The Standard & Poor ' s CoreLogic Case-Shiller Главная Индексы цен являются повторные-продаж индексы цен на жилье для Соединенных Штатов . Существует несколько индексов цен на жилье Кейса – Шиллера: национальный индекс цен на жилье, сводный индекс для 20 городов, сводный индекс для 10 городов и 20 индексов отдельных городских районов. Эти индексы рассчитываются и хранятся ежемесячно Standard & Poor's с данными, рассчитанными с января 1987 года по настоящее время. Индексы Standard & Poor нормализованы до значения 100 в январе 2000 года. Они основаны на оригинальной работе экономистов Карла Кейса и Роберта Шиллера., чья команда рассчитала индекс цен на жилье до 1890 года. Индекс Кейса и Шиллера нормализован до значения 100 в 1890 году. Индекс Кейса-Шиллера на веб-сайте Шиллера обновляется ежеквартально. [1] Эти два набора данных могут сильно отличаться из-за разных контрольных точек и расчетов. Например, в 4-м квартале 2013 года индекс города Standard and Poor 20 находился в районе 160, в то время как индекс для 4-го квартала по данным Shiller находился в районе 130. Шиллер в своей книге « Иррациональное изобилие» утверждает, что такой длинный ряд цен на жилье, похоже, не публиковался ни для одной страны. [2]
История и методология
Индексы рассчитываются на основе данных о повторных продажах домов на одну семью, подход, разработанный экономистами Кейсом, Шиллером и Алланом Вайс, которые занимали пост генерального директора [Case Shiller Weiss] с момента основания этой компании в 1991 году до ее продажи Fiserv в г. 2002. [3] Кейс разработал метод сравнения повторных продаж одних и тех же домов в попытке изучить тенденции ценообразования на жилье. [3] Он использовал данные о продажах домов в Бостоне в начале 1980-х годов, когда цены на жилье резко возросли . Хотя Кейс утверждал, что такой бум в конечном итоге был неустойчивым, он не считал его пузырем , обычно используемым термином для описания схожих рыночных тенденций. [3] Кейс встретился с Шиллером, который исследовал поведенческие финансы и экономические пузыри, и вместе сформировал индекс повторных продаж, используя данные о ценах на дома из других городов по всей стране. [3] В 1991 году, когда Вайс учился в аспирантуре, он установил неформальные рабочие отношения с Шиллером. Вайс предложил Кейсу и Шиллеру создать компанию Case Shiller Weiss для периодического выпуска индекса с целью продажи информации рынкам. Fiserv , компания по управлению информацией, купила Case Shiller Weiss в 2002 году и вместе со Standard & Poor's разработала торгуемые индексы на основе данных по рынкам, которые сейчас обычно называют индексом Case-Shiller. [3] CoreLogic приобрела бизнес Case Shiller Weiss у Fiserv в апреле 2013 года. [4]
В 2006–2012 годах произошел крупнейший обвал на мировых рынках недвижимости за последнее время; Вопрос о том, можно ли это предсказать с помощью индекса Кейса – Шиллера, остается предметом спора. Шиллер действительно заметил некоторые ранние признаки. Он выпустил второе издание своей книги « Иррациональное изобилие» в 2005 году, когда, по его словам, данные были похожи на «взлет ракеты». [2] В своей книге он выражает скептицизм по поводу «долгосрочной стабильности цен на жилье» [2], учитывая, что рост цен на жилье был намного выше, чем рост доходов. Однако он воздерживается от явного заявления о том, что это может быть пузырь, после того, как весь период после Второй мировой войны наблюдался существенный рост реальных цен без какого-либо последующего падения, как это видно на графике. Цены достигли пика в первом квартале 2006 года, когда индекс Шиллера зафиксировал уровень 198,01, но после этого быстро упали до 113,89 в первом квартале 2012 года.
Опционы и фьючерсы, основанные на индексе Кейса-Шиллера, торгуются на Чикагской товарной бирже . [5]
Индекс представляет собой упрощенную оценку стоимости жилья и не учитывает вмененную арендную плату и удержание процентов по ипотеке , которые учитываются при оценке прибылей / убытков для инвестиционных целей.
