В законодательстве о недвижимости или недвижимости общая площадь - это «область, доступная для использования более чем одним человеком ...» [1] Общие области - это те области, которые доступны для общего пользования всеми арендаторами, (или ) группы арендаторов и их приглашенные. [2] [3] В Техасе и других частях США это «территория внутри жилого комплекса, которая принадлежит всем жителям или общей структуре управления, которая взимает с каждого арендатора плату за обслуживание и содержание». [4] [5]
Общие зоны часто существуют в квартирах , закрытых сообществах , кондоминиумах , кооперативах и торговых центрах . [6]
В любой ситуации, когда существует общая аренда , все арендаторы совместно владеют общими участками, а это означает, что ни один индивидуальный владелец не обладает большим контролем над землей, чем любой другой собственник. [7]
Это отличается от общего достояния или общинной земли , как он используется в английском праве, который принадлежит одному человеку, но которые могут быть использованы группой лиц.
Примеры
Примеры мест общего пользования включают:
- вестибюли, [3] [8]
- коридоры, [3] [8]
- лестницы, [3] [1]
- стоянки, места, пандусы или другие подобные места, [9]
- стиральные машины или прачечная, [9] [10]
- крыша многоквартирного дома, [11]
- лифты, [3]
- туалеты в вестибюле, [3] [8]
- подъездные пути, [1] и
- складские помещения. [1]
- гостиные
- кухни
- фитнес-центр
- зоны отдыха
- клубный дом
Прецедентное право
В Мэриленде против. Garrison , то Верховный суд США обнаружил , что полиция может войти в общую зону при выполнении ордера на обыск . [12] [13] Кроме того, в деле Иллинойс против Родригеса Верховный суд США постановил, что «въезд без ордера действителен, если он основан на согласии третьей стороны, которую полиция на момент въезда обоснованно считает власть над помещением, но на самом деле этого не делает ". [14] Кроме того, суд постановил:
лицо, которое позволяет другим иметь «совместный доступ или контроль для большинства целей ... принимает на себя [ы] риск того, что [такие люди] могут разрешить провести обыск в общей зоне». [15] 415 US, at 171, n. 7; см. также Frazier v. Cupp , 394 US 731, 740 (1969) (считая, что обвиняемый, который оставил спортивную сумку в чужом доме и разрешил совместное использование сумки, «принял на себя риск того, что [это лицо] позволит кому-то другому заглянуть внутрь "). Как ясно показывает анализ предположения о риске, проведенный Судом, согласие третьей стороны ограничивает способность человека оспаривать разумность обыска только потому, что это лицо добровольно отказалось от некоторых своих ожиданий конфиденциальности , поделившись доступом или контролем над своей собственностью с другим. человек.
- [16]
Общежития
В общежитиях колледжей и университетов общие зоны - это те места в общежитии, которые используются всеми студентами-резидентами. Чтобы покрасить фрески, улучшить с помощью светильников или иным образом изменить общую площадь, может потребоваться разрешение от управляющего жилищным фондом. [17] С юридической точки зрения, арендатор ничего не может сделать, если он не одобряет меблировку, украшения и т. Д. В общих помещениях, если только это не мешает непосредственно инвалидам. Все, что касается религии или убеждений, подпадает под Закон о справедливом жилищном обеспечении. Единственный способ контролировать общие зоны в этом отношении - это если возникла серьезная угроза. Государственные университеты имеют право запрещать использование мест общего пользования, если они сочтут нужным (будь то украшение, меблировка или физическое использование). Коммерческое жилье может ограничить эти возможности лишь до некоторой степени. Они не могут юридически контролировать все аспекты использования общих территорий из-за вышеупомянутых Законов о справедливом жилищном обеспечении.
Бизнес-помещения
Общая зона также применяется к таким организациям, как торговые центры и торговые центры, в которых работают несколько предприятий. [5] Часто бизнес-парки, торговые центры и другие объекты, объединяющие несколько компаний, имеют общую территорию. Это может быть любой из примеров, перечисленных выше, или это может быть «комната отдыха». Эти зоны, как правило, расположены в центре и предназначены для использования всеми сотрудниками соответствующих предприятий. Могут быть оговорки о поведении в помещениях общего пользования, а также наличие мест общего пользования. У предприятий также могут быть общие области внутри себя. Обычно предприятия с общими зонами имеют свои собственные правила, соответствующие их типу бизнеса, политике и видению компании.
