Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску
Информацию о гонораре, который должны платить федеральные правонарушители США, см. В разделе « Специальная оценка осужденных» .

Специальная оценка является термином , используемым в США для обозначения уникального заряда , что государственные единицы могут оценить против реальных недвижимости земельных участков для определенных общественных проектов. Этот сбор взимается в определенной географической зоне, известной как район специальной оценки (SAD). Специальная оценка может взиматься только с участков недвижимости, которые были определены как получившие прямую и уникальную «выгоду» от государственного проекта. [1]

Примеры [ править ]

Наиболее широко известные специальные оценки - это сборы, взимаемые с земель при прокладке линий питьевой воды ; при прокладке канализационных линий; или когда улицы вымощены бетоном или другим непроницаемым покрытием. Однако специальные налоговые сборы могут взиматься для других целей, включая полицию или противопожарную охрану , парковочные конструкции, уличное освещение и многие другие цели, разрешенные законами штата и местного самоуправления.

Хотя вариации концепции специальных оценок существовали в ряде стран мира с 1600-х годов [2], в США специальная оценка более формально определяется в судебном порядке как вознаграждение, которое правительственная единица может требовать от владельцев собственности для финансирования. общественный проект, который создает «выгоду» для собственности, расположенной в пределах особой географической зоны, известной как район специальной оценки.

Некоторые утверждают, что этот налог способствует постоянно увеличивающемуся разрыву между уровнем жизни богатых и бедных. [3]Такие аргументы рассказывают только часть истории. [Следующее ужасно нелогично и слабо аргументировано.] Аргумент может быть уместным для неправомерно взимаемых специальных оценок, но надлежащим образом взимаемые специальные оценки требуют, чтобы владелец собственности извлек выгоду из измеримого увеличения рынка недвижимости. значение. (См. Ссылку 1). Сумма налога ограничена этим «измеримым» увеличением стоимости. Кроме того, в качестве общего принципа большинство налоговых законов признают ограниченные финансовые ресурсы пожилых людей, инвалидов и инвалидов. В некоторых законодательных актах предусмотрены льготы и отсрочки от уплаты специального сбора. Аргументы против налога, основанного на уровне жизни, могут не признавать важность обеспечения владельцев земли чистой питьевой водой или услугами канализации. Ну наконец то,такие аргументы могут не в полной мере учитывать выгоды для людей, животных и растений в экосистеме, защищенной общественными улучшениями, такими как инфраструктура очистки сточных вод. Плохо составленное налоговое законодательство вполне может создать неуместное бремя для налогоплательщика и рассматриваться с пренебрежением.

Район специальной оценки [ править ]

Специальный район Оценка (SAD) является географической областью , в которой рыночная стоимость недвижимости усиливаются в связи с влиянием общественного улучшения и в котором налог распределяется возмещением расходов публичного улучшения. [4]

Индивидуальные сборы за специальную аттестацию могут взиматься только в районе специальной оценки (SAD), который является одним из двух видов географических районов, обычно связанных со специальным оценочным сбором.

Другой вид географической зоны - это «район обслуживания». Обстоятельства различаются в зависимости от законов разных штатов, но существенная отличительная черта между этими двумя типами районов заключается в следующем: район обслуживания состоит из всех отдельных участков земли, которые так или иначе связаны с общественными благоустройствами, для которых должна проводиться специальная оценка. взимается. Район специальной оценки состоит только из тех объектов, которые в соответствии с действующим законодательством определены как получившие особую и уникальную «выгоду» от общественного благоустройства.

Примерами объектов недвижимости, которые могут быть каким-либо образом связаны с общественным благоустройством и, следовательно, включены в район обслуживания, но могут быть исключены из района специальной оценки, являются объекты недвижимости, связанные с плотиной, и объекты, связанные со структурой бизнес-парковок .

