Из Википедии, бесплатной энциклопедии
  (Перенаправлено из индекса Case-Shiller )
Перейти к навигации Перейти к поиску
текст
Данные по индексу цен на жилье Кейса – Шиллера с поправкой на инфляцию, 1890–2018 гг.
текст
Индексы цен на жилье Кейса – Шиллера, абсолютные и с поправкой на инфляцию, 2000–2016 гг.

The Standard & Poor ' s CoreLogic Case-Shiller Главная Индексы цен являются повторные-продаж индексы цен на жилье для Соединенных Штатов . Существует несколько индексов цен на жилье Кейса – Шиллера: национальный индекс цен на жилье, сводный индекс для 20 городов, сводный индекс для 10 городов и 20 индексов отдельных городских районов. Эти индексы рассчитываются и хранятся ежемесячно Standard & Poor's с данными, рассчитанными с января 1987 года по настоящее время. Индексы Standard & Poor нормализованы до 100 в январе 2000 года. Они основаны на оригинальной работе экономистов Карла Кейса и Роберта Шиллера., чья команда рассчитала индекс цен на жилье с 1890 года. Индекс Кейса и Шиллера нормализован до значения 100 в 1890 году. Индекс Кейса-Шиллера на веб-сайте Шиллера обновляется ежеквартально. [1] Эти два набора данных могут сильно отличаться из-за разных ориентиров и расчетов. Например, в 4-м квартале 2013 г. индекс города Standard and Poor 20 находился в районе 160, в то время как индекс для 4-го квартала по данным Shiller находился в районе 130. В своей книге « Иррациональное изобилие» Шиллер утверждает, что такой длинный ряд цен на жилье, похоже, не публиковался ни для одной страны. [2]

История и методология [ править ]

Индексы рассчитываются на основе данных о повторных продажах домов на одну семью, подход, разработанный экономистами Кейсом, Шиллером и Алланом Вайс, которые занимали пост генерального директора [Case Shiller Weiss] с момента основания этой компании в 1991 году до ее продажи Fiserv в г. 2002. [3] Кейс разработал метод сравнения повторных продаж одних и тех же домов, чтобы изучить тенденции ценообразования на жилье. [3] Он использовал данные о продажах домов в Бостоне в начале 1980-х годов, когда цены на жилье резко возросли . Хотя Кейс утверждал, что такой бум в конечном итоге был неустойчивым, он не считал его пузырем , обычно используемым термином для описания аналогичных рыночных тенденций. [3]Кейс встретился с Шиллером, который исследовал поведенческие финансы и экономические пузыри, и вместе сформировал индекс повторных продаж, используя данные о ценах на дома из других городов по всей стране. [3] В 1991 году, когда Вайс учился в аспирантуре, он установил неформальные рабочие отношения с Шиллером. Вайс предложил Кейсу и Шиллеру создать компанию Case Shiller Weiss для периодического выпуска индекса с целью продажи информации рынкам. Fiserv , компания по управлению информацией, купила Case Shiller Weiss в 2002 году и вместе со Standard & Poor's разработала торгуемые индексы на основе данных по рынкам, которые теперь обычно называют индексом Case-Shiller. [3] CoreLogicприобрела бизнес Case Shiller Weiss у Fiserv в апреле 2013 года [4].

В 2006–2012 годах произошел крупнейший в новейшей истории обвал на мировых рынках недвижимости; Можно ли спрогнозировать это с помощью индекса Кейса – Шиллера. Шиллер действительно заметил некоторые первые признаки. Он выпустил второе издание своей книги « Иррациональное изобилие» в 2005 году, когда, по его словам, данные выглядели как «взлетающая ракета». [2] В своей книге он выражает скептицизм по поводу «долгосрочной стабильности цен на жилье», [2]учитывая, что рост цен на жилье был намного выше, чем рост доходов. Однако он воздерживается от явного заявления о том, что это может быть пузырь, после того, как весь период после Второй мировой войны наблюдался существенный рост реальных цен без какого-либо последующего падения, как это видно на графике. Цены достигли пика в первом квартале 2006 года, когда индекс Шиллера зафиксировал уровень 198,01, но после этого быстро упали до 113,89 в первом квартале 2012 года.

