригинала 01.09.2006.
- ^ а б Кругман, Пол (7 июня 2000 г.). «Расчеты; Арендное дело» . Нью-Йорк Таймс . Архивировано 6 апреля 2009 года . Проверено 10 августа 2018 .
- ^ а б Татьяна, Петр (02.01.2013). "Хорошая ли политика контроля арендной платы?" . Городской институт . Архивировано 3 июля 2015 года . Проверено 19 августа 2018 .
- ^ Бейер, Скотт (24 апреля 2015 г.). «Как иронично: города Америки с контролируемой арендной платой являются наименее доступными» . Forbes . Архивировано 19 июля 2015 года . Проверено 11 сентября 2018 .
- ^ Вальдес, Роджер (2017-12-18). «Контроль арендной платы не помогает арендаторам: некоторые в штате Вашингтон все равно хотят его попробовать» . Forbes . Архивировано 23 декабря 2017 года . Проверено 13 сентября 2018 .
- ^ Рич, Спенсер (1988-06-12). "Институт урбанистики, ведущий либеральный аналитический центр, отмечает 20-летний юбилей" . Лос-Анджелес Таймс . Архивировано 01 июля 2010 года . Проверено 20 августа 2018 .
- ^ Коэн, Рик (12 декабря 2014 г.). «Внутренняя работа аналитических центров: Transparify дает нам хороший обзор» . Ежеквартально для некоммерческих организаций . Архивировано 31 мая 2016 года . Проверено 20 августа 2018 .
... Urban Institute и другие, как правило, считаются беспристрастными или посредниками.
- ^ Маклин, Джим (20 ноября 2014 г.). «Больницы Канзаса продолжают кампанию по расширению Medicaid» . Канзасский институт здоровья. Архивировано 16 декабря 2014 года . Проверено 20 августа 2018 .
... внепартийный городской институт, ...
- ^ Пендер, Кэтлин (10 сентября 2016 г.). «Контроль над арендной платой распространяется на пригороды Bay Area, к разочарованию экономистов» . Хроники Сан-Франциско . Архивировано 8 октября 2016 года . Проверено 18 августа 2018 .
- ^ Джаффе, Эрик (2013-04-09). «Некоторые люди совершают безумные поступки из-за квартиры с контролируемой арендной платой в Нью-Йорке» . CityLab - Атлантика . Архивировано 12 сентября 2018 года . Проверено 11 сентября 2018 .
- ^ "Nobelpristagaren i ekonomi 2008: Paul Krugman" Архивировано 10 сентября 2013 г. в Wayback Machine , речь Пола Кругмана (последнее посещение -26 декабря 2008 г.)
- ^ а б Сохилл, Рэй (1999-11-10). «Черное и правое - Томас Соуэлл говорит о высокомерии либеральных элит и одиночестве черных консерваторов» . Салон . Архивировано 07 декабря 2011 года . Проверено 22 сентября 2018 .
- ^ Соуэлл, Томас. 2008. Экономические факты и заблуждения. Основные книги, ISBN 0-465-00349-4 .
- ^ а б Фридман, Милтон Д. (21 февраля 2011 г.). «Крыши или потолки? Текущая жилищная проблема - Милтон Д. Фридман» . Архивировано 9 марта 2021 года . Проверено 27 сентября 2011 года .
- ^ Левин, Нед; Григсби, Дж. Юджин; Хескин, Аллан Д. (1990). «Кому выгоден контроль арендной платы? Влияние на арендаторов в Санта-Монике, Калифорния». Журнал Американской ассоциации планирования . 56 (2): 140–152. DOI : 10.1080 / 01944369008975755 .
- ^ Хескин, Аллан Д .; Левин, Нед; Гаррет, Марк (2000). «Эффекты управления вакансиями: пространственный анализ четырех городов Калифорнии». Журнал Американской ассоциации планирования . 66 (2): 162–176. DOI : 10.1080 / 01944360008976096 . S2CID 153160869 .
- ^ Левин, Нед (1 ноября 1999 г.). «Влияние местного контроля роста на производство жилья в регионах и перераспределение населения в Калифорнии». Городские исследования . 36 (12): 2047–2068. DOI : 10.1080 / 0042098992539 . S2CID 153734844 .