В случае плотины ... все объекты недвижимости, расположенные в пределах научно определенного « водораздела », и все объекты недвижимости, расположенные в пределах поймы реки.плотины связаны тем, как вода стекает со всего водораздела в озеро и как вода в озере может затопить определенные области ниже по течению. Поскольку площадь водораздела и площадь поймы часто очень и очень велика по сравнению с площадью озера, некоторые участки водосбора и поймы могут физически находиться в каком-либо государственном учреждении, отличном от озера. . Также возможно, что государственная единица, санкционирующая специальный сбор, не обладает юрисдикцией для включения всех земель в пределах водосбора и поймы. В этом примере обслуживаемый район будет достаточно большим, чтобы включать все объекты, связанные с озером по тому, как течет вода.Район специальной оценки будет меньшей территорией, в пределах которой государственное учреждение, предлагающее специальную оценку, имеет право взимать специальный налог на оценку.

В случае проекта экономического развития (например, структура парковки для делового района) обстоятельства, которые могут привести к тому, что район обслуживания и район специальной оценки будут иметь разные географические границы, относятся к существующему и разрешенному использованию собственности, а не к политическим подразделениям. То есть экономические силы на рынке будут ключом к включению или исключению определенной собственности.

Район обслуживания стоянки обычно ограничен географической зоной, из которой пешеходы будут переходить между предприятиями и стоянкой. Примером может быть то, что пользователи парковочного сооружения будут пересекать зону, определенную как находящуюся в пределах шести или менее блоков от парковочного сооружения. В этом примере служебный район будет состоять из всех владений, расположенных в пределах шести кварталов от парковочной структуры.

Однако в пределах шести кварталов могут быть не только структуры розничного бизнеса . Можно разумно ожидать, что все классы собственности, расположенные в пределах расстояния, которое покупатели будут дойти пешком до торговых точек и обратно, могут включать в себя жилые дома или промышленные объекты. Оценка коммерческой недвижимости будет проводиться, поскольку обследования покажут, что розничные продажи зависят от наличия надлежащей парковки для клиентов. Также может быть продемонстрировано, что жилая недвижимость (дома) будет исключена, потому что нельзя разумно ожидать, что пользователи этой собственности извлекут «выгоду» из структуры парковки. В зависимости от различных сценариев промышленные объекты могут аналогичным образом не «извлекать выгоду» из конструкции парковки.

Пособие [ править ]

Между правительствами штатов существуют различия в том, что считать «льготами» согласно специальным законам об оценке.

В общем, «выгода» должна быть прямым, однозначным и конкретным результатом общественного проекта. Например, когда линии водоснабжения и канализации устанавливаются государственными органами, стоимость близлежащих земель часто увеличивается. Наличие чистой питьевой воды и канализационных линий означает, что владельцам затронутой собственности не нужно устанавливать дорогие колодцы и септические системы . Это также означает возможность загрязнения грунтовых вод и поверхностей из-за неправильно очищенных сточных вод.будут устранены. Земля, которая раньше могла быть «непригодной для строительства», может стать «пригодной для строительства» после того, как правительство предоставит услуги водоснабжения и канализации. Предоставление услуг водоснабжения и канализации - это ситуации, которые могут адаптировать ранее непригодные для использования земли для жилищного или коммерческого использования. Ливневая канализация или плотина или дамба может смягчить наводнения и , следовательно, канализация, дамба или плотина снимает бремя, наводнение. [5]

Термин «выгода» чаще всего означает увеличение рыночной стоимости полученного имущества. Однако в некоторых штатах исторически термин «выгода» означал нечто большее, чем увеличение рыночной стоимости. Например, выгода может означать особую приспособляемость земли или облегчение от какого-либо бремени. [6]

Налог, ограниченный недвижимостью [ править ]

Только определенное имущество может быть подвергнуто специальной оценке. Оцениваемая «собственность» должна быть недвижимостью, а не «личностью». Личность - это налоговый термин, означающий личную собственность . Примеры личной собственности включают машины, оборудование, мебель и приспособления, которыми может владеть физическое или юридическое лицо.

