Финансирование разрывов - это термин, который в основном ассоциируется с ипотечными ссудами или ссудами на недвижимость, такими как промежуточная ссуда . Это промежуточный заем, предоставляемый для финансирования разницы между минимальной ссудой и максимальной постоянной ссудой в соответствии с обязательствами.
В частности, дефицитное финансирование - это субординированное временное финансирование, выплачиваемое, когда первый залогодержатель выплачивает полную сумму, причитающуюся по первому ипотечному кредиту. Это нормально в ситуации, связанной с постоянной «ссудой до минимального уровня», когда заемщик не выполняет требования по арендной плате, а первый залогодержатель финансирует только минимальную сумму, соглашаясь финансировать остаток в случае изменения арендной платы. требование выполнено в установленный срок. В этом случае кредитор, предоставляющий неоплаченный кредит, часто является кредитором на строительство. Если кредитор до начала строительства согласился предоставить ссуду с разрывом, документ, который связывает воедино строительную ссуду, ссуду с разрывом и постоянную ссуду, является договором купли-продажи. В это соглашение добавлено специальное положение, предусматривающее, что если удержание арендной платы постоянного кредитора не выполняется во время окончательного закрытия, строительный кредитор соглашается выплатить в совпадающую дату закрытия средства, равные сумме, удержанной постоянный кредитор в соответствии со своим обязательством. Эти фонды разрыва обычно подтверждаются векселем, обеспеченным младшим ипотечным субъектом и во всех отношениях подчиненным документации по постоянной ссуде. В документах о пробелах обычно недвусмысленно указывается, что в случае невыполнения требований по ренте в течение периода ренты постоянный кредитор сохраняет за собой право по требованию выкупить вексель с разрывом и погасить запись любой второй ипотеки, принадлежащей строительный кредитор. Заемщик обычно передает заемщику строительства все средства, которые в противном случае подлежали бы выплате заемщику в случае выполнения требований к арендной плате, при этом заимодавец строительства соглашается передать заемщику все средства, которые подлежали бы выплате в соответствии с арендной платой. требование к рулону в то время, когда ссудная задолженность оплачивается полностью. Кроме того, постоянный кредитор обычно требует, чтобы временный кредитор и заемщик договорились о том, что никакие средства не будут выплачиваться в соответствии с документами о пробеле, за исключением закрытия постоянного кредита.
Обычно требование постоянного кредитора к арендной плате включает период от одного до трех лет. Тем не менее, простой вексель по ссуде с разрывом должен быть основан на возможности того, что требование к сумме арендной платы может быть не выполнено, и условия должны включать период от четырех до пяти лет сверх периода требования к арендной плате с достаточно высоким процентная ставка, чтобы подтолкнуть застройщика к рефинансированию, когда это станет возможным. Что касается погашения основной суммы долга, некоторые кредиторы не требуют ее, в то время как другие требуют либо частичной амортизации, либо амортизации в той степени, в которой есть чистый денежный поток, который должен быть получен от проекта.
Из-за своей предыдущей позиции в качестве заимодавца строительства, кредитор с разрывом обычно имеет достаточные рычаги воздействия на постоянного кредитора, чтобы получить от постоянного кредитора надлежащие положения об уведомлении и период права на возмещение ущерба.
Финансирование разрывов также может использоваться при кредитовании покупки / реабилитации, чтобы заполнить «разрыв» между первоначальным взносом заемщика и суммой, предоставленной первым держателем залога или кредитором на реабилитацию. Обычно кредиторы на реабилитацию используют только 65-70% ARV (стоимость после ремонта), поэтому, если заемщик вносит 10% в сделку, финансирующий разрыв предоставит остальные 20-25% и возьмет на себя 2-ю позицию залога и часто часть прибыли.