Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

В соответствии с положениями Закона Соединенного Королевства о жилищном строительстве 2004 года каждый домовладелец или агент по аренде, который берет залог за гарантированную краткосрочную аренду в Англии и Уэльсе, должен защищать залог в соответствии с утвержденной схемой залога за аренду . Постановления вступили в силу 6 апреля 2007 года, и в них были внесены поправки Законом о местностях 2011 года , вступившим в силу 6 апреля 2012 года. Закон о дерегулировании 2015 года внес дополнительные поправки в постановления от 26 марта 2015 года.

Причины введения [ править ]

Арендодатели обычно берут с арендатора залог за порчу имущества в начале аренды. Залог действует как гарантия на случай, если арендатор нанесет ущерб имуществу. Некоторые недобросовестные арендодатели либо очень не спешат возвращают залог по окончании срока аренды, либо делают несправедливые вычеты. Целью правил является обеспечение передовой практики в этой области и попытка не допускать рассмотрения споров между домовладельцами и арендаторами в суде, поощряя альтернативное разрешение споров .

Описание [ править ]

Арендатор вносит залог (обычно арендную плату за один месяц) обычным способом при подписании договора аренды. У арендодателя или агентства по аренде есть 30 дней с момента получения депозита, чтобы предоставить арендатору подробную информацию о схеме, которую они используют (известная как предписанная информация). Если по окончании аренды не возникнет разногласий, депозит будет возвращен обеим сторонам по договоренности. Если возник спор, сторонам будет предложено использовать альтернативный процесс разрешения споров, который предоставляется бесплатно в рамках схемы. Если стороны выберут альтернативное разрешение спора, они будут связаны его решением без каких-либо средств правовой защиты в суде.

Существует два типа схем защиты:

- на кастодиальной основе

- на страховой основе

Эти схемы предоставляют три компании.

Эти:

  • Схема арендного депозита
  • Мои депозиты
  • Служба защиты депозитов

Кастодиальные схемы бесплатны, и арендодатель или агенты по сдаче в аренду могут просто внести залог онлайн или по телефону. Деньги хранятся в схеме на банковском счете и переводятся непосредственно арендатору, как только обе стороны согласовывают общую сумму денег, подлежащую передаче.

Когда залог предоставляется по схеме, основанной на страховании, арендодатель или агент по аренде будет удерживать залог, но должен будет заплатить комиссию, чтобы гарантировать, что арендодатель не удержит залог незаконно в конце срока аренды. Если по окончании срока аренды арендодатель не освобождает залог, страховка вернет арендатору.

Схемы [ править ]

По состоянию на ноябрь 2016 года три компании уполномочены правительством Великобритании запускать схемы арендных депозитов: [1]


Первоначально DPS предлагал только схему хранения, в то время как TDS и MyDeposits предлагали только схему со страховкой. С апреля 2013 года DPS также предлагал схему, обеспеченную страховкой, а с апреля 2016 года TDS и MyDeposits начали предлагать схему хранения. В период с апреля по сентябрь 2013 года Capita также использовала страховку. Депозит, защищенный Capita, впоследствии был переведен в MyDeposits.

Правоприменение [ править ]

Если домовладелец или агент по аренде жилья не одновременно защищает депозит арендатора и не предоставляет арендатору предписанную информацию в течение 30 дней, то они лишаются возможности восстановить владение недвижимостью в соответствии с уведомлением по разделу 21 в соответствии с Законом о жилищном строительстве 1988 г., если только залог не внесен первым. погашен, или возбуждено и урегулировано дело о наложении штрафа против арендодателя или его агента.

Если арендатор обращается в суд с просьбой о защите залога и оказывается, что арендодатель не соблюдает данную схему, то суд должен обязать арендодателя выплатить арендатору от одного до трехкратной суммы залога в течение 14 дней.

Отсутствие защиты депозита, сделанного до вступления в силу правил 6 апреля 2007 года, не влечет за собой штраф, но действительное уведомление по Разделу 21 не может быть отправлено до тех пор, пока депозит не будет защищен.