Краткое изложение компонентов специальной оценки [ править ]

Таким образом, когда государственная единица финансирует государственный проект, который непосредственно, однозначно и конкретно «приносит пользу» (увеличивает) стоимость определенных участков недвижимости, он может взимать сбор с каждого объекта недвижимости, получившего конкретную выгоду, в качестве компенсации за выгоду. Объекты, предназначенные для особой оценки, объединяются в географическую зону с четко определенными границами. Этот географический район называется районом особой оценки. [7] http://www.michiganpropertytax.com/articles/2013%20Final%20Maa%20Article%20Rules%20For%20Spec%20Assmnt.html, по состоянию на 18 октября 2013 г.

Уникальный аспект [ править ]

В некоторых штатах иногда одна государственная единица может взимать специальный взнос с другой. Это верно в тех случаях, когда проект способствует здоровью, безопасности и благополучию населения (например, ремонт плотины). См. Подробные сведения в законодательных актах конкретных штатов. [8]

Специальная оценка не является адвалорным налогом на недвижимость [ править ]

Налог на имущество, о котором известно большинству граждан, известен как адвалорный налог. Этот налог используется для финансирования общих или повседневных государственных операций. Адвалорной налог обычно взимается как на недвижимое и движимое имущество. Налог на имущество основан на рыночной стоимости имущества. Сумма адвалорного налога основана на ставке за миллиард, которая никогда не меняется от посылки к посылке. Основные принципы адвалорных налогов заключаются в том, что каждое имущество оценивается в соответствии с его рыночной стоимостью ( собственным капиталом ) и что каждое имущество облагается налогом на основе единой ставки, применяемой ко всем (единообразие). [9]

Специальные налоговые сборы не являются адвалорным налогом на недвижимость, даже если они могут взиматься в счет налога на имущество. Специальная оценка основана строго на понятиях «потребность» и «выгода». Специальная оценка требует заключения о том, что общественное улучшение «необходимо» по причине, согласующейся с законом, который разрешает специальную оценку, и что каждый объект, прошедший специальную оценку, получает уникальную, измеримую и прямую выгоду от необходимых общественных улучшений. Основная идея заключается в том, что если государственные средства делают собственность более ценной, государство имеет право вернуть деньги от собственника. Это значительно контрастирует с адвалорным налогом, который взимается для финансирования государственных операций, направленных на благо всех граждан.

Адвалорной налог основывается на правовых принципах справедливости и равномерности. То есть ко всем нужно относиться справедливо и одинаково. В специальных оценках соразмерность является ключевым элементом. Специальная оценка основывается на необходимости улучшения общественного положения, и накладываемое фискальное бремя должно быть разумно пропорционально создаваемым льготам. В отличие от адвалорных налогов, специальные сборы не будут взиматься единообразно (одинаковая ставка за каждую посылку). Фискальная нагрузкараспространяется только на те объекты недвижимости в районе специальной оценки, и распределяется между ними на основе уникальной, конкретной и прямой выгоды, полученной имуществом от общественных улучшений. Таким образом, за пустующий участок может взиматься такая же плата, как за соседний участок, на котором стоит дом в миллион долларов. Например, и пустырь, и собственность, улучшенная за счет дома стоимостью в миллион долларов, могут быть оценены в пять тысяч долларов (5000 долларов США) за подключение к канализации. Таким образом, хотя оба объекта имеют идентичные обязательства по специальной оценке в размере 5 000 долларов США, поскольку канализационные системы были подвергнуты специальной оценке, будет огромная разница в их адвалорных налоговых сборах; один адвалорный сбор будет основываться на стоимости пустующего участка, а другой - на стоимости участка плюс дом в миллион долларов.

