Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Кредиты на строительстве (также называется кредитом строительства дома в Соединенных Штатах и самостоятельное строительство ипотечное в Соединенном Королевстве ) являются любым добавленной стоимостью кредита , где доходы используются для финансирования строительства какого - либо рода. В США Financial Services промышленности, однако, кредит строительствопредставляет собой более конкретный тип ссуды, предназначенный для строительства и содержащий такие функции, как процентные резервы, где способность погашения может быть основана на чем-то, что может произойти только при строительстве проекта. Таким образом, определяющими характеристиками этих ссуд являются особый мониторинг и руководящие принципы, превышающие обычные руководящие принципы ссуды, чтобы гарантировать, что проект завершен, чтобы можно было начать погашение.

Андеррайтинг ссуд [ править ]

Почти все кредиторы обеспокоены тем, что их ссуды будут возвращены, поэтому при андеррайтинге ссуд на строительство обычно делается упор на то, как это могло произойти.

В самой простой ситуации, когда отдельное лицо строит дом для себя, бизнес строит недвижимость для коммерческого использования или инвестор строит недвижимость для сдачи в аренду, основной ориентир для кредитора - представить себе, как только ссуда будет полностью предоставлена. продлен и преобразован в обычную ипотеку, и здание занято, независимо от того, может ли физическое лицо, предприятие или инвестор позволить себе ежемесячно возвращать ссуду. В случае с физическим лицом, когда кредитор пытается предсказать, сможет ли физическое лицо ежемесячно выплачивать ссуду, которая произойдет после того, как человек переедет в дом, кредитор будет в первую очередь смотреть на сумму дохода, которую получает человек. В случае бизнеса будет проведен аналогичный анализ. В случае инвестораздания арендуемой собственности будет заказана специальная оценка, которая попытается предсказать, какой будет арендная плата и хватит ли ее для выплаты ссуды, плюс все расходы, и при этом дать арендатору определенную минимальную сумму дохода. Ключевым моментом здесь является то, что независимо от того, насколько ценно здание может быть после завершения, почти ни один кредитор не предоставит ссуду на сумму, превышающую то, что арендатор может себе позволить, потому что даже если им не придется производить какие-либо платежи во время строительства, им придется производить ежемесячные платежи после завершения проекта, и не может быть никаких гарантий, что владелец выплатит ссуду достаточно, чтобы сделать ежемесячные платежи доступными после завершения проекта.

Помимо этого правила, следующим наиболее распространенным правилом является требование о минимальном вливании денежных средств. Даже если, например, предприятие может позволить себе ежемесячный платеж по ссуде, достаточно высокий, чтобы оплатить весь строительный проект, многие кредиторы потребуют от них вместо этого использовать определенную минимальную часть собственных денежных средств для завершения проекта. Причина в том, чтобы психологически и экономически связать владельца с проектом (мы надеемся, что это снижает вероятность того, что они откажутся от проекта, если что-то пойдет не так), и чтобы дать кредитору подушку безопасности, благодаря которой они с большей вероятностью смогут продать недвижимость по цене, которая лучше покрыла бы сумму кредита. Это правило часто называют требованием «ссуды к стоимости», то есть кредитор ссужает только до 85% стоимости проекта.

Последним основным ориентиром является максимальная сумма кредита, которую кредитор предоставит по отношению к завершенной стоимости проекта. Это правило разработано, чтобы гарантировать, что после завершения проекта, если заемщик перестанет платить платеж, кредитор сможет продать недвижимость и, как мы надеемся, вернуть все предоставленные средства.

Строительные ссуды часто предоставляются застройщикам , которые хотят что-то построить, но продают это сразу после постройки. В этом случае заказывается специальная оценка, чтобы попытаться предсказать будущую продажную стоимость проекта. Первое указание выше, доступность, обычно не используется, потому что владелец немедленно попытается продать недвижимость. Однако иногда он используется, например, когда застройщик строит кондоминиум., кредитор может оценить, изменится ли проект с кондоминиумов на квартиры, если полученная арендная плата будет больше, чем погашать ссуду каждый месяц. Требования к вливанию денежных средств часто выше из-за дополнительного риска (немедленная необходимость продажи). Однако требования ссуды к стоимости часто бывают наиболее эффективными. Это потому, что стоимость часто рассчитывается не так, как люди думают. Например, если девелопер строит проект кондоминиума из 20 квартир, кредитор может не просто ссудить определенный процент от прогнозируемой будущей общей стоимости кондоминиума, но только определенный процент от стоимости проекта кондоминиума, если из-за в случае чрезвычайной ситуации или непредвиденных обстоятельств все здание должно было быть продано сразу одному покупателю (так называемая оптовая продажа). Поскольку реализуемая цена продажи в этом случае может быть намного ниже,максимальная сумма кредита, которую предоставят многие кредиторы, будет намного ниже.

Обычные договоренности [ править ]

Средства берутся из ссуды посредством процесса, называемого «розыгрыш». Розыгрыш - это метод, с помощью которого из строительного бюджета берутся средства на оплату поставщиков материалов и подрядчиков. У каждого кредитора разные требования к оформлению розыгрыша. Например, некоторые позволяют заемщику запрашивать розыгрыши онлайн, в то время как другие требуют оформления документов и периодических проверок. Этот процесс помогает гарантировать, что кредитная выручка действительно используется для строительства и что процесс строительства проходит гладко. С заемщика начисляются проценты только на сумму, взятую в долг в любой момент.

Вместо того, чтобы платить каждый месяц во время строительства, почти все строительные ссуды в Соединенных Штатах имеют дополнительные средства, которые сразу же заимствуются и хранятся на заблокированном счете, известном как «процентный резерв». Ежемесячно со счета снимаются ежемесячные платежи, так что заемщику не нужно начинать платить из своего кармана, пока проект не будет завершен.

В Австралии проценты по получению прибыли нужны только для минимизации расходов заемщика . После завершения строительства ссуда возвращается к запрошенному варианту оплаты, выбранному заемщиком при андеррайтинге (либо только проценты, либо основная сумма и проценты).

Управление строительством [ править ]

Помимо изложенных выше руководящих принципов андеррайтинга , большинство кредиторов пытаются снизить свой риск различными способами. Первый включает комплексную проверку генерального подрядчика, архитектора, земли, на которой будет построен объект, экологические проверки и оценки. Затем, пока идет процесс строительства, кредиторы внимательно следят за ходом строительства, чтобы убедиться, что строительство идет гладко, а также для того, чтобы всем работникам платили, чтобы механик не нарушил обеспечение кредита недвижимостью. залог .

Ссылки [ править ]

Внешние ссылки [ править ]