Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску
Некрасивые провода были одной из целей агитации за зонирование в конце девятнадцатого века.

Зонирование в Соединенных Штатах включает в себя различные землепользования законы , подпадающие под власти полиции прав правительств штатов и местных органов власти , чтобы осуществлять власть над частной собственностью на недвижимое имущество . Самые ранние законы о зонировании возникли на основе постановлений о зонировании в Лос-Анджелесе 1908 года и постановления о зонировании города Нью-Йорка 1916 года. Начиная с начала 1920-х годов, Министерство торговли США разработало типовые постановления о зонировании и планировании в 1920-х годах, чтобы облегчить штатам разработку соответствующих законов. . Также в начале 1920-х годов судебный процесс оспаривал постановление о местном зонировании в пригороде Кливленда, которое в конечном итоге было пересмотреноВерховный суд США ( Евклид против Амблер Риэлти ).

Согласно New York Times , «односемейное зонирование - это практически евангелие в Америке», поскольку огромное количество городов занимают обширные территории под отдельно стоящие дома на одну семью. [1] Нехватка жилья во многих мегаполисах в сочетании с расовой сегрегацией жилья привела к усилению общественного внимания и политических дебатов по законам о зонировании. [2] [3] Исследования показывают, что строгие правила зонирования ограничивают предложение жилья и завышают цены на него. [4] [5]

Было установлено, что строгие законы о зонировании способствуют расовой сегрегации жилья в Соединенных Штатах [6] [7], а законы о зонировании, которые отдают приоритет жилью для одной семьи, вызывают озабоченность относительно наличия жилья, доступности жилья и экологического ущерба. [1] [8] Нет существенных различий между либеральными и консервативными домовладельцами в их противодействии строительству плотного жилья в своих кварталах. [9]

Происхождение и история [ править ]

Зонирование в узком смысле означает выделение отдельных участков земли в четко определенные районы города. В более широком смысле, зонирование относится к широкому спектру местных правил, разрешенных полномочиями полиции, делегированными штатами. Вначале постановления о зонировании в Соединенных Штатах были более узкими по своему охвату, а более поздние постановления были более всеобъемлющими.

На самые ранние законы о зонировании в Соединенных Штатах повлияло требование расовой сегрегации. [10] [11] Вслед за Законом о справедливом жилищном обеспечении в 1968 году , который запрещал явную расовую дискриминацию, местные жители все чаще использовали якобы нерасовые законы о зонировании, чтобы не допускать небелых в белые кварталы. [11] В населенных пунктах запрещены многоквартирные дома, которые с большей вероятностью будут заняты расовыми меньшинствами и недавними иммигрантами. [11]

1908–1930 [ править ]

Постановления о зонировании Лос-Анджелеса 1908 года [ править ]

Буровые работы в Лос-Анджелесе, 1905 г.

Городской совет Лос-Анджелеса принял первое постановление о муниципальном зонировании в Соединенных Штатах 24 сентября 1908 года. Хотя постановление не относило все части города к карте зонирования, как это было с более поздними постановлениями Америки, оно определило как жилые, так и промышленные районы. . Существующие законы о неудобствах уже запретили использование некоторых промышленных земель в Лос-Анджелесе . Опасные предприятия (например, складирование взрывчатых веществ) были незаконными до 1908 года, как и использование пахучих земель, например скотобойни и кожевенные заводы.. Постановление создало три больших жилых района с одинаковыми законами, и все они запрещали такую ​​деятельность, как прачечные, склады древесины и вообще любую промышленность, использующую оборудование, приводимое в движение двигателями. Закон мог привести к переезду предприятий задним числом и не требовал компенсации. Запрет на прачечные имел расовую составляющую, поскольку многие из них принадлежали жителям и гражданам Китая. Верховный суд Калифорнии уже оставил в силе такие правила в Ик Wo (1886 г.). Многие более поздние судебные дела Калифорнии поддержали постановление 1908 года, даже в одном случае фактического перемещения существующего кирпичного завода. [12]

Этим же постановлением 1908 года было учреждено восемь промышленных округов. Они были проведены в основном в районах, которые уже подверглись значительному промышленному развитию, в коридорах вдоль грузовых железных дорог и реки Лос-Анджелес . Однако между 1909 и 1915 годами городской совет Лос-Анджелеса ответил на некоторые запросы деловых кругов о создании исключений из промышленных запретов в трех жилых районах 1908 года. Они сделали это через правовое устройство районов внутри районов. В то время как некоторые из них могли быть безобидными, например районы кинотеатров, некоторые другие загрязняли окружающую среду, например районы птицефабрик. Несмотря на расширяющийся список исключений, новые постановления в других городах (например, постановление Окленда 1914 года) следовали модели Лос-Анджелеса 1908 года примерно до 1917 года [12].К 1913 г. существовало 22 города с зональными постановлениями [13].

Постановления о зонировании по признаку расы, 1910–1917 гг. [ Править ]

Во многих американских городах в период с 1910 по 1917 год были приняты законы о сегрегации жилых помещений на основе расовой принадлежности. Городской совет Балтимора принял такой закон в декабре 1910 года. [14] [15] В отличие от жилого района Лос-Анджелеса, который создал четко определенные районы для использования жилой земли, в Схема Балтимора была реализована по блокам. Друид-Хилл уже существовал как район, где фактически проживали исключительно черные люди, но некоторые белые в соседних районах протестовали против формальной сегрегации. Всего несколько месяцев спустя в Ричмонде, штат Вирджиния, был принят закон о зонировании по расовому признаку, хотя он был отменен Верховным судом Вирджинии.. В течение следующих нескольких лет в нескольких южных городах были введены постановления о зонировании жилых домов на основе расы, включая четыре других города в Вирджинии , один в Северной Каролине и другой в Южной Каролине . Атланта приняла закон, аналогичный постановлению Балтимора 1910 года. До 1918 года постановления о зонировании по расовому признаку были приняты в Новом Орлеане , Луисвилле , Сент-Луисе и Оклахома-Сити . [15]