Экономические последствия
Шиллер делает некоторые важные выводы из своего анализа долгосрочных цен на жилье в своей книге « Иррациональное изобилие» . Вопреки распространенному мнению, в США не было непрерывного восходящего тренда, и цены на жилье демонстрируют сильную тенденцию к возвращению к уровню 1890 года в реальном выражении. Более того, он показывает, что динамика цен на жилье не имеет никакого отношения к изменениям в стоимости строительства, процентных ставках или численности населения. [6]
Шиллер отмечает, что во всем мире существует сильное представление о том, что цены на жилье постоянно растут, и что подобные настроения и парадигмы могут подпитывать пузыри на рынках недвижимости. Он указывает на некоторые психологические эвристики, которые могут быть ответственны за создание этого восприятия. Он говорит, что, поскольку дома являются относительно нечастыми покупками, люди, как правило, вспоминают цену покупки дома давно и удивляются разнице между тем и сейчас. [7] Однако большую часть разницы в ценах можно объяснить инфляцией. Он также обсуждает, как люди постоянно переоценивают ценность своего дома. В ходе переписи населения США, проводимой с 1940 года, владельцев домов просили оценить стоимость своих домов. Оценки домовладельцев отражают повышение на 2% в год в реальном выражении, что значительно превышает фактическое увеличение на 0,7% за тот же период, отраженное в индексе Кейса-Шиллера.
Шиллер также предлагает некоторые объяснения того, почему в реальных ценах на жилье не наблюдается непрерывного восходящего тренда:
- Мобильность: Шиллер утверждает, что «люди и бизнес, если цены на жилье достаточно высоки, уедут далеко, даже полностью покинув территорию». [8] Земли может быть мало на местном уровне, но площадь городских земель составляет всего 2,6% от общей площади земель в Соединенных Штатах. [8]
- Ослабление земельных ограничений: рост цен вынуждает правительство ослабить ограничения на землю с точки зрения того, сколько земли можно построить на определенном количестве земли, а также количества земли, доступной для застройки.
- Технологические усовершенствования: строительные технологии значительно улучшились, что сделало жилищное строительство более дешевым и быстрым, что оказывает понижательное давление на цены на жилье. [8]
Таким образом, реальные цены на жилье, по сути, не имеют тренда и не демонстрируют непрерывного восходящего или нисходящего тренда в долгосрочной перспективе. Это не ограничивается США, поскольку это также наблюдается в индексах реальных цен на жилье в Нидерландах и Норвегии. [9]
Ключевые события и эпизоды
Ключевое наблюдение Шиллера, изложенное в его книге « Иррациональное изобилие» , состоит в том, что реальные цены на жилье демонстрируют заметную тенденцию к возврату к уровню 1890 года. Однако были некоторые ключевые периоды, когда цены отклонялись от этого уровня. Шиллер предлагает некоторые объяснения этих эпизодов в своей книге:
- 1921–1942 : Это был единственный период, когда цены были значительно ниже уровня 1890 года. Начало спада примерно совпадает с началом Первой мировой войны , за которой последовали Великая пандемия гриппа 1918 года , Великая депрессия и, наконец, Вторая мировая война, которые, как утверждает Шиллер, могли негативно повлиять на цены на жилье. [10]
- 1953–1977: В течение этого периода цены оставались стабильно выше уровня 1890 года, хотя постепенно снижались. Шиллер ссылается на конец Второй мировой войны, начало бэби-бума и Билль о правах военнослужащих (1944 г.), который субсидировал покупку жилья. [11] Он также утверждает, что шрамы Великой депрессии отклонили любые спекулятивные тенденции.
- 1976–1982 : отражение регионального пузыря в Калифорнии. [10]
- 1985–1989 : Отражает региональные пузыри на Западном и Восточном побережье. [10]
- 1997–2012 годы : мировой бум и спад в сфере недвижимости.
Национальные индексы
Национальный индекс цен на жилье в США S&P CoreLogic Case – Shiller представляет собой совокупность индексов цен на дома для одной семьи для девяти отделов переписи населения США . Он рассчитывается ежемесячно с использованием трехмесячной скользящей средней. Национальный индекс S&P нормализован до значения 100 в январе 2000 года.
Индекс, который ведет Шиллер (доступен на его веб-сайте http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm ), обновляется ежеквартально и нормализован до 100 в 1890 году.