Налогообложение недвижимости общих частей
Государства различаются по порядку налогообложения общих частей для целей налога на недвижимость. Это может зависеть от того, кондоминиум это или кооператив. Например, государство в Аризоне налогов «жилые помещения общего пользования » в жилых комплексах с единым налогом, но места общего пользования кондоминиумов и полей для гольфа оценивается отдельно. [18]
Условия с различными типами общих зон
В зависимости от типа общей площади (например, бизнес, жилая, государственная) существуют определенные меры предосторожности, которые необходимо соблюдать при их использовании. Некоторые требуют аренды, некоторые требуют контрактов, а некоторые требуют только «на ваше слово». Например, компании могут использовать общие помещения в магазине, таком как Black Lion, или в магазине, который принимает поставщиков из разных стран. В договоре аренды или контракте подразумевается, что они будут делить пространство с этими разными поставщиками. Что касается квартир, вы можете иметь два разных типа общих частей. Один будет по контракту, а другой - в аренде. Квартиры, которые сдаются посуточно (то есть обычное жилье), подписываются одним физическим лицом. Этот человек юридически решает использовать общую площадь, если у него когда-либо появится сосед по комнате в будущем. Если жилой комплекс сдает в аренду по спальне, есть пункт или параграф, детализирующий, как пространство должно использоваться одинаково всеми арендаторами. Наконец, есть общественные зоны, находящиеся в государственной собственности и под мандатом. В фортах и базах, государственных учреждениях и даже в тюрьмах есть места общего пользования. В договоре аренды нет соглашения о том, как следует использовать эти площади. Есть разные виды общих зон, и все они имеют разные правила и условия. У всех разные судебные разбирательства, если что-то случится в этих областях.
Фактор потерь
В коммерческой недвижимости в США коэффициент потерь здания - это процент площади здания, разделяемой арендаторами, или пространства, отведенного под общие площади здания, используемый для расчета разницы между чистой (полезной) и валовой (оплачиваемой). области . [19]
Эта часть помещения считается «потерянной», потому что она не может быть сдана в аренду напрямую, а расходы на техническое обслуживание и эксплуатацию должны покрываться за счет других арендуемых площадей. [20]
Коэффициент потерь часто путают с коэффициентом нагрузки , но формулы для каждого члена различаются. [21]
Коэффициент потерь рассчитывается следующим образом:
Коэффициент потерь = (арендуемая площадь - полезная площадь) / арендуемая площадь
Ассоциация владельцев и менеджеров зданий установила стандарт с Американским национальным институтом стандартов , ANSI / BOMA Z65.1-2010 для измерения площади пола и расчета общей арендуемой площади и коэффициента потерь. [22]
Смотрите также
- Плата за обслуживание помещений общего пользования
- Общая земля , также известная как Commons
- Общее право
- Общее право
- Общая зона путешествий
- Кондоминиум
- Curtilage
- Kehrwoche
- Фактор потерь (недвижимость)
- Резервы для развития общих интересов
Рекомендации
- ^ a b c d "Глоссарий St. George.com" . Архивировано из оригинала на 2008-04-30 . Проверено 6 мая 2008 .
- ^ "Сайт Fx Realty" . Архивировано из оригинала на 2008-05-14 . Проверено 6 мая 2008 .
- ^ a b c d e f kwcondo Архивировано 24 июля 2008 г. в Wayback Machine.
- ^ «Веб-сайт Гордости Техаса» . Архивировано из оригинала на 2008-05-04 . Проверено 6 мая 2008 .
- ^ a b Общая зона . Laws.com получено с сайта real-estate.laws.com, по состоянию на 28 ноября 2012 г.