В конце концов, Верховный суд Соединенных Штатов отменил постановление Луисвилля, постановив в деле Бьюкенен против Уорли, что зонирование по расовому признаку является нарушением Четырнадцатой поправки; [14] [15] В частности, Суд постановил, что закон нарушил «право на заключение договора» и право отчуждать собственность. [16] Несмотря на постановление Бьюкенена , город Атланта разработал новое постановление о зонировании на основе расы, утверждая, что Верховный суд просто применил к конкретным недостаткам постановления Луисвилля. Даже после того, как Верховный суд Джорджии отменил постановление Атланты, город продолжал использовать свои карты зонирования жилых домов на основе расовой принадлежности. Другие муниципалитеты проверили пределы Бьюкенена ;Флорида , Апопка и Уэст-Палм-Бич разработали постановления о зонировании жилых домов на основе расы. Бирмингем , Индианаполис и Новый Орлеан приняли законы о зонировании на основе расы, в то время как Атланта, Остин , Канзас-Сити, Миссури и Норфолк учитывали расу в своих решениях о «спотовом зонировании». В некоторых случаях эта практика продолжалась десятилетия после Бьюкенена . [16]

Хотя это и не является явно расовым основанием, считается, что именно в Беркли, штат Калифорния, впервые возникло зонирование для одной семьи, как попытка не допустить представителей меньшинств в белые районы. [17] [18]

Постановление о зонировании Нью-Йорка 1916 г. [ править ]

Основная статья: Постановление о зонировании 1916 г.
Ранняя открытка с изображением справедливого здания
График Постановления о зонировании Нью-Йорка 1916 года с примером высоты 80-футовой улицы в районе, превышающем высоту в 2½ раза

В 1916 году в Нью-Йорке были приняты первые правила зонирования, которые применялись в масштабах города в ответ на строительство здания Equitable Building (которое до сих пор стоит на Бродвее, 120). Здание возвышалось над соседними жилыми домами, полностью покрывая всю доступную земельную площадь в пределах границ собственности, блокируя окна соседних зданий и уменьшая доступность солнечного света для людей в пострадавшей зоне. [19]

Карта зонирования Бассетта установила ограничения по высоте для всего города, выраженные как отношения между максимальной высотой здания и шириной прилегающих улиц. Жилые зоны были самыми строгими, ограничивая высоту зданий до ширины прилегающих улиц. Закон также регулировал землепользование, предотвращая вторжение фабрик и складов в торговые районы. [20]

Эти законы , написанные комиссией во главе с Эдвардом Бассеттом и подписанные мэром Джоном Пурроем Митчелом , стали планом для зонирования в остальной части страны, отчасти потому, что Бассетт возглавил группу юристов по планированию, которые написали Стандартный закон о разрешении зонирования штата, который был выпущен Министерством торговли США в 1924 году и принят почти без изменений в большинстве штатов. Влияние этих правил зонирования на форму небоскребов было хорошо проиллюстрировано архитектором и иллюстратором Хью Ферриссом . [21]

Стандартный закон штата о разрешении зонирования [ править ]

Основная статья: Стандартный закон штата о разрешении зонирования

Закон штата о стандартизации зонирования (SZEA) - это документ федерального планирования, разработанный и опубликованный Министерством торговли США в 1924 году, который дал штатам модель, в соответствии с которой они могли принимать свои собственные законы, разрешающие зонирование. Этот акт возник по инициативе Герберта Гувера, когда он был министром торговли. Исходя из общей политики увеличения количества домовладений в Соединенных Штатах, секретарь Гувер учредил Консультативный комитет по зонированию, которому было поручено разработать типовые законы о зонировании. Этот комитет позже был известен как Консультативный комитет по городскому планированию и зонированию. Среди членов этого комитета были Эдвард Бассет, Альфред Беттман , Моррис Ноулз ,Нельсон Льюис , Фредерик Лоу Олмстед младший и Лоуренс Вейлер . [22]

Консультативный комитет по зонированию учредил подкомитет под названием «Законы и постановления». Этот комитет, в который входили Бассет, Ноулз, Льюис и Вейлер, составил серию проектов SZEA, один из которых датирован 15 декабря 1921 года. Второй проект вышел из подкомитета в январе 1922 года. первый опубликованный документ в 1924 г., который был пересмотрен и переиздан в 1926 г. [22]

Нью-Йорк продолжил разработку более сложных правил зонирования, включающих нормативы соотношения площадей, права на использование воздуха и другие нормативные акты. [ необходима цитата ]

Евклид против Эмблер Риэлти [ править ]

Основная статья: Евклид против Эмблер Риэлти

Конституционность постановлений о зонировании была подтверждена в 1926 году. Постановление о зонировании Евклида, штат Огайо, было оспорено в суде местным землевладельцем на том основании, что ограничение использования собственности нарушает Четырнадцатую поправку к Конституции Соединенных Штатов.. 13 ноября 1922 года компания Ambler Realty подала иск против деревни Евклид, штат Огайо, утверждая, что местные постановления о зонировании фактически снизили стоимость ее собственности. Деревня зонировала участок земли, принадлежащий Ambler Realty, как жилой район. Эмблер утверждал, что он потеряет деньги, потому что, если бы землю можно было сдать в аренду промышленным пользователям, она принесла бы гораздо больше денег, чем жилой район. Компания Ambler Realty утверждала, что эти нарушения подразумевали неконституционное изъятие собственности и отрицали равную защиту со стороны закона. [23]

Хотя изначально неконституционными нижестоящих судов, в конечном счете зонирование было оставлено в силе Верховным судом США в деревне Евклида, Огайо v. Ambler Realty Co. .

При этом суд принял аргументы защитников зонирования о том, что оно отвечало двум основным потребностям. Во-первых, зонирование расширило и улучшило закон о неудобствах, поскольку оно обеспечивало предварительное уведомление о том, что определенные виды использования несовместимы с другими видами использования в конкретном районе. Второй аргумент заключался в том, что зонирование было необходимым инструментом муниципального планирования.

Дело Евклида было явным вызовом, означающим, что вся схема регулирования считалась неконституционной при любых обстоятельствах. Верховный суд Соединенных Штатов обосновал постановление тем, что сообщество может принимать разумные законы, чтобы не пускать свиней в доильный зал, даже если свиньи не могут быть запрещены для всего сообщества.