Сводный и городской индексы
Семейство индексов S&P включает 20 индексов мегаполисов и два составных индекса как агрегаты мегаполисов. Эти индексы представляют собой трехмесячные скользящие средние. Сводные индексы и индексы городов нормализованы до значения 100 в январе 2000 года.
Составной индекс 10
CSXR - это составной индекс индекса цен на жилье для 10 основных статистических областей метрополии в Соединенных Штатах. Индекс публикуется ежемесячно Standard & Poor's и использует метод Кейса и Шиллера для расчета индекса цен на жилье с использованием модифицированной версии методологии взвешенных повторных продаж. Этот метод позволяет корректировать качество проданных домов, в отличие от простых индексов, основанных на средних значениях. CSXR - это трехмесячная скользящая средняя, как и составляющие ее индексы.
Следующие индексы объединяются для создания составного индекса CXSR:
Индекс | Описание индекса цен на жилье | Обозначение MSA |
---|---|---|
BOXR | Большой Бостон | Бостон – Кембридж – Куинси, Массачусетс |
CHXR | Чикаго столичный округ | Чикаго – Напервиль – Джолиет, Иллинойс, Индиана – Висконсин |
DNXR | Денвер-Аврора Столичный округ | Денвер – Аврора, Колорадо |
LVXR | Столичный район Лас-Вегаса | Лас-Вегас – Парадайз, штат Невада, штат Мэриленд |
LXXR | Большой Лос-Анджелес | Лос-Анджелес - Лонг-Бич - Санта-Ана, Калифорния |
MIXR | Южная Флорида столичная область | Майами – Форт-Лодердейл – Помпано-Бич, Флорида |
NYXR | Метрополитен Нью-Йорка | Нью-Йорк – Северный Нью-Джерси – Лонг-Айленд, Нью-Йорк – Нью-Джерси – Пенсильвания |
SDXR | Округ Сан-Диего, Калифорния | Сан-Диего – Карлсбад – Сан-Маркос, Калифорния |
SFXR | Сан-Франциско | Сан-Франциско – Окленд – Фремонт, Калифорния |
WDXR | Вашингтонская столичная зона | Вашингтон – Арлингтон – Александрия, округ Колумбия – Вирджиния – Мэриленд – Западная Вирджиния |
Индекс Composite 20
SPCS20R - это сводный индекс индекса цен на жилье для 20 основных статистических районов столицы США. Индекс публикуется ежемесячно Standard & Poor's и использует метод Кейса и Шиллера для расчета индекса цен на жилье с использованием модифицированной версии методологии взвешенных повторных продаж. Этот метод позволяет корректировать качество проданных домов, в отличие от простых индексов, основанных на средних значениях.
Следующие индексы объединяются для создания составного индекса SPCS20R:
Индекс | Описание индекса цен на жилье | Обозначение MSA |
---|---|---|
PHXR | Финикс столичная зона | Финикс – Меса – Скоттсдейл, штат Аризона |
LXXR | Большой Лос-Анджелес | Лос-Анджелес - Лонг-Бич - Санта-Ана, Калифорния |
SDXR | Округ Сан-Диего, Калифорния | Сан-Диего – Карлсбад – Сан-Маркос, Калифорния |
SFXR | Сан-Франциско | Сан-Франциско – Окленд – Фремонт, Калифорния |
DNXR | Денвер-Аврора Столичный округ | Денвер – Аврора, Колорадо |
WDXR | Вашингтонская столичная зона | Вашингтон – Арлингтон – Александрия, округ Колумбия – Вирджиния – Мэриленд – Западная Вирджиния |
MIXR | Южная Флорида столичная область | Майами – Форт-Лодердейл – Помпано-Бич, Флорида |
TPXR | Район Тампа-Бэй | Тампа – Ст. Петербург – Клируотер, Флорида |
ATXR | Атланта столичная зона | Атланта – Сэнди-Спрингс – Мариетта, Джорджия |
CHXR | Чикаго столичный округ | Чикаго – Напервиль – Джолиет, Иллинойс, Индиана – Висконсин |
BOXR | Большой Бостон | Бостон – Кембридж – Куинси, Массачусетс |
DEXR | Метро Детройт | Детройт – Уоррен – Ливония, штат Мичиган |
MNXR | Миннеаполис-Сент-Пол | Миннеаполис – Сент. Пол – Блумингтон, Миннесота – Висконсин |