Опционы и фьючерсы, основанные на индексе Кейса-Шиллера, торгуются на Чикагской товарной бирже . [5]

Индекс представляет собой упрощенную оценку стоимости жилья и не учитывает условно исчисленную арендную плату и вычет процентов по ипотечному жилищному фонду , которые включены в расчет прибыли / убытка для инвестиционных целей.

Экономические последствия [ править ]

Шиллер делает некоторые важные выводы из своего анализа долгосрочных цен на жилье в своей книге « Иррациональное изобилие» . Вопреки широко распространенному мнению, в США не было непрерывного восходящего тренда, и цены на жилье демонстрируют сильную тенденцию к возвращению к уровню 1890 года в реальном выражении. Более того, он показывает, что динамика цен на жилье не имеет никакого отношения к изменениям в стоимости строительства, процентных ставках или численности населения. [6]

Шиллер отмечает, что во всем мире существует сильное представление о том, что цены на жилье постоянно растут, и что такие настроения и парадигмы могут подпитывать пузыри на рынках недвижимости. Он указывает на некоторые психологические эвристики, которые могут быть ответственны за создание этого восприятия. Он говорит, что, поскольку дома являются относительно нечастыми покупками, люди, как правило, вспоминают цену покупки дома давно и удивляются разнице между тем и настоящим. [7]Однако большую часть разницы в ценах можно объяснить инфляцией. Он также обсуждает, как люди постоянно переоценивают ценность своего дома. В рамках переписи населения США, проводимой с 1940 года, владельцев домов просили оценить стоимость своих домов. Оценки домовладельцев отражают повышение на 2% в год в реальном выражении, что значительно превышает фактический рост на 0,7% за тот же период, отраженный в индексе Кейса-Шиллера.

Шиллер также предлагает некоторые объяснения того, почему в реальных ценах на жилье не наблюдается непрерывного восходящего тренда:

  • Мобильность: Шиллер утверждает, что «люди и бизнес, если цены на жилье достаточно высоки, уедут далеко, даже полностью покинув территорию». [8] Земли может быть мало на местном уровне, но площадь городских земель составляет всего 2,6% от общей площади земель в Соединенных Штатах. [8]
  • Ослабление земельных ограничений: рост цен вынуждает правительство ослабить ограничения на землю с точки зрения того, сколько земли можно построить на определенном количестве земли, а также количества земли, доступной для застройки.
  • Технологические усовершенствования. Строительные технологии значительно улучшились, что сделало жилищное строительство более дешевым и быстрым, что оказывает понижательное давление на цены на жилье. [8]

Таким образом, реальные цены на жилье практически не имеют тренда и не демонстрируют в долгосрочном периоде непрерывного восходящего или нисходящего тренда. Это не ограничивается США, поскольку это также наблюдается в индексах реальных цен на жилье в Нидерландах и Норвегии. [9]

Ключевые события и эпизоды [ править ]

Ключевое наблюдение Шиллера, изложенное в его книге « Иррациональное изобилие» , заключается в том, что реальные цены на жилье демонстрируют заметную тенденцию к возвращению к уровню 1890 года. Однако были некоторые ключевые периоды, когда цены отклонялись от этого уровня. Шиллер предлагает некоторые объяснения этих эпизодов в своей книге:

  • 1921–1942 : Это был единственный период, когда цены были значительно ниже уровня 1890 года. Начало спада примерно совпадает с началом Первой мировой войны , за которой последовали Великая пандемия гриппа 1918 года , Великая депрессия и, наконец, Вторая мировая война, которые, как утверждает Шиллер, могли негативно повлиять на цены на жилье. [10]
  • 1953–1977: В течение этого периода цены оставались стабильно выше уровня 1890 года, хотя постепенно снижались. Шиллер ссылается на конец Второй мировой войны, начало бэби-бума и Билль о правах военнослужащих (1944 г.), который субсидировал покупку жилья. [11] Он также утверждает, что шрамы Великой депрессии отклонили любые спекулятивные тенденции.
  • 1976–1982 : отражение регионального пузыря в Калифорнии. [10]
  • 1985–1989 : Отражает региональные пузыри на Западном и Восточном побережье. [10]
  • 1997–2012 : Мировой бум и спад в сфере недвижимости.

Национальные индексы [ править ]

Национальный индекс цен на жилье в США S&P CoreLogic Case – Shiller представляет собой совокупность индексов цен на дома для одной семьи для девяти отделов переписи населения США . Он рассчитывается ежемесячно с использованием трехмесячной скользящей средней. Национальный индекс S&P нормализован до 100 в январе 2000 года.

