Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Кредита моста представляет собой тип краткосрочного кредита , как правило , выводил на срок от 2 недель до 3 -х лет в ожидании расположения большего или более долгосрочное финансирование . [1] [2] Это обычно называется промежуточной ссудой в Соединенном Королевстве, также известной как «предварительная ссуда», а также в некоторых заявках она известна как временная ссуда. В южноафриканском использовании термин « промежуточное финансирование» более распространен, но используется в более узком смысле, чем в других местах.

Промежуточный заем - это временное финансирование для частного лица или бизнеса до получения постоянного финансирования или следующего этапа финансирования. Деньги от нового финансирования обычно используются для «получения» (т. Е. Возврата) промежуточной ссуды, а также для других нужд капитализации .

Промежуточные ссуды обычно дороже, чем обычное финансирование, чтобы компенсировать дополнительный риск. Промежуточные ссуды обычно имеют более высокую процентную ставку, баллы (баллы - это, по сути, комиссии, 1 балл равен 1% от суммы ссуды) и другие расходы, которые амортизируются в течение более короткого периода, а также различные сборы и другие «подсластители» (например, участие в капитале кредитором в некоторых займах). Кредитор также может потребовать перекрестного обеспечения и более низкого отношения кредита к стоимости . С другой стороны, они обычно оформляются быстро с относительно небольшим количеством документации.

Недвижимость [ править ]

Промежуточные ссуды часто используются для покупки коммерческой недвижимости, чтобы быстро закрыть собственность, вернуть недвижимость из-под выкупа или воспользоваться краткосрочной возможностью для обеспечения долгосрочного финансирования. [3] [4] Промежуточные ссуды на недвижимость обычно выплачиваются, когда недвижимость продается, рефинансируется у традиционного кредитора, повышается кредитоспособность заемщика, улучшается или достраивается недвижимость, или когда происходит конкретное улучшение или изменение, которое позволяет постоянный или последующий раунд ипотечного финансирования. Вопрос о сроках может возникать из-за этапов проекта с различными потребностями в денежных средствах и профилями рисков, а также с возможностью обеспечить финансирование.

Промежуточная ссуда аналогична ссуде в твердой валюте и частично совпадает с ней . Оба являются нестандартными займами, полученными в связи с краткосрочными или необычными обстоятельствами. Разница в том, что твердые деньги относятся к источнику кредитования, обычно к физическому лицу, инвестиционному пулу или частной компании, которая не является банком, занимающимся предоставлением высокорисковых займов под высокие проценты, тогда как промежуточный заем является краткосрочным. заем, который «ликвидирует разрыв» между долгосрочными займами.

Характеристики [ править ]

При обычном сроке до 12 месяцев может начисляться 2–4 балла. Отношение ссуды к стоимости (LTV) обычно не превышает 65% для коммерческой недвижимости или 80% для жилой недвижимости в зависимости от оценочной стоимости.

Промежуточный заем может быть закрытым, что означает, что он доступен в течение заранее определенного периода времени, или открытым при отсутствии фиксированной даты выплаты (хотя может потребоваться выплата через определенное время). [5]

Промежуточная ссуда с первым платежом обычно доступна с более высоким LTV, чем ссуда со вторым платежом, из-за более низкого уровня риска, многие британские кредиторы вообще воздерживаются от ссуды по второму платежу.

Более низкие LTV могут также привлекать более низкие ставки, что опять же представляет более низкий уровень риска андеррайтинга, хотя предварительные сборы, судебные издержки кредиторов и оценочные платежи могут оставаться фиксированными.

Примеры [ править ]

  • Застройщики часто получают промежуточную ссуду для реализации проекта на время получения разрешения. Поскольку нет гарантии, что проект будет реализован, ссуда может быть предоставлена ​​под высокую процентную ставку и от специализированного источника кредитования, который примет на себя риск. Как только проект получает все права, он получает право на ссуды из более традиционных источников с более низкой процентной ставкой, на более длительный срок и на большую сумму. Строительство кредит затем будет получен взять ссуду моста и финансировать завершение проекта. [6]
  • Потребитель покупает новое жилье и планирует внести первоначальный взнос за счет выручки от продажи дома, находящегося в настоящее время в собственности. Дом, находящийся в настоящее время в собственности, закроется только после закрытия нового дома. Промежуточный заем позволяет покупателю вывести капитал из текущего дома и использовать его в качестве первоначального взноса для нового жилья с ожиданием, что текущий дом будет закрыт в короткие сроки, а промежуточный заем будет погашен.
  • Промежуточный заем может использоваться бизнесом для обеспечения непрерывной бесперебойной работы в то время, когда, например, один старший партнер желает уйти, а другой желает продолжить бизнес. Промежуточный заем может быть предоставлен на основе стоимости помещений компании, что позволяет привлекать средства из других источников, например, за счет участия руководства.
  • Недвижимость может быть предложена со скидкой, если покупатель может быстро завершить работу, при этом скидка компенсирует затраты на краткосрочную промежуточную ссуду, использованную для завершения. При покупке недвижимости на аукционе, когда у покупателя есть только 14–28 дней для завершения долгосрочного кредитования, например, покупка с правом ипотечного кредита, может оказаться нецелесообразным в этот период времени, в то время как промежуточный заем будет.