CRXR | Шарлотта столичная область | Шарлотта-Гастония-Конкорд, Северная Каролина, Южная Каролина |
LVXR | Столичный район Лас-Вегаса | Лас-Вегас – Парадайз, штат Невада, штат Мэриленд |
NYXR | Метрополитен Нью-Йорка | Нью-Йорк – Северный Нью-Джерси – Лонг-Айленд, Нью-Йорк – Нью-Джерси – Пенсильвания |
CEXR | Большой Кливленд | Кливленд – Элирия – Ментор, Огайо |
POXR | Столичный округ Портленда | Портленд – Ванкувер – Бивертон, штат Орегон – Вашингтон |
DAXR | Метроплекс Даллас – Форт-Уэрт | Даллас – Форт-Уэрт – Арлингтон, штат Техас |
SEXR | Сиэтл столичная область | Сиэтл – Такома – Белвью, Вашингтон |
Корреляции
Macromarkets.com сообщает, что индекс США имеет слегка отрицательную корреляцию с акциями и облигациями , но немного положительную корреляцию с сырьевыми товарами и инвестиционными фондами недвижимости (REIT) [ требуется пояснение ] . [12] REIT отслеживает скорее коммерческую недвижимость, чем цены на жилье, что объясняет низкую корреляцию. [13]
Исторические ценности
Используя оригинальные методы Кейса и Шиллера, национальный индекс в первом квартале 2006 года достиг рекордного уровня 198,01. Индекс S&P достиг исторического максимума в июле 2006 года на уровне 206,52. 30 декабря 2008 г. индекс зафиксировал наибольшее падение по сравнению с предыдущим годом. После Второй мировой войны исходный индекс в основном колебался между 100 и 120, с пиками (с последующим резким падением) в 1 квартале 1979 года (достигнув пика в 122), 3 квартале 1989 года (126) и 1 квартале 2006 года (198). После пузыря на рынке жилья 2000-х самая низкая точка индекса была в 1 квартале 2012 года на уровне 114. К 4 кварталу 2013 года индекс вырос до 134. По состоянию на декабрь 2019 года (по данным: "fred.stlouisfed.org") индекс S&P / Case Национальный индекс цен на жилье Шиллера в США составил 213,789.
Индекс цен на жилье Кейса – Шиллера с 1890 по 2012 гг.
Сравнение процентного изменения коррекции жилищных условий, начиная с 2006 г. ( красный цвет ) и коррекции ( синий цвет ), начиная с 1989 г.
Выбранные значения индекса Кейса – Шиллера (из исходного набора данных до 1890 г.) | |||||
---|---|---|---|---|---|
ГОД | Годовой / 4 квартал | ||||
1890 г. | 100 | ||||
1900 г. | 101,57 | ||||
1910 г. | 93,11 | ||||
1920 г. | 66,07 | ||||
1930 г. | 69,49 | ||||
1940 г. | 81,73 | ||||
1950 | 105,89 | ||||
1960 г. | 109,65 | ||||
1970 г. | 109,56 | ||||
1975 г. | 103,46 | ||||
1979 г. | 118,82 | ||||
1984 | 105,44 | ||||
1989 г. | 124,89 | ||||
1994 г. | 108,33 | ||||
1996 г. | 106,73 | ||||
2000 г. | 123,30 | ||||
2005 г. | 195,35 | ||||
2006 г. | 192,29 | ||||
2007 г. | 170,09 | ||||
2008 г. | 133,97 | ||||
2009 г. | 130,93 | ||||
2010 г. | 124,56 | ||||
2011 г. | 115,84 | ||||
2012 г. | 121,58 | ||||
2013 | 134,02 |
Ценные бумаги
Индексы Кейса – Шиллера доступны для торговли в виде фьючерсов и фьючерсных опционов. Котировки доступны в CME . По словам Шиллера, одна из основных целей торговли фьючерсами и опционами на индексы Case-Shiller - позволить людям хеджировать рынок недвижимости. [14] Проблема, однако, в том, что объем торгов на этих рынках достаточно мал, чтобы сделать их относительно неликвидными, что создает риск для инвестора в эти ценные бумаги. Сам Шиллер сказал, что «объем торговли на этих фьючерсных рынках оказался неутешительным». [14] Объем торгов по индексу CME S&P Case-Shiller за полный 2007 год составил 2 995 контрактов. В последующие годы это число уменьшилось, и в течение 2017 года было продано всего 136 контрактов. [15]
Бегущая строка | Описание индекса цен на жилье | Обозначение MSA |
---|---|---|