Индекс, который ведет Шиллер (доступен на его веб-сайте по адресу http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm ), обновляется ежеквартально и нормализован до 100 в 1890 году.

Сводный и городской индексы [ править ]

20 индексов агломерации

Семейство индексов S&P включает 20 индексов мегаполисов и два составных индекса как агрегаты мегаполисов. Эти индексы представляют собой трехмесячные скользящие средние. Сводные индексы и индексы городов нормализованы до значения 100 в январе 2000 года.

Составной индекс 10 [ править ]

CSXR - это составной индекс индекса цен на жилье для 10 основных статистических областей метрополии в Соединенных Штатах. Индекс публикуется ежемесячно Standard & Poor's и использует метод Кейса и Шиллера для расчета индекса цен на жилье с использованием модифицированной версии методологии взвешенных повторных продаж. Этот метод позволяет учитывать качество проданных домов, в отличие от простых индексов, основанных на средних значениях. CSXR - это трехмесячная скользящая средняя, ​​как и индексы, составляющие ее.

Следующие индексы объединяются для создания составного индекса CXSR:

ИндексОписание индекса цен на жильеОбозначение MSA
BOXRБольшой БостонБостон – Кембридж – Куинси, Массачусетс
CHXRСтоличный округ ЧикагоЧикаго – Нэпервилл – Джолиет, Иллинойс, Индиана – Висконсин
DNXRДенвер-Аврора Столичный округДенвер – Аврора, Колорадо
LVXRСтоличный район Лас-ВегасаЛас-Вегас – Парадайз, штат Невада, штат Мэриленд
LXXRБольшой Лос-АнджелесЛос-Анджелес - Лонг-Бич - Санта-Ана, Калифорния
MIXRЮжная Флорида столичная областьМайами – Форт-Лодердейл – Помпано-Бич, Флорида
NYXRМетрополия Нью-ЙоркаНью-Йорк – Северный Нью-Джерси – Лонг-Айленд, штат Нью-Йорк – Нью-Джерси – Пенсильвания
SDXRОкруг Сан-Диего, КалифорнияСан-Диего – Карлсбад – Сан-Маркос, Калифорния
SFXRСан-ФранцискоСан-Франциско – Окленд – Фремонт, Калифорния
WDXRВашингтонская столичная зонаВашингтон – Арлингтон – Александрия, округ Колумбия – Вирджиния – Мэриленд – Западная Вирджиния

Индекс Composite 20 [ править ]

SPCS20R - это сводный индекс индекса цен на жилье для 20 основных статистических областей метрополии в Соединенных Штатах. Индекс публикуется ежемесячно Standard & Poor's и использует метод Кейса и Шиллера для расчета индекса цен на жилье с использованием модифицированной версии методологии взвешенных повторных продаж. Этот метод позволяет учитывать качество проданных домов, в отличие от простых индексов, основанных на средних значениях.

Следующие индексы объединяются для создания составного индекса SPCS20R:

ИндексОписание индекса цен на жильеОбозначение MSA
PHXRФиникс столичная зонаФиникс – Меса – Скоттсдейл, Аризона
LXXRБольшой Лос-АнджелесЛос-Анджелес - Лонг-Бич - Санта-Ана, Калифорния
SDXRОкруг Сан-Диего, КалифорнияСан-Диего – Карлсбад – Сан-Маркос, Калифорния
SFXRСан-ФранцискоСан-Франциско – Окленд – Фремонт, Калифорния
DNXRДенвер-Аврора Столичный округДенвер – Аврора, Колорадо
WDXRВашингтонская столичная зонаВашингтон – Арлингтон – Александрия, округ Колумбия – Вирджиния – Мэриленд – Западная Вирджиния
MIXRЮжная Флорида столичная областьМайами – Форт-Лодердейл – Помпано-Бич, Флорида
TPXRТампа Бэй РайонТампа – Ст. Петербург – Клируотер, Флорида
ATXRАтланта столичная зонаАтланта – Сэнди-Спрингс – Мариетта, Джорджия
CHXRСтоличный округ ЧикагоЧикаго – Нэпервилл – Джолиет, Иллинойс, Индиана – Висконсин
BOXRБольшой БостонБостон – Кембридж – Куинси, Массачусетс
DEXRМетро ДетройтДетройт – Уоррен – Ливония, Мичиган
MNXRМиннеаполис-Сент-ПолМиннеаполис – Сент. Пол – Блумингтон, Миннесота – Висконсин
CRXRШарлотта столичная областьШарлотта-Гастония-Конкорд, Северная Каролина, Южная Каролина
LVXRСтоличный район Лас-ВегасаЛас-Вегас – Парадайз, штат Невада, штат Мэриленд
NYXRМетрополия Нью-ЙоркаНью-Йорк – Северный Нью-Джерси – Лонг-Айленд, штат Нью-Йорк – Нью-Джерси – Пенсильвания
CEXRБольшой КливлендКливленд – Элирия – Ментор, Огайо
POXRПортленд столичная областьПортленд – Ванкувер – Бивертон, штат Орегон – Вашингтон
DAXRМетроплекс Даллас – Форт-УэртДаллас – Форт-Уэрт – Арлингтон, штат Техас
SEXRСиэтл столичная областьСиэтл – Такома – Белвью, Вашингтон