Корпоративные финансы [ править ]

Промежуточные ссуды используются в венчурном капитале и других корпоративных финансах для нескольких целей:

  • Вливание небольших сумм денежных средств для поддержки компании, чтобы у нее не кончились денежные средства между последовательными крупными инвестициями в частный акционерный капитал [7]
  • Осуществлять поиск проблемных компаний при поиске покупателя или более крупного инвестора (в этом случае кредитор часто получает значительную долю в капитале в связи с ссудой)
  • В качестве окончательного заемного финансирования для обеспечения компании через период непосредственно перед первичным публичным размещением или приобретением.

Южная Африка [ править ]

По южноафриканскому законодательству недвижимое имущество передается через систему регистрации в государственных реестрах, известных как Deeds Office . [8] [9] Учитывая задержки, связанные с процессом передачи, многим участникам сделок с недвижимостью требуется доступ к средствам, которые в противном случае станут доступны только в день регистрации транзакции в соответствующем бюро регистрации сделок.

Финансовые компании-мосты предоставляют финансирование, которое создает мост между немедленными требованиями участника к денежному потоку и возможным правом на получение средств при регистрации в Офисе по работе с клиентами. Промежуточное финансирование обычно не предоставляется банками .

Доступны различные формы промежуточного финансирования в зависимости от участника сделки с недвижимостью, которая требует финансирования. Продавцы недвижимого имущества могут сократить выручку от продаж, агенты по недвижимости сокращают комиссию агентов по недвижимости, а залогодатели сокращают доходы от дальнейшей продажи или обменивают облигации. Дополнительное финансирование также доступно для урегулирования невыплаченных налогов на недвижимость или муниципальных счетов или для уплаты пошлин на перевод .

Соединенное Королевство [ править ]

История [ править ]

Краткосрочное финансирование, подобное современным промежуточным займам, было доступно в Великобритании еще в 1960-х годах, но обычно только через крупные банки и строительные общества известным клиентам. [10] Рынок промежуточных ссуд оставался небольшим в течение тысячелетия, с ограниченным числом кредиторов.

Промежуточные ссуды стали все более популярными в Великобритании после глобальной рецессии 2008–2009 годов , при этом общий объем кредитов увеличился более чем вдвое с 0,8 млрд фунтов стерлингов в год по март 2011 года до 2,2 млрд фунтов стерлингов в год по июнь 2014 года. [ Необходима цитата ] [ ненадежный источник ? ] Это совпало с заметным сокращением основного ипотечного кредитования в тот же период, поскольку банки и строительные общества стали более неохотно предоставлять жилищные ссуды. [11] [5]

Общая сумма непогашенных жилищных кредитов в первом квартале 2016 года составила 1304,5 миллиарда фунтов стерлингов, что на 1,0% больше, чем в четвертом квартале 2015 года, и на 3,4% за последние четыре квартала. [12]

По мере роста популярности промежуточных кредитов росла и полемика вокруг них. В 2011 году Управление финансовых услуг (FSA) предостерегло покупателей жилья от использования промежуточных кредитов в качестве замены обычных ипотечных кредитов, выразив опасения, что некоторые ипотечные брокеры могут искажать свою пригодность. [13]


Использование [ править ]

В Соединенном Королевстве промежуточные ссуды используются как в бизнесе, так и в сфере недвижимости . В первом случае они обычно используются для освобождения капитала с целью увеличения денежного потока . В последнем случае они используются переселенцами, чтобы `` разорвать '' цепочки собственности, обеспечивая краткосрочный источник финансирования, когда между датами продажи и завершения есть задержка, покупателями, предлагающими цену на недвижимость на аукционе , а также арендодателями и недвижимостью. застройщикам, чтобы обеспечить финансирование ремонта для быстрой продажи [11] или отремонтировать недвижимость, которая считается непригодной для проживания, до получения обычного ипотечного финансирования.

