Эррингтон - Вуд

Эррингтон - Вуд
Суд	Апелляционный суд Англии и Уэльса
Полное название дела	Также называется Эррингтон v Эррингтон
Цитата (и)	[1951] EWCA Civ 2 , [1952] 1 KB 290
История болезни
Предварительные действия	Истец также проиграл в первой инстанции.
Членство в суде
Судья сидит	Сомервелл , Деннинг и Родсон LJJ
Ключевые слова
Акцепт, односторонняя оферта

Эррингтон против Вуда [1951] EWCA Civ 2 - этосудебное решение Апелляционного суда по английскому договорному праву и английскому земельному праву, касающееся соглашения и права на конкретное выполнение гарантии, на которую полагаются.

Факты [ править ]

Мистер Эррингтон в 1936 году купил дом на Милвен-авеню, Ньюкасл-апон-Тайн , для своего сына и невестки, заплатив 250 фунтов стерлингов, а оставшиеся 500 фунтов стерлингов поступили из ипотеки, которую молодожены выплатили 15 шиллингов в неделю. Мистер Эррингтон пообещал им, что они смогут оставаться в оккупации до тех пор, пока они выплатят ипотечный кредит, и что после выплаты всех взносов он будет их. Он дал ей книгу строительного общества и сказал: «Не расставайтесь с этой книгой. После выплаты ипотеки дом станет вашей собственностью ». Он умер, и сын переехал к матери. Мать добивалась владения у невестки.

Судья отказал в удовлетворении иска о хранении.

Суждение [ править ]

Коллегия из трех судей в Апелляционном суде единогласно постановила, что невестке не нужно выезжать из дома, потому что она имеет право остаться и выплатить ипотечный кредит в рамках имеющего обязательную силу соглашения с отцом для различных причины.

Somervell LJ дал первоначальное (первое чтение) суждение комиссии.

Деннинг LJ считал, что это была не просто аренда по желанию ; отец не мог отозвать свое обещание, когда пара приступила к выплате взносов по ипотеке. Обещание перестанет связывать его, только если они оставят свою часть обещания неполной и невыполненной. 15 шиллингов в неделю не были арендной платой, они не были обязаны ее платить, отец мог только отказать им в передаче дома. Пара была лицензиатами, но они получили равноправное право оставаться в собственности до тех пор, пока платят взносы, которые превращаются в хороший справедливый титул после выплаты ипотеки. Отец заключил односторонний контракт, которое не могло быть отменено, как только они начали выступление, но перестало связывать его, если они не выполняли свою сторону. Хотя у них было исключительное владение, они были лицензиатами, потому что у них была лишь личная привилегия оставаться без права уступки или субаренды. Но они были не просто лицензиатами, а не лицензиатами по контрактам. Он сказал, что нет необходимости подразумевать обязательство завершить платежи. Предел заключается в том, что дочь перестает платить, а имущество отца должно оплатить счет. Тогда она потеряет право остаться. Пара имела лицензию, не считая аренды, но договорное или, по крайней мере, справедливое право остаться, которое перерастет в хороший справедливый титул, как только будет выплачена ипотека. Правило, согласно которому лицензия всегда может быть отозвана по желанию, было изменено в связи с вмешательством капитала.Его суждение продолжалось:^[1]

Каков закон этих фактов? Взаимоотношения сторон открыты для трех возможных юридических конструкций:

(i) Супруги были арендаторами по своему желанию, не платя арендной платы. Вот какими они были по мнению судьи. Он сказал, что в деле Lynes v. Snaith, 1899 1 QB, page 486, ответчик «находился в исключительном владении и поэтому не был простым лицензиатом, но занимал положение арендатора по своему желанию».

Но, на мой взгляд, сущность аренды по желанию заключается в том, что она может определяться любой стороной по требованию, и совершенно ясно, что отношения этих сторон не были столь определяемыми. Отец не мог выгнать пару, пока они регулярно платили взносы Строительному обществу. Следовательно, это не была аренда по желанию. Признаюсь, я рад достичь такого результата: потому что могло показаться, что, если бы супруги были арендаторами по своему желанию, титул отца был бы потерян по прошествии 13 лет, задолго до того, как пара выплатит взносы. что совершенно противоречило бы справедливости дела.

(ii) Супруги были арендаторами с арендной платой 15 шилл. 0d. в неделю, причем такая арендная плата для удобства выплачивается непосредственно Строительному обществу, а не отцу, а аренда - это либо еженедельная аренда, либо аренда на время погашения ипотеки. Но не думаю, что 15с. 0d. можно рассматривать как ренту по той простой причине, что пара не была обязана ее платить. Если они не заплатят, отец не сможет предъявить иск или задержать за это. Он мог только отказать им в передаче дома. Если 15с. 0d. не была арендной платой, то это не дает оснований для заключения договора аренды.

(iii) Супруги были лицензиатами, имели разрешительную работу за исключением аренды, но имели договорное право или, во всяком случае, справедливое право оставаться, пока они платили взносы, что превратилось бы в хороший справедливый титул на сам дом сразу после выплаты ипотеки. Я считаю, что это правильный взгляд на отношения сторон. Я объясню, как я к этому пришел.