После случая с Евклидом у общей схемы больше не было проблем с лицом. К концу 1920-х годов большая часть страны разработала ряд правил зонирования. [ необходима цитата ]

Хьюстон, 1924–1929 [ править ]

Хьюстон остается исключением в Соединенных Штатах, потому что он никогда не принимал постановление о зонировании. Однако в 1920-х годах зонирование в Хьюстоне пользовалось решительной поддержкой среди элементов муниципального управления и среди городской элиты. В 1924 году мэр Оскар Холкомб назначил первую финансируемую комиссию по планированию города. Городской совет проголосовал за то, чтобы нанять С. Герберта Зайца и Зайца в качестве консультанта по планированию. После принятия закона о зонировании штата в 1927 году Холкомб назначил Уилла Хогга председателем новой Комиссии по городскому планированию. [13] Уилл Хогг был соучредителем компании River Oaks , сыном бывшего губернатора Техаса и наследником семейного нефтяного богатства. [24]К 1929 году и Хейр, и Хогг отказались от попыток вынести постановление о зонировании на референдум. По их оценке, ему не хватило поддержки. В том же году Хогг ушел с поста председателя Комиссии по городскому планированию. [13]

Среди крупных густонаселенных городов США Хьюстон уникален как самый большой город в стране, в котором нет постановлений о зонировании . Избиратели Хьюстона отвергли попытки реализовать зонирование в 1948, 1962 и 1993 годах. Обычно считается, что «Хьюстон - это Хьюстон» [ неоднозначно ] из-за отсутствия законов о зонировании. [25] Хьюстон, однако, похож на другие крупные города по всему Солнечному Поясу , которые испытали большую часть своего прироста населения в эпоху автомобилей . Крупнейшие из этих городов, такие как Лос-Анджелес , Атланта , Майами ,Тампа , Даллас , Феникс и Канзас-Сити - все они расширили свои метрополии вместе с Хьюстоном, при этом зонирование землепользования. [26] [27] [28]

В то время как в Хьюстоне нет официальных постановлений о зонировании, многие частные владения имеют юридические договоренности или « юридические ограничения», которые ограничивают будущее использование земли, с эффектами, аналогичными эффектам систем зонирования. [27] [29]

Кроме того, город ввел в действие правила застройки, которые определяют, как подразделяются участки, стандартные отступы и требования к парковке. [30] Правила способствовали разрастанию города, зависящему от автомобилей , требуя наличия больших минимальных размеров жилых участков и больших коммерческих парковок. [31]

Без зонирования на основе землепользования во многих районах на окраинах внутреннего кольца, таких как Монтроуз , есть небольшие предприятия, такие как бары, рестораны, механические и хозяйственные магазины, которые смешиваются между жилыми улицами.

Сфера [ править ]

Иногда указывается наличие парковки

Теоретически основная цель зонирования - разделить использование, которое считается несовместимым. На практике, однако, зонирование используется в качестве разрешительной системы, чтобы новая застройка не наносила вред существующим жителям или предприятиям . Зонирование обычно осуществляется местными органами власти, такими как округа или муниципалитеты , хотя штат определяет характер схемы зонирования с помощью закона, разрешающего зонирование. Федеральные земли не подлежат государственному планированию.

Зонирование может включать в себя регулирование видов деятельности, которые будут приемлемы на определенных участках (например, открытые пространства, жилые, сельскохозяйственные , коммерческие или промышленные), плотности, с которой эти действия могут выполняться (от домов с низкой плотностью, таких как одиночные от семейных домов до домов с высокой плотностью населения, таких как многоэтажные многоквартирные дома ), высота зданий, количество пространств, которые могут занимать конструкции, расположение здания на участке ( отступы ), пропорции типов помещений на участке (например, сколько озеленено и сколько асфальтировано ), а сколько парковкидолжно быть предоставлено. В некоторых коммерческих зонах указано, какие виды товаров могут продаваться в конкретных магазинах. [32] Детали того, как отдельные системы планирования включают зонирование в свои нормативные режимы, различаются, хотя намерения всегда схожи.

Большинство систем зонирования имеют процедуру предоставления отклонений (исключений из правил зонирования), обычно из-за некоторых предполагаемых трудностей из-за особого характера рассматриваемой собственности . Если отклонение не обосновано, это может вызвать обвинение в зонировании точечного зонирования . Большинство законов штата, разрешающих зонирование, запрещают местным органам власти по зонированию заниматься зонированием любых участков, потому что это подорвет цель схемы зонирования. [33]

Коды зонирования зависят от юрисдикции. Например, жилые зоны могут быть закодированы как R1 для домов на одну семью , R2 для домов на две семьи и R3 для домов на несколько семей . В качестве другого примера, R60 может представлять собой минимальный лот в 60 000 квадратных футов (1,4 акра или около 0,5 гектара) на один дом для одной семьи, в то время как R30 может потребовать лотов вдвое меньше.

Зрелые практики зонирования [ править ]

Юридические проблемы [ править ]

Есть несколько ограничений в способности местных органов власти утверждать полномочия полиции по контролю за землепользованием. Во-первых, конституционные ограничения включают свободу слова (Первая поправка), несправедливое присвоение собственности (Пятая поправка) и равную защиту (Четырнадцатая поправка). Есть также федеральные законы, которые иногда ограничивают местное зонирование. К ним относятся Федеральный закон о жилищных поправках 1988 года, Закон об американцах с ограниченными возможностями 1990 года и Закон 2000 года о религиозном землепользовании и институционализированных лицах [34].

Свобода слова [ править ]

Местные органы власти регулируют вывески на частной собственности посредством постановлений о зонировании. Иногда суды отменяют законы, регулирующие содержание речи, а не манеры и способы речи. Один суд признал недействительным местное постановление, запрещающее «продавать» и «продавать» знаки на частной собственности. Другой суд отменил закон, запрещавший вывески для взрослых кабаре. [34]

Сборы после 1987 г. [ править ]

Начиная с 1987 года, несколько дел Верховного суда Соединенных Штатов Америки отклонили правила землепользования как меры , требующие справедливой компенсации в соответствии с Пятой поправкой к Конституции . Первая английская евангелическо-лютеранская церковь против округа Лос-Анджелес постановила, что даже временное изъятие может потребовать компенсации. Ноллан против Калифорнийской прибрежной комиссии постановила, что условия разрешения на строительство, которые не способствуют существенному продвижению утвержденных целей агентства, требуют компенсации. Лукас против Прибрежного совета Южной Каролины постановил, что многочисленные экологические проблемы недостаточны для отказа в любой застройке без компенсации.Дело Долан против города Тигард постановило, что условия разрешения должны быть примерно пропорциональны воздействиям предлагаемой новой застройки. Палаццоло против Род-Айленда регулируемые права собственности не ущемляются неконституционными законами, которые существовали без возражений в то время, когда владелец собственности, подавший жалобу, приобрел титул.