Корреляции [ править ]

Macromarkets.com сообщает, что индекс США имеет слегка отрицательную корреляцию с акциями и облигациями , но слегка положительную корреляцию с сырьевыми товарами и инвестиционными фондами недвижимости (REIT) [ требуется пояснение ] . [12] REIT отслеживает скорее коммерческую недвижимость, чем цены на жилье, что объясняет низкую корреляцию. [13]

Исторические ценности [ править ]

Используя оригинальные методы Кейса и Шиллера, национальный индекс в первом квартале 2006 года достиг рекордного уровня 198,01. Индекс S&P достиг своего исторического максимума в июле 2006 года на уровне 206,52. 30 декабря 2008 года индекс зафиксировал самое большое падение по сравнению с предыдущим годом. После Второй мировой войны исходный индекс в основном колебался между 100 и 120, с пиками (с последующим резким падением) в 1 квартале 1979 года (который достиг максимума в 122), 3 квартале 1989 года (126) и 1 квартале 2006 года (198). После пузыря на рынке жилья 2000-х самая низкая точка индекса была в 1 квартале 2012 года на уровне 114. К 4 кварталу 2013 года индекс восстановился до 134. По состоянию на декабрь 2019 года (по данным: "fred.stlouisfed.org") индекс S&P / Case Национальный индекс цен на жилье Шиллера в США составил 213,789.

  • Индекс цен на жилье Кейса – Шиллера с 1890 по 2012 гг.

  • Сравнение процентного изменения коррекции жилищного строительства, начавшейся в 2006 г. ( красный цвет ) и коррекции ( синий цвет ), начиная с 1989 г.

Выбранные значения индекса Кейса – Шиллера
(из исходного набора данных до 1890 г.)
ГОДГодовой / 4 квартал
1890 г.100
1900 г.101,57
1910 г.93,11
1920 г.66,07
1930 г.69,49
1940 г.81,73
1950105,89
1960 г.109,65
1970 г.109,56
1975 г.103,46
1979 г.118,82
1984105,44
1989 г.124,89
1994 г.108,33
1996 г.106,73
2000 г.123,30
2005 г.195,35
2006 г.192,29
2007 г.170,09
2008 г.133,97
2009 г.130,93
2010 г.124,56
2011 г.115,84
2012 г.121,58
2013134,02

Ценные бумаги [ править ]

Индексы Кейса – Шиллера доступны для торговли как фьючерсные и фьючерсные опционы. Котировки можно получить в CME . По словам Шиллера, одна из основных целей торговли фьючерсами и опционами на индексы Case-Shiller - позволить людям хеджировать рынок недвижимости. [14] Проблема, однако, в том, что объем торгов на этих рынках достаточно мал, чтобы сделать их относительно неликвидными, что создает риск для инвестора в эти ценные бумаги. Сам Шиллер сказал, что «объем торговли на этих фьючерсных рынках был неутешительным». [14] Объем торгов по индексу CME S&P Case-Shiller за полный 2007 год составил 2 995 контрактов. В последующие годы это число уменьшилось, и в течение 2017 года было продано всего 136 контрактов.[15]