Сложность [ править ]

Среди уникальных характеристик специальной оценки есть такая, которая делает ее особенно обременительной для обычных граждан. Специальный налоговый сбор имеет юридическое преимущество, известное как «презумпция действительности». Это означает, что подать апелляцию намного сложнее и, как правило, намного дороже, чем об адвалорном налоге на недвижимость, с которым знакомо большинство граждан. Это происходит потому, что обычному гражданину трудно признать, что произошла ошибка в специальной процедуре или методологии оценки, и ресурсы, которые налогоплательщик должен использовать для борьбы со специальным налоговым сбором, являются более дорогостоящими и дорогостоящими, чем ресурсы для борьбы с неправильной адвалорной налог на их недвижимость.

Например, большинство налогоплательщиков на недвижимость интуитивно понимают рыночные силы, связанные со стоимостью их домов или другой собственности. Следовательно, если налоговая оценка кажется несоответствующей, они обычно могут быстро распознать это. В случае специальных оценок даже профессионалам трудно уловить сложные нюансы, связанные с понятиями необходимости и выгоды, которые лежат в основе специального налогового сбора.

Как только налогоплательщик осознает, что проблема существует, различие в процедурах обжалования налога на имущество и специального сбора значительно усложняет подачу апелляции по специальной оценке. В то время как апелляции по адвалорному налогу часто можно подавать на местном уровне без какой-либо профессиональной помощи, для специальных налоговых апелляций часто требуется помощь юристов , инженеров и других консультантов. Кроме того, налогоплательщик часто имеет возможность ежегодно опротестовать начисление налога на имущество. В случае большинства специальных оценок, как правило, существует очень короткое окно возможности подать апелляцию, и, если это окно упущено, может быть мало доступных средств правовой защиты.

Наиболее важным для любого владельца собственности, который чувствует себя обиженным на специальный сбор, является юридическая концепция, известная как «презумпция действительности». Это означает, что суды с уважением относятся к действиям органов местного самоуправления и исходят из того, что государственное подразделение все делало правильно. Как минимум, любое возражение против специальной оценки должно показать, что правительство действовало незаконно. Это серьезный вызов.

По всем этим причинам для любого лица, которому выплачивается специальный сбор за оценку, крайне важно участвовать в общественных слушаниях и контролировать процесс специальной оценки с самых ранних стадий.

См. Также [ править ]

  • Захват ценности

Ссылки [ править ]

  1. ^ Kadzban v Город Гранвиль , 502 NW2d 299, 501; Дэвис против города Лоуренс , 218 Кан. 551, 545 П. 2d 1115, 1120; Штат против города Ньюарк , 27 Закон штата Нью- Джерси, 190.
  2. ^ "Роузуотер, Виктор, Специальные оценки - Исследование в области муниципальных финансов, 2-е изд. 1968, AMS Press, Нью-Йорк"
  3. ^ Dosedel v Город Хама озера , Minn.App., 44 NW2d 751, 755
  4. ^ Юридический словарь Блэка, шестое издание , стр.117, (1990)
  5. ^ 2 Кули, Налогообложение (3-е издание), ch xx, p 1254, Kadzban v City of Grandville , 502 NW2d 299, 503
  6. ↑ Dixon Road Group v Город Нови , 395 NW 2d 211, 401
  7. ^ Тернер, Джозеф М., Некоторые правила проведения специальной оценки, Michigan Assessor Magazine, стр. 25-32, август 2013 г. "
  8. ^ Собрание законов штата Мичиган , раздел 324.30701 и след.
  9. ^ "Тернер, Джозеф М., Налогообложение собственности в Мичигане - Различие между специальными оценками и налогом Ad Valorem. Michigan Assessor Magazine, июнь 2004 г., стр. 35-38. По состоянию на 10 июня 2013 г. на http://www.michiganpropertytax.com/ отличительные особенности2004.htm "

Внешние ссылки [ править ]

  • «Специальная оценка»  . Новая международная энциклопедия . 1905 г.