Однако победа землевладельцев была ограничена главным образом Верховным судом США, несмотря на то , что этот суд якобы имел преимущественную силу. [ ласковые слова ] [ необходима цитата ] Каждое решение в пользу землевладельца основывается на фактах конкретного дела, так что постановления регулирующих органов в пользу землевладельцев - это не более чем мираж землевладельцев. [ ласковые слова ] [ необходима цитата ] Даже тенденция Верховного суда США [ необходима цитата ] с постановлением 2002 года по делу Tahoe-Sierra Preservation Council, Inc. против Агентства регионального планирования Тахо . справедливостьСандра Дэй О'Коннор , которая ранее [ указать ] принимала решение большинством в 5–4 голосов в пользу землевладельца, перешла на другую сторону [ указать ] в пользу правительства, которое откладывало разработку более чем на 20 лет из-за собственной нерешительности правительства в отношении предполагаемые опасения по поводу качества воды в озере Тахо .

Равная защита [ править ]

Конкретные законы о зонировании были отменены в некоторых других случаях в США, когда законы применялись неравномерно (нарушая равную защиту ) или считались нарушающими свободу слова . В пригороде Атланты, Розуэлле , штат Джорджия , постановление о запрете рекламных щитов было отменено в суде на таких основаниях. Было сочтено, что постановление о знаках муниципалитета должно быть нейтральным по содержанию в отношении регулирования знаков . Город Розуэлл , Джорджия теперь введено указание о знаках, которое регулирует знаки, основанное строго на размерных и эстетических кодах, а не на интерпретации содержания знака (т. е. использования цветов, букв и т. д.).

Религиозные упражнения [ править ]

В других случаях религиозные учреждения пытались обойти законы о зонировании, ссылаясь на Закон о восстановлении свободы вероисповедания 1993 года (RFRA). Верховный суд в конечном итоге отменил RFRA в таком деле, City of Boerne v. Flores 521 US 507 (1997). Однако в 2000 году Конгресс принял Закон о религиозном землепользовании и институционализированных лицах (RLUIPA), чтобы исправить конституционно противоречивые проблемы RFRA. [35]

В случае 2005 Cutter v. Уилкинсон , то Верховный суд Соединенных Штатов провел RLUIPA быть конституционными применительно к институционализированным лицам, но до сих пор не решила конституционность RLUIPA, как он относится к религиозным землепользованиям.

Типы [ править ]

Кодексы зонирования менялись с годами, поскольку менялась теория городского планирования, менялись правовые ограничения и менялись политические приоритеты. [36] Различные подходы к зонированию можно разделить на четыре широкие категории: евклидовы, эффективные, стимулирующие и основанные на форме.

Евклидово [ править ]

Обычный [ править ]

Названные в честь типа кодекса зонирования, принятого в городе Евклид, штат Огайо, евклидовы кодексы зонирования на сегодняшний день являются наиболее распространенными в Соединенных Штатах, [ необходима цитата ] и широко используются как в малых, так и в крупных городах.

Стандартное евклидово [ править ]

Евклидово зонирование, также известное как зонирование по «строительным блокам», характеризуется разделением землепользования на определенные географические районы и размерными стандартами, устанавливающими ограничения на масштабы деятельности по развитию, которая разрешена на участках в пределах каждого типа района. Типичные типы районов землепользования в евклидовом зонировании: жилые (односемейные), жилые (многоквартирные), коммерческие и промышленные. Использование в каждом районе обычно строго предписывается, чтобы исключить другие типы использования (жилые районы обычно не допускают коммерческого или промышленного использования). Некоторые «вспомогательные» или «условные» виды использования могут быть разрешены для удовлетворения потребностей основного использования. Стандарты размеров применяются к любым строениям, построенным на участках в каждом районе зонирования, и, как правило,принимать форму отступов, ограничений по высоте, минимальных размеров участков, пределов покрытия участков и других ограничений ограждающих конструкций здания.

Евклидово зонирование используется многими муниципалитетами из-за простоты его реализации (один набор четких предписывающих правил), давно сложившегося правового прецедента и знакомства с проектировщиками и профессионалами в области дизайна. Однако евклидово зонирование подвергалось критике за отсутствие гибкости. Разделение использования способствует разрастанию городов , потере открытого пространства, большим затратам на инфраструктуру и зависимости от автомобилей . [ необходима цитата ]

Евклидово II [ править ]

Евклидово II Зонирование использует традиционные евклидовы классификации зонирования (промышленное, коммерческое, многоквартирное, жилое и т. Д.), Но размещает их в иерархическом порядке, «вкладывая» один класс зонирования в другой, аналогично концепции смешанного планируемого застройки (PUD). пользуется, но теперь для всех районов зонирования. [ необходима цитата ]

Например, многоквартирные дома разрешены не только в многоквартирных районах «более высокого порядка», но также разрешены в районах коммерческого и промышленного зонирования высокого порядка. Защита ценностей земли обеспечивается за счет стратификации районов зонирования на уровни в соответствии с их расположением в городском сообществе (район, община, муниципалитет и регион). Зонирование Евклида II также включает транспорт и коммунальные услуги как новые районы зонирования в свою матрицу, разделяющую зонирование на три категории: общественные, полуобщественные и частные. Кроме того, все виды деятельности и определения, разрешенные для зонирования Евклидова II, напрямую связаны со строительным кодексом штата, Municode и Североамериканской отраслевой классификационной системой ( NAICS).) обеспечение единообразия в масштабах штата. Зонирование по Евклиду II поддерживает концепции смешанного использования, нового урбанизма и «наилучшего и наилучшего использования», а также упрощает все классификации зонирования до единого и единообразного набора видов деятельности. Относительно легко перейти от большинства существующих систем классификации зонирования к системе зонирования Евклида II. [ необходима цитата ]

Умное зонирование [ править ]

Умное зонирование (или умное кодирование) - альтернатива евклидову зонированию. Существует ряд различных методов разумного зонирования. Плавающие зоны, кластерное зонирование и планируемая разработка единиц (PUD) возможны, даже если существует традиционный евклидов код, или обычный код может быть полностью заменен интеллектуальным кодом, как предлагает город Майами. Следующие три метода могут использоваться для выполнения либо обычного разделения использования, либо более экологически ответственного, традиционного развития района, в зависимости от того, как написаны коды.

Для серьезной реформы евклидова зонирования обычно необходимы традиционные постановления о развитии микрорайона, такие как коды на основе форм или SmartCode .

