Из Википедии, бесплатной энциклопедии
Перейти к навигации Перейти к поиску
Закон о праве собственности (прочие положения) 1989 года
Парламент Соединенного Королевства
Длинное названиеЗакон о внесении новых положений в отношении актов и их исполнения, а также договоров купли-продажи или иного распоряжения долями в земле; и отменить верховенство закона, известное как правило в деле Bain v. Fothergill .
Цитирование1989 г. 34
Территориальная протяженностьАнглия и Уэльс
Даты
Королевское согласие27 июля 1989 г.
Начало27 сентября 1989 г. (частично)
31 июля 1990 г. (остаток) [1]
Текст статута в первоначальной редакции
Текст Закона о праве собственности (прочие положения) 1989 года, действующий сегодня (включая любые поправки) на территории Соединенного Королевства, с сайта legal.gov.uk .

Закон 1989 года о праве собственности (прочие положения) (c 34) - это парламентский акт Соединенного Королевства , который внес ряд существенных изменений в английское право собственности .

Природа реформ [ править ]

Закон ввел несколько отдельных реформ:

  • Нормы общего права, регулирующие форму и оформление акта, были отменены и заменены требованиями, которые:
    • акт действителен только в том случае, если он выражен как таковой,
    • он либо подписан лицом в присутствии свидетеля, который подтверждает это, либо по его указанию и засвидетельствован двумя свидетелями, и
    • оно оформляется им или лицом, уполномоченным делать это от его имени. [2]
  • Контракты на продажу или иное распоряжение долей в земле должны быть заключены в письменной форме, и они должны включать все согласованные условия в один документ. [3]
  • Верховенство закона, известное как правило в деле Bain v. Fothergill [4] (где в иске о нарушении договора купли-продажи земли из-за нарушения права собственности без мошенничества истец может взыскать свои расходы, но не косвенные убытки за потеря выгоды от сделки) была отменена. [5] В зарегистрированных землях после принятия Закона о регистрации земель 2002 г. такие действия больше не происходят из-за гарантии права собственности в Земельном кадастре.если продавец / передающая сторона не совершил или не способствовал мошенничеству. В отношении незарегистрированной земли (менее 16% земли) политика заключается в том, что, как и в других областях права, покупатель / получатель земли, имеющий право на хороший титул, должен получать компенсацию по усмотрению суда с учетом конкретных обязательных прецедентных решений. без такой абсолютной планки возмещения убытков.

Последующая судебная практика [ править ]

Срок действия исполнения по Меркурию [ править ]

Ст. 1 (3) Закона гласит, что:

Инструмент считается действительным как акт физическим лицом, если и только если:

(а) подписано -
(i) им в присутствии свидетеля, подтверждающего подпись; или же
(ii) по его указанию и в его присутствии и в присутствии двух свидетелей, каждый из которых заверяет подпись; а также
(b) оно оформлено им или лицом, уполномоченным делать это от его имени.

В 2008 году Высокий суд Англии и Уэльса в своем заявлении заявил, что повторное использование подписных листов из более ранних проектов сделало указанные соглашения недействительными как деяния в соответствии с Законом. [6] В сочетании с предыдущей судебной практики по исполнению документов в Апелляционном суде в Англии и Уэльсе , [7] Юридическое общество Англии и Уэльса издало указания относительно того , какие шаги необходимо предпринять для того , чтобы надлежащим образом выполнять дела и другие документы, оформленные по аналогии с электронным или виртуальным закрытием:

Доступные способы исполнения по типу документа [8] [9]
Вид документаВариант 1. Вернуть весь документ PDF / Word плюс страницу с подписьюВариант 2 - только страница с обратной подписьюВариант 3 - Предварительно подписанные страницы подписи
ДеладаНетНет
Контракты на недвижимостьдаНетНет
Гарантии (отдельные или содержащиеся в простых договорах)дадада
Простые контракты (не включающие ничего из вышеперечисленного)дадада

Земельные контракты, подпадающие под действие Закона [ править ]

Раздел 2 касается договоров о создании или продаже законных владений или прав на землю, а не документов, передающих такие владения или интересы. [10] Требуемый объем таких контрактов определен в с. 2:

(1) Договор о продаже или ином отчуждении доли в земле может быть заключен только в письменной форме и только путем включения всех условий, которые стороны прямо согласовали в одном документе или, в случае обмена контрактами, в каждом.