Бегущая строкаОписание индекса цен на жильеОбозначение MSA
CUSКомпозитныйСводный индекс 10 лучших MSA в стране
LAXБольшой Лос-АнджелесЛос-Анджелес - Лонг-Бич - Санта-Ана, Калифорния
ЦУРОкруг Сан-Диего, КалифорнияСан-Диего – Карлсбад – Сан-Маркос, Калифорния
SFRСан-ФранцискоСан-Франциско – Окленд – Фремонт, Калифорния
DENДенвер-Аврора Столичный округДенвер – Аврора, Колорадо
WDCВашингтонская столичная зонаВашингтон – Арлингтон – Александрия, округ Колумбия – Вирджиния – Мэриленд – Западная Вирджиния
МВДЮжная Флорида столичная областьМайами – Форт-Лодердейл – Помпано-Бич, Флорида
CHIСтоличный округ ЧикагоЧикаго – Нэпервилл – Джолиет, Иллинойс, Индиана – Висконсин
BOSБольшой БостонБостон – Кембридж – Куинси, Массачусетс
LAVСтоличный район Лас-ВегасаЛас-Вегас – Парадайз, штат Невада, штат Мэриленд
NYMМетрополия Нью-ЙоркаНью-Йорк – Северный Нью-Джерси – Лонг-Айленд, штат Нью-Йорк – Нью-Джерси – Пенсильвания

См. Также [ править ]

  • Индекс цен на жилье
  • Оценка недвижимости
  • Цены на недвижимость

Ссылки [ править ]

  1. ^ "Интернет-данные - Роберт Шиллер" .
  2. ^ a b c Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие . Издательство Принстонского университета. п. 13. ISBN 978-0-691-12335-6.
  3. ^ a b c d e Кэти Беннер (07.07.2009). «Боб Шиллер не убивал рынок жилья» . CNNMoney.com . Проверено 7 июля 2009 . Аллан Вайс, который закончил аспирантуру под руководством Шиллера, убедил профессоров сформировать компанию для продажи своих исследований в 1991 году. В 2002 году они продали Case Shiller Weiss гиганту электронных данных Fiserv [...]
  4. ^ Маргарет Chadbourn (2013-04-25). «CoreLogic приобретает Case – Shiller у Fiserv» . Reuters.com . Проверено 7 мая 2013 .
  5. ^ "S & P / Case-Shiller Фьючерсы и опционы на индексы цен на дома" (PDF) . CME Group. 2008. Архивировано из оригинального (PDF) 8 июля 2011 года.
  6. ^ Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие . Издательство Принстонского университета. п. 14. ISBN 978-0-691-12335-6.
  7. ^ Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие . Издательство Принстонского университета. п. 19. ISBN 978-0-691-12335-6.
  8. ^ a b c Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие . Издательство Принстонского университета. п. 22. ISBN 978-0-691-12335-6.
  9. ^ Шиллер, Роберт (октябрь 2007 г.). «Понимание последних тенденций в ценах на жилье и домовладении» . Рабочий документ NBER № 13553 . DOI : 10,3386 / w13553 .
  10. ^ a b c Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие . Издательство Принстонского университета. п. 16. ISBN 978-0-691-12335-6.
  11. ^ Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие . Издательство Принстонского университета. п. 15. ISBN 978-0-691-12335-6.
  12. ^ «Макромаркет» . Архивировано 28 марта 2007 года . Проверено 26 декабря 2007 .CS1 maint: bot: исходный статус URL неизвестен ( ссылка )
  13. Перейти ↑ Krantz, Matt (2011-05-26). «Можете ли вы инвестировать в недвижимость, используя индексы цен на жилье?» . USA Today .
  14. ^ a b Шиллер, Роберт (2015). Иррациональное изобилие, 3-е издание . Издательство Принстонского университета. п. 392. ISBN. 978-1469640662.
  15. ↑ Долан, Джон (22 июня 2018 г.). «Объем CME CS» . homepricefutures.com . Проверено 14 июля 2018 года .
  • Мантелл, Рут (30 декабря 2008 г.). «Цены на жилье упали на рекордные 18% в прошлом году, - говорит Кейс-Шиллер» . MarketWatch . Проверено 2 декабря 2012 .

Внешние ссылки [ править ]

  • Индексы цен на жилье от S & P / Case – Shiller
  • Приобретение CoreLogic и обзор индексов Case – Shiller
  • Блог S&P о рынке жилья
  • Интернет-сайт данных Шиллера