Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску

Наивысшее и наилучшее использование или максимальное или наилучшее использование ( HBU ) - это концепция, которая возникла у ранних экономистов, таких как Ирвинг Фишер (1867-1947), который концептуализировал идею максимальной производительности. [1] Одно из самых ранних упоминаний этого термина встречается в протоколах Законодательного собрания штата Мэн еще в 1831 году, когда речь идет об оценке и оценке недвижимости: «... земля была классифицирована до такого изменения использования, имела такая недвижимость была оценена с точки зрения ее наилучшего и наилучшего использования ... "Это концепция оценки недвижимости, которая показывает, как достигается наивысшая ценность собственности. В любом случае, когда рыночная стоимостьнедвижимости, эта стоимость должна основываться на ее максимальном и наилучшем использовании. Наибольшее и наилучшее использование - это всегда то использование, которое дало бы наибольшую ценность для свойства, независимо от его фактического текущего использования.

Определения наиболее эффективного и наилучшего использования [ править ]

Канадский институт аттестации определяет термин «наиболее эффективное использование» как:

Разумно вероятное и законное использование собственности, которое физически возможно, имеет надлежащую поддержку и осуществимо с финансовой точки зрения, и которое приводит к наивысшей стоимости.

Оценка Институт определяет высокую и лучше всего использовать следующим образом :

Разумно вероятное и законное использование пустующей земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, имеет надлежащую поддержку, финансово осуществимо, и которое приводит к наивысшей стоимости. Четыре критерия, которым должно соответствовать наиболее эффективное и эффективное использование, - это юридическая допустимость, физическая возможность, финансовая осуществимость и максимальная производительность. В качестве альтернативы, вероятное использование земли или улучшенной собственности - в зависимости от пользователя и сроков использования - которое адекватно поддерживается и приводит к максимальной приведенной стоимости. [2] ".

В некоторых случаях предлагаемое использование может быть наиболее эффективным и эффективным, но с некоторыми затратами, которые меняют чистую экономику. Примером может быть промышленно используемый участок, который теперь можно использовать на законных основаниях для многоэтажных жилых домов, но его очистка (ремонт) будет стоить так дорого, что текущая стоимость будет выше. В этом случае, если его можно будет продолжить, существующее промышленное использование может быть наиболее эффективным и наилучшим. В некоторых случаях оценщикам даются конкретные инструкции относительно предполагаемого наилучшего и наилучшего использования. Это использование может не пройти тесты, обсуждаемые ниже, как законное наиболее эффективное и наилучшее использование, и вполне может дать другое значение. Одним из примеров этого может быть оценка парковой зоны, когда оценщику было дано указание игнорировать все другие возможные варианты использования. Дальше,Наилучшим и лучшим использованием собственности может быть класс использования (например, розничная торговля или многосемейный), а не конкретное использование (например, создание ресторана быстрого питания).[2]

Тест наилучшего и наилучшего использования [ править ]

Чтобы определить максимальный потенциал собственности, застройщикам часто приходится проводить трехэтапный анализ, включающий анализ собственности, анализ прав и ограничений и анализ рынка. Однако для того, чтобы считаться наилучшим и наилучшим использованием свойства, любое потенциальное использование должно пройти серию тестов. Точное определение наиболее эффективного и наилучшего использования варьируется, но, как правило, использование должно быть следующим:

  • юридически допустимый
  • физически возможно
  • финансово осуществимый
  • максимально продуктивный

Законно разрешено [ править ]

Только те виды использования, которые разрешены или могут быть разрешены законом, являются потенциально наилучшими и наилучшими. Это может исключать виды использования, которые не разрешены и вряд ли будут разрешены зонированием , планированием землепользования , виды использования , запрещенные государственными постановлениями, и виды использования , запрещенные законодательными ограничениями или соглашениями.

Недвижимость, использование которой предшествует существующему зонированию или другим правилам собственности, может быть юридически несоответствующим . Такие устаревшие виды использования, как правило, являются законными, даже если они не соответствуют действующим нормам зонирования или другим нормам. Поскольку их использование предшествовало этим правилам, они «унаследованы». Однако некоторые такие виды использования могут не воспроизводиться, если юридически несоответствующее усовершенствование уничтожено или повреждено сверх определенного момента.

«Юридически допустимое» может быть сложной концептуальной проверкой, поскольку можно рассматривать даже использование, которое в настоящее время не разрешено. Это происходит, когда есть разумная перспектива (не менее 50%) того, что регулирование, зонирование, юридические ограничения и т. Д. Могут быть изменены, чтобы разрешить предлагаемое использование.

Физически возможно [ править ]

Любое потенциальное использование должно быть физически возможным с учетом размера, формы, топографии и других характеристик участка. Например, одноэтажный склад площадью 40 000 квадратных футов (3700 м 2 ) не поместится на участке площадью 10 000 квадратных футов (930 м 2 ); следовательно, такое использование не пройдет проверку физической возможности.