Плавающие зоны включают в себя постановление, которое описывает характеристики зоны и требования к ее созданию, но ее местоположение остается без обозначения до тех пор, пока правление не обнаружит, что существует ситуация, позволяющая реализовать этот тип зоны в определенной области. Когда критерии плавучей зоны соблюдены, плавучая зона перестает «плавать» и принимается поправкой о зонировании. Некоторые штаты разрешают этот тип зонирования, например Нью-Йорк и Мэриленд, в то время как в штатах, таких как Пенсильвания , нет, как пример точечного зонирования . [33]Для сохранения плавающей зоны генеральный план должен разрешать плавучие зоны или, по крайней мере, они не должны противоречить генеральному плану. Кроме того, предусмотренные для них критерии и стандарты должны быть адекватными, а предпринимаемые действия не должны быть произвольными или необоснованными. Как правило, плавучая зона легче адаптируется и защищена от юридических проблем, если она существенно не отличается от зонированной зоны, в которой она реализована.

Кластерное зонирование позволяет сгруппировать жилые дома более близко друг к другу, чем это обычно допускается, тем самым оставляя значительную площадь земли под открытое пространство.

Планируемое развитие блока - это кластерное зонирование, но допускает смешанное использование . Они включают в себя некоторые коммерческие и легкие промышленные применения, чтобы объединить традиционную среду в центре города, но в пригородном масштабе. Некоторые, однако, утверждали, что такая запланированная застройка может быть фикцией с целью коммерческого и промышленного использования, запрещенного законом о зонировании штата; [ необходима цитата ] некоторые суды сочли такую ​​«фикцию» «произвольным и произвольным злоупотреблением» властью полиции. [ необходима цитата ]

Производительность [ править ]

Зонирование по показателям, также известное как «планирование на основе результатов», использует критерии, основанные на результатах или целевых показателях, для определения параметров обзора для предлагаемых проектов развития в любом районе муниципалитета. Функциональное зонирование часто использует систему «на основе баллов», при которой застройщик может применять кредиты для достижения установленных целей зонирования путем выбора из «меню» вариантов соответствия (некоторые примеры включают: смягчение воздействия на окружающую среду, обеспечение общественных удобств, строительство доступного жилья ед. и др.). Дополнительные дискреционные критерии могут быть установлены также как часть процесса проверки.

Привлекательность зонирования производительности заключается в его высоком уровне гибкости, рациональности, прозрачности и подотчетности. [37] Функциональное зонирование позволяет избежать произвольного характера евклидова подхода и лучше согласовать рыночные принципы и права частной собственности с защитой окружающей среды. Однако зонирование производительности может быть чрезвычайно сложно реализовать и может потребовать высокого уровня дискреционных действий со стороны контролирующего органа. По этой причине зонирование производительности не получило широкого распространения в США и обычно ограничивается определенными категориями в рамках более широкого предписывающего кодекса.

Система планирования Новой Зеландии основана на зонировании результатов деятельности в соответствии с Законом об управлении ресурсами 1991 года .

Поощрение [ править ]

Стимулирующее зонирование, впервые внедренное в Чикаго и Нью-Йорке, призвано обеспечить систему вознаграждений для поощрения развития, отвечающего установленным целям городского развития. [38] Как правило, устанавливается базовый уровень предписывающих ограничений на разработку и устанавливается обширный список критериев стимулирования, которые разработчики могут принимать или не принимать по своему усмотрению. Шкала вознаграждения, связанная с критериями стимулирования, побуждает разработчиков включать желаемые критерии разработки в свои проекты. Распространенные примеры включают бонусы ( соотношение площади ) за доступное жилье.предоставлены бонусы на месте и за ограничение высоты за включение общественных удобств на территории. Поощрительное зонирование стало более распространенным в Соединенных Штатах за последние 20 лет.

Стимулирующее зонирование обеспечивает высокую степень гибкости, но может быть сложным в управлении. Чем больше предлагаемая разработка использует критерии стимулирования, тем более тщательно ее следует рассматривать на дискреционной основе. Первоначальное создание структуры стимулов для наилучшего обслуживания приоритетов планирования также может быть сложной задачей и часто требует постоянного постоянного пересмотра для поддержания баланса между величиной стимула и ценностью, предоставляемой разработчикам.

На основе формы [ править ]

Основная статья: Код на основе форм

Зонирование на основе форм основывается на правилах, применяемых к участкам разработки в соответствии с предписывающими и потенциально дискреционными критериями. Как правило, эти критерии зависят от размера партии, местоположения, близости и других различных характеристик, зависящих от места и использования. Например, в пригородном жилом районе на одну семью, использование таких помещений, как офисы, розничная торговля или даже легкая промышленность, может быть разрешено при условии, что они соответствуют (отступление, размер здания, площадь участка, высота и другие факторы) с другими существующими застройками. в области.

Коды на основе форм предлагают значительно большую гибкость при использовании в зданиях, чем коды Евклида, но, поскольку они сравнительно новые, их может быть сложнее создать. Коды на основе форм еще не получили широкого распространения в США. Когда коды на основе форм не содержат соответствующих иллюстраций и диаграмм, их критикуют за то, что их трудно интерпретировать.

Одним из примеров недавно принятого кода с конструктивными особенностями на основе форм является Кодекс землеустройства [39], принятый Луисвиллем , штат Кентукки, в 2003 году. Этот кодекс зонирования создает «районы формы» для метро Луисвилля. Каждая форма района предполагает признание того, что одни районы города по своей природе более пригородные, а другие - более городские. Неудачи, высота и конструктивные особенности зданий различаются в зависимости от района формы. Например, в районе с «традиционным соседством» максимальное отступление может составлять 15 футов (4,6 м) от линии собственности, в то время как в пригородном «районе» максимальное отступление может отсутствовать.

Даллас, штат Техас, в настоящее время разрабатывает факультативное постановление о зонировании на основе форм. [40] Поскольку концепция кодов, основанных на форме, относительно нова, этот тип зонирования может быть более сложным для реализации.

Одна из версий зонирования на основе форм или «интегрированного по форме» зонирования использует метод наложения базовых районов или «составное» зонирование. Этот метод основан на евклидовой структуре и включает три компонента района: компонент использования, компонент сайта и архитектурный компонент.

Компонент использования аналогичен по характеру использованию районов евклидова зонирования. Однако с упором на стандарты формы, компоненты использования обычно более инклюзивны и шире по объему. Компоненты площадки определяют различные условия площадки от низкой до высокой, такие как размер и масштаб зданий и парковок, вспомогательные конструкции, проезжие коммерческие полосы, ландшафтный дизайн, хранение на открытом воздухе и демонстрация, заправка и мойка транспортных средств, потолочные служебные двери и т.д. Архитектурные компоненты относятся к архитектурным элементам и материалам.