- ^ а б в г Даймонд, Ребекка; Маккуэйд, Тим; Цянь, Франклин (2017-10-11). «Влияние расширения контроля над арендной платой на арендаторов, домовладельцев и неравенство: данные из Сан-Франциско» (PDF) . Национальное бюро экономических исследований . Архивировано (PDF) из оригинала на 2018-08-03 . Проверено 7 августа 2018 .
- ^ а б в г д Мерфи, Кэти (2017-11-02). «Политика контроля над арендной платой, вероятно, способствовала облагораживанию Сан-Франциско», - говорится в исследовании. Пока в Калифорнии обсуждают пределы арендной платы, экономисты предлагают предостережение » . Новости Сан-Хосе Меркьюри . Архивировано 4 января 2018 года . Проверено 7 августа 2018 .
- ^ а б в г д Чыонг, Кевин (2017-11-09). «Контроль арендной платы связан с джентрификацией в Сан-Франциско, говорится в исследовании Стэнфорда» . Деловые журналы американского города . Архивировано 02 декабря 2018 года . Проверено 1 декабря 2018 .
- ^ а б в г Робертсон, Мишель (03.11.2017). «Политика контроля над арендной платой, вероятно,« подпитывала »джентрификацию Сан-Франциско, - говорят экономисты из Стэнфорда» . Хроники Сан-Франциско . Архивировано 03 декабря 2017 года . Проверено 7 августа 2018 .
- ^ а б в г Дельгадилло, Натали (14 февраля 2018 г.). «Приносит ли контроль арендной платы больше вреда, чем пользы? - Новое исследование показывает, что политика, направленная на удержание арендной платы на низком уровне, фактически поднимает ее в целом, сокращает арендный фонд и облагораживание топлива» . Управляющий . Архивировано 22 февраля 2018 года . Проверено 7 августа 2018 .
- ^ а б в Мисра, Танви (29 января 2018 г.). «Контроль арендной платы: расплата» . CityLab . Архивировано 01 февраля 2018 года . Проверено 30 ноября 2018 .
- ^ а б Эндрюс, Эдмунд (02.02.2018). «Победители и проигравшие в системе управления арендной платой - арендная плата в жарких городах зашкаливает, поэтому ведется охота за лучшим способом защитить жильцов от того, что их дома вымогают ценой» . Стэнфордская высшая школа бизнеса . Архивировано 9 марта 2018 года . Проверено 11 декабря 2018 .
- ^ Раэсс, Паскаль; фон Унгерн-Штернберг, Томас (2002). «Модель регулирования рынка арендного жилья». Региональная наука и экономика города . 32 (4): 475–500. DOI : 10.1016 / S0166-0462 (01) 00093-X .
- ^ Чапек, Стелла М (1992). Сообщество против товара: арендаторы и американский город . ISBN 9780791498439. Архивировано 9 марта 2021 года . Проверено 26 февраля 2021 .
- ^ «Предыстория» . Арендаторы чердаков Нижнего Манхэттена. 2002-01-01. Архивировано из оригинала на 2012-06-29.
Уже в середине 1960-х художники начали осваивать экономически депрессивную производственную зону нижнего Манхэттена, известную как Сохо, где они нашли доступные «сырые» или «как есть» пространства, достаточно большие для жизни и работы (например, чердаки). Обрадовавшись получению арендной платы за эти часто заброшенные, заброшенные помещения, владельцы коммерческой недвижимости приветствовали и поощряли заселение своих домов жилыми помещениями. Используя собственный капитал, художники отремонтировали свои арендованные лофты, превратив их в жилые / рабочие студии, установив водопроводную и электрическую арматуру вместе с другими улучшениями - как правило, за свой счет. Городские власти, в равной степени обрадованные стабилизацией базы налога на недвижимость, закрыли глаза на тот факт, что ни одно из этих зданий не имело Свидетельства о заселении.
- ^ а б Даймонд, Ребекка (2018-10-18). «Что экономические данные говорят нам о влиянии контроля над арендной платой?» . Брукингс . Проверено 23 марта 2021 .
- ^ «Исследования показывают преимущества подхода к доступному жилью десятилетней давности. NewsRoom» . Архивировано 07 ноября 2020 года . Проверено 25 февраля 2021 .
- ^ «Спекулятивные рынки жилья и контроль арендной платы: выводы из нелинейной экономической динамики - Н. Шмитт, Ф. Вестерхофф» . DOI : 10.1007 / s11403-020-00312-3 . Цитировать журнал требует
|journal=
( помощь ) - ^ Кругман, Пол (2000-06-07). «Мнение | Расчеты; Аренда» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Архивировано 24 марта 2017 года . Проверено 21 октября 2019 .