(2) Условия могут быть включены в документ путем изложения в нем или путем ссылки на какой-либо другой документ.

(3) Документ, включающий условия, или, в случае обмена контрактами, один из включающих их документов (но не обязательно тот же самый) должен быть подписан каждой стороной контракта или от ее имени.

Апелляционный суд отметил, какие типы соглашений подпадают либо под действие Закона, либо за его пределами:

... Раздел 2 касается договоров о создании или продаже законных владений или прав на землю, а не документов, которые фактически создают или передают такие владения или интересы. Таким образом, договор о передаче права собственности или аренды в будущем, договор о предоставлении аренды в будущем или договор об ипотеке в будущем - все это находится в пределах досягаемости раздела, при условии, конечно, что конечный предмет это земля. Однако фактическая передача, передача или переуступка, фактическая аренда или фактическая ипотека вообще не входят в сферу действия раздела 2. [11]

Требование «единого документа» строго соблюдается:

... Его действие беспощадно. Надлежащим образом подписанный документ, претендующий на роль договора купли-продажи или иного отчуждения доли в земле, на самом деле не создает действительного договора, если он не включает все четко согласованные условия продажи или иного отчуждения. В случае неудачи он будет недействителен ... [12]

Суд дал указания относительно обстоятельств, при которых земельный договор может быть расторгнут в соответствии с п. 2: [13]

  1. Сторона, стремящаяся избежать, должна указать термин, который стороны прямо согласовали, чего нет в единственном подписанном документе или в обменном подписанном документе.
  2. Недостаточно просто показать, что земельный договор являлся частью более крупной сделки, которая регулировалась другими четко согласованными условиями, отсутствующими в земельном договоре.
  3. Однозначно согласованное условие должно, если это требуется согласно разделу 2 для включения в единый документ, быть условием продажи земли, а не условием какого-либо одновременного договора (будь то продажа движимого имущества или предоставление услуги), которое происходит одновременно с заключением земельного договора и является частью одной коммерческой сделки.
  4. S. 2 (1) не запрещает сторонам структурировать сделку, например, по продаже всего имущества компании, таким образом, чтобы продажа земли рассматривалась в другом документе, чем продажа акций, незавершенное производство или гудвилл, за исключением случаев, когда продажа земли обусловлена ​​продажей других активов.

Собственный эстоппель [ править ]

С. 2 Закона отменены ст. 40 Закона о праве собственности 1925 года , отменив, таким образом, справедливую доктрину частичного исполнения в отношении распределения прав на землю, которая была рекомендована Юридической комиссией Англии и Уэльса . [14] Хотя Комиссия полагала , что справедливые доктрины долгового эстоппеля и собственного эстоппеля будут по- прежнему будут доступны для оказания помощи, [15] Палата лордов впоследствии провели [16] , что такая помощь не была доступна. Как сказал в своей речи лорд Скотт Фоскотский :

29 .... имущественный эстоппель не может быть использован для того, чтобы привести в исполнение соглашение, которое закон объявил недействительным. Утверждение, что собственник земли может быть лишен права утверждать, что соглашение недействительно из-за несоблюдения требований раздела 2, на мой взгляд, неприемлемо. Утверждение не более, чем предусмотрено в статуте. Конечно, справедливость не может противоречить статуту ...