Этот метод зонирования более гибкий и контекстно адаптируемый, чем стандартное евклидово зонирование, но его легче интерпретировать, чем другие коды, основанные на формах.

Поправки к правилам зонирования [ править ]

Поправки к правилам зонирования могут быть предметом судебного пересмотра, если такие поправки будут оспорены как ultra vires или неконституционные.

Стандарт, применяемый к поправке для определения того, может ли она выдержать судебное рассмотрение, такой же, как и при пересмотре постановления о зонировании: является ли ограничение произвольным или имеет ли оно разумное отношение к осуществлению полицейских полномочий государства.

Если жители целевого района жалуются на поправку, их доводы в суде не дают им никаких законных прав на сохранение зонированного района в неизменном виде. [41] Однако им не нужно доказывать сложный стандарт, согласно которому поправка равносильна взятию. [41] Если выгода для населения от изменения зонирования невелика по сравнению с трудностями, которые могут повлиять на жителей, то поправка может быть предоставлена, если она обеспечивает облегчение для жителей. [41]

Если местный орган по зонированию примет поправку о зонировании, то могут возникнуть обвинения в зонировании, если изменение зонирования будет предпочтительным по своему характеру и не будет разумно обоснованным.

Ограничения и критика [ править ]

Зонирование землепользования - это инструмент лечения определенных социальных недугов и часть более широкой концепции социальной инженерии . [ необходимая цитата ] Существует критика зонирования, особенно среди сторонников ограниченного правительства или политических перспектив Laissez-faire . Неотъемлемая опасность зонирования как силы принуждения владельцев собственности подробно описана в книге Ричарда Ротштейна « Цвет закона» (2017). Правительственное зонирование в значительной степени использовалось как инструмент продвижения расизма посредством насильственной сегрегации на Севере и Юге с начала 20 века до последних десятилетий. [42] [страница необходима ]

Обходы [ править ]

Как правило, существующие застройки в сообществе не затрагиваются новыми законами о зонировании, потому что они « устаревшие » или юридически несоответствующие как несоответствующее использование., что означает, что предыдущая разработка не подлежит соответствию. Следовательно, зонирование может повлиять только на новые застройки в растущем сообществе. Кроме того, если неосвоенные земли зонируются для обеспечения возможности застройки, эта земля становится относительно дорогой, что вынуждает застройщиков искать землю, которая не зонирована для застройки, с намерением добиться повторного зонирования этой земли. Сообщества обычно реагируют, не зонируя неосвоенные земли, чтобы позволить застройку, пока застройщик не запросит изменение зонирования и не представит подходящий план. Развитие в рамках этой практики кажется фрагментарным и нескоординированным. Сообщества пытаются повлиять на сроки застройки за счет государственных расходов на строительство новых улиц, канализационных сетей и инженерных коммуникаций, которые обычно необходимы для современного строительства. Вопреки федеральным рекомендациям, препятствующим этому, развитие межгосударственных автомагистралейдля целей, не связанных с запланированным ростом сообщества, создает неумолимое стремление освоить относительно дешевую землю возле транспортных развязок. Меры по пресечению налога на недвижимость, такие как Предложение 13 Калифорнии , привели к тому, что многие сообщества, отчаявшиеся получить доходы от налога с продаж, пренебрегли своими комплексными планами и повторно зонировали неосвоенные земли для предприятий розничной торговли.

В Колорадо местные органы власти могут по своему усмотрению не применять свои собственные законы о зонировании и другие законы о землепользовании. Это называется выборочным исполнением. Стимбот-Спрингс, штат Колорадо, является примером места с незаконными постройками и слабым контролем. [43] [44]

Соцсети [ править ]

В последнее время зонирование подвергалось критике со стороны градостроителей и ученых (в первую очередь Джейн Джейкобс ) как источник новых социальных бед, включая разрастание городов , отделение домов от работы и рост « автомобильной культуры ». Некоторые сообщества начали поощрять развитие более плотных, однородных, смешанных районов, которые способствуют пешим и велосипедным прогулкам до работы и покупок. Тем не менее, односемейный дом и автомобиль являются основными составляющими « американской мечты » нуклеарных семей , и законы о зонировании часто отражают это: в некоторых городах дома без пристроенного гаража считаются « испорченными » и подлежат перепланировка. Движения, которые не одобряют зонирование, такие как « Новый урбанизм» и « Умный рост» , обычно пытаются согласовать эти конкурирующие требования. Новые урбанисты, в частности, пробуют творческие решения городского дизайна, восходящие к практикам 1920-х и 1930-х годов. В конце двадцатого века «новые урбанисты» также подверглись нападкам за поощрение разрастания и строго предписывающий характер предложений их модельных кодов.

Исключительный [ править ]

Зонирование издавна подвергалось критике как инструмент расовой и социально-экономической изоляции и сегрегации, в первую очередь за счет требований к минимальному размеру участков и сегрегации в землепользовании (иногда называемой « экологическим расизмом »). Ранние кодексы зонирования часто были явно расистскими. Джун Мэннинг Томас представляет обзор литературы, посвященной именно этой критике зонирования. [45]

Практика исключения остается обычным явлением среди пригородов, желающих не допускать лиц, считающихся социально-экономически или этнически нежелательными: например, представители города Баррингтон-Хиллз , штат Иллинойс, однажды сказали редакторам отдела недвижимости Chicago Tribune, что 5 акров города (20 000 м²) 2 ) минимальный размер лота помог «не допустить шумихи».

Расовый [ править ]

С 1910 года в Балтиморе [46] многие штаты США ввели законы о расовом зонировании ( красная черта ); однако такие законы были исключены в 1917 году, когда Верховный суд США постановил, что такие законы нарушают имущественные права владельцев ( Бьюкенен против Уорли ). [47] С тех пор различные штаты, муниципалитеты и отдельные лица неоднократно пытались создать законы о зонировании и жилье на основе расовой принадлежности, однако в конечном итоге такие законы были отменены судами. Законность любой дискриминации в области жилья со стороны государственных или частных лиц была прекращена Законом о справедливом жилищном обеспечении (Раздел VIII Закона о гражданских правах 1968 года). [48]

Несмотря на такие постановления, многие утверждают, что законы о зонировании по-прежнему используются с целью расовой сегрегации. [49]

Доступность жилья [ править ]

Зонирование также считается основным движущим фактором быстро ускоряющейся нехватки доступного жилья в городских районах. [50] Одним из механизмов для этого является зонирование многими пригородными и загородными сообществами для очень больших минимальных жилых участков и размеров зданий с целью сохранения стоимости жилья путем ограничения общего предложения жилья, что, таким образом, исключает более бедные слои населения. Это сдвигает рынок в сторону более дорогих домов, чем можно было бы построить обычно. По данным Института Манхэттена, в некоторых юрисдикциях почти половина стоимости жилья напрямую связана со скрытыми издержками ограничительного регулирования зонирования.