- ^ Правление, Редакция. «Контроль над арендной платой принесет пользу некоторым арендаторам, но лишит Чикаго жизнеспособности» . chicagotribune.com . Архивировано 21 октября 2019 года . Проверено 21 октября 2019 .
- ^ Правление, Редакция. «Мнение | Экономисты правы: контроль арендной платы - это плохо» . Вашингтон Пост . Архивировано 21 октября 2019 года . Проверено 21 октября 2019 .
- ^ Правление, Редакция. "Мнение | Национальный контроль арендной платы Берни" . WSJ . Архивировано 21 октября 2019 года . Проверено 21 октября 2019 .
- ^ Баутиста, Рафаэль (2018-05-02). «В Калифорнии контроль арендной платы необходим для защиты работающих семей» . Сан-Диего Юнион-Трибюн . Архивировано 03 мая 2018 года . Проверено 9 августа 2018 .
Рекомендации
- Баар, Кеннет К. (1983). «Рекомендации по разработке законов о контроле за арендной платой: уроки десятилетия». Обзор закона Рутгерса, Vol. 35 № 4 (лето 1983 г.).
- Баар, Кеннет К. (1992). «Право продавать передвижной дом промышленного производства« Im »на площади с контролируемой арендной платой в парке передвижных домов« Im »: действующее регулирование или неконституционное взятие?» Городской юрист, Vol. 24 с. 157–221.
- Блок, Уолтер (2008). «Контроль арендной платы» . В Дэвид Р. Хендерсон (ред.). Краткая энциклопедия экономики (2-е изд.). Библиотека экономики и свободы . ISBN 978-0-86597-665-8. OCLC 237794267 .
- Даунс, Энтони (1996). Переоценка контроля за арендной платой за жилую недвижимость . Вашингтон, округ Колумбия: Институт городских земель, ISBN 0-87420-801-7 .
- Фридман, Милтон и Джордж Дж. Стиглер (1946). Крыши или потолки? Актуальная жилищная проблема . Ирвингтон-он-Гудзон, Нью-Йорк: Фонд экономического образования.
- Гилдерблум, Джон И. , редактор (1981). Контроль арендной платы: справочник . Центр альтернативной политики; 3-е издание, 1 июня 1981 г. ISBN 0-938806-01-7 .
- Китинг, Деннис, редактор (1998). Контроль арендной платы: регулирование и рынок жилья . Центр исследований городской политики, ISBN 0-88285-159-4 .
- Макдонаф, Кристина (2007). «Контроль арендной платы и стабилизация арендной платы как формы регулирования и физического изъятия». Обзор законодательства Бостонского колледжа по вопросам окружающей среды, Vol. 34 с. 361–85.
- Нибанк, Пол Л., редактор (1986). Дебаты о контроле над арендной платой . Пресса Университета Северной Каролины, ISBN 0-8078-1670-1 .
- Такер, Уильям (1991). Зонирование, контроль арендной платы и доступное жилье . ISBN 0-932790-78-X .
- Тернер, Марджери Остин (1990). Влияние контроля арендной платы на рынок жилья . Вашингтон, округ Колумбия: Издательство городского института, ISBN 0-87766-443-9 .
- Gilderbloom, Джон I .; Маркхэм, Джон П. (1996). «Умеренный контроль арендной платы: шестьдесят городов за 20 лет». Журнал по городским делам . 18 (4): 409–430. DOI : 10.1111 / j.1467-9906.1996.tb00388.x .
Внешние ссылки
- Контроль арендной платы по всему миру: плюсы и минусы
- Города Калифорнии с контролем арендной платы
- дополнительные города Калифорнии с регулированием арендной платы
- Сообщества Нью-Йорка с контролем арендной платы
- Статья про контроль аренды от tenant.net
- Статья в New York Magazine о контроле за арендной платой, включая интервью с арендаторами
- Контроль арендной платы в новом тысячелетии Деннис Китинг
- Альманах по вопросам политики - Контроль арендной платы
- Контроль арендной платы и жилищные инвестиции
- Статья о контроле за арендной платой из журнала Dollars & Sense
- Четыре тысячи лет контроля над ценами - Институт Мизеса
- Аренда стабилизированных квартир снова подорожает! - Лучшая аренда в Нью-Йорке