- ^ «Закон об общих зонах арендодателя и его юридическое определение» . definitions.uslegal.com . Проверено 12 марта 2009 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
- ^ Город веб - сайта Дэвисом архивации 2011-07-25 в Wayback Machine
- ^ a b c Трейси, Уильям, «Понимание общих и полезных областей», можно найти на веб-сайте Building Area Measurement LLC, доступ к которому осуществлен 8 мая 2008 г.
- ^ a b United Housing Foundation, Inc. против Forman , 421 US 837, 856 (1975), найдено на Findlaw.com . Доступ 8 мая 2008 г.
- ^ Веб-сайт Ассоциации прачечных с несколькими домами (MLA). Архивировано 31 марта 2008 г. в Wayback Machine . Доступ 8 мая 2008 г.
- ^ Шпиц, Х. Мэй (15 августа 2005 г.). «Арендодатель должен содержать общие части здания» . Лос-Анджелес Таймс . Проверено 16 декабря 2017 года . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
- ^ "У нас нет проблем с заключением, что вход офицеров в общую зону третьего этажа был законным; у них был ордер на эти помещения, и их сопровождал Маквебб, который предоставил ключ, которым они открыли дверь, давая доступ в общую зону третьего этажа. Если офицеры знали или должны были знать, что на третьем этаже две квартиры до того, как они вошли в жилые помещения на третьем этаже, и, следовательно, знали об ошибке в ордере, они были бы вынуждены ограничить свои обыски квартирой МакВебба ". Мэриленд против Гаррисона , 480 US 79, 87 (1987), данные можно найти на веб-сайте Findlaw.com . Доступ 6 мая 2008 г.
- ^ См. Также Rakas v. Illinois , 439 US 128 (1978), несогласие судьи Байрона Уайта , несогласное, сноска 11, цитируя United States v. Matlock , 415 US 164, 169 и 171 n. 7 (1974 г.) («Власть, которая оправдывает согласие третьей стороны, не основывается на праве собственности с соответствующими историческими и правовыми уточнениями, ... но основана, скорее, на взаимном использовании собственности лицами, обычно имеющими совместный доступ. или контроль для большинства целей, так что разумно признать, что любой из соплеменников имеет право разрешить инспекцию в своем собственном праве и что другие приняли на себя риск того, что один из их числа может разрешить общую территорию искать "), найденный на Findlaw.com . Доступ 8 мая 2008 г.
- ^ Иллинойс против Родригеса , 497 US 177, 179 (1990), найдено на Findlaw.com . Доступ 8 мая 2008 г.
- ^ Это также цитирует United States v. Matlock , 415 US 164, 171 n. 7 (1974)
- ^ Иллинойс против Родригеса , 497 US 177, 194 (1990), найдено на Findlaw.com . Доступ 8 мая 2008 г.
- ^ Аппалачский государственный университет, веб-сайт Департамента жилищного строительства и проживания (Бун, Северная Каролина) [ постоянная мертвая ссылка ] . (Документ в формате PDF.) Проверено 8 мая 2008 г.
- ^ Аризона Департамент налоговсборов, налогаимущество отдела Директивы, жилых помещений общего пользования, 31 марта 2000 года, ссылаясьArizona Переработанные пункты Уставы 42-13401 и след., Найденный в Pinal Каунти, веб - сайт AZ архивной 2009-01-06 в Вайбак Машинка . (PDF-документ). Доступ 8 мая 2008 г.
- ^ Инвестиции в недвижимость и финансы . Арнольд, Мэриленд : Ассоциация владельцев и менеджеров зданий . стр. G16.
- ^ «Как рассчитывается коэффициент потерь? ... и ответы на другие вопросы» . Настоящая сделка онлайн . Korangy Publishing Inc. Архивировано из оригинала 7 декабря 2011 года . Проверено 5 декабря 2011 года . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
- ^ «Глоссарий терминов в квадратных метражах» . ООО "Измерение площади застройки" . Дата обращения 13 мая 2013 . CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )
- ^ Офисные здания: стандартные методы измерения (ANSI / BOMA Z65.1 - 2010) . Арнольд, Мэриленд : Ассоциация владельцев и менеджеров зданий , Американский национальный институт стандартов . 2010 г. CS1 maint: обескураженный параметр ( ссылка )