Случаи до 2012 г. [ править ]

  • Tiensia v Vision Enterprises Ltd [2] - депозит зарегистрирован после 14-дневного срока
  • Gladehurst Properties Ltd против Хашеми - залог никогда не регистрировался во время аренды
  • Дрейкотт против Ханнельса - депозит зарегистрирован после 14-дневного срока
  • Харви против Бамфорта - депозит зарегистрирован в течение 14 дней, но информация не предоставлена

Защита в этих случаях затрагивается Законом о локализме 2011 года , который внес следующие изменения в закон, касающиеся регистрации депозита: [3]

  • Срок регистрации и предоставления предписанной информации изменен с 14 до 30 дней после оплаты депозита.
  • Штрафы за несоблюдение требований применяются даже в случае поздней регистрации.
  • Предоставляет суду право по своему усмотрению присудить от 1x до 3x суммы депозита в качестве санкции вместо 3x во всех случаях
  • Штрафы за несоблюдение требований применяются даже после окончания аренды.

Обработка претензий [ править ]

Арендодатель или арендатор могут начать процесс рассмотрения претензий через 14 дней после окончания аренды. [4] Первым шагом в подаче иска является получение так называемого Уставного заявления путем доступа к онлайн-учетной записи арендодателя или арендатора и запуска процесса с помощью онлайн-формы. [4] После подачи иска соответствующая служба разрешения споров связывается с обеими сторонами, уведомляя их о споре и запрашивая любые дополнительные доказательства, прежде чем претензия будет передана в альтернативную службу разрешения споров , если только одна из сторон не заявит об этом. не желают использовать службу ADR или письменно уведомляют о своем желании разрешить спор в окружных судах или, в качестве альтернативы, в другой службе разрешения споров.[4]

Закон о локализме 2011 г. [ править ]

Закон о жилищном строительстве оставил лазейку для арендодателей и агентов по сдаче в аренду. Несмотря на то, что существовал штраф за незащищенность депозита или выдачу предписанной информации, штраф за невыполнение этого срока в течение 14 дней не предусматривался. Чтобы закрыть эту лазейку, Закон о локализме 2011 г. увеличил срок защиты вкладов арендаторов с 14 до 30 дней, и этот предел стал абсолютным. Таким образом, на 31-й день после уплаты залога арендодателю арендатор может подать заявление в суд, если деньги не были защищены и предоставлена ​​предписанная информация. Даже если залог зарегистрирован или предписанная информация предоставлена ​​в любое время после 30-дневного окна, арендатор все равно имеет право подать претензию.Требование будет касаться возврата полной суммы депозита вместе со штрафом в размере от одного до трех раз превышающим сумму депозита, который будет присужден по усмотрению Суда. Арендаторы теперь также могут подать заявление в окружной суд о присуждении штрафа после окончания срока аренды.[5]

Альтернативы [ править ]

Существует ряд схем «без депозита» или «нулевого депозита», которые предоставляются страховыми компаниями. Они могут обеспечить защиту арендодателя без необходимости брать залог.

Облигационные схемы - альтернатива для тех, кто не может позволить себе внести депозит. Они обычно используются в качестве меры предотвращения бездомности.

См. Также [ править ]

  • Контроль арендной платы в Англии и Уэльсе

Ссылки [ править ]

  1. ^ «Защита арендного депозита» . gov.uk . Проверено 11 ноября +2016 .
  2. ^ "Tiensia v Vision Enterprises Ltd (t / a Universal Estates) [2010] EWCA Civ 1224" .
  3. ^ «Раздел 184: схемы арендного депозита, пояснительные примечания» .
  4. ^ a b c Служба защиты депозитов Проверено в октябре 2011 г.
  5. ^ Схема залога аренды http://www.tds.gb.com/resources/files/The%20Housing%20Act%202004%20and%20the%20changes%20introduced%20by%20the%20Localism%20Act%202011.pdf

Внешние ссылки [ править ]

Правительство [ править ]

  • Залог аренды: Directgov
  • Сайт сообществ и местного самоуправления

Торговые группы [ править ]

  • Ассоциация агентов по сдаче жилья в аренду
  • Королевский институт дипломированных оценщиков
  • Ассоциация домовладельцев
  • Национальная ассоциация арендодателей

Кампании [ править ]

  • Кампания по предоставлению жилья, направленная на повышение осведомленности о правилах внесения залога