Это отражает наблюдение о том, что «доктрина эстоппеля не может использоваться для признания действительной сделки, которую законодательный орган объявил недействительной на основании общей государственной политики» [17], на которое ссылались в других случаях в дело апелляционного суда. [18] [19] доверительная средство , которое доступно в соответствии с. 2 (5) Закона, однако, действует в соответствии с принципами, отличными от принципов эстоппеля, что может привести к проблемам при применении и исполнении. [20] Академическая дискуссия предполагает, что эстоппель все еще может быть доступен в ситуациях, отличных от s. 2 на своих условиях. [21]

Дальнейшее чтение [ править ]

  • Акты и условное депонирование (Юридическое сообщение № 163) (PDF) . Юридическая комиссия . 1987. ISBN. 0-10-200188-X.
  • Формальности для договоров купли-продажи земли и т. Д. (Закон № 164) (PDF) . Юридическая комиссия . 1987. ISBN. 0-10-200288-6.
  • Передача земли - Правило Бейн против Фотергилла (Рабочий документ № 98) (PDF) . Юридическая комиссия . 1986. ISBN 0-11-730179-5.
  • Шарлотта Грум (2011). «Прямо через определенность и с другой стороны: Раздел 2 Закона о праве собственности (прочие положения) 1989 года и Proprietary Estoppel» (PDF) . Обзор студенческого права Саутгемптона . Саутгемптонский университет . 1 (1): 105–110. Архивировано из оригинального (PDF) на 2014-08-01 . Проверено 24 февраля 2014 .

См. Также [ править ]

  • Английское право собственности
  • Английское договорное право

Ссылки [ править ]

  1. ^ "Закон о собственности (разные положения) 1989 (Начало) 1990" , legislation.gov.uk , Национальный архив , SI 1990/1175
  2. ^ с. 1
  3. ^ с. 2
  4. ↑ Bain v. Fothergill , (1874) LR 7 HL 158
  5. ^ с. 3
  6. ^ Mercury Tax Group Ltd & Anor, R (по заявлению) против Уполномоченного по доходам, таможне и органам Ее Величества [2008] EWHC 2721 (Admin) в параграфе. 40
  7. Перейти ↑ Koenigsblatt v. Sweet , [1923] 2 Ch 314
  8. ^ «Оформление документов виртуальными средствами» . Юридическое общество Англии и Уэльса . 16 февраля 2010 года в архив с оригинала на 6 марта 2014 года . Проверено 23 февраля 2014 года .
  9. ^ Джереми Леви. «Практические последствия решения Mercury (по оформлению документов при виртуальном подписании / закрытии)» . Бейкер и Маккензи . Архивировано из оригинала на 2014-03-05 . Проверено 23 февраля 2014 .
  10. ^ Джон де Ваал, королевский адвокат. «Когда земельный контракт не является земельным контрактом? S2 LPMPA 1989 на практике» . Хардвик.
  11. ^ Helden v Strathmore Ltd [2011] EWCA Civ 542 в пункте. 27 (11 мая 2011 г.)
  12. ^ Keay & Анор v Morris Дома (Уэст - Мидлендс) Ltd [2012] EWCA Civ 900 в п. 9 (11 июля 2012 г.)
  13. ^ North Eastern Properties Ltd против Coleman & Anor [2010] EWCA Civ 277 в пункте. 46 (19 марта 2010 г.)
  14. ^ Правовая комиссия LC 164 1987 , пар. 4.13.
  15. ^ Правовая комиссия LC 164 1987 , пар. 5.1–5.5.
  16. ^ YEOMAN в ряд Management Ltd и Анор v Cobbe [2008] UKHL 55 (30 июля 2008)
  17. ^ Холсбери Законы Англии (4й изд, том 16, пункт 962)
  18. ^ Яксли v Готтс & Анор [1999] EWCA Civ 3006 , [2000] Ch 162 (24 июня 1999), Kinane v Mackie-Конте [2005] EWCA Civ 45 (1 февраля 2005)
  19. ^ Жених 2011 , стр. 107.
  20. ^ Жених 2011 , стр. 108.
  21. ^ Жених 2011 , стр. 109.