Финансовая осуществимость [ править ]

Наилучшее и наилучшее использование собственности должно быть осуществимо с финансовой точки зрения: предлагаемое использование собственности должно приносить адекватный доход, чтобы оправдать затраты на строительство плюс прибыль для застройщика. В случае улучшенной собственности с очевидным оставшимся экономическим сроком службы вопрос финансовой осуществимости в некоторой степени не имеет значения. В случае улучшенной собственности с ограниченным оставшимся экономическим сроком службы вопрос финансовой осуществимости становится вопросом максимально продуктивного использования участка. Если стоимость земли как незанятой превышает стоимость недвижимости как улучшенной за вычетом затрат на восстановление / снос, то перепланировка участка становится максимально продуктивным использованием собственности и продолжением использования существующих улучшений, которые не представляют собой максимальную чистую прибыль. стоимость сайта считается финансово неоправданной.

Максимально продуктивное использование [ править ]

Наконец, использование должно приносить разработчику максимальную чистую прибыль (прибыль). Недвижимость, которая гипотетически может быть застроена жилым, коммерческим или промышленным сектором, может иметь только одно из этих применений как наиболее эффективное и наилучшее использование. Следующие три гипотетических сценария развития иллюстрируют тест максимально продуктивного использования.

Цена сайта: 100 000 долларов США (остается неизменной во всех трех примерах)

Стоимость строительства промышленного склада площадью 10 000 кв. Футов (930 м 2 ): 750 000 долларов США.

Рыночная стоимость промышленного склада площадью 10 000 кв. Футов (930 м 2 ): 910 000 долларов США.

Прибыль на промышленное развитие: 7%

Стоимость строительства центра розничной торговли площадью 10 000 кв. Футов (930 м 2 ): 1 500 000 долларов США.

Рыночная стоимость торгового центра площадью 10 000 кв. Футов (930 м 2 ): 1 840 000 долларов США.

Прибыль на развитие ритейла: 15%

Стоимость строительства жилых кондоминиумов площадью 10 000 кв. Футов (930 м 2 ): 1 200 000 долларов США.

Рыночная стоимость жилых кондоминиумов площадью 10 000 кв. Футов (930 м 2 ): 1 534 000 долларов США.

Прибыль на жилую застройку: 18%

Как показывают примеры, даже несмотря на то, что развитие розничной торговли дает в целом самую высокую рыночную стоимость застройки, сценарий жилой застройки дает самый высокий чистый доход для застройщика, что делает его использование максимально продуктивным.

В действительности краткосрочные ограничения на доступность капитала и рабочей силы, неизбежные конфликты между другими ключевыми факторами, а также предрасположенность и опыт разработчиков часто приводят к развитию, которое не является максимально продуктивным, но является компромиссом. Они достаточно производительны и достаточно безопасны, чтобы разработчик продолжал работу, но они не являются максимально производительными. Джеймс Грааскамп полностью разработал модель, которая более четко отражает эту реальность, и назвал ее наиболее вероятным применением .

Вакантные и улучшенные [ править ]

Тест на наиболее эффективное и наилучшее использование применяется к улучшенной собственности как к улучшенной, так и к пустой . Вакантные объекты обычно предоставляются только как свободные.тест. Наивысшее и наилучшее использование как свободное может быть таким же или отличаться от Наивысшего и наилучшего использования как улучшенного. Для улучшенных свойств первый применяемый анализ - это использование собственности, основанное на предположении, что участок свободен. Затем анализ сосредотачивается на том, как следует использовать свойство, которое в настоящее время улучшается. Степень, в которой существующие улучшения отличаются от наиболее эффективного использования, как если бы они были пустыми, показывает степень любого функционального устаревания. Кроме того, есть три возможных действия, которые могут быть предприняты в отношении существующих улучшений: сохранение существующих улучшений, изменение улучшений или схемы развития сайта или снос и удаление улучшений.

Например, дом A в районе, зонированном для проживания, может иметь самый высокий и лучший вариант использования как свободный и самый высокий и лучший вариант использования как улучшенный, которые являются жилыми. Подобный дом B в коммерчески зонированной зоне может иметь самое лучшее и наилучшее использование, как свободное от застройки до коммерческой застройки, а самое лучшее и лучшее использование, как улучшенное, может быть для дальнейшего использования в качестве дома для одной семьи.

Если стоимость коммерческого участка как незанятого в «Доме B» превышает стоимость дома как улучшенного жилого дома плюс расходы на снос, то в целом наиболее эффективным и лучшим вариантом использования этого имущества будет такое же свободное использование.стоимость коммерческого лота. Например, предположим, что «Дом Б» имеет стоимость дома в 200 000 долларов, а стоимость участка как коммерческого лота - 250 000 долларов, а стоимость сноса дома и подготовки участка составляет 25 000 долларов. Самый лучший и лучший вариант использования участка - снести дом и продать участок как коммерческий участок. Рыночная стоимость будет составлять 225 000 долларов (стоимость участка 250 000 долларов минус 25 000 долларов на снос). Однако, если стоимость сноса вырастет до 55 000 долларов, наиболее эффективным и лучшим вариантом будет использование существующего жилого помещения, поскольку стоимость коммерческого участка (сейчас 195 000 долларов США) не будет превышать существующую стоимость жилого помещения.