CUS | Композитный | Сводный индекс 10 лучших MSA в стране |
LAX | Большой Лос-Анджелес | Лос-Анджелес - Лонг-Бич - Санта-Ана, Калифорния |
ЦУР | Округ Сан-Диего, Калифорния | Сан-Диего – Карлсбад – Сан-Маркос, Калифорния |
SFR | Сан-Франциско | Сан-Франциско – Окленд – Фремонт, Калифорния |
DEN | Денвер-Аврора Столичный округ | Денвер – Аврора, Колорадо |
WDC | Вашингтонская столичная зона | Вашингтон – Арлингтон – Александрия, округ Колумбия – Вирджиния – Мэриленд – Западная Вирджиния |
МВД | Южная Флорида столичная область | Майами – Форт-Лодердейл – Помпано-Бич, Флорида |
CHI | Чикаго столичный округ | Чикаго – Напервиль – Джолиет, Иллинойс, Индиана – Висконсин |
BOS | Большой Бостон | Бостон – Кембридж – Куинси, Массачусетс |
LAV | Столичный район Лас-Вегаса | Лас-Вегас – Парадайз, штат Невада, штат Мэриленд |
NYM | Метрополитен Нью-Йорка | Нью-Йорк – Северный Нью-Джерси – Лонг-Айленд, Нью-Йорк – Нью-Джерси – Пенсильвания |
Смотрите также
- Индекс цен на жилье
- Оценка недвижимости
- Цены на недвижимость
Рекомендации
- ^ "Интернет-данные - Роберт Шиллер" .
- ^ а б в Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие . Издательство Принстонского университета. п. 13. ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ а б в г д Кэти Беннер (2007-07-07). «Боб Шиллер не убивал рынок жилья» . CNNMoney.com . Проверено 7 июля 2009 .
Аллан Вайс, окончивший дипломную работу под руководством Шиллера, убедил профессоров создать компанию для продажи своих исследований в 1991 году. В 2002 году они продали Case Shiller Weiss гиганту электронных данных Fiserv [...]
- ^ Маргарет Чадборн (25 апреля 2013 г.). «CoreLogic приобретает Case – Shiller у Fiserv» . Reuters.com . Проверено 7 мая 2013 .
- ^ «Фьючерсы и опционы на индексы цен на жилье от S & P / Case-Shiller» (PDF) . CME Group. 2008. Архивировано из оригинального (PDF) 8 июля 2011 года.
- ^ Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие . Издательство Принстонского университета. п. 14. ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие . Издательство Принстонского университета. п. 19. ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ а б в Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие . Издательство Принстонского университета. п. 22. ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ Шиллер, Роберт (октябрь 2007 г.). «Понимание последних тенденций в ценах на жилье и домовладении» . Рабочий документ NBER № 13553 . DOI : 10,3386 / w13553 .
- ^ а б в Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие . Издательство Принстонского университета. п. 16. ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие . Издательство Принстонского университета. п. 15. ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ «Макромаркет» . Архивировано 28 марта 2007 года . Проверено 26 декабря 2007 .CS1 maint: bot: исходный статус URL неизвестен ( ссылка )
- ^ Кранц, Мэтт (26 мая 2011 г.). «Можете ли вы инвестировать в недвижимость, используя индексы цен на жилье?» . USA Today .
- ^ а б Шиллер, Роберт (2015). Иррациональное изобилие, 3-е издание . Издательство Принстонского университета. п. 392. ISBN. 978-1469640662.
- ^ Долан, Джон (22 июня 2018 г.). «Объем CME CS» . homepricefutures.com . Проверено 14 июля 2018 года .
- Мантелл, Рут (30 декабря 2008 г.). «Цены на жилье упали на рекордные 18% в прошлом году, - говорит Кейс-Шиллер» . MarketWatch . Проверено 2 декабря 2012 .
Внешние ссылки
- Индексы цен на жилье от S & P / Case – Shiller
- Приобретение CoreLogic и обзор индексов Case – Shiller
- Блог S&P о рынке жилья
- Интернет-сайт данных Шиллера