Классическое определение лицензии было предложено председателем Верховного суда Воганом в семнадцатом веке в деле Томас против Морралла (1673 г.) Воган на странице 351:

«Разрешение или лицензия должным образом не передает никаких процентов, не изменяет или не передает собственность в чем-либо, а только делает законным действие, без которого оно было незаконным».

Таким образом, разница между арендой и лицензией заключается в том, что при аренде проценты переходят на землю, а при выдаче лицензии - нет. Иногда предполагалось, что при их различении решающим критерием будет наличие у захватчика исключительного владения. Если ему было предоставлено исключительное владение, то он считался арендатором, хотя и арендатором по желанию, см. Doe v. Chamberlayne (1839) 5 M. & W. 14, 16, Lynes v Snaith , 1899 1 QB, page 486: тогда как если бы он не владел исключительным правом , он был бы только лицензиатом, Peakin v Peakin , 1895 2 IR, page 359.

Однако этот тест часто вызывает опасения, поскольку он может не соответствовать действительности. Хорошим примером является Howard v Shaw , (1841) 8 M. & W., page 118, где лицо было оставлено в исключительном владении по договору купли-продажи. Барон Олдерсон сказал, что он был арендатором по своему желанию; и барон Парк с некоторым трудом согласился с ним, но лорд Абинджер сказал, что

«в то время как ответчик занимал по действующему договору о продаже ему имущества, он не мог считаться арендатором».

Теперь, по прошествии ста лет, стало ясно, что мнение лорда Абинджера было правильным. Проверка исключительного владения никоим образом не является решающей.

Первым делом, продемонстрировавшим это, было дело « Беккер против Палмера» , 1942 г., стр. 674, где владелец разрешил некоторым эвакуированным остаться в коттедже на время войны без арендной платы. Этот суд постановил, что эвакуированные были не арендаторами, а только лицензиатами. Мастер свитков, лорд Крин, сказал (на странице 677):

"Предположить, что имеется намерение установить отношения между арендодателем и арендатором, кажется мне совершенно невозможным. Есть одно золотое правило общего применения, а именно, что закон не вменяет намерение вступать в правовые отношения, когда обстоятельства и поведение сторон отрицательно сказываются на любом намерении такого рода ".

Эти выразительные слова возымели действие.

В последнее время у нас было много случаев, когда арендаторы находились в исключительном владении, которых считали не арендаторами, а только лицензиатами. Когда реквизиционный орган разрешил людям владеть недвижимостью за недельную арендную плату, министр здравоохранения против Беллотти , 1944 КБ, стр. 298, Совет округа Саутгейт против Уотсона , 1944 КБ, стр. 541, Министерство сельского хозяйства против Мэтьюза , 1950, 1 КБ, 148: когда домовладелец сказал арендатору после выхода на пенсию, что он может жить в коттедже бесплатно до конца своих дней, Фостер против Робинсона, 1951 1 KB, 149, 156, когда домовладелец после смерти вдовы законного арендатора позволил своей дочери оставаться во владении, платя арендную плату в течение шести месяцев, Marcroft Vagons Ltd. против Смита, 1951 2 KB, page 496, когда владелец магазина разрешил управляющему жить в квартире над магазином, но не потребовал от него этого, и стоимость квартиры была учтена в размере 1 фунта стерлингов в неделю при установлении его заработной платы, Webb Ltd v. Уэбб, 24 октября 1951 г. (еще не сообщалось): в каждом из этих случаев арендатор считался лицензиатом, а не арендатором.

Точно так же есть многочисленные случаи, когда жена, брошенная мужем и оставленная им в супружеском доме, считалась квартиросъемщиком мужа-владельца, Bramwell v Bramwell , 1942 1 KB, page 370, Паргетер против Паргетера , 1946 г. 1 AER, стр. 250, ни голый лицензиат, Oldgate Estate v Alexander , 1950, 1 KB, стр. 311, но занимать особое положение - лицензиат со специальным правом, по которому муж не может ее превратить вне, за исключением постановления Суда, Миддлтон против Бальдека , 1951 г., 1 КБ, стр. 657.

Результатом всех этих случаев является то, что, хотя лицо, которому передано исключительное владение, prima facie считается арендатором, тем не менее, оно не будет считаться таковым, если обстоятельства негативно скажутся на каком-либо намерении создать договор аренды. Одних слов может быть недостаточно. Стороны не могут превратить аренду в лицензию, просто назвав ее таковой. Но если обстоятельства и поведение сторон покажут, что все, что предполагалось, заключалось в предоставлении оккупанту личной привилегии без интереса к земле, он будет считаться только лицензиатом.

Ввиду этих недавних дел я сомневаюсь, что сегодня решение по делу Лайнс против Снайта , 1899 1 QB, стр. 486, и по делу егеря, о котором идет речь в нем, будет таким же.