Это было бы наиболее эффективное и наилучшее использование собственности, даже если оно противоречит тому, что существует на самом деле. Даже если дом не снесен, а участок продается как коммерческий участок, наиболее эффективным и лучшим вариантом будет использование коммерческого участка. Рыночная стоимость собственности определяется этим гипотетическим преобразованием, даже если оно никогда не происходит, из-за полезности, которую это потенциальное преобразование принесет покупателю.

Экономическая теория [ править ]

Экономические концепции полезности и замещения определяют наиболее эффективный и эффективный анализ использования. Наилучшее и эффективное использование собственности определяет ее полезность для потенциального покупателя. Покупатель не будет платить за собственность больше, чем конкурирующая собственность с такой же полезностью, в то время как продавец согласится принять не меньше, чем другой продавец сопоставимой собственности.

Другие соображения HBU [ править ]

HBU - это обозначение, позволяющее идентифицировать объект, который мог бы иметь более высокую ценность, если бы использовался для другой цели. [3] Есть много других аналогичных концепций, которые используются в областях, связанных с оценкой недвижимости, но за ее пределами, как указано в Единых стандартах профессиональной оценки (USPAP). Одним из примеров является более высокое и лучшее использование (HBU), как описано ниже. Согласно статье, подготовленной организацией, работающей со Службой рыболовства и дикой природы США, которая была размещена на веб-сайте Службы охраны рыболовства и дикой природы США :

«Эти (HBU) определяются как земли, которые имеют более высокую ценность за недревесные удобства, такие как рекреационные и природоохранные». [4]

Такие организации, как Американское общество менеджеров ферм и сельских оценщиков (ASFMRA), Американское общество оценщиков (ASA) и Институт оценки выпустили руководство для своих членов, в котором говорится, что использование неэкономических концепций оценки, подобных вышеизложенным, не должно использоваться в сочетании с такими понятиями, как рыночная стоимость и максимальное и наилучшее использование при выполнении типичных оценочных заданий. Однако сторонники альтернативных показателей оценки указывают, что оценка земли с чисто экономической точки зрения часто не позволяет получить важные выгоды для населения, такие как чистая вода, приятные пейзажи, контроль эрозии и отдых. Ценность общественных интересов ” [5] " " [6]«потенциально является наиболее известной альтернативной концепцией оценки, которая обсуждалась многими авторами и конкретно рассматривалась в Единых стандартах для федерального приобретения земель (UASFLA)» [7] ».

При оценке предприятие оценивается по наиболее эффективному или наилучшему использованию для максимизации стоимости и увеличения выручки. Тем не менее, ценность организации при ее максимальном или наилучшем использовании не может быть больше, чем ценность организации в ее текущем использовании, если для преобразования организации в другое использование требуется исправление. [8]

См. Также [ править ]

  • Налог на стоимость земли

Ссылки [ править ]

  1. ^ Марк А. Муниццо, Лиза Виррусо Мюзиал, Общий анализ рынка и наиболее эффективное использование (Мейсон, Огайо, США: Cengage Learning, 2010), стр. 10
  2. ^ a b Оценка недвижимости , 14-е издание, стр. 333, Институт оценки
  3. ^ Florida Times-Union: 13 июня, 2005- Rayonier: Различные виды лесной продукции фирмы Марк Basch
  4. ^ Служба рыбных ресурсов и дикой природы США: октябрь 1998 г. - Plum Creek Timber Company «Более высокое и лучшее использование земель и последствия для сохранения местных рыб» Джерри Соренсен
  5. ^ Манди, Билл; Киннард, Уильям Н. (2003). «Новая неэкономика: ценность для общественных интересов, рыночная стоимость и экономическое использование». Очерки в честь Уильяма Н. Киннарда-младшего . Проблемы исследования в сфере недвижимости. 9 . С. 261–270. DOI : 10.1007 / 978-1-4419-8953-6_18 . ISBN 978-1-4613-4734-7.
  6. ^ [1]
  7. ^ [2]
  8. ↑ Глобальная онлайн-библиотека по добыче полезных ископаемых: 1 января 1991 г. - Восстановление бассейнов с угольным шламом в водно-болотных угодьях, «Лучшее или лучшее использование», Лаунсбери, RE; Наврот, Джек Р. Архивировано 23 июля 2011 года в Wayback Machine.
  • Оценка недвижимости, 12-е издание, Институт оценки

Внешние ссылки [ править ]

  • «Максимально эффективное использование и основные принципы ценности», Cama Resources & Technologies LLP