Например, весь город Лос-Альтос-Хиллз , Калифорния (за исключением местного муниципального колледжа и религиозного монастыря), зонирован для использования в жилых помещениях с минимальным размером участка в один акр (4000 м²) и ограничением только в один акр. первичное жилье за ​​лот. Все эти ограничения были признаны конституционными федеральными судами и судами штатов в начале 1970-х годов. [51] [52] Город традиционно пытался соответствовать государственным требованиям доступного жилья, считая вторичные жилые дома (то есть квартиры над гаражами и гостевые дома) как доступное жилье, а с 1989 года также разрешал жителям строить так называемые «бабушкины» дома. единицы измерения". [53]

В 1969 году Массачусетс принял Закон штата Массачусетс о всеобъемлющих разрешениях: глава 40B , который первоначально назывался законом о зонировании против снобов. Согласно этому закону, в муниципалитетах с менее чем 10% доступным жильем застройщик доступного жилья может добиваться отказа от местного зонирования и других требований в местном апелляционном совете по зонированию, который может быть рассмотрен Апелляционным комитетом штата [54], если отказ отклонен. Подобные законы действуют и в других частях США (например, в Род-Айленде, Коннектикуте и Иллинойсе), хотя их эффективность оспаривается.

См. Также [ править ]

  • Зонирование сельского хозяйства
  • Передача прав на разработку
  • Граница городского роста

Ссылки [ править ]