Применяя вышеизложенные принципы к настоящему делу, мне кажется, что, хотя пара имела исключительное владение домом, отношения между домовладельцем и арендатором уже не существовало. Они были не арендаторами по желанию, а лицензиатами. У них была личная привилегия оставаться там, без права уступки или субаренды. Однако они не были голыми лицензиатами. Они были лицензиатами с договорным правом остаться. Как таковые, они не имеют права оставаться по закону, но имеют право на справедливость, и теперь справедливые права преобладают.

Признаюсь, однако, что судам потребовалось некоторое время, чтобы прийти к этой позиции. По общему праву лицензия всегда могла быть отозвана по желанию, несмотря на договор об обратном, Wood v Leadbitter (1845) 13 M. & W., стр. 838. Средство правовой защиты от нарушения договора заключалось только в возмещении убытков. Такого мнения придерживалось еще несколько лет назад, см., Например, то, что было сказано в деле Букер против Палмера , 1942 AER, 674, 677, Thompson v Park , 1944 KB, 408, 410. Однако правило было изменено из-за этого вложение капитала.

Закон и справедливость были слиты почти 80 лет, и с 1948 года стало ясно, что в результате слияния лицензиару не будет разрешено выгнать лицензиата в нарушение контракта, чтобы позволить ему остаться, см. Winter Garden Theater v Millenium , 1946 1 AEI, на стр. 680 за лорда Грина, 1948 г. AC на стр. 191 за лорда Саймона: ни в нарушение обещания, которое лицензиат действовал, даже если он не придал этому значения, см. Foster v. Робинсон, 1951 KB, стр. 149 на стр. 156, где Мастер Свитков, сэр Рэймонд Эвершед, сказал, что в результате устной договоренности о разрешении мужчинам остаться, он «имел право как лицензиат, занимать помещение бесплатно за остаток своих дней ". Это вливание капитала означает, что договорные лицензии теперь имеют силу и действительность сами по себе и не могут быть отозваны в нарушение договора. Ни лицензиар, ни кто-либо, подавший претензию через него, не могут игнорировать договор, за исключением покупателя в отношении стоимости без предварительного уведомления.

Возможно, мне следует упомянуть два случая, которые на первый взгляд кажутся возвращающимися к прежней точке зрения: Первый - это Rogers v Hyde , 1951, 2 KB, page 923, где домовладелец пообещал, что соглашение о совместном использовании (которое на самом деле было лицензией) должно " быть в рамках Закона об аренде ". Суд постановил, что лицензиат не был защищен: потому что Закон об арендедействуют только на правах аренды, и это подобно тому, как стороны не могут заключать договоры в соответствии с Актами, они не могут заключать договоры с ними. Не было выдвинуто никаких аргументов в пользу того, что обещание арендодателя было равнозначно заявлению: «Я обещаю предоставить вам, мой лицензиат, такую ​​же защиту, которую Закон об аренде дает арендаторам». Если бы этот аргумент был выдвинут, то мог бы возникнуть тот самый момент, который возникает в этом случае; Но, как оказалось, точка не была принята, поэтому и решения по ней не было.

Другое дело - дело Thompson v Earthy , 1951, 2 KB, page 596, где муж, серьезно подумав, дал обязательство, что он позволит своей жене и детям оставаться в своем доме без арендной платы. Считалось, что муж имел право нарушить свое обещание, продав дом через ее голову, даже если покупатель взял, полностью зная об обещании. Однако я замечаю, что, принимая это решение, судья Роксбург подчеркнул, что жена не была лицензиатом, основываясь на том, что я сказал в деле Oldgate Estates v Alexander , 1950 1 KB 311, 319: но более позднее решение этого суда в Фостер против Робинсона, 1951 1 KB, 149, 154, показывает, что она была лицензиатом и что муж не мог выгнать ее в нарушение своего обещания. Я не могу избавиться от мысли, что, если бы это дело было передано на рассмотрение ученого судьи, решение могло бы быть другим. Поэтому я не вижу ничего, что могло бы поколебать мое мнение о контрактных лицензиях в этих недавних случаях.

В настоящем деле ясно, что отец прямо обещал паре, что собственность будет принадлежать им, как только будет выплачена ипотека, и косвенно пообещал, что до тех пор, пока они будут платить взносы Строительному обществу, им будет разрешено остаются во владении. Они не были покупателями, потому что никогда не брали на себя обязательств платить взносы, но, тем не менее, они находились в положении, аналогичном покупателям. Они выполнили обещание, и ни отец, ни его вдова, его наследник по титулу, не могут выгнать их, не соблюдая его.

В результате, на мой взгляд, апелляция должна быть отклонена и не должен быть отдан приказ о хранении. Я прихожу к такому выводу на другом основании, нежели тот, который пришел к выводу ученого судьи, но ответчик всегда может поддержать решение по любому основанию. ^[1]

Родсон LJ дал краткое совпадающее суждение.

См. Также [ править ]

• Английское договорное право
  • Карлилл v Карболик Смоук Болл Ко
• Английское земельное право

Ссылки [ править ]

Внешние ссылки [ править ]