Характеристики [ править ]

Промежуточные ссуды могут быть обеспечены в качестве первого или второго залога под недвижимость, включая коммерческую недвижимость , недвижимость , сдаваемую в аренду, ветхое имущество и землю или участки под застройку. Срок ссуды обычно составляет до 18 месяцев с ежемесячным начислением сложных процентов; как таковые, они часто дороже, чем другие виды обеспеченного жилищного кредита. [11]

Промежуточные ссуды определяются как «открытые» или «закрытые». Кредит закрыт , если заемщик имеет четкий и убедительный план погашения или выхода стратегии в месте, например, продажи кредита безопасности финансов или долгосрочной. [14] Открытые промежуточные ссуды более рискованны как для заемщика, так и для кредитора из-за большей вероятности дефолта .

Регламент [ править ]

Промежуточные ссуды, обеспеченные первым залогом в отношении собственности, в которой будет проживать заемщик или близкий член семьи, считаются регулируемыми ипотечными договорами и, следовательно, регулируются Управлением финансового надзора (FCA). [15] Промежуточные ссуды, продаваемые арендодателям и застройщикам, как правило, не регулируются; однако, если арендатор арендуемой собственности, против которой обеспечен кредит, является или будет близким членом семьи заемщика, регулирование FCA все равно будет применяться. [16]

Исключение в настоящее время существует в случае объектов смешанного использования, когда заемщик или его близкий родственник будет занимать менее 40% собственности. Однако в марте 2016 года Великобритания будет вынуждена привести свое действующее законодательство в соответствие с европейским в соответствии с Общеевропейской директивой по ипотечному кредитованию (MCD). Поскольку MCD не распознает пороговые значения использования при определении регулируемого контракта, в настоящее время неясно, будет ли продолжать применяться «правило 40%». [17]

См. Также [ править ]

  • Кредиторы с твердыми деньгами
  • Коммерческие кредиторы
  • Несоответствующий заем
  • Недостаточное финансирование

Ссылки [ править ]

  1. ^ «Определение Investopedia: Промежуточный заем» . Инвестопедия.
  2. ^ «Финансовый словарь: мостовой заем» .
  3. ^ Руководство по переходным займам Financial Times . 3 февраля 2014 г. Проверено 27 ноября 2018 г.
  4. ^ Что такое промежуточный заем? Ежемесячный журнал "Финансы" . 21 июня 2018. Проверено 27 ноября 2018.
  5. ^ a b Промежуточные ссуды увеличиваются на 45% из-за аппетита нового арендодателя The Telegraph . 21 октября 2011 г. Проверено 29 ноября 2018 г.
  6. ^ «Краткосрочные займы» . Специалисты по ипотеке Австралия. Ноябрь 2006 Архивировано из оригинала на 2007-06-20 . Проверено 9 марта 2007 .
  7. ^ Частный капитал превращается в ранние ссуды, чтобы повысить доходность Financial Times . 1 января 2018 г. Проверено 29 ноября 2018 г.
  8. ^ Баденхорст, П.Дж. и др. Закон собственности Зильберберга и Шумана. Четвертое издание. Butterwoths. 2003 г.
  9. ^ Deeds Закон Реестры, 47 из 1937
  10. ^ Краткая история связующего финансового сектора Бюллетень ипотечного финансирования . 4 августа 2016 г. Проверено 27 ноября 2018 г.
  11. ^ a b c Руководство по промежуточным кредитам. Архивировано 30 ноября 2018 г. в Wayback Machine . Деньги Супермаркет. По состоянию на 1 июня 2015 г.
  12. ^ "Статистика MLAR" . www.fca.org . Проверено 14 июля +2016 .
  13. ^ Powley, T. Заемщики предупредили о промежуточных ссудах . Financial Times. 25 ноя 2011
  14. ^ Хейл, О. Типы промежуточных ссуд и их сравнение с альтернативами . Советник FT. 18 апреля 2013 г.
  15. ^ «Архивный документ» . Архивировано из оригинала на 2015-06-02 . Проверено 1 июня 2015 .
  16. ^ Справочник по надзору за финансовым поведением PERG 4.4.1. Архивировано 2 июня 2015 г. в Wayback Machine . По состоянию на 1 июня 2015 г.
  17. ^ Как Директива об ипотечном кредитовании повлияет на объекты смешанного использования? Экономический голос. 27 марта 2015 г.