  1. ^ a b Барсук, Эмили; Буй, Quoctrung (18.06.2019). «Города начинают сомневаться в американском идеале: дом с двором на каждом участке» . Нью-Йорк Таймс . ISSN  0362-4331 . Проверено 3 августа 2020 .
  2. ^ Догерти, Конор, Золотые ворота: борьба за жилье в Америке , ISBN 978-0-593-16532-4, OCLC  1161988433 , получено 03.08.2020
  3. ^ Эйнштейн, Кэтрин Левин (2019). Защитники района: политика участия и жилищный кризис в Америке . ISBN 978-1-108-76949-5. OCLC  1135562802 .
  4. ^ Глэзер, Эдвард; Гюрко, Джозеф (2018). «Экономические последствия предложения жилья» . Журнал экономических перспектив . 32 (1): 3–30. DOI : 10.1257 / jep.32.1.3 . ISSN 0895-3309 . S2CID 158965378 .  
  5. ^ Glaeser, Эдвард Л .; Гюрко, Иосиф; Сакс, Рэйвен (2005). «Почему Манхэттен такой дорогой? Регулирование и рост цен на жилье» . Журнал права и экономики . 48 (2): 331–369. DOI : 10.1086 / 429979 . ISSN 0022-2186 . S2CID 222330705 .  
  6. ^ Trounstine, Джессика (2020). «География неравенства: как регулирование землепользования ведет к сегрегации» . Обзор американской политической науки . 114 (2): 443–455. DOI : 10.1017 / S0003055419000844 . ISSN 0003-0554 . 
  7. ^ Trounstine, Джессика (2018). «Сегрегация по замыслу: местная политика и неравенство в американских городах» . Издательство Кембриджского университета . Проверено 16 июня 2020 .
  8. ^ Манвилл, Майкл; Монкконен, Пааво; Линза, Майкл (2020-01-02). «Пора положить конец односемейному зонированию» . Журнал Американской ассоциации планирования . 86 (1): 106–112. DOI : 10.1080 / 01944363.2019.1651216 . ISSN 0194-4363 . 
  9. ^ Нолл, Клейтон; Мрамор, Уильям (2020-09-29). «Где личный интерес превосходит идеологию: либеральные домовладельцы и местная оппозиция развитию жилищного строительства» . Журнал политики . DOI : 10.1086 / 711717 . ISSN 0022-3816 . 
  10. ^ Шерцер, Эллисон; Твинэм, Тейт; Уолш, Рэндалл П. (2021). «Зонирование и сегрегация в экономической истории городов» . Региональные науки и экономики города : 103652. дои : 10.1016 / j.regsciurbeco.2021.103652 . ISSN 0166-0462 . 
  11. ^ a b c «Столкнувшись с жилищным кризисом, города Калифорнии переосмысливают односемейные районы» . NPR.org . Проверено 14 марта 2021 .
  12. ^ a b Вайс, Марк А. (1987). Повышение сообщества строителей: американская индустрия недвижимости и городское землеустройство . Нью-Йорк: издательство Колумбийского университета. С. 80–86. ISBN 0-231-06505-1.
  13. ^ a b c Шерил Колдуэлл Фергюсон (2014). Хайленд-Парк и Ривер-Оукс: Истоки планирования садовых пригородных сообществ в Техасе . Остин: издательство Техасского университета. С. 10–13. ISBN 978-0292748361.
  14. ^ a b Эриксон, Аманда (24 августа 2012 г.). «Краткая история зарождения градостроительства» . Атлантические города . Атлантическая Медиа Компания . Проверено 20 ноября 2017 года .
  15. ^ a b c Райс, Роджер Л. (1968). «Жилая сегрегация по закону, 1910–1917». Журнал южной истории . 34 (2): 179–199. DOI : 10.2307 / 2204656 . JSTOR 2204656 . 
  16. ^ a b Ротштейн, Ричард (2017). Цвет закона: забытая история того, как наше правительство сегрегировало Америку . Нью-Йорк: Liveright Publishing Company. С. 44–48. ISBN 9781631492853.
  17. ^ Хансен, Луи (2021-03-01). «Неужели это конец зонирования для одной семьи в районе залива? Сан-Хосе, Беркли и другие города планируют радикальные изменения» . Новости Сан-Хосе Меркьюри . Односемейное зонирование, форма исключительного зонирования, уходит своими корнями в США в Беркли в 1916 году, когда городские власти стремились отделить белых домовладельцев от жилых комплексов, арендованных жителями из числа меньшинств. Это стало нормой по умолчанию в городах и пригородах по всей стране.
  18. ^ Руджеро, Анджела (2021-02-24). «Беркли положит конец зонированию жилых домов на одну семью, ссылаясь на расистские связи» . Новости Сан-Хосе Меркьюри . Беркли считается родиной зонирования жилых домов на одну семью; он начался в районе Элмвуд в 1916 году, где было запрещено строительство чего-либо, кроме одного дома на участке. По словам городских властей, исторически из-за этого для цветных или малообеспеченных людей было сложно покупать или сдавать в аренду недвижимость в популярных районах. ... Даже после того, как расовая дискриминация, такая как «красная черта» - отказ от жилищных кредитов тем, кто проживает в районах с низким доходом - была объявлена ​​вне закона, она продолжалась в форме зонирования на одну семью, сказал он.
  19. ^ «История градостроительства» . Департамент городского планирования Нью-Йорка . Проверено 19 ноября 2017 года .
  20. Перейти ↑ Dunlop, David W. (25 июля 2016 г.). «Зонирование наступило 100 лет назад. Оно навсегда изменило Нью-Йорк» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 19 ноября 2017 года .
  21. ^ Феррис, Хью (1986). Метрополия завтрашнего дня . Репринт издания 1929 г. Нью-Йорк: Princeton Architectural Press. ISBN 0-910413-11-8. С эссе Кэрол Уиллис.
  22. ^ a b Рут Кнак; Стюарт Мек; Исраэль Столлман (февраль 1996 г.). "Реальная история стандартных актов планирования и зонирования 1920-х годов" (PDF) . Закон о землепользовании и дайджест по зонированию . Проверено 19 ноября 2017 года . Переиздано Американской ассоциацией планирования.
  23. ^ "Деревня Евклида против Амблер Риэлти Ко" . Краткое описание дела. Case Briefs LLC . Проверено 19 ноября 2017 года .
  24. ^ "БОРЬБА, УИЛЛ". Справочник Техаса онлайн. Историческая ассоциация штата Техас. Отсутствует или пусто |url=( справка )
  25. ↑ Хадсон, Крис (18 ноября 2007 г.). «Отсутствие законов о зонировании является проблемой в Хьюстоне» . Wall Street Journal . Проверено 25 апреля 2018 года . Переиздано chicagotribune.com.
  26. ^ «Зонирование без зонирования» .
  27. ^ a b «Регулирование землепользования и сегрегация жилых домов: имеет ли значение зонирование?» Кристофер Берри, American Law and Economics Review V3 N2 2001 (251-274)
  28. ^ "Дом из ниоткуда" Джеймс Ховард Канстлер, The Atlantic Monthly; Сентябрь 1996
  29. ↑ Кой, Питер (1 октября 2007 г.). «Как Хьюстон обходится без зонирования» . Архивировано из оригинала на 2008-10-04.
  30. ^ «Хьюстон Развитие и правила» .
  31. ^ Льюин, Майкл (2005). «Как чрезмерное регулирование вызывает разрастание (даже в городе без зонирования)». Юридический журнал Уэйна . 50 (1171): 1172–1214. SSRN 837244 . 
  32. ↑ Эрнандес против города Хэнфорд , 41 Cal. 4th 279 (2007) (соблюдение конституционности постановления о зонировании, регулирующего, какие типы магазинов в каких зонах могут продавать мебель в городе Хэнфорд , Калифорния ).
  33. ^ a b Ева
  34. ^ a b Tancredi, Дон М. (15 августа 2014 г.). «Забастовка, ты в аут! Как кодексы зонирования становятся недействительными» . Закон 360 . Проверено 20 ноября 2017 года .
  35. ^ "Закон о религиозном землепользовании и институционализированных лицах 2000 года" (PDF) . Национальный тюремный проект ACLU . Проверено 20 ноября 2017 года .
  36. ^ Холм, Ивар (2006). Идеи и убеждения в архитектуре и промышленном дизайне: как отношения, ориентации и основные предположения формируют искусственную среду . Осло Школа архитектуры и дизайна. ISBN 82-547-0174-1 . 
  37. ^ Управление городскими ливневыми водами в Соединенных Штатах . 17 февраля 2009 г. doi : 10.17226 / 12465 . ISBN 978-0-309-12539-0.
  38. ^ «Добро пожаловать webvest.info - Hostmonster.com» . www.webvest.info .
  39. ^ "Кодекс земельного развития" . LouisvilleKy.gov .
  40. ^ "Архивная копия" . Архивировано из оригинального 21 июня 2008 года . Проверено 20 июня 2008 года .CS1 maint: archived copy as title (link)
  41. ^ а б в Дагган
  42. ^ Ротштейн, Ричард (2017). Цвет закона . Liveright. ISBN 978-1-63149-453-6.
  43. ^ http://www.steamboatpilot.com/news/2000/jul/27/case_against_council/
  44. ^ http://www.steamboatpilot.com/news/2008/jun/17/fire_death_questions_linger/
  45. ↑ Джун Мэннинг Томас (15 декабря 1997 г.). «РАСА, РАСИЗМ И РАСОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ: СВЯЗЬ С ГОРОДСКОЙ И РЕГИОНАЛЬНОЙ ЛИТЕРАТУРОЙ ПЛАНИРОВАНИЯ» (PDF) . Архивировано из оригинального (PDF) 9 августа 2007 года.
  46. ↑ Эриксон, Аманда (24 августа 2012 г.). «Краткая история зарождения градостроительства» . Атлантические города . Атлантическая Медиа Компания . Проверено 24 августа 2012 года .
  47. ^ "Книги Стетсона Кеннеди" . Архивировано из оригинального 28 сентября 2007 года . Проверено 19 октября 2007 года .
  48. ↑ Комиссия по правам человека штата Вашингтон. Архивировано 16 апреля 2007 г. в Wayback Machine.
  49. ^ «Зонирование способствует расизму и разрастанию» .
  50. ^ Glaeser, Эдвард Л. и Джиурко, Джозеф, Влияние зонирования на доступности жилья , 2002 архивных 26 сентября 2007 года в Wayback Machine
  51. ^ Ybarra v. Город Лос - Альтос Хиллс , 503 F.2d 250, 254 (девятую Cir. 1974).
  52. ^ Город Лос-Альтос Хиллз против Adobe Creek Properties, Inc. , 32 Cal.App.3d 488 (1973).
  53. ↑ Город Лос-Альтос-Хиллз, Генеральный план 2002 г., Жилищный элемент , 6.
  54. ^ "Жилищный апелляционный комитет (HAC)" . Mass.gov .

Внешние ссылки [ править ]

  • Закон о землепользовании в соответствии с Законом о стандартном государственном зонировании , Вашингтонский университет